Temelj zaštite prava Suvlasnika su njihovi 'Međuvlasnički ugovor' i 'Ugovor o upravljanju zgrade'

Ugovaranje 'Međuvlasničkog ugovora' i 'Ugovora o upravljanju zgrade'

U Republici Hrvatskoj, vezano za suvlasništvo i održavanje stambene zgrade, zakonodavac nalaže sklapanje dvaju temeljnih ugovora, kroz koje Suvlasnici definiraju i ostvaruju svoju viziju, kratkoročnu i dugoročnu strategiju i akcijske planove, te tako kontinuirano održavaju profesionalnu stručnu funkcionalnost i sigurnost te ljepotu i vrijednost svoje stambene zgrade. Ti ugovori su:

• 'Međuvlasnički ugovor' i
• 'Ugovor o upravljanju zgradom'.

'Međuvlasnički Ugovor' je dogovor/ugovor između samih Suvlasnika u stambenoj zgradi (možda bi prikladniji naziv bio 'Među-suvlasnički ugovor'?!). To je njihov dogovor/ugovor koji su sami međusobno, kako bi svi živjeli sigurno i prosperitetno u svojoj zgradi, te kako bi bezuvjetno čuvali dostojanstvo svakog Suvlasnika i stanara, te koristili sve prednosti suvlasničkog života u demokraciji! Činjenica je da se ljudi nikada ne mogu (u potpunosti) složiti barem oko tri fundamentalne stvari (BR). Suvlasnici se stoga moraju demokratski dogovoriti po pitanjima suživota i zajedničkim interesima u stambenoj zgradi. Zato, samo oni trebaju međusobno detaljno diskutirati i usvojiti svoj 'Međuvlasnički ugovor', te ga na isti način i mijenjati/nadograđivati kada uvide potrebu za to, kako bi on uvijek odražavao želje i potrebe samih Suvlasnika i njihovih kulturnih i drugih specifičnosti, toleranciju i inkluzivnost, sve u okvirima važećeg zakona.

Prema važećem zakonu, Suvlasnici moraju i sami birati svog 'Predstavnika Suvlasnika', pa stoga u 'Međuvlasničkom ugovoru' moraju (smatram da moraju biti, jer to spada u barem minimalne standarde ugovora u normalnoj praksi na konkurentnom tržištu) biti uvršteni i usuglašeni detalji vezani za njihovog 'Predstavnika suvlasnika' kakvog oni žele, s opisom rada i načina komunikacije, opsegom dužnosti, prava, odgovornosti, mjesečne naknade za njegov rad, metriku za uspješnost njegovog rada, uvjete smjenjivanja ili ostavke (naprosto: 'opis rada'), te u skladu s time ime izabranog Suvlasnika kome na osnovu tih kriterija povjeravaju dužnost 'Predstavnika suvlasnika' u navedenim okvirima.

Tek nakon što su usvojili (svojim potpisima potpisali dogovoreno) 'Međuvlasnički ugovor', po logici stvari, Suvlasnici pregovaraju, demokratski međusobno odlučuju i na osnovu toga i sklapaju 'Ugovor o upravljanju zgrade' s od njih odabranim najboljim im ponuđačem usluga s konkurentnog tržišta registriranih organizacija za izvršno upravljanje održavanja i unapređivanja zgrade. Suvlasnici moraju na svojoj strani imati stručnu profesionalnu osobu kako bi si osigurali da sa zastupstvom Upravitelja (timom specijaliziranim za tu djelatnost; pravno, profesionalno) sklope za sebe povoljan ugovor, najbolje 'Win Win'. U protivnom, Upravitelj će nametnuti potpuno jednostrani ugovor koji će ga štititi od bilo kakvih obaveza i rizika, a osiguravati mu stalnu dobit, pa čak omogućavati si realizaciju svog 'konflikta interesa.'

To se upravo i događa na konkurentnim slobodnim tržištima svugdje u svijetu, jer svatko ima pravo (prema svojoj organizaciji i svom biznisu) maksimizirati svoju dobit i riješiti se svih rizika te ih prebaciti na druge (ako mu je to moguće/omogućeno).

U sjedištu naše međunarodne korporacije (u vrijeme kada je imala 212'000 zaposlenika u 120 država svijeta, sa glavnim sjedištem u Badenu/Švicarska) najtalentiraniji i najperspektivniji inženjeri (među svima najboljima koji su bili birani strogim kriterijima) su bivali birani za unutrašnje i vanjsko treniranje ugovaranja projekata (komercijalno i tehničko), te praćeni od iskusnih vođa kroz njihov rad. Tu su brojni aspekti, te je neophodno temeljito učenje i vježbanje u radu vještina i svih pravnih i drugih standarda i iskustava/praksi korporacije, koje treba postići kako bi se ugovaralo i sklapalo dobar ugovor. Najčešće takav intenzivan, zahtjevan i odgovoran proces pripreme za najuspješnije među uspješnima traje oko tri godine. Ne mogu zamisliti kako bez takvih krajnje ozbiljnih osposobljavanja bilo tko može biti stručnjak i suvereno obavljati posao pripreme, ugovaranja, sklapanja ugovara u uvjetima rizika i izvršenja ugovora. Moguće da se štošta može pročitati u dostupnoj literaturi o nekom teorijskim pretpostavkama (teorijsko (sa)zanje ), te na osnovu toga misliti da se „zna“ što treba napraviti. No, koristiti znanje u praksi, iziskuje najbolja provjerena(u praksi) znanje zakonitosti, veličina i dinamika sekvenci, a za to je potrebno veliko dodatno ulaganje/investiranje u vještine i ekspertizu i znatno vrijeme. To je iznimno vrijedna i važna stručnost i ekspertiza, koja se na konkurentnim tržištima iznimno vrednuje i traži.

Oba ugovora se temelje na zakonu 'Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima', čiji se jedan dio odnosi na uređivanje odnosa suvlasnika na nekretninama. Zakonodavac svim Suvlasnicima kroz taj zakon osigurava dostignute standarde demokracije i republikanskog uređenja naprednih država, dajući mogućnost Suvlasnicima u stambenim zgradama s više od tri Suvlasnika da spriječe moguće neprofesionalno održavanje zgrade, nasilje nad slobodama i pravima svakog Suvlasnika u stambenoj zgradi, da neznanje nestručnih ljudi ne nadvlada stručna i znanstvena znanja. Dakle, smatram, zakonodavac nije postavio zakon za sebi u korist, da bi ograničavao, upravljao ili čak oduzeo prava Suvlasnika i nametao neke svoje preferirane 'upravljače' koje on onda zaštićuje od obaveza i stvarne odgovornosti prema Suvlasnicima i osiguravao im zaradu bez bilo kakve odgovornosti. Taj zakon (i pridružene regulative) služi kao okvir i alat kojim svaki Suvlasnik može ostvariti sva svoja suvlasnička/vlasnička prava na demokratski način i biti zaštićen od terora neznanja, nestručnosti i neprofesionalnosti.

Demokracija, kulturna i strukturna inercija

Demokracija kao političko uređenje je težnja većine ljudi svijeta, no ona je sama po sebi vrlo krhka, što povijest nedvosmisleno pokazuje. Demokracija uvijek ima svoje jake neprijatelje koji koriste metode poznate još iz Stare Grčke, kako bi ju suzbili i uništili, te nametnuli svoju autokraciju. Za razvoj novih uspješnih demokracija do današnjih najviših standarda u svijetu je (bilo) potrebