promjena
Izvor: pixabay.com
RADNA VERZIJA ZAKONA O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Suvlasnici presudili - radna verzija novog zakona nije dobra, evo što predlažu

Nastavite nam slati svoje prijedloge na info@zgradonacelnik.hr, a kako budu pristizali, tako ćemo ih i nadograđivati u ovaj tekst. 

* tekst je ažuriran 14.05.2021.

ZGRADOnačelnik.hr nedavno je objavio radnu verziju novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Pozvali smo sve predstavnike suvlasnika, suvlasnike, upravitelje i odvjetnike da nam pošalju svoje komentare i prijedloge. Stigla nam je ogromna količina materijala i svakome zahvaljujemo na mailu, poruci i sugestiji. Nadamo se da smo uspjeli sistematizirati sve prijedloge kako treba. 

Ovako smo to napravili - sve prijedloge i komentare smo poredali po člancima radne verzije zakona i to na način da prvo ide prijedlog kojeg je dalo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine pa onda prijedlog suvlasnika. Na taj način može se, na jednome mjestu, usporediti ono što Ministarstvo predlaže i ono što suvlasnici predlažu. 

Opsežnu analizu g. Igora Doubeka, koji godinama prati i bavi se problematikom suvlasnika, izdvojili smo u zaseban tekst. Njegov prilično konkretan komentar na radnu verziju Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i prijedlog kako bi nova regulativa za zgrade mogla izgledati, možete pročitati OVDJE (Prilično drugačija vizija Zakona o upravljanju zgradama).

Nastavite nam slati svoje prijedloge i dalje, kako budu pristizali, tako ćemo ih i objavljivati.

Dio komentara koje smo zaprimili tiču se i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Većina se slaže da se taj zakon mora promijeniti. No, kako je za njegovu promjenu potrebna dvotrećinska većina u Saboru, svi su svjesni da se to (nikada) neće dogoditi. Bez obzira, donosimo komentare i prijedloge na taj zakon. 

Doraditi Zakon o vlasništvu i postojeću uredbu o upravljanju

Ovakav radni nacrt novog zakona o upravljanju je nepotreban zbog kojega će, ako se i donese, biti više problema nego ih je bilo do sada. U ponuđenom nacrtu uglavnom nalaze članci postojećeg zakona i uredbe s dodavanjem prekršajnih odredbi za upravitelja s odgovornom osobom te za suvlasnike. Dok za predstavnika suvlasnika nema prekršajnih odredbi, što znači ostaju i dalje zaštićeni za nečinjenje ili za neizvršavanje svojih obveza ili za protuzakonito činjenje.

Znači, treba ići na Izmjenu i dopunu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a Uredbu o održavanju zgrada poboljšati, tim više što je postojećim Zakonom uređeno izvršavanje ovlasti cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju sve dok suvlasnici svoje odnose ne urede u skladu odredbama o vlasništvu trećeg odjela Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

U izmjenama Zakona o vlasništvu treba preciznije definirati pojam cijele nekretnine za koju je obvezno sklopiti međuvlasnički ugovor, a ne da nam ostane praksa da su se međuvlasnički ugovori sklapali po ulazima cijele nekretnine i zaključivali ugovori o upravljanju s više upravitelja pa je bilo vrlo otežano donijeti neku odluku za cijelu nekretninu.

U završnim odredbama treba propisati do kojeg roka se moraju sklopiti novi međuvlasnički ugovori, kao i ugovori o upravljanju.

Zatim, treba preciznije definirati ovlasti i obveze suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja s prekršajnim odredbama za sve, a ne tjerati pojedinca da o svom trošku traži pravdu na sudu. Iz prakse je vidljivo da se upravitelj ponaša kao poštar, a predstavnik suvlasnika 'ne pitaj me ništa' uz naplatu naknade i ako može nešto drugo ušićariti. Sve iz džepa needuciranih i nezainteresiranih suvlasnika.

Također, treba preciznije definirati zajedničke dijelove i uređaje jedne cijele nekretnine, kao i uređaja koji se zajednički koriste. Samo jedna nedorečenost oko definicije krova, kao zajedničkog dijela nekretnine kada nekretnina ima zajednički krov i više krovova nad pojedinim dijelovima nekretnine (garaže, poslovni prostori i sl.), stvara ogromne pravne probleme.

Za suvlasnike je bitno propisati obveze i sankcije u vezi njegova posebnog dijela odnosno dostave kupoprodajnog ugovora, ugovora o najmu posebnog dijela nekretnine, broja članova, zatvaranje lođe, kućnih ljubimaca, čišćenja snijega, davanja kontakt podataka, pridržavanja kućnog reda i slično.

Sredstva zajedničke pričuve su postojećim zakonom dobro propisana. Ako su odredbe neprovedive ili ih se ne želi provesti tada treba propisati drugi način utvrđivanja visine zajedničke pričuve, zatim minimalne visine pričuve te do koje se ona ukupne sume vrijednosti nekretnine uplaćuje, nakon čega se ne bi više uplaćivala. Pri propisivanju, treba voditi računa da nekretnina može imati i drugih izvora prihoda, pa ovaj novi prijedlog nije dobar.

Primjera radi, u dijelu cijele nekretnine u kojoj se nalazim imamo pričuvu u visini 1,60 kn po m2, a imamo još prihoda po zakupu, naplati naknade štete i sl., što iznosi i više dva puta od visine same pričuve.

OPĆI KOMENTARI NA ZAKON O UPRAVLJANJU

- Ovim zakonom se nedosljedno zadire u pitanje poslova izvanrednog i redovnog upravljanja prema ZOV-u, a ne daje se sustavno novo rješenje. TIME BI NASTAO OPASAN PRAVNI KONUNDRUM, PA SE PREDLAŽE ISTO KORIGIRATI!

- U radnoj verziji Zakona se nije zadiralo u pitanja redovnog i izvanrednog upravljanja, pa treba urediti da su Hitni i Nužni popravci izvanredno održavanje, ali redovno upravljanje!

- S obzirom na ogroman broj problema koji postoji među suvlasnicima vezano za međusobne odnose na nekretnini, pogotovo upravljanje, naplatu pričuve i sl., broj iz toga proisteklih sporova i njihovo trajanje, kao i okolnost da ti sporovi u praksi često blokiraju upravljanje i održavanje zgrada, PREDLAŽE SE OMOGUĆITI UBRZANJE SPOROVA, NA NAČIN DA SE RJEŠAVAJU ZA PAR TJEDANA ILI MJESECI, A NE VIŠE GODINA, NA NAČIN DA SE ZAKONOM PROPIŠE:

'Suvlasnici zgrade mogu neki ili svaki spor vezan uz zgradu, zajedničke dijelove zgrade, međuvlasničke odnose suvlasnika/zajedničara na zgradi, uključivo naplatu doprinosa zajedničkoj pričuvi i zajedničkim troškovima, sporove oko utvrđivanja suvlasničkih dijelova na zgradi i sl., povjeriti nekom stalnom izbranom sudištu odredbom međuvlasničkog ugovora ili naknadnom odlukom koji su doneseni natpolovičnom većinom glasova suvlasnika zgrade, pa takva odredba ili odluka vrijedi, kao i temeljem njih donesena odluka izbranog suda obvezuje i primjenjuje se na sve suvlasnike/zajedničare odnosne zgrade, bez obzira jesu li samo neki pristali na takvo povjeravanje spora nekom izbranom sudištu.'

ZAKONSKI PRESEDAN VEĆ POSTOJI, npr. Stečajni zakon, članak 268. pod naslovom: 'Povjeravanje rješavanja spora pred izbranim sudom' predviđa takvu tzv. 'prisilnu arbitražu':

(1) Na zahtjev vjerovnika koji je upućen na parnicu, sud može rješenjem protiv kojeg nije dopuštena žalba odlučiti da se rješavanje spora povjeri kojem stalnom izbranom sudištu u Republici Hrvatskoj.

NA TAJ SE NAČIN OSIGURAVA DA, AKO I DOĐE DO SPORA VEZANO ZA MATERIJU OVOG ZAKONA, TAJ SPOR BUDE PRAVOMOĆNO RIJEŠEN VEĆ ZA NEKOLIKO TJEDANA

NOVI PRIJEDLOZI SUVLASNIKA

Držanje kućnih ljubimaca

- Ovo je potrebno detaljno razraditi. Svatko tko doista voli svojeg psa ili mačku rado će reći da ga smatra članom obitelji. Ne vidim razlog da ga ne prijavljuje u lokalnu vodoopskrbu kao člana u kućanstvu i za obračun utroška toplinske energije ako je to istina. Na taj način barem bi djelomice vlasnici pasa i mačaka (i drugih većih ljubimaca) participirali u podjeli troškova. 

- U stanu nije dozvoljeno držati više od 2 kućna ljubimca, nije dozvoljeno držati divlje životinje te nije dozvoljeno obavljati uzgoj životinja, bilo iz hobija ili za prodaju. Ako netko od suvlasnika želi držati više od 2 kućna ljubimca, držati divlje životinje ili u stanu obavljati uzgoj životinja, za to mu je potrebna natpolovična suglasnost suvlasnika. U slučaju da postoji ijedan suvlasnik koji se izričito protivi, odluka natpolovične većine se pobija. Ako neki od kućnih ljubimaca učestalo narušava kvalitetu života ostalim stanarima (npr.stalno lajanje, prljanje zajedničkih površina, agresivno ponašanje prema ostalim stanarima), vlasnik snosi financijsku kaznu, a kućni ljubimac se može udaljiti iz zgrade uz suglasnost svih preostalih suvlasnika.

