Sve funkcionira kada shvatimo da je zgrada mala (ili velika) zajednica

Suvlasnička zajednica stambeno-poslovne zgrade Vrisnička 16-22 u Zagrebu poput lađe uspješno plovi nemirnim morem izazova uz kapetanicu – predstavnicu suvlasnika Natašu, namješta jedra prema vjetru, strujama i prilagođava se.

Ovo je Natašina priča:

Neznanje i neupućenost

U zgradi živim 12 godina i u početku nisam primjećivala nikakve probleme s održavanjem jer je zgrada tada bila nova. Nisam imala pojma o predstavniku suvlasnika, pravima i obavezama, no s godinama se situacija prilično promijenila.

Nisam baš nikoga ni poznavala od susjeda, samo predstavnika suvlasnika kojega nisam ja izabrala, niti itko od nas već smo ga naslijedili od investitora i nisam se pitala zašto je to tako i kako se to može promijeniti. 

Prve akcije

Zgrada je useljena početkom 2009. godine i predstavlja jednu od najatraktivnijih i najtraženijih zgrada na zapadnom dijelu Zagreba. Dojmljivi su široki, prozračni hodnici vertikalno povezani svjetlarnicima kroz koje prolazi dnevno svjetlo kroz stakleni krov, kao i razni detalji koji čine našu zgradu jednom od najatraktivnijih.

Prvih godina nisam primjećivala nikakve probleme sa zgradom ili njezinim održavanjem, no s godinama se situacija prilično promijenila. Počela sam primjećivati nedostatke u zgradi i njenoj neposrednoj okolini. Obratila sam se par puta tadašnjem predstavniku u vezi problema u zgradi i oko nje, ali bez osobnog angažmana, ništa se nije promijenilo.

Prva velika stvar koja se spominjala na jednom od rijetkih sastanaka suvlasnika bila je buka u noćnim satima, s obližnjeg parkirališta benzinske stanice, uz našu zgradu. Samoinicijativno sam pisala službi Odnosa s javnošću benzinske postaje Tifon. Oni su prepoznali problem i riješili ga gradnjom bukobrana.

Sljedeći izazov s kojim smo se susreli je bila pozicija zelenog otoka koji je u našoj maloj, uskoj ulici bio na potpuno neprikladnom mjestu (nogostup i zelena površina). Vreće plastike i papira bile su doslovno na nogostupu i na zelenoj površini svaki dan.

Zadak je bio potpuno dislocirati zeleni otok i preraspodijeliti kontejnere za plastiku i papir u dovoljnom broju na vlastitu česticu zgrade. U ovom slučaju, također samoinicijativno, obratila sam se Mjesnom odboru Jarun uz čiju podršku je zeleni otok dislociran.

Tu su svi stanari primijetili moju aktivnost i izrazili svoju zahvalnost i podršku.

S obzirom na to da se uz našu zgradu nalazi potok i stazica, mnogi suvlasnici, a i susjedi koristili su taj puteljak kao skraćeni izlaz do obližnje tramvajske stanice, tržnice i crkve, no on je bio neuređen i blatnjav. Opet sam se obratila MO Jarun koji je prepoznao važnost naše inicijative i stavio nas u plan malih komunalnih akcija, te je puteljak uređen i funkcionalan na zadovoljstvo svih.

Nakon što sam svim prijateljima u kvartu počela pomagati i upućivati ih na procedure oko službi Čistoće, Zrinjevca, Mjesnih odbora i mogućnosti koje mi kao građani imamo, postala sam još svjesnija da je veliki dio problem u nama samima i u nezainteresiranosti da se stvari riješe te nedostatku vjere da je to moguće. A moguće je!

Pričuva je deset godina iznosila 2,5 kune po četvornom metru, a za radove koji su nam slijedili morali smo je podići za jednu kunu, tako da sada ona iznosi 3,5 kuna.

