SVE SE VRAĆA, SVE SE PLAĆA - Dva potresa i energetska obnova zgrada su bolna „viša sila”

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZoV) u svom Trećem dijelu, Glavi 4. ima mnogo nedostataka, ali tri su zaista velika.

1. Prvi je taj što u njemu nije detaljno definirana zajednica suvlasnika/etažnih vlasnika, način njenog zakonskog uspostavlja, upisa u odgovarajući registar te njene obveze i prava kao zajednice i one koje suvlasnici pojedinci imaju u odnosu na nju.
2. Drugi je taj što nema ni spomena o načinu odlučivanja i upravljanja u zgradama izgrađenima u nizu i u blokovima zgrada koje su podignute na istoj građevinskoj čestici ili koje imaju zajedničke sustave koje su financirali suvlasnici.
3. Treći je taj što nije uređeno što može činiti zajednica etažnih vlasnika/suvlasnika u slučaju djelomične ili totalne propasti zgrade, a što je danas postalo posebno aktualno.

Drugi po redu gore navedeni nedostatak uočio sam još 2013. godine kada sam pokušavao majci, koja je živjela u jednoj velikoj zgradi u nizu, riješiti problem koji je imala s centralnim grijanjem. Kada je Zakon stupio na snagu, upravitelj kojega suvlasnici nisu birali, već im je nametnuo Grad Rijeka, na svoju je ruku zgradu podijelio po ulazima na 17 odvojenih grupa suvlasnika, koje su zatim potpisale, opet nametnute, odvojene međuvlasničke ugovore ili bolje rečeno samo prilog 1. jer ustvari tada nitko od suvlasnika te ugovore nje vidio.

I ugovore o upravljanju zgradom s upraviteljem nitko nije vidio osim predsjednika kućnih savjeta koji su ih potpisali u ime svih, a koje je upravitelj preko noći, opet na svoju ruku, dakle bez odluke suvlasnika, preimenovao u tzv. „predstavnike suvlasnika”.

Da bih mogao parirati vrlo maštovitim tumačenjima odredbi ZoV-a upravitelja i Zakona o tržištu električne energije (ZOTTE) distributera toplinske energije, ja koji po struci nisam pravnik, dao sam najprije na temeljito proučavanje naša dva zakona, a zatim propisa u svezi upravljanja poslovima zajednica suvlasnika/etažnih vlasnika koji se primjenjuju ostali članicama EU.

Danas mogu reći da sam o toj temi vrlo dobro informiran, svakako daleko bolje od većine naših pravnika, koji na moje veliko čuđenje još uvijek ne pokazuju pravo zanimanje za tu temu.

Viša sila

Građani, ne educirani u svezi problematike upravljanja zgradama u suvlasništvu, nisu marili za nedostatke zakona, a upravitelji, nedovoljno potkovani za posao koji obavljaju, iako su shvatili da imaju problema zbog lošeg Zakona, nisu uočili njegove najveće nedostatke i stoga što sve u njemu treba popraviti, a da o zakonodavcu i ne govorimo.

Međutim, kad se ljudi ne brinu da riješe na vrijeme neki problem za to se pobrine, recimo tako, „viša sila” tako da nam ga na bolni način baci ravno u lice. Potres na Banovini te u Zagrebu i okolici i energetska obnova zgrada su danas ta „viša sila”. Zgrade treba srušiti, popraviti, obnoviti i izolirati i najedanput je na površinu isplivalo sto pravnih problema.

Dopisi, komunikacija i molbe

Pred desetak godina sam pokušavao surađivati s više udruga suvlasnika kako bih im ukazao na sve slabosti tadašnjeg prijedloga za „Zakon o stanovanju“, kako su ga tada nazivali pa sam za jednu od njih, koja je imala više sluha od ostalih da razmotri moje sugestije, sastavio jednu skicu za „Zakon o etažnom vlasništvu“.

Naravno, nije to bilo „brašno iz moje vreće“, već sam im sastavio jedan kolaž od odredbi tri zakona koji su na snazi u zemljama koje imaju strukturu stambenog vlasništva najsličniju našoj. Da su imali snagu da ga prihvate kao osnovu za dalju raspravu, već su mogli realizirati neki konkretni rezultat. Nažalost, udruge nisu profesionalno organizirane, u njima djeluju dobrovoljci, koji za to teško odvajaju svoje slobodno vrijeme, a nemaju dovoljno vlastitog znanja pa se eventualno oslanjaju na pravnike koji očito ne poznaju temu dovoljno dobro. Zbog toga udruge još uvijek lutaju u magli, a da ne govorimo da nemaju odgovarajuću političku težinu kako bi ih vlast shvatila ozbiljno.