Obrazloženje: često prvi susjedi trpe zvukove, mirise i ostale 'nuspojave' nesavjesnog držanja kućnih ljubimaca, a stanari koji su udaljeni uglavnom se ne žele miješati i zamjerati. Na ovaj način se štiti svačije pravo na mirno uživanje svoje nekretnine, a preventivno se vlasnici potiču na odgovorno ponašanje.

Također, potrebno je osigurati da drugi zakoni implementiraju ove odredbe, odnosno da se institucijama onemogući izdavanje dozvola za uzgoj životinja (osobito divljih) ako za to ne postoji izričita natpolovična suglasnost suvlasnika stambene zgrade. Potrebno je odrediti koja je inspekcija nadležna za uzgoj životinja bez suglasnosti suvlasnika stambene zgrade te odrediti prekršajne odredbe i za suvlasnika koji to radi, kao i za instituciju koja je izdala dozvolu za uzgoj u stambenoj zgradi.

Dograđivanje stanova

Ono što ovaj Zakon ne definira, a nije ni u njegovoj domeni, što se može učiniti kada suvlasnici počnu zatvarati svoje balkone, terase, dograđivati prostorije na terasama ili ograđivati zajednički prostor u vlastite svrhe čime se nagrđuje prvobitni izgled zgrade, moguće narušava statika, a isto tako mijenja korisna kvadratura na koju se plaća pričuva.

OIB Zgrade

PREDLAŽE SE DA SE ZGRADI I S NJOM POVEZANOJ ZAJEDNIČKOJ IMOVINI SUVLASNIKA MOŽE DODIJELITI OIB.

Time bi se olakšalo otvaranje bankovnih računa, izdavanje računa za zgradu i pričuvu (njene suvlasnike) i bitno smanjili rizici za zgrade, suvlasnike i upravitelje.

Primjer 1: brojni su slučajevi kada se za zgradu ugovaraju usluge, recimo, isporuke električne energije, pa upravitelj mora dati svoj OIB iako se ugovara za pričuvu i iako je pričuva navedena kao naručitelj. U slučaju spora oko plaćanja, zna se dogoditi da je upravitelj tužena strana upravo uslijed davanja svoga OIB-a.

ZAKONSKI PRESEDAN VEĆ POSTOJI, npr. Stečajni zakon, čl. 133/2: 'Pri upisu stečajne mase u sudski registar Ministarstvo financija – Porezna uprava će po službenoj dužnosti odrediti i dodijeliti osobni identifikacijski broj stečajnoj masi.'

Članak 3 - Primjena propisa o parničnom postupku

Prijedlog Ministarstva 

Stranka u postupcima naplate zajedničke pričuve može biti zgrada, a u postupku je zastupa upravitelj zgrade.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbom ovoga članka propisuje se da u parničnom postupku koji se vodi radi naplate zajedničke pričuve stranka može biti zgrada te da je u tom postupku zastupa upravitelj zgrade.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

- Stranka u postupcima naplate zajedničke pričuve može biti zgrada, a u postupku je zastupa upravitelj zgrade - ZA OVO JE NUŽNO OMOGUĆITI DA ZGRADA DOBIJE OIB

- Ako je stranka u postupcima naplate zajedničke pričuve zgrada, tada može doći do situacije da suvlasnici koji uredno plaćaju svoje račune odgovaraju zajedno s dužnicima i da im se dug dvostruko naplati.

- Dodati -  Za pokretanje parničnog postupka potrebna je natpolovična suglasnost suvlasnika. Naime, novim zakonom se treba urediti i precizirati općenito pokretanje parničnog postupka, bilo u svrhu naplate pričuve, bilo u svrhu naknade štete ili nečega trećega. U praksi se događa da primjerice neka tvrtka ošteti zgradu, a onda postoji problem aktivne legitimacije tužitelja.

Članak 5 - Zajednički dijelovi i uređaji zgrade

Prijedlog Ministarstva

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (u daljnjem tekstu: zajednički dijelovi zgrade), ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, smatraju se:

  1. nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.)
  2. pokrov
  3. prohodne i neprohodne zajedničke terase
  4. pročelja zgrade uključivo prozori i vrata zajedničkih dijelova zgrade
  5. toplinski omotač zgrade
  6. elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.)
  7. krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade
  8. dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada
  9. zajednička stubišta i hodnici, s pripadajućom opremom
  10. prostorije koje služe uporabi svih posebnih dijelova zgrade (prostor za odlaganje otpada, pranje i/ili sušenje rublja, spremišta bicikla i dječjih kolica i dr.)
  11. prostori kroz koje prolaze ili se u njima nalaze instalacije koje su zajednički dijelovi i uređaji zgrade te prostori između temelja, između zadnje međukatne konstrukcije i pokrova i drugi prostori koji nisu projektirani za boravak ljudi ili ostavljanje stvari
  12. požarni prilazi, ljestve i stubišta
  13. dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu
  14. instalacije za dovod plina i električne energije do brojila posebnog dijela zgrade
  15. instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna
  16. vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera u posebnom dijelu zgrade
  17. sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade
  18. električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za posebne dijelove zgrade do brojila za posebni dio zgrade
  19. nužna i panik rasvjeta
  20. zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila, odnosno ventila trošila u posebnom dijelu zgrade
  21. radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade
  22. telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u posebni dio zgrade
  23. zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam do mjesta razdvajanja u posebni dio zgrade
  24. instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za posebni dio zgrade
  25. zajednička kotlovnica i toplinska podstanica
  26. zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline
  27. zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.
  28. gromobranske instalacije
  29. kanali za smeće
  30. septičke jame i uređaji za pročišćavanje otpadnih voda
  31. ograda građevne čestice zgrade, staze, potporni zidovi i druge građevine na građevnoj čestici koje služe uporabi zgrade, osim posebnih dijelova zgrade te uređeni i neuređeni dijelovi građevne čestice zgrade.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbom ovoga članka propisuju se taksativno zajednički dijelovi zgrade.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Koji je status:

a) krovnih prozora
b) potkrovne izolacije

na posebnom dijelu zgradu? To je često pitanje, a oni su dio i posebnog dijela i zajedničke krovne konstrukcije.

Nigdje nije izričito navedeno da krovni prozori u potkrovnim stanovima spadaju u zajedničke dijelove zgrade, pa dolazi do različitog tumačenja suvlasnika kod održavanja i mijenjanja, saniranja krovne konstrukcije odnosno treba li održavanje i mijenjanje krovnih prozora financirati iz pričuve ili ne. Jesu li suvlasnici potkrovnh stanova i vlasnici krovnih prozora ili su svi suvlasnici vlasnici krovnih prozora kao zajedničkog dijela?

Pokrov – što se konkretno podrazumijeva pod pokrovom? Smatra li se terasa koja je privatna, neprohodna, ali je ujedno i krov garaže ili stana koji se nalazi ispod terase, pokrovom? U slučaju oštećenja takve terase, koja dovode do proboja vode u prostorije ispod terase, može li se trošak sanacije namiriti iz sredstava zajedničke pričuve?

Članak 9 - Izvanredno održavanje

Prijedlog Ministarstva

Pod izvanrednim održavanjem smatraju se hitni i nužni popravci te investicijsko održavanje.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbom ovoga članka određuje se da se izvanrednim održavanjem zgrade smatraju hitni i nužni popravci te investicijsko održavanje.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Članak 9. zadire u ZOV i mijenja njegove odredbe u dijelu članka 86. i 87. Prema odredbama ZOV-a, u poslove redovite uprave cijelom nekretninom ulaze i radovi redovitog održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja.

Međutim, novi zakon predlaže da se hitni i nužni popravci (te nova kategorije investicijsko održavanje) definiraju kao izvanredno održavanja / izvanredni poslovi. Obzirom da izvanredni poslovi zahtijevaju suglasnost svih suvlasnika to bi zaustavilo svaku hitnu intervenciju u zgradi.

Prijedlozi:

Kako je cilj novog zakona otkloniti uočene nedostatke ZOV-a, predlaže se sljedeće:

Otkloniti uočene nedostatke ZOV-a, odnosno nejasnoće odredaba članka 87. Izvanredni poslovi.

Iz odredaba članak 87. nije jasno zašto je učinjena iznimka u slučaju trošak ugradnje dizala i omogućeno je većini suvlasnika (51 posto) da trošak te investiciju tereti na sve suvlasnike u istom omjeru (po suvlasništvu). Što bi točno ponukalo većinu da iz vlastitih sredstava pokriju trošak te investicije kada im je dana mogućnost da to učine na teret svih suvlasnika, kao je navedeno u članku 87.?

Izvanredni poslovi

Članak 87. (ZOV)

(1) Osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.

(2) Iznimno, od odredbe stavka 1. ovoga članka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

(3) Iznimno od odredbe stavka 1. ovoga članka, pristanak svih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti.

Zato, predlaže se da se naprijed navedene odredbe pojasne ili izmjeni ZOV:

(2) Iznimno, od odredbe stavka 1. ovoga članka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, uključujući prioritetne zahvate kao što su, jačanje statike i energetska obnova zgrade, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika, pogotovo onih suvlasnike kojima je ugradnja dizala nije korisna u istom omjeru kao i ostali suvlasnici, na primjer suvlasnici u suterenu ili prizemlju.

Ili u novom zakonu, na način da se uvrsti sljedeće

Članak 12.