Promjena predstavnika suvlasnika i Vijeće suvlasnika

Da je vrijeme za promjenu predstavnika osvijestili smo prije tri godine. Inicirala sam promjenu nakon što su se u zgradi počeli događati sve veći problemi na koje ni predstavnik ni Upravitelj NISU reagirali.

Odgovor je bio najčešće da nemamo novca, da su ljudi sami odgovorni za nered, smeće i da nema načina da se to riješi.

Okidač je bio kada sam otišla kod tadašnjeg Upravitelja i tražila sastanak, informacije i objašnjenje stavki, ali nisam dobila jasan odgovor te se sastanak zavlačio. Definitivno sam bila spremna i motivirana pokrenuti promjenu.

Stvorila se kritična masa suvlasnika koji su željeli promjenu i napravili smo plan kako smijeniti predstavnika suvlasnika i Upravitelja, te smo zatražili nekoliko ponuda od raznih Upravitelja.

Upravitelj Stambeni Zg najviše nas je dojmio i dao najbolju ponudu. Njihova predstavnica iz Marketinga, gospođa Branka, profesionalno je odradila prezentaciju te nam je netko po prvi put pojasnio i educirao nas o tome koju ulogu imaju predstavnik suvlasnika, suvlasnici i Upravitelj.

Upravitelj nas je privukao i svojom stručnošću, ljudskim pristupom i pogodnostima koje nudi, kao što su dežurni referent od 0 do 24 sata, detaljno praćenje troškova (program, web stranica) i odlična domarska služba.

Nakon toga smo od Upravitelja dobili potpisnu listu na koju smo upisali prijedlog Vijeća od pet osoba (za četiri ulaza i garažu) i predstavnika suvlasnika - svatko je dobio zadatak prikupiti potpise u svom ulazu. U vrlo kratkom roku skupili smo 51 posto glasova što nije bilo lako jer imamo 115 stanova, no tu se pokazalo da smo ostavili dobar dojam i da smo zaradili povjerenje.

Zgrada je jedna mala (ili velika) zajednica

Osnovala sam odmah na početku WhatsApp grupu i Facebook grupu te smo s vremenom prikupili i većinu e-mail adresa. Na ovaj način smo se još bolje povezali i komunikacija je bila brža.

Bez suradnje i angažmana većine ili barem trećine suvlasnika to jednostavno nije moguće, barem ne u ovako velikim zgradama.
Osim toga, često se podcjenjuje energija i izgradnja dobrosusjedskih odnosa. Koliko je bitno da predstavnik vodi i otvara neke teme, podsjeća, dijeli informacije što se radi na zgradi, također često osvještavam koliko neki popravci koštaju te dijelim ponekad i račune putem WhatsApp grupe, te podcjenjujemo da su i sitnice bitne, poput ukrašavanja ulaza za blagdane ili dojave ako je netko ostavio otvorenu garažu.

Uskoro su se suvlasnici počeli osjećati kao dio tima, dio čiji je glas bitan. Počelo se događati i to da se susjedi iskreno pozdravljaju, druže i vole te iskazuju zahvalnost na ovakvoj zajednici.

Vrijednost nekretnine

Često me znaju zvati ljudi koji se raspituju oko kupnje stana u našoj zgradi, tako da su im energija i preporuke često prevaga i za kupnju stana. Stvarno mislim da su susjedi odlični, zgrada je mirna i sigurna, izgleda odlično i uredna je i nakon 14 godina!

Jedna nova susjeda je rekla da je odlučila živjeti baš u našoj zgradi kada je vidjela kako smo je uredili i okitili za blagdane i kako se susjedi druže i poštuju. Rekla je - U ovakvoj zgradi želim živjeti!

Zbog dobrog održavanja, cijene stanova u našoj zgradi više su nego u okolnim zgradama iz ulice. Zar to nije sjajno?

Kako sve funkcionira – s one ljudske strane

Na početku smo se dosta konzultirali unutar Vijeća, nalazili, razmjenjivali mišljenja i, mogu reći, odmah smo kliknuli. Bilo je tu nekih nesporazuma jer sam ja često vrlo brza i odmah vidim rješenje, a ponekad ne vidim problem, ali generalno dečki iz Vijeća su iskusni ljudi, ne gnjave (hahaha), svi smo konstruktivni i iskreni. Do sada smo sve stvari uglavnom rješavali s lakoćom i uz podršku.

Popravci, krpanja, hitne intervencije, redovno održavanje - sve smo to savladali, a sada na red dolaze mogućnosti i kompleksnije teme kako bismo zadržali vrijednost nekretnine.

To su svima mrska pitanja o grijanju (imamo plinsko grijanje), mogućnostima postavljanja solarnih panela ili možda nekih drugih varijanti. Dolazi nam u obzir i punionica za električne automobile itd.

Imamo raznih ideja, ali to sve zahtijeva dosta pripreme i tu smo sada malo stali jer je zgrada dovoljno 'nova', a opet mogućnosti za poboljšice uvijek ima.

Sigurna sam da ćemo se u 2023. godini pokrenuti. Ovdje očekujem podršku Upravitelja jer sigurno nismo jedina zgrada koju muče ovakve teme i smatram da bi se predstavnici mogli povezati i kroz Upravitelja. Svima je to u interesu. Najsretnija bih bila kada bi cijela ulica ujedinila resurse i koristila našu dobru praksu jer zajedno smo naravno jači i u boljoj pregovaračkoj moći i s majstorima i s Upraviteljem.

Kako sve funkcionira – s 'pravne' strane

Zgrada ima četiri ulaza i garažu na dvije etaže koja je dosta kompleksna tema pa u Vijeću imamo i predstavnika za garažu.

Zbog neadekvatnog održavanja zgrade kroz deset godina, na početku smo morali pokrenuti niz većih sanacija, te smo privremeno izglasali u Anexu Međuvlasničkog ugovora da Vijeće provodi sanacije u većem iznosu, što smo i iskoristili za par većih sanacija.

To je bilo nužno za sigurnost zgrade i morali smo djelovati brzo. Srećom, novca smo ipak imali, ali s obzirom na to da je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima krut i nedorečen, kao da se ne želi omogućiti da se stvari rješavaju, već se komplicira.

Zbog toga je dobro složiti dobar Međuvlasnički ugovor gdje se predviđaju ovakve iznimke, a dobro je i da smo ubacili mogućnost elektronskog glasanja, što je danas sasvim normalna stvar. Nepojmljivo mi je da neki predstavnici suvlasnika ne komuniciraju putem e-maila.

Što se pak glasovanja i potpisa tiče, više puta smo glasovali online i to putem e-maila.

U našem Međuvlasničkom ugovoru predviđena je mogućnost da Vijeće može odlučivati za radove do 30.000 kuna, što je pridonijelo da se u zgradi stvari rješavaju brzo i kvalitetno jer smo svi u punom radnom odnosu i s obiteljskim obavezama.

Trebam napomenuti da je za ovakav potez ključno imati povjerenje svih suvlasnika i mogućnost uvida u analitiku troškova na web stranici upravitelja.

Od skepse do zajednice

Trebalo otprilike godinu i pol da se postepeno sve posloži u zgradi. Krenuli smo s WhatsApp grupom i mailing listom od 30 ljudi koja se sad popela na više od 100 suvlasnika. Dakle gotovo 100 posto suvlasnika je uključeno u komunikaciju, i to svojom voljom. To mi svakako olakšava posao.

Što se, pak, komunikacije tiče, kao i uvijek, neki suvlasnici nisu u početku najbolje reagirali. Ali većina, rekla bih kritična masa ljudi od cca 70 posto, odmah je bila zadovoljna i spremna pomoći. Trebalo je malo više od godinu dana komunikacijskog usklađivanja, upoznavanja s izazovima oko zgrade i sada se mnogi razumiju oko detalja vezanih za zgradu, gdje što stoji i čemu što služi.