Razočaran udrugama obratio sam se direktno Ministarstvu pravosuđa za koje vjerujem da je jedino mjerodavno za donošenje (organskog) zakona koji uređuje pravne odnose među suvlasnicima u zgradama koje su u većinskom vlasništvu privatnih fizičkih ili pravnih osoba jer problem je loša i nedorečena pravna regulativa, a ne tehnički.

Poslao sam im na desetke materijala iz kojih su mogli vidjeti kako se ravnaju u drugim članicama EU, no rezultat od njih je bio nula! Vrući krumpir su prebacili na Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine kojemu sam se također obratio. Kada ni od njih nije bilo rezultata, obratio sam se direktno i većini članova povjerenstva koje je trebalo obraditi prijedlog za novi zakon, a koji se nisu udostojili ni da mi daju na znanje da su dobili materijal.

No, kako sam uporan i uz pomoć pametnih i dobrih ljudi, ipak sam do jednoga, kojega sam ranije izostavio, dopro zaobilaznim putem i na moje ugodno iznenađenje osoba je pokazala prilično zanimanje za primljeni materijal.

Unatoč više puta ponovljenim obećanjima od strane Ministarstva, a posljednje je ukazivalo da bi se nešto moglo dogoditi do kraja 2023., kako vidimo, još uvijek nije u stanju da nam službeno prezentira konačni prijedlog „Zakona o upravljanju i održavanju zgrada“. Sam naslov koji su pravnici Ministarstva izabrali mi govori da ni oni nemaju posve jasne ideje jer pitanja koje bi ovaj zakon trebao obraditi nije fizičko održavanje zgrada jer postoje zakoni koji to uređuju i koje eventualno treba malo doraditi u nekim definicijama.

Pitanje je kako suvlasnike osvijestiti da ih ugovor veže u jednu zajednicu i prisiliti ih pa čak i novčanim kaznama da neizostavno, osim u iznimnim opravdanim slučajevima, dolaze na sjednice zbora suvlasnika i da aktivno sudjeluju u donošenju odluka po svim pitanjima te zajednice, među ostalim i onih o financiranju održavanja zgrade. Sadašnje iskustvo mi govori da su se sve ove godine oba gore spomenuta ministarstava ponašala neoprostivo neodgovorno prema suvlasnicima zgrada. Vidjet ćemo što će se dogoditi u sljedećim mjesecima.

Vratimo se sad na konkretne probleme zbog kojih pišem ove redove i način kako se takve situacije zakonom mogu regulirati. U svoju skicu za „Zakon o etažnom vlasništvu” (što smatram primjerenijim naslovom ili možda „Zakon o međusobnim odnosima etažnih vlasnika u višestambenim, stambeno-poslovnim i poslovnim zgradama“) unio sam i prijedlog rješavanja aktualnih pravnih problema s kojima se suočavaju suvlasnici zgrada stradalih u potresu ili pri obnovi fasada zgrada s više ulaza po uzoru na zakone iz nekih članica EU.

Ti prijedlozi istovremeno ukazuju koliko su manjkavi i naši međuvlasnički ugovori. U zakonima koje sam uzeo kao predložak ta su pitanja obrađena mnogo šire, no za naše trenutne prilike i manji korak bi bio već velika stvar.

Da smo kojim slučajem to na vrijeme ugradili u ZoV danas bi mnogi imali manje glavobolja.

PRIJEDLOG RJEŠAVANJA AKTUALNIH PROBLEMA 

Potpuna ili djelomična propast zgrade

(1) Ako zgrada propadne potpuno ili u dijelu koji predstavlja ¾ njezine vrijednosti prije nastanka štete, svaki suvlasnik može zatražiti prodaju na dražbi zemljišta i materijala, osim ako nije drugačije određeno u međuvlasničkom ugovoru.

(2) Ako je propao dio koji je manji od ¾ njene vrijednosti prije nastanka štete, zbor suvlasnika odlučuje o možebitnoj ponovnoj izgradnji zajedničkih dijelova nekretnine, i svaki etažni vlasnik koji se u to želi uključiti sudjelovat će u troškovima razmjerno svojim vlasničkim udjelima, dok će izgradnju svog posebnog dijela nekretnine financirati sam.

(3) Etažni vlasnik koji ne želi sudjelovati u ponovnoj izgradnji nekretnine obvezan je prepustiti suvlasničkoj zajednici svoja prava, čak i na dijelove njegovog isključivog vlasništva, prema procjeni koja će se u tu svrhu učiniti, osim kada želi svoja prava prepustiti samo nekim od etažnih vlasnika ili osobama iz vlastite obitelji.