(1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj povećanje energetske učinkovitosti zgrade ili unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

(2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovnog upravljanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

(3) Da bi se zahvat investicijskog održavanja ugradnje dizala mogao pokriti iz pričuve potrebna je suglasnost svih suvlasnika

Članak 10 - Hitni popravak

Prijedlog Ministarstva

Članak 10.

(1) Hitni popravak je aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi.

(2) Hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku.

(3) Hitnim popravkom smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade osobito u slučaju:

  • kvarova na plinskim instalacijama
  • kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
  • puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije
  • kvarova na električnoj instalaciji
  • znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
  • prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova
  • narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
  • kvarova na dizalu
  • otpadanja dijelova fasade, limarije, crijepova, i sl.

(4) Upravitelj ne treba ishoditi suglasnost suvlasnika za hitni popravak.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka definiraju se hitni popravci na zgradi kao aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi ili za oštećenje stvari u zgradi ili izvan zgrade, odnosno aktivnost kojom se otklanja ugroženost osnovnih životnih uvjeta u zgradi. Ujedno se određuje da hitni popravak podrazumijeva dovođenje uzroka opasnosti u kontrolirano stanje u najkraćem mogućem roku te se propisuje koje osobito situacije se smatraju situacijama koje zahtijevaju hitan popravak poduzimanjem radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade. Također se radi svrsishodnosti ovom odredbom propisuje da upravitelj ne treba ishoditi suglasnost suvlasnika za hitni popravak.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

- Predlaže se izmjena naziva članka Zakona iz 'Hitni popravak' u 'Hitna intervencija'. S obzirom na to da se 'Hitni popravak' definira kao 'aktivnost kojom se otklanja uzrok neposredne opasnosti za život i zdravlje ljudi, a predlagatelj je u st.3 definirao koji su to popravci, nije se razmišljalo o drugim stvarima. Naime, ako suvlasnik svojim djelovanjem, načinom života i postupanjem ugrožava život ostalih suvlasnika, tada se zakonski mora definirati mogućnost ostalih suvlasnika da riješe taj problem. Primjerice, suvlasnik koji je napravio smetlište od svog stana, vršio nuzdu u kadu... nebrojeno je primjera bilo u medijima, a kao nitko ništa ne može učiniti... pa da se i pravno omogući intervencija i u privatni prostor koji ugrožava i život i zdravlje ostalih stanara. Temeljem ZOV-a postoji mogućnost iskljućenja iz suvlasničke zajednice, no praksa je pokazala kako je takvo postupanje do sada bilo neprovedivo.

Članak 12. - Investicijsko održavanje

Prijedlog Ministarstva

(1) Investicijsko održavanje obuhvaća aktivnosti koje imaju za cilj povećanje energetske učinkovitosti zgrade ili unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

(2) Zahvat investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovnog upravljanja nekretninom smatra se poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka definira se investicijsko održavanje zgrade kao aktivnosti kojima je cilj povećanje energetske učinkovitosti zgrade ili unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine. Ujedno se ovom odredbom uređuje da se zahvat investicijskog održavanja smatra poboljšicom u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

- Predlagatelj navodi kako cilj Zakona o upravljanju i održavanju zgrada je otkloniti uočene nedostatke bez bitnih promjena sadržaja i zadiranja u međuvlasničke odnose uređene Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

- Odredbama članka 12. novog zakona uvodi novu kategoriju 'Investicijsko održavanje'. Istu definira kao aktivnost koja ima za cilj povećanje energetske učinkovitosti zgrade ili unaprjeđenje projektiranih svojstava zgrade za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

- Zahvati investicijskog održavanja koji po svojoj prirodi ili opsegu premašuje okvire redovnog upravljanja nekretninom smatraju se poboljšicom, u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava. Drugim riječima investicija za koju je potrebna 100-postotna suglasnost.

- Iz članka nije jasno ulazi li, primjerice, ugradnja dizala u tu kategoriju. Izbjegavanjem navođenja primjera zahvata investicijskog održavanja (kao što članak 19. navodi primjere odluka koji se donose na sastanku suvlasnika), zakon stvara dodatne nejasnoće.

U slučaju da ugradnja dizala, ulazi u kategoriju investicijskog održavanja, za koji je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine, te je zahvat koji po svojoj prirodi i opsegu premašuje okvire redovnog upravljanja nekretninom, tada prema odredbama članka 12. novog zakona, zahvat se smatra poboljšicom u smislu zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava za što treba 100% suglasnost suvlasnika, odnosno suglasnost suvlasnika koji imaju 100% suvlasničkih dijelova.

- Za investicijsko održavanje tj. za poboljšicu za koju se koriste subvencije fondova ili gradova treba omogućiti donošenje odluke većinom (65%), a ne 100% što u velikom broju zgrada nije moguće postići. Svi bi trebali težiti poboljšici i modernizaciji, a ne samo krpanju postojećeg stanja. Korištenjem subvencija na neki način se nadomješta možebitna 'šteta' za pojedince koji se u većini slučajeva niti ne izjasne protiv donošenja takve odluke, nego jednostavno ne žele sudjelovati ni u čemu. Ako bi se u investicijsko održavanje tj. poboljšicu išlo bez sufinanciranja fondova, odnosno ako bi sav trošak se podmirivao iz sredstava pričuve, tada bi imalo smisla ograničiti na 100-stotnu odluku suvlasnika i to samo za radove za koje je potrebno izdvojiti novčana sredstva u iznosu višem od sredstava pričuve koja su suvlasnici dužni uplatiti tijekom jedne godine.

- Prema ovom prijedlogu, energetska obnova je moguća samo uz suglasnost 10 posto%, što je neprihvatljivo. Naime, zbog raznih razloga (nedostupnosti suvlasnika) često nije moguće prikupiti apsolutnu suglasnost. Na taj način se stopira investicija koja je naposljetku korisna za sve suvlasnike i dugoročno donosi dobrobit i uštedu svima. Također, često upravo energetska obnova sanira neke druge probleme koji su inače predmet redovitog održavanja – npr. sanacija krova i fasade koja prokišnjavaju. Prijedlog je da se iznimno za energetsku obnovu zgrade, kao investiciju korisnu i za suvlasnike, ali i za lokalnu i globalnu zajednicu, smanji potrebna suglasnost na 80 posto. To je i dalje vrlo visok postotak suglasnosti, a izbjegavaju se situacije u kojima nedostupni suvlasnici blokiraju ovakvu investiciju.

Članak 13 - Zajednička pričuva

Prijedlog Ministarstva 

(1) Zajednička pričuva su novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade.

(2) Sredstva zajedničke pričuve koriste se prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjem programu održavanja i upravljanja zgradom za pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih popravaka, nužnih popravaka, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju, nabave alata za čišćenje i održavanje (ljestve, lopate, metle i sI.), sitnog potrošnog materijala (žarulje, sredstva za čišćenje i sl.) i otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka.

(3) Sredstva zajedničke pričuve mogu se u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje troškova iz stavka 2. ovoga članka. 

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređujuću se pitanja zajedničke pričuve na način da istu određuje kao novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom, odnosno dijelom zgrade. Također se propisuje za financiranje kojih aktivnosti, odnosno troškova se ista koristi te se ujedno uređuje da ona mogu koristiti za troškove pokrića investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ako se time ne dovodi u pitanje financiranje tekućih troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanja zgradom iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

st. 2. - Iza redovitog dodati - izvanrednog održavanja.

Članak 14 - Minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve

Prijedlog Ministarstva

(1) Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su obvezni uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom.

(2) Sredstva iz stavka 1. ovoga članka suvlasnici su dužni uplaćivati mjesečno.

(3) Minimalni iznos zajedničke pričuve iznosi 0,54 posto etalonske cijene građenja koju objavljuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo, godišnje. Podatak o etalonskoj cijeni građenja objavljuje se u Narodnim novinama.

(4) Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od iznosa propisanog stavkom 3. ovoga članka.

(5) Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva iz stavka 1. ovoga članka dužni uplaćivati u minimalnom iznosu zajedničke pričuve propisanog stavkom 3. ovoga članka.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređuju se pitanja u vezi s načinom i iznosom plaćanja zajedničke pričuve na način da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici obvezni mjesečno uplaćivati na posebni račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom. Ujedno se propisuje minimalni iznos zajedničke pričuve na način da isti iznosi 0,54 posto etalonske cijene građenja za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, godišnje te se s tim u vezi propisuje da se godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od propisanog minimalnog iznosa zajedničke pričuve. Također, propisuje se da su suvlasnici dužni plaćati iznos minimalne pričuve određen ovim Zakonom u slučaju u kojem godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

- Minimalni iznos pričuve – hoće li će se isti iznos pričuve plaćati i po m2 za parkirno ili garažno mjesto? Na koji način će se regulirati cijena za parkirno ili garažno mjesto koje ipak nije stan? 

- Što je s koeficijentom pričuve? Velika je razlika ako je stan preuređen u poslovni prostor i u njemu otvoren ured gdje se ne primaju stranke, i/ili ordinacija opće medicine, i/ili frizerski salon.... 