TOP 3 problema

1. Vatrogasni put

Problem sanacije vatrogasnog puta i zabrana prometovanja po njemu (30 vlasnika automobila se moralo snaći za parkiranje negdje drugdje). Nedorečeni propisi i neusuglašenost suvlasnika koče dobre ideja kako da zgrada dodatno zaradi.

2. Redovno održavanje

Redovno održavanje svih stvari u ovako velikoj zgradi, naročito u garaži - bilo je dosta izazovno na početku pohvatati sve te elemente održavanja.

3. Čišćenje kanalizacijskog sustava

Česta začepljenja i procurenja uspjeli smo prevenirati redovnim čišćenjem kanalizacijskih cijevi koje se nažalost često zanemaruju. Točnije, nikada prije nisu čišćene, a sada svake godine obavimo preventivno čišćenje cijevi da bismo smanjili mogućnost većih šteta, puknuća, začepljenja i neugodnih mirisa.

TOP 5 super situacija

1. Postavljanje rampe i sanacija vatrogasnog puta

Najveći je projekt definitivno bila sanacija vatrogasnog puta koja je, osim više novca, zahtijevala zatvaranje divljeg parkiranja. Morali smo u tome ustrajati usprkos pritiscima nekih stanara jer je komfor parkiranja uvijek vruća tema. Ali tu je postavljanje rampe uvelo reda.

2. Smetlarnik

Zatvaranje smetlarnika obavila je domarska služba Upravitelja, i to prije svih, što je također bio odličan potez i funkcionira. Problem sa smećem i pretrpanim spremnicima mi gotovo i ne poznajemo. Imamo jednak broj kontejnera za plastiku, papir i mješoviti otpad. Optimizacija broja spremnika prvi je potez koji sam napravila i pokazao se kao 80 posto rješenja problema.

3. Povezivanje

Divno je to što smo se svi više-manje upoznali, pozdravljamo se i jedni drugima ukazujemo na neke propuste. Na primjer, odmah javimo kada nekome ostane otvorena garaža ili kada se pokvari lift, kada je nekome potrebno nešto popraviti razmjenjujemo iskustva i kontakte majstora s kojima smo bili zadovoljni.

Odlazak u ljekarnu, nabavku, zajedničko uživanje u slatkim i drugim delicijama sa susjedima često je u našoj suvlasničkoj zajednici.

Kada je bio potres na Banovini, skupljali smo donacije u novcu i stvarima te smo izabrali jednu obitelj kojoj smo pomogli. To nas je ujedinilo kao zajednicu.

Sakupljanje čepova i uključivanje u humanitarnu akciju Ubaci čep za skupi lijek! nama je zadovoljstvo.

4. Uređenje okoliša

Uredili smo okoliš i svake godine se trudimo zasaditi jedno ili dva stabla na našem dijelu zemljišta jer podupiremo i akciju Zasadi stablo, ne budi panj!
Čak smo zatražili i dobili i donaciju u iznosu od 5.000 kuna od već spomenutog našeg dobrog susjeda Tifona za sadnju mirisne barijere između zgrade i benzinske postaje. Odabrali smo drvored lipa - drvo ljubavi koje umiruje (a to nam je u suvlasničkoj zajednici važno!)

Za naše lipe brinuli smo cijelo ljeto jer ih je zbog suše trebalo dodatno zalijevati pa su se za to angažirale dvije, tri susjede, a najviše naša teta Zdenka.

5. Ukrašavanje zgrade

Ukrašavanje zgrade za blagdane isto je lijepa priča, koja traje godinama, jer okupi nas susjede, a ove godine je susjed Tomislav pripremio i kuhano vino, tako da svi uživamo u ovakvim akcijama, a pomažu nam i najmlađi, koji se posebno raduju kićenju bora.

A meni je najljepše to što me moja prva susjeda svako jutro ispred vrata dočeka sa skuhanom kavom. Eto, to je meni neprocjenjivo.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.