(4) Kada etažni vlasnici odluče da se zgrada ponovno izgradi, dio odštete koju isplaćuje osiguravajuće društvo, a koji se odnosi na zajedničke dijelove, mogu koristiti samo za ponovnu izgradnju istih.

Gašenje ili razvrgnuće suvlasničke zajednice u sustavu etažnog vlasništva

Suvlasnička zajednica u zgradi koja je podvrgnuta sustavu etažnog vlasništva se gasi :
- zbog potpune propasti zgrade, osim ako nije drugačije određeno u međuvlasničkom ugovoru, a smatrat će se to ostvarenim kada se utvrdi da troškovi za njenu obnovu prelaze 50% od vrijednosti iste u trenutku nastanka udesa, osim ako ostatak troška ne pokriva osiguranje;
- prelaskom cijele zgrade u vlasništvo jednog subjekta;
- podjelom zgrade na više potpuno autonomnih cjelina kad je to tehnički izvedivo;

Članak

(1) U slučaju da se zgrada ili grupa zgrada, koje pripadaju po etažama ili posebnim dijelovima nekretnine različitim vlasnicima, mogu podijeliti u skladu s prethodnim člankom, tako da imaju obilježja samostalnih cjelina ili radi formiranja novih manjih i neovisnih cjelina ili radi povećanja njihove površine objedinjavanjem s drugim neovisnim cjelinama, a koje s njima graniče u istoj zgradi ili smanjenja zbog odvajanja nekog dijela, suvlasnička zajednica se može raspustiti i suvlasnici svake etaže ili tako novostvorenog posebnog dijela mogu osnovati posebnu suvlasničku zajednicu.

(2) O raspuštanju suvlasničke zajednice u slučaju iz prethodnog stavka, zbor suvlasnika donosi odluku sa većinom glasova prisutnih suvlasnika koji ujedno predstavljaju najmanje 2/3 suvlasničkih udjela ili ju određuje sudska vlast, na zahtjev najmanje 1/3 etažnih vlasnika onog dijela zgrade za koji se traži odvajanje.

(3) Odredba iz 1. stavka se primjenjuje i kad u zajedništvu s početnim sudionicima ostaju neki dijelovi navedeni u članku 4. ovog Zakona.

(4) Kada se podjela iz 1. stavka ne može provesti bez opsežnije promjene trenutnog tehničkog stanja zgrade, zbog kojeg su potrebni zahvati za drugačiji raspored prostorija, sadržaja ili ovisnosti među etažnim vlasnicima, odluku o raspuštanju suvlasničke zajednice zbor mora donijeti s većinom glasova prisutnih etažnih vlasnika koji predstavljaju najmanje 4/5 suvlasničkih udjela.

Udruživanje više suvlasničkih zajednica

Članak 

(1) Više suvlasničkih zajednica se može udružiti u veću suvlasničku zajednicu ili u udrugu suvlasničkih zajednica :
- nakon što se ostvare uvjeti iz 1. stavka iz prethodnog članka, pod uvjetom da vlasnici čija će imovina biti zahvaćena radovima i preinakama daju pismenu suglasnost ovjerenu kod javnog bilježnika,
- kada se nekretnine u vlasništvu pojedinca ili više suvlasničkih zajednica mogu organizirati prema odredbama iz Glave III ovog Zakona.

(2) Zbor suvlasnika, u dogovoru s zainteresiranim vlasnicima, odredit će odgovarajuću naknadu za pretrpljene štete i gubitke s većinom glasova prisutnih koji ujedno predstavljaju najmanje 2/3 suvlasničkih udjela.

(4) Utvrđivanje novih suvlasničkih udjela, kao i utvrđivanje prirode radova koji će biti izvedeni, zahtijevat će donošenje odgovarajuće odluke zbora vlasnika, sa istom većinom iz prethodnog stavka.

(5) U slučaju nesuglasnosti oko predmeta iz prethodnog članka, zainteresirani vlasnici mogu zatražiti arbitražu ili stručno mišljenje u okvirima koje predviđa ovaj Zakon.

GLAVA III:

O SUSTAVU PRIVATNIH GRUPA NEKRETNINA I SLOŽENE SUVLASNIČKE ZAJEDNICE

Grupe nekretnina

Članak 

(1) Poseban sustav vlasništva primjenjuje se na one privatne grupe nekretnina koje ispunjavaju sljedeće uvjete :
- da se sastoje od dvije ili više fizički odvojenih zgrada ili samostalnih parcela čija je glavna namjena izgradnja stanova ili poslovnih prostora;
- da su gore rečene nekretnine podređene sustavu etažnog vlasništva, tj. da su podijeljene po etažama i posebnim dijelovima nekretnine, čija je priroda nedjeljiva od suvlasništva nad drugim elementima nekretnine
- da koriste zajedničke sustave, uređaje i sadržaje, bez obzira da li se nalaze u jednoj od zgrada ili u vanjskom pomoćnom objektu, te puteve, koji su izgrađeni s takvom namjenom, a čiju su izgradnju financirali etažni vlasnici grupe nekretnina ili njihovi pravni prethodnici.
- da vlasnici tih nekretnina, odnosno etaža ili posebnih dijelova nekretnine (stanova ili poslovnih prostora) sudjeluju u upravljanju.