- Ne razumijem kako minimalna visina pričuve može biti ista za sve zgrade?! U novogradnji je 3 kn/m2 izvrsno, ali u starim zgradama s tim nije nemoguće godišnje izvesti ni hitne radove. Suvlasnici ne žele podizati pričuvu i što onda? Prijedlog jest taj da se minimalna visina pričuve regulira prema starosti zgrade. Primjerice:
0 - 20 g = 3 kn/m2
20 do 40 g = 5 kn/m2
40 do 80 g = 7 kn/m2
preko 80 g = 10 kn/m2

- Možda bi se zakonski moglo odrediti nekakav iznos u korelaciji s prosječno isplaćenom plaćom prošle godine u gradu/mjestu/županiji, a da bi za iznose koji premašuju takvu granicu trebalo prikupiti 100% potpisa za povećanje pričuve. Naime, time bi se moglo regulirati da neki bogati suvlasnici ne pokupuju većinu kvadrata (ili suvlasnika) te na taj način ne podignu iznimno visoke cijene pričuve (po kvadratu), a posljedično i tjeraju ostale suvlasnike iz zgrade.

Članak 15 - Obveza osiguranja zgrade

Prijedlog Ministarstva

Suvlasnici su obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijev, te drugih rizika ovisno o opasnosti područja, izloženosti i oštetljivosti zgrade, sve vezano uz njezinu namjenu (seizmički rizik, rizik klizanje tla i odronjavanje zemljišta, rizik poplava, bujica i visokih voda, rizik snježne lavine i sl.), kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbom ovoga članka propisuje se obveza suvlasnicima zgrade da osiguraju zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, rizika specifičnih za područje na kojem se zgrada nalazi te od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

- U praksi se za obveze pričuve i suvlasnika zna teretiti upravitelja jer je on potpisao ugovor o osiguranju i slično, a on je samo zastupnik. To je često posljedica okolnosti da osiguravajuće kuće ne žele naznačavati u svojim formularnim obrascima ugovora o osiguranju da je upravitelj samo zastupnik.

Kako bi se osiguravajuće kuće privolilo da svoju praksu, obrasce i software usklade sa značenjem i duhom zakona, čime bi se izbjegli nepotrebni sudski sporovi, predlaže se u zakon uvesti sljedeći tekst:

'U slučaju da u ugovoru o osiguranju nije izričito drugačije navedeno, smatrat će se da je upravitelj ugovor o osiguranju sklopio u ime i za račun trećih.

- Suvlasnici su obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijev, te drugih rizika ovisno o opasnosti područja, izloženosti i oštetljivosti zgrade, sve vezano uz njezinu namjenu (seizmički rizik, rizik klizanje tła i odronjavanje zemljišta, rizik poplava, bujica i visokih voda, rizik snježne lavine i sł.), kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama - Ovo je vjerojatno protuustavno.

Članak 16 - Međuvlasnički ugovor

Prijedlog Ministarstva

(1) Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade, odnosno dijela zgrade (u daljnjem tekstu: suvlasnici) u pogledu održavanja zgrade suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom.

(2) Ugovor iz stavka 1. ovoga članka sklapa se u pisanom obliku.

(3) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

  • veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine
  • uvjete i način upravljanja nekretninom
  • pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom
  • opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.
  • uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
  • ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegove ovlasti
  • uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini

(4) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice ukupne korisne površine, odnosno utvrđenih suvlasničkih omjera.

(5) Međuvlasnički ugovor predstavnik stanara dužan je dostaviti upravitelju u roku od 15 dana od stupanja na snagu istoga.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovog članka propisuje se dužnost suvlasnicima da sklope u pisanom obliku međuvlasnički ugovor kojim međusobno uređuju prava, obveze i međusobne odnose u pogledu održavanja zgrade. Ujedno se propisuje što je osobito sadržaj toga ugovora te da odluke koje proizlaze iz tog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je taj ugovor sklopljen od strane većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice ukupne vrijednosti korisne površine, odnosno utvrđenih suvlasničkih omjera. Također propisuje se obveza predstavnika stanara da taj ugovor dostavi upravitelju u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

(l) Prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika zgrade, odnosno dijela zgrade (u daljnjem tekstu: suvlasnici) u pogledu održavanja zgrade suvlasnici su dužni urediti međuvlasničkim ugovorom.

Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

  • veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine

Kako će se odrediti veličina suvlasničkih dijelova ako netko osporava? ZOV ima prijelazno rješenje (svi imaju jednake udijele), ovo je opasno ako se dokine staro rješenje a ne predvidi brzo novo rješenje.

  • pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom

Upravitelj se bira odlukom suvlasnika, ne mora biti dio međuvlasničkog ugovora

  • ime suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegove ovlasti

Predstavnik suvlasnika se bira odlukom suvlasnika, ne mora biti dio međuvlasničkog ugovora (pogotovo ako predstavnik da ostavku)

  • Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice ukupne korisne površine, odnosno utvrđenih suvlasničkih omjera.

Ponovno se javlja problem utvrđivanja korisne površine, odnosno utvrđenih suvlasničkih omjera

Članak 17 - Sastanak suvlasnika

Prijedlog Ministarstva

(1) Odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i važećih propisa, suvlasnici donose na sastanku suvlasnika.

(2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno sukladno suvlasničkim omjerima ili upravitelj zgrade.

(3) Poziv za sastanak suvlasnika dostavlja se pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta, odnosno boravišta suvlasnika ili putem elektroničke pošte ako je to zatražio suvlasnik i/ili objavom na oglasnoj ploči zgrade, a sadrži podatke o osobi koja saziva sastanak, mjestu i vremenu održavanja sastanka i dnevni red sastanka.

(4) O sastanku suvlasnika vodi se zapisnik, kojeg potpisuju osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici zgrade i upravitelj zgrade ako je nazočan sastanku.

(5) Zapisnik iz stavka 3. ovoga članka sadrži podatke o stambenoj zgradi, mjestu i vremenu održavanja sastanka suvlasnika, nazočnim osobama, dnevnom redu sastanka, iznijetim prijedlozima, donesenim odlukama i načinu glasanja suvlasnika.

(6) Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika.

(7) Zapisnik koji nema sadržaj propisan odredbom stavaka 4. i 5. ovoga članka ne proizvodi pravne učinke.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članaka uređuje se da odluke o upravljanju zgradom u svrhu provedbe međuvlasničkog ugovora i važećih propisa suvlasnici donose na sastanku suvlasnika. Ujedno se odredbom pobliže definira tko i na koji način saziva predmetne sastanke te se propisuje da se o sastancima vodi zapisnik na način određen tom odredbom kao i da je odluka donesena na predmetnim sastancima obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika. Također se propisuje da u slučaju u kojem zapisnik o sastanku suvlasnika nije sastavljen u skladu s ovom odredbom, isti ne proizvodi pravne učinke.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

  • Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno sukladno suvlasničkim omjerima ili upravitelj zgrade.

Što znači: suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno sukladno suvlasničkim omjerima?
Ponovno se javlja problem utvrđivanja korisne površine, odnosno utvrđenih suvlasničkih omjera

  • Donesena odluka je obvezujuća za sve suvlasnike ako je potpisana od ovim Zakonom propisanog broja suvlasnika.

Koji je to ovim zakonom propisani broj suvlasnika?

- U nekim zgradama fizički nema prostora gdje bi se sastali svi suvlasnici zgrade. U današnje vrijeme potrebno je omogućiti da se suglasnosti prikupljaju putem elektroničke pošte. Svakako se treba izbjeći današnja praksa da se potpisi prikupljaju obilaskom suvlasnika od vrata do vrata od strane predstavnika suvlasnika.

- Vođenje zapisnika sa sastanka kojeg bi trebali potpisati svi suvlasnici nepotrebna je administracija. Bitno je samo da donesene odluke budu potpisane od odgovarajućeg broja suvlasnika sukladno ovom Zakonu.

PITANJE - Na što bi sličio zapisnik skupa suvlasnika zgrade sa 188 suvlasnika, pa i ako se odazove samo 1/3. Neprovediva odredba. Trebalo bi uvesti segmentaciju zgrada po broju stanova. 

- Ovdje svakako treba voditi računa kako održavati sastanke u većim zgradama s velikim brojem suvlasnika (npr. neboderi). Predvidjeti mogućnost stambenih vijeća i davanje legitimiteta njihovim odlukama. 

(2) Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika, suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini više od jedne trećine korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno sukladno suvlasničkim omjerima ili upravitelj zgrade.

MIŠLJENJE - Jedna trećina + 1m² je previše, ako uzmete u obzir velike stambene zgrade, npr naša zgrada ima ukupno 192 stana, 7 ulaza, i ukupno 8.811,14 m² za izračun udjela, u predloženom slučaju od jedne trećine, ako nezadovoljni suvlasnici žele nešto i promijeniti, samo da sazovu sastanak im treba više od pola 'glasova' za provedbu promjene. 

  • PRIJEDLOG: „…., suvlasnici čija površina posebnih dijelova zgrade čini 10% …“
    • OBRAZLOŽENJE: Česti problem je predstavnik suvlasnika, pogotovo u velikim zgradama, ima kvalitetnih i manje kvalitetnih, no u slučaju nezadovoljstva suvlasnika radom predstavnika, isti ne želi sazvati sastanak, a suvlasnici su velikim brojem sputani u toj istoj namjeri. U predloženih 10 posto neće se moći raditi o samovolji pojedinca, a opet neće svi biti blokirani zbog pojedinca. Male zgrade od npr 10 suvlasnika mogle bi sazvati sastanak na poziv 1 suvlasnika, a velike kao moja na poziv cca 16 suvlasnika (uzimajući u obzir veličinu udjela, ne stanova), a na sastanku obrazložiti svoje ideje i planove.

Članak 19 - Odluke suvlasnika u upravljanju zgradom

Prijedlog Ministarstva

(1) Suvlasnici na sastanku suvlasnika donose odluku o:

  1. izboru i promjeni predstavnika suvlasnika
  2. izboru i promjeni upravitelja
  3. godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade
  4. višegodišnjem programu održavanja zgrade
  5. godišnjem izvještaju o upravljanju zgradom
  6. osiguravatelju zajedničkih dijelova zgrade
  7. visini pričuve
  8. prijavi projekta za energetsku obnovu zgrade
  9. načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade
  10. kućnom redu
  11. promjeni namjene zajedničkih dijelova zgrade u posebni dio
  12. uzimanju kredita za financiranje održavanja zgrade
  13. drugim pitanjima vezanim uz upravljane zgrade o kojima prema međuvlasničkom ugovoru ili važećim propisima odlučuju suvlasnici.

(2) Odluku iz stavka 1. ovoga Zakona suvlasnici donose na način da se o odluci izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 posto ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 posto suvlasničkih dijelova, osim za:

  1. izradu projekta za obnovu fasade i ugradnju lifta u zgradu i sklapanju ugovora o obnovi fasade i ugradnji lifta u zgradu u kojem slučaju se odluka donosi ako se o odluci izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 65 posto ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 65 posto suvlasničkih dijelova
  2. promjenu namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio zgrade u kojem slučaju se odluka donosi ako se za istu izjasne svi suvlasnici.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka pobliže se propisuje što je predmet odluke suvlasnika, odnosno o kojim stvarima oni odlučuju. Ujedno se propisuje potrebna većina za donošenje predmetnih odluka.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

(l) Suvlasnici na sastanku suvlasnika donose odluku o:

(2) Odluku iz stavka 1. ovoga Zakona suvlasnici donose na način da se o odluci izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50% ukupne korisne površine zgrade za zgrade za koje nisu određeni suvlasnički dijelovi, odnosno suvlasnici koji u vlasništvu imaju više Od 50% suvlasničkih dijelova, osim za

Ovo je pravni i faktički problem, i opet: Kako će se odrediti veličina suvlasničkih dijelova ako netko osporava? ZOV ima prijelazno rješenje (svi imaju jednake udijele), ovo je opasno ako se dokine staro rješenje a ne predvidi brzo novo rješenje.

- U tekstu starog i novog zakona ponavlja se odredba o kojom je za donešenje određenih odluka stanara potrebno prihvaćanje, odnosno sakupljanje 50+% potpisa suvlasnika što ima smisla, ali i odredba prema kojoj je za ostale radove potrebno prikupiti 100 posto potpisa (suglasnosti) suvlasnika. U teoriji smisleno, u praksi neprovedivo. Najednostavnije rješenje bi bilo rečenicu moguče je uz pristanak 100 posto suvlasnika zamijeniti jednostavno sa nije moguće. Uglavnom pristanak 100 posto vlasnika u 99 posto situacija je nemoguć iz stotina razloga,ovo su samo neki primjeri:

  • Zgrade koje imaju 10+ stanova, od kojih neki stanovi imaju više suvlasnika u različitim udjelima, a broj suvlasnika potencijalno raste sa starošću zgrade, veliki su problem jer su suvlasnici nedostupni, nezainteresirani, i pojedinci nesvjesni prava i obveza koje donosi suvlasništvo u bilo kojem udjelu vlasništva.
  • Dovoljno je da jedan od recimo 30 suvlasnika umre i da se time blokira mogućnost 100 posto mjescima dok u posjed ne uđe novi vlasnik provođenjem oporuke.
  • Udio u vlasništvu ima npr. i vlasnik nestambenog dijela zgrade (npr. garaže) koji ne mora živjeti u toj zgradi.
  • Pojedine zgrade imaju stanove u privremenom vlasništvu tvrtki koje se bave kupoprodajom nekretnina i realno nemaju interesa u tom svom poslovnom procesu stvarati si troškove. Isto vrijedi i za stanove koji su postali vlasništvo Banke.
  • Sama dugotrajna odsutnost suvlasnika dovodi do blokade ako je suvlasnik npr. u medicinskoj komi, umobolnici, zatvoru....
  • Činjenica da je stan u vlasništvu RH, grada, općine, predstavniku stanara u većini slučajeva predstavlja nesavladiv problem u prikupljanju suglasnosti
  • U pojedinim zgradama su stanovi ili vlasnički udjeli crkve ili vjerskih ustanova. Osobno sam doživio odgovor takvih suvlasnika da je prethodni vlasnik svoj stan ostavio Bogu i da se sada novi vlasnik ne mogu mješati i sudjelovati u donošenju bilo kakvih odluka.
  • Što kada je stan u sudskom postupku, parnici određivanja vlasništva – automatska višegodišnja blokada. Isto vrijedi i za situacije kada je u dijelu suvlasništva tvrtka u stečaju.
  • Imamo stanova sa egzotičnim suvlasništvom, primjer bake koja ostavlja oporučno vlasništvo na 12 malodobnih unuka.

Predlažem 2 rješenja:

1. Smanjiti tih 100 posto na 67 posto, 75 posto ili 80 posto

2. Prikupiti 50+%, definirati postupak kojim se nakon toga odluka postavlja na oglasnu ploču zgrade ili slično, odrediti vremenski rok kojim bilo koji suvlasnik može uputiti prigovor Predstavniku stanara ili Upravitelja i time poništiti valjanost odluke (jer stvarno ima situacija i odluka o upravljanju zgradom u kojoj bi trebali sudjelovati svi stanari, i kojima se ne bi pojedincu smjela nametati negativna volja večine).

- Primjer - slučaj gdje je jedan suvlasnik sebi ogradio zajedničke dijelove zgrade, dio tavana i tako godinama onemogućavao prilaz suvlasnicima tom dijelu nekretnine. Istina nije to bio neki veliki dio, ali sebi je napravio jednu sobu, nakon što je prodao stan, došao je novi suvlasnik koji je imao poštene namjere i nije želio na nepošten način prisvojiti zajednički dio zgrade, a još k tome ne platiti pričuvu, stoga je na sastanku suvlasnika želio otkupiti taj prostor od suvlasnika. Po sadašnjem zakonu 100 posto suvlasničkog udjela tj potpisa je potrebno za takvu opciju. U našem slučaju čovjek je uredno pozvao vještaka koji je procijenio taj iznos i ponudio suvlasnicima pravičnu naknadu za otkup tog djela zgrade i 99 posto suvlasnika se je složilo osim jednog, koji je stalno radio probleme, ili da je ugovor nevaljan ili da mu je to premali iznos. Trebalo bi promijeniti zakon da, recimo, za taj dio imovinsko pravnog akta bude potrebno 90 posto suvlasničkog udjela ili 75 posto. Ili ako u kojem slučaju takvi pojedinci odbiju potpisati akt o kupoprodaji, a ne dostave broj računa za uplatu javnom bilježniku do određenog roka za primitak novca za otkup zajedničkog dijela nekretnine, treba se smatrati da ne traži ništa i da je suglasan s provedbom kupoprodaje.

PITANJE - Ovo je u suprotnosti sa člankom 12. o investicijskom održavanju ove radne verzije kao i odredbama Zakona o vlasništvu. Ako u zgradi nisu određeni suvlasnički dijelovi (nije provedeno etažiranje) tada ne postoji suvlasništvo jer Zakon o vlasništvu kao suvlasništvo priznaje isključivo kad su vlasnici upisani u zemljišnim knjigama, a do tada su oni posjednici, a posjed nije stvarno pravo.

- Suvlasnici stambene zgrade, ako drugačije ne odrede svojim Međuvlasničkim ugovorom, odluke donose običnom većinom (50+%) suvlasničkih dijelova u poslovima redovite uprave, kvalificiranom većinom (66,67%) u poslovima izvanredne uprave i apsolutnom većinom (100%) kod otuđivanja i kupnje dijelova stambene zgrade, te davanja u zakup zajedničkih dijelova za duže od pet godina.

- Članak 19. novog zakona izdvaja dvije investicije za koje propisuje 65 posto suglasnost

Odnosno propisuje kako je dovoljno da se izjasne suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 65 posto suvlasničkih dijelova. Suvlasnici se mogu izjasniti sa za ili protiv odluke. Nije jasno, poistovjećuje li predlagatelj izjašnjavanje s pristankom.

U slučaju da predlagatelj pod 'izjasniti' smatra 'očitovati' (pozitivno ili negativno), proizašlo bi kako je dovoljno da većina suvlasnika, koji u vlasništvu imaju više od 65 posto suvlasničkih dijelova, izglasa / daje pristanak na odluku, odnosno trećina svih suvlasnika, kako bi se trošak te investicije financirao iz pričuve na teret svih suvlasnika koji istu stvaraju.

U slučaju da je predlagatelj s 'izjasniti' mislio na 'dati pristanak' i dalje te odredbe zadiru u odredbe ZOV-a. Naime, novi zakon definira kako, bez iznimke, dovoljno je da se 65 posto suvlasnika (odnosno koji u svom vlasništvu imaju 65 posto suvlasničkih dijelova) izjasni za odluku o ugradnji lifta (posao koji spada u izvanredne poslove) te posljedično trošak ugradnje dizala može namiriti iz pričuve, koju stvaraju svi suvlasnici.