(2) Suvlasničke zajednice na koje se odnosi prethodni stavak mogu se udružiti :
- u jednu veću suvlasničku zajednicu,
- u udrugu (grupu) suvlasničkih zajednica,
koje će se u oba slučaja uskladiti s odredbama ovoga Zakona.

(3) U svrhu udruživanja, potrebno je da investitor ili grupa investitora kao vlasnici grupe nekretnina, ako je kompleks zgrada tek izgrađen, ili privremeni predsjednik odbora (vijeća) svih suvlasničkih zajednica koje su pozvane da se udruže, budu prethodno ovlašteni većinskom odlukom odgovarajućih zborova suvlasnika da donesu konstitutivni akt (ugovor) nove udružene zajednice na način kako je određeno u stavcima 7. i 8., članka 6. ovog Zakona.

Konstitutivni akt (ugovor) udruženih suvlasničkih zajednica će sadržavati opis grupe nekretnina, u cjelini i u posebnim elementima nekretnina, zatim zajedničkih sustava, uređaja, sadržaja i puteva i utvrdit će vlasnički udio svake od udruženih suvlasničkih zajednica, koje će u skladu s tim odgovarati za obvezu sudjelovanja u podmirenju općih troškova udružene zajednice.
Konstitutivni akt (ugovor) i ostala pravila udružene zajednice bit će uvedeni u Registar...

Napomena: tu bi bilo potrebno da zakonodavac definira gdje. Inače je uobičajeno da se takav registar vodi u lokalnom katastarskom uredu.

(4) Udružene suvlasničke zajednice na koje se odnosi prethodni stavak, po svim učincima istog pravnog statusa kao i ostale suvlasničke zajednice, vodit će se u skladu s odredbama ovoga Zakona, sa sljedećim posebnostima:
- zbor suvlasnika koji će zastupati sve etažne vlasnike, svih pojedinih zajednica, osim ako nije drugačije dogovoreno, činit će posebno izabrani predstavnici pojedinih udruženih suvlasničkih zajednica ili, ako u zajednicama već postoje, predsjednici odbora (vijeća) suvlasnika;
- usvajanje odluka, o pitanjima koja se razmatraju, većinama koje ovaj Zakon propisuje, bez iznimke iziskuje prethodno ishođenje iste većine na svim zborovima suvlasnika pojedinih suvlasničkih zajednica koje čine udruženu suvlasničku zajednicu.
- na udruženu suvlasničku zajednicu neće se primjenjivati odredbe iz članka 15. ovoga Zakona u svezi novčanih fondova, već će se dogovoriti nova pravila u skladu s ciljem udruživanja, koja će se unijeti u konstitutivni akt.

(5) Nadležnost tijela uprave udruženih suvlasničkih zajednica se proteže isključivo na zajedničke elemente udruženih nekretnina, dakle, na zajedničke sustave, uređaje, sadržaje i puteve. Njihove odluke ne smiju na bilo koji način povrijediti ovlasti koje pripadaju tijelima uprave pojedinih udruženih suvlasničkih zajednica.

(6) Na grupe zgrada na koje nije primijenjen niti jedan pravni oblik od navedenih u 2. stavku ovog članka, poštujući međusobne sporazume, primjenjivat će se propis .......... to treba odrediti zakonodavac .......... s istim posebnostima iz prethodnih stavaka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

Projekt OSUNČAJMO HRVATSKU i energetski obnovimo - ZAJEDNO! podržavaju:

POD POKROVITELJSTVOM

PARTNERI PROJEKTA

Projekt je dobio i pismo podrške Ureda predsjednika Republike Hrvatske.

MEDIJI

ZGRADOnačelnik.hr u siječnju 2022. pokrenuo je projekt Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno! kroz koji zajedno s partnerima želimo pomoći svim dionicima sa savjetima, iskustvima i informacijama oko energetske obnove zgrada (privatnih, poslovnih i javnih) i kuća te primjene obnovljivih izvora energije. Ipak, Europska unija postavila je iznimno visoke ciljeve koje zajedno moramo ostvariti kako bismo jednog dana živjeli i boravili u ljepšim i energetski učinkovitijim zgradama, gradovima. Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Osunčajmo Hrvatsku.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.