Time, odredbe članka 19. novog Zakona o upravljanju zadiru u ZOV i mijenjaju odredbe njegovog članka 87., koji propisuju da 'za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.' Iznimke su propisane, i kako sama riječ kaže, radi se o iznimkama.

Međutim, člankom 19. novog zakona, ugradnja lifta, investiciju koju je predlagatelj uzdignuo iznad ostalih investicija, kao pravilo može se izglasati bez suglasnosti svih suvlasnika, ali na teret svih suvlasnika, u istom omjeru.

Nesrazmjer troška ugradnje dizala za suvlasnike u prizemlju

Dizalo je uređaj nekretnine koji nije u podjednakom omjeru koristan svim suvlasnicima, najmanje suvlasnicima u prizemlju te je zbog toga nepravedno troškom te investicije teretiti sve suvlasnike, i to jednakim omjerom (po suvlasničkim dijelovima).

Investicija ugradnje lifta kreće se u iznosu od 50.000 eura do 60.000 eura. U manjim zgradama, od 10 stanova, prizemlje + 4 kata, ta investicija iznosi otprilike 5.000 eura po suvlasniku u prizemlju, suvlasnicima kojima lift nije baš od nikakve koristi. Takav trošak na račun pričuve, tereteći suvlasnike prizemlja u istom omjeru kao i sve ostale suvlasnike (razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima) u velikom je nesrazmjeru obzirom na koristi istog za suvlasnike u suterenu i prizemlju.

Dizalo ne ulazi u kategoriju poboljšice za zgradu, već poboljšica za suvlasnike na višim katovima i nije u podjednakom omjeru koristan za sve suvlasnike, odnosno nije od nikakve koristi suvlasnicima u prizemlju.

Sudska zaštita nadglasanih suvlasnika

Predlaže se da, analogno odredbama članka 89. ZOV-a koji propisuju da: 'Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu iz stavka 1., odnosno stavka 2. ovoga članka i je li valjana odluka iz stavka 3. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja', uvrste odredbe koje omogućuju svakom suvlasniku da zahtjeva od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova ugradnje dizala, koji nije u podjednakom omjeru koristan svim suvlasnicima, i da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu tih troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

- U odnosu na stavak 2. točka 2. prijedlog je dodati mogućnost: - za promjenu namjene zajedničkog dijela zgrade u posebni dio, a koja promjena je nastupila prije više od 20 godina i traje u kontinuitetu, može se donijeti odluka i bez suglasnosti jednog suvlasnika, pod uvjetom da to ne ide na štetu suvlasniku koji nije dao suglasnost i ako ima za cilj plaćanje pričuve za taj dio.

Članak 20 - Donošenje odluke prikupljanjem potpisa

Prijedlog Ministarstva

(1) Ako se ne može sazvati sastanak suvlasnika sa potrebnom većinom za donošenje odluke iz članka 19. stavka 1. ovoga Zakona, predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik će za donošenje odluke pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.

(2) Odluka donesena na način iz stavka 1. ovoga članka je obvezujuća za sve suvlasnike.

(3) Predstavnik suvlasnika obvezan je odluku donesenu na način propisan odredbom stavka 1. ovoga članka objaviti na oglasnoj ploči ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje donošenja odluke suvlasnika u slučaju u kojem nije moguće sazvati sastanak suvlasnika sa potrebnom većinom za donošenje odluke na način da u tom slučaju predstavnik suvlasnika ili drugi zainteresirani suvlasnik za donošenje odluke može pribaviti suglasnost suvlasnika prikupljanjem potpisa na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži. Ujedno se propisuje da je odluka donesena na taj način obvezujuća za sve suvlasnike te da istu predstavnik suvlasnika objavljuje na oglasnoj ploči ili putem elektroničke pošte ako suvlasnik to zatraži.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Na predloženi tekst članka, dodaje se:

(4) Suvlasnik koji je uredno obaviješten o potrebi donošenja odluke iz članka 19. stavka 1. ovog Zakona, a o istoj se nije očitovao na sastanku ako je isti sazvan ili putem elektroničke pošte, smatra se da je suglasan s donošenjem odluke.

(5) Suvlasnik gubi pravo sudjelovanja u donošenju odluka ukoliko ne izvršava obvezu plaćanja pričuve i njegovo dugovanje je utuženo.

Obrazloženje: U svrhu omogućavanja donošenja odluka neophodno je da se za suvlasnike koji su uredno obaviješteni o održavanju sastanka ili potrebi donošenja odluke putem elektroničke pošte, oglasne ploče ili na drugi ugovoreni način, a zbog nezainteresiranosti ili drugih razloga se na iste ne odazivaju, smatra da su suglasni s donošenjem odluke, jer u protivnom svojim nedolascima i ignoriranjem koče donošenje bilo kakve odluke o upravljanju zgradom. Također, suvlasnici koji imaju utuženo dugovanja na ime pričuve ne mogu sudjelovati u donošenju odluka o upravljanju zgradom.

- Prilikom promjene predstavnika suvlasnika, potrebno je skupiti 51 posto potrebnih glasova u ukupnom suvlasničkom omjeru. No ima puno suvlasnika koji se ne odazovu, ne žele glasati niti ih zanima navedena tema, stoga predlažem da upravitelj na temelju inicijative grupe suvlasnika ili odbora kojeg pokrene pojedinac, mora obavijestiti suvlasnike da ako žele glasati za novog predstavnika suvlasnika ili za ostanak trenutnog predstavnika. Glasanje se izvodi potpisima na potpisnoj isti suvlasnika bez vremenskog ograničenja, a onaj tko prikupi veći broj potpisa unutar 60 dana od pokretanja inicijative promjene predstavnika taj postaje predstavnik suvlasnika ili ako stari predstavnik prikupi više on ostaje predstavnik iduće 4 godine, a svi oni koji ne pošalju svoj glas odnosno ne potpišu potpisnu listu bez obzira na razlog smatraju se suzdržanima. Većina suvlasnika nije zainteresirana za brigu o zajedničkoj nekretnini, bilo zbog obaveza bilo zbog nezainteresiranosti.

PITANJE - Tko misli da će predstavnik suvlasnika u zgradi sa 188 suvlasnika obilaziti suvlasnike da bi dobio potrebne potpise i kako da osigura potreban broj potpisa ako je primjerice 40 stanova u najmu te suvlasnici tu ne žive. Tada treba dobiti 70 posto potpisa prisutnih. Neostvarivo.

Donošenje odluka prikupljanjem potpisa pa je obavezna objava na oglasnoj ploči - tu nastaje problem zbog GDPR- a jer primjerice ne služe se svi mailom

Članak 21 - Obveze suvlasnika

Prijedlog Ministarstva

(1) Suvlasnik je obvezan:

  1. ponašati se u skladu s međuvlasničkim ugovorom, kućnim redom i odlukama suvlasnika
  2. održavati svoj posebni dio zgrade
  3. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvu posebnog dijela zgrade
  4. obavijestiti predstavnika suvlasnika o promjeni prebivališta, odnosno boravišta, te promjeni broja osoba koje koriste posebni dio zgrade ako o tome ovisi raspodjela zajedničkih troškova zgrade
  5. dozvoliti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika.

(2) Suvlasnik na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika.

(3) Ako suvlasnik nanese štetu ili umanji svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika iste je obvezan otkloniti ili podmiriti troškove popravka.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka pobliže se propisuju obveze suvlasnika s obzirom na predmet ovoga Zakona. Ovom se odredbom propisuje, uz ostalo, da je suvlasnik obvezan dozvoliti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika. Ujedno se ovom odredbom određuje zabrana suvlasniku da na svom posebnom dijelu zgrade ne smije izvoditi radove kojima se nanosi šteta ili se umanjuje svojstvo zajedničkog dijela zgrade ili posebnog dijela zgrade drugog suvlasnika te se ujedno propisuje obveza suvlasnika da isto otkloniti ili podmiri štetu ako to učini.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Na predloženi tekst stavka 1, dodaje se:

6. odazivati se na pozive za donošenje odluka iz članka 19. stavka 1. ovog Zakona osobno na sastanke suvlasnika ili putem elektroničke pošte.

Obrazloženje: nužno je svim suvlasnicima osvijestiti njihovu obvezu sudjelovanja u upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade..

Članak 22 - Predstavnik suvlasnika

Prijedlog Ministarstva

(1) Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika izabran na način da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici koji u vlasništvu imaju više od 50 posto ukupne korisne površine zgrade, odnosno dijela zgrade ili više od 50 posto suvlasničkih dijelova zgrade čiji suvlasnici biraju predstavnika suvlasnika.

(2) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

  • zastupati suvlasnike u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade u okviru ovlasti propisane ovim Zakonom, posebnim propisima i međuvlasničkim ugovorom
  • sazivati i voditi sastanak suvlasnika
  • koordinirati i dogovarati s upraviteljem izradu i provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjeg programa održavanja zgrade i pojedinih poslova u svezi s održavanjem zgrade
  • supotpisivati sa upraviteljem radne naloge vezane uz održavanje zgrade i kontrolirati njegovo izvršenje
  • dostavljati upravitelju odluke suvlasnika i druge dokumente potrebne za rad upravitelja
  • nadzirati ispunjavanje obveza upravitelja iz ugovora o upravljanju i o tome po potrebi izvještavati suvlasnike
  • u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj
  • u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu projekta ako to ne učini upravitelj
  • otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta ako to ne učini upravitelj
  • izraditi kratki izvještaj o svom radu u protekloj kalendarskoj godini koji dostavlja suvlasnicima putem oglasne ploče ili putem elektroničke pošte do 1. veljače iduće godine
  • druga prava i obveze propisane ovim Zakonom i posebnim propisima i određene međuvlasničkim ugovorom. 

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje osobe predstavnika suvlasnika, način njegovog izbora te njegova prava i obveze.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

(1.a) DODAJE SE - Suvlasnici se mogu odreći prava imenovanja predstavnika suvlasnika pri čemu upravitelj imenuje svog djelatnika kao prinudnog predstavnika suvlasnika koji obavlja sve poslove iz stavka 3. ovog članka.

(2) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

DODAJE SE - Smjenu predstavnika suvlasnika može inicirati bilo koji suvlasnik slanjem zahtjeva za ponovnim izborom predstavnika suvlasnika upravitelju koji je u tom slučaju obvezan poslati prijedlog za donošenjem odluke o izboru novog predstavnika suvlasnika ili prinudnog predstavnika suvlasnika.

DODAJE SE - Zahtjev za reizborom predstavnika suvlasnika iniciran od strane suvlasnika ne može biti češći od jednom godišnje, osim u slučajevima više sile.

Obrazloženje: suvlasnici koji su nezadovoljni svojim predstavnikom suvlasnika teško mogu provesti u djelo izmjenu budući da se predstavnik suvlasnika u pravilu ne želi dobrovoljno odreći svoje pozicije zbog određene materijalne koristi koju ostvaruje na poziciji. Također, možda iz redova suvlasnika ne postoji odgovarajuća osoba koja bi zadovoljavala i bila zainteresirana za obavljanje poslova predstavnika suvlasnika tako da je u tim situacijama potrebno omogućiti da upravitelj imenuje prinudnog predstavnika suvlasnika, na isti način kao što upravitelj upravlja zgradom kada je imenovan prinudni upravitelj od strane jedinice lokalne samouprave.

- PRIJEDLOG - Izbor predstavnika suvlasnika – prema Zakonu, izbor će izvršiti suvlasnik koji u svom vlasništvu imaju više od 50 posto ukupne korisne površine zgrade što konkretno znači da ako u zgradi s 3 stana imamo 2 stana od 50 m2 i 1 stan od 105 m2 onda taj jedan suvlasnik ima glavnu riječ. U velikom broju zgrada, pojedinci su vlasnici nekolicine stanova koje zatim iznajmljuju. Podstanari ne sudjeluju u upravljanju zgradom već njihovi vlasnici koji imaju 'smanjeni' interes za dobrobit ostalih suvlasnika. Također, velike stanove obično imaju i moćniji. Kako bi se bar djelomično zaštitili vlasnici manjih stanova i kako bi se i njima dalo pravo odabira ovaj postotak bi trebalo povećati na 75 posto u manjim zgradama.

- PRIJEDLOG - Prava i obveze predstavnika suvlasnika – Zakonom nije definiran način odabira poduzeća koje će izvršavati usluge redovnog održavanja zgrade (osiguranje zgrade, čišćenje zgrade, servis dizala, popravak i slično) od stane predstavnika/suvlasnika. Znači li to da će odabir poduzeća koje će održavati zgradu biti isključivo u nadležnosti upravitelja? Osobno smatram da bi to trebalo biti najbolje rješenje za suvlasnike jer time bi upravitelj, koji ima iskustva i kontakte, mogao odabrati najbolje rješenje za zgradu.

- PRIJEDLOG - Uvesti minimalnu novčanu naknadu za predstavnike suvlasnika (npr. osnovica 200 kn neto plus 20 kn po stanu). Predstavnik se može odreći te naknade, ali ako je želi primati on bi na to trebao imati zakonsko pravo. Takva naknada bi promijenila odnos suvlasnika prema ovom poslu, odrazila bi se na interes za ovu dužnost. Svi koji obavljamo dužnost predstavnika znamo koliko to vremena, vještina i truda zahtijeva ako želimo konkretno obavljati taj posao i svakako to vrijedi platiti.

I naravno krajnje je vrijeme da se prestane nad poreznom presijom nad tim malim iznosom naknade koju predstavnik dobiva, a potrebna je kontrola državnih institucija nad sprječavanjem koruptivnih djela unutar grupe Upravitelj izvođači radova - predstavnik, jer primjerice veliki upravitelji imaju ugovorne obveze sa izvođačima radova koji su daleko skuplji od vanjskih i potom međusobno dijele provizije. Zakonom bi trebalo napraviti da je predstavnik suvlasnika dužan za onaj dio radova na zgradi čiji iznos prelazi primjerice 2.000 kuna zatražiti ponudu od jednog vanjskog izvođača radova koji nije ugovorom vezan za upravitelja i ponuditi je suvlasnicima

- PRIJEDLOG - novi zakon tretira obaveze predstavnika, a nema novosti u području prava i ovlaštenja. U eri promjena navika u smislu racionalizacije trošenja energije - nema načina da predstavnik suvlasnika s određenim ovlaštenjima suzbija npr. energetski neodgovorno i rastrošno ponašanje - koje ima utjecaj na sve suvlasnike (npr. otvaranje prozora i ostavljanje otvorenima zimi - satima, što kao posljedicu ima hlađenje zidova i velike gubitke.

MIŠLJENJE - Račun stambene zgrade nije moguće otvoriti u banci, zgrada nema OIB

    • PRIJEDLOG -  's upraviteljem organizirati podbroj unutar računa na koji se uplaćuje zajednička pričuva za….'

OBRAZLOŽENJE : Formulacijom:

(2) Predstavnik suvlasnika ima sljedeća prava i obveze:

  • otvoriti poseban račun …
    • otvara se mogućnost, da predstavnik otvori račun na svoje ime, a u tom trenutku sve ovisi o njegovom poštenju (primjer predstavnik suvlasnika u našoj zgradi po ukidanju mogućnosti da zgrada ima račun u banci, uvođenjem OIB-a, naš predstavnik otvorio je novi račun na svoje ime i nastavio primati financijska sredstva od iznajmljivanja zajedničkih prostora na svoj novootvoreni privatni račun, ali i trošiti za privatne svrhe i potpuno samostalno s njima raspolagati, bez mogućnosti da i jedan suvlasnik ima uvid u isto, ujedno je u tome imao prešutnu“ podršku“ GSKG kao upravitelja, uz napomenu da je anexom MU bilo određeno da se najamnine uplaćuju na račun zajedničke pričuve) Dani prijedlog je okviran, ali navedena točka mora biti puno preciznija i u potpunosti onemogućiti manipulacije pojedinca s otvaranjem računa

Članak 25 - Upravitelj

Prijedlog Ministarstva

(1) Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.

(2) Upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i posebnim propisima te utvrđenih međuvlasničkim ugovorom i ugovorom o upravljanju.

(3) Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno.

(4) Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgrade te odluci suvlasnika.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređuje se pitanje osobe upravitelja zgrade na način da on može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama koja je osigurana od odgovornosti za štetu koju bi mogla počiniti obavljanjem djelatnosti upravljanja zgradom. Ujedno se ovom odredbom određuje da upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti propisanih ovim Zakonom i posebnim propisima te utvrđenih ugovorom o upravljanju. Također, propisuje se da upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem zgradom u postupcima pred javnopravnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno kao i da raspolaže sredstvima zajedničke pričuve prema godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova zgrade, višegodišnjem programu održavanja zgrade, međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju zgrade te sukladno odluci suvlasnika.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Vezano za Upravitelja gdje piše da 'Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.' Naime, mi smo već dugi niz godina samostalno upravljamo ulazom gdje smo se vezali na članak 44. ZOV-a., gdje je Upravitelj fizička osoba, izglasana od strane suvlasnika te smo ostvarili jako puno sa transparentnim i pametnim upravljanjem. Sad me zanima, ako mi možete pojasniti, hoće li, po novom Zakonu, biti moguće na taj način upravljati zgradom?

Članak 26 - Prinudni upravitelj

Prijedlog Ministarstva

(1) U zgradama u kojim suvlasnici nisu izabrali upravitelja na način propisan ovim Zakonom, jedinica lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada (u daljnjem tekstu: JLS) nakon provedenog javnog natječaja rješenjem određuje prinudnog upravitelja.

(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka javni natječaj nije potrebno provoditi ako JLS određuje za upravitelja pravnu osobu čiji je osnivač ili vlasnik JLS.

(3) Za prinudnog upravitelja može se odrediti samo osoba koja ispunjava uvjete za upravitelja propisane ovim Zakonom.

(4) Prinudni upravitelj na temelju rješenja iz stavka 1. ovoga članka upravlja zgradom s pravima i obvezama upravitelja do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novog upravitelja.

(5) Protiv rješenja iz stavka 1. ovoga članka se ne može izjaviti žalba, ali se može pokrenuti upravni spor pred mjesno nadležnim upravnim sudom.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka uređuje se situacija u kojoj suvlasnici nisu izabrali upravitelja sukladno ovome Zakonu na način da u tom slučaju jedinica lokalne samouprave na čijem području se nalazi zgrada nakon provedenog javnog natječaja rješenjem određuje prinudnog upravitelja koji na temelju toga rješenja upravlja zgradom do preuzimanja zgrade na upravljanje od strane novog upravitelja. Ujedno se propisuje da predmetni javni natječaj nije potrebno provoditi ako JLS određuje za upravitelja pravnu osobu čiji je osnivač ili vlasnik JLS. Također je ovom odredbom propisano da protiv predmetnog rješenja nije dopuštena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Kod odabira prinudnog upraviteljaje potrebno je provoditi javni natječaj i kada je upravitelju osnivač ili vlasnik JLS jer to dovodi u pitanje zakonitost samog postupka javnog natječaja i tzv. nelojalnu konkurenciju.

Članak 28 - Prava i obveze upravitelja

Prijedlog Ministarstva

Upravitelj u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze:

  1. otvoriti poseban bankovni račun isključivo za pričuvu jedne zgrade, odnosno jednog dijela zgrade
  2. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i nužnih popravaka u skladu s godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odnosno kada je to propisano važećim propisom
  3. osigurati poduzimanje aktivnosti radi redovitog održavanja i hitnih popravaka kada je to potrebno
  4. osigurati poduzimanje aktivnosti radi investicijskog održavanja u skladu s višegodišnjim programom održavanja zgrade
  5. osigurati poduzimanje aktivnosti u posebnom dijelu zgrade radi otklanjanja uzroka štete ili umanjenja svojstva zajedničkog dijela zgrade ili drugog posebnog dijela zgrade, na trošak vlasnika posebnog dijela, ako vlasnik posebnog dijela isti ne otkloni sam u roku od 15 dana od dana primitka poziva upravitelja
  6. osigurati mogućnost poduzimanja aktivnosti radi hitnih popravaka svaki dan u godini tijekom 24 sata
  7. osigurati hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka
  8. osigurati provedbu redovitih pregleda i izvanrednih pregleda zgrade u skladu s propisima o gradnji na kojima sudjeluju upravitelj i predstavnik suvlasnika
  9. predložiti iznos primjerene zajedničke pričuve
  10. ažurno voditi evidenciju suvlasnika, odnosno vlasnika posebnih dijelova zgrade
  11. raspoređivati na suvlasnike i naplaćivati troškove zajedničke pričuve i druge zajedničke troškove nekretnine (zajednička potrošnja struje, vode, čišćenje zgrade i dr.) koji se plaćaju iz zajedničke pričuve
  12. poduzeti potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nisu plaćena četiri obroka
  13. redovno podmirivati zajedničke troškove zgrade prema trećima sredstvima zajedničke pričuve
  14. izraditi prijedlog godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 15. studenog tekuće kalendarske godine
  15. izraditi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade i dostaviti ga predstavniku suvlasnika najkasnije do 31. prosinca tekuće kalendarske godine
  16. pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim javnopravnim tijelima u svrhu upisa zgrade i njezinih posebnih dijelova u zemljišne knjige i katastar
  17. ishoditi zajmove potrebne za financiranje održavanja zgrade u skladu s odlukom suvlasnika
  18. sklopiti ugovor o osiguranju u skladu s odlukom suvlasnika
  19. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekt energetske obnove zgrade te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tog projekta,
  20. u ime i za račun suvlasnika zgrade prijaviti projekte kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekata
  21. otvoriti poseban račun za provedbu projekata energetske obnove zgrade i projekata kojima se doprinosi većoj otpornosti zgrada na požar i potres te sklopiti ugovore koji su potrebni za provedbu tih projekta
  22. obavještavati suvlasnike zgrade putem predstavnika suvlasnika o obavljenim poslovima
  23. izraditi i suvlasnicima putem predstavnika suvlasnika dostaviti godišnji izvještaj o upravljanju zgradom koji, uz ostalo, obavezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda zajedničke pričuve
  24. u suradnji s predstavnikom suvlasnika utvrditi i izraditi zapisnik o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti sudski postupci
  25. na zahtjev suvlasnika dati na uvid i omogućiti kopiranje isprava na kojima se temelji godišnji izvještaj o upravljanju zgradom i druge dokumente vezane uz upravljanje zgradom u roku od 15 dana od dana od kada to suvlasnik zatraži
  26. obavljati druge poslove određene ovim Zakonom, posebnim propisima ili ugovorene međuvlasničkim ugovorom ili drugim ugovorima
  27. upisati zabilježbu iz odredbi Zakona o zemljišnim knjigama.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbama ovoga članka pobliže se definiraju prava i obveze upravitelja zgrade.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

PRIJEDLOG: ubaciti ' … za koja su pokrenuti ovršni i sudski postupci …'

  • OBRAZLOŽENJE : Obzirom da dug za pričuvu nije predmet sudskog spora, osim u slučaju žalbe dužnika, mišljenja smo da je potrebno dodati 'ovršni i', jer se vrlo lako dogodi da upravitelj poštujući 'slovo zakona' ne želi dati podatke o dužnicima. Klauzula o zaštiti osobnih podataka mora biti sastavni dio zapisnika o stanju novčanih sredstava u zajedničkoj pričuvi, dugovima zgrade i potraživanju novčanih sredstava za koja nisu pokrenuti i za koja su pokrenuti ovršni i sudski postupci

Članak 31 - Nadzor

Prijedlog Ministarstva 

(1) Upravni nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja (u daljnjem tekstu: Ministarstvo).

(2) Inspekcijski nadzor nad radom predstavnika suvlasnika i upravitelja provodi tijelo koje sukladno posebnom propisu obavlja inspekcijske poslove održavanja i uporabe građevina.

OBRAZLOŽENJE MINISTARSTVA - Odredbom ovoga članka propisuje se da upravni nadzor nad provedbom ovoga Zakona provodi Ministarstvo nadležno za poslove graditeljstva i prostornoga uređenja. Ujedno se sukladno ustrojstvu državne uprave propisuje da inspekcijski nadzor nad radom predstavnika suvlasnika i upravitelja provodi tijelo koje prema posebnom propisu obavlja inspekcijske poslove održavanja i uporabe građevina.

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Inspekcijski nadzor – prema Zakonu nadzor bi se provodio i nad radom predstavnika suvlasnika – što to konkretno znači za predstavnika? Redoviti nadzor od strane ovlaštene osobe? Nadzor u slučaju pritužbi na rad predstavnika? Kako je zamišljena provedba tog nadzora?

Također u svrhu zaštite suvlasnika smatram da je potrebno definirati i iznos naknade za upravitelja koji ne smije premašiti određeni iznos.

(3) Na predloženi tekst DODAJE SE - Inspekcijski nadzor nad radom predstavnika suvlasnika i upravitelja može inicirati bilo koji suvlasnik navodeći u prijavi obveze za koje se sumnja da nisu ispunjene.

Obrazloženje: s ciljem dosljednog pridržavanja odredbi ovog Zakona u interesu svih suvlasnika je da mogu sami inicirati provjeru usklađenosti.  

Članak 32 - Prekršajne odredbe

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

(1) Novčanom kaznom u iznosu od 5.000,00 do 20.000,00 kuna kaznit će se za prekršaj pravna osoba u svojstvu upravitelja ako:

5. ne poduzme potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nije plaćeno šest obroka (članak 28. točka 12.)

Članak 28.

Upravitelj u obavljanju svoje djelatnosti ima sljedeća prava i obveze:

12. poduzeti potrebne aktivnosti radi ovrhe dospjelih, a neplaćenih obroka zajedničke pričuve i drugih zajedničkih troškova nekretnine koje plaćaju suvlasnici nakon što nisu plaćena četiri obroka

PRIJEDLOG I OBRAZLOŽENJE: Usuglasiti ta dva članka Zakona – kontradiktorni su

Članak 32 i 22. 

PRIJEDLOG I OBRAZLOŽENJE: Usuglasiti ta dva članka Zakona – istu ovlast i obvezu imaju i predstavnik suvlasnika i upravitelj, prekršaj upravitelja za nepodnošenje prijave projekta energetske obnove i ne sklapanje ugovora ne može se kažnjavati ako postoji mogućnost da isto podnese i potpiše i predstavnik suvlasnika. Naime, ne može se kažnjavati ako nisi jedini odgovoran za isto, uvijek postoji mogućnost opravdanja 'nisam ja'.

  • MIŠLJENJE: ovlast predstavnika suvlasnika treba ograničiti na predlaganje i prikupljanje suglasnosti suvlasnika, a prijavu projekta i potpisivanje ugovora ostaviti u nadležnosti upravitelja na temelju prikupljenih potpisanih suglasnosti suvlasnika (dovoljan broj udjela sukladno ovom Zakonu)

Članak 33 - Prekršajne odredbe

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Iza točke (1) dodati novu točku u kojoj definirati da će se novčanom kaznom u iznosu jedne pripadajuće mjesečne pričuve kazniti suvlasnik koji ne ispunjava obvezu prisustvovanja sastancima suvlasnika i/ili izjašnjavanja (pozitivno, negativno) o prijedlozima odluka, a kako je već ranije predloženo ili krši odredbe kućnoga reda.

Članak 37 - Prestanak važenja propisa

Prijedlog Ministarstva

(1) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaju važiti odredbe Glave 3. IZVRŠAVANJE OVLASTI GLEDE CIJELE NEKRETNINE U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU u Dijelu devet, PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine", broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14.)

(2) Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje važiti Uredba o održavanju zgrada („Narodne novine", broj 64/97.).

Prijedlog, komentar i pitanje suvlasnika

Ovim zakonom predviđeno je dokinuti pravila ZOV-a predviđena za prijelazno razdoblje dok se sve zgrade ne etažiraju. Međutim, ovaj prijedlog ne sadrži viabilna rješenja koja bi nadomjestila odredbe koje se predlaže staviti izvan snage. TIME BI NASTAO OPASAN PRAVNI VAKUM, PA SE PREDLAŽE ISTO KORIGIRATI! 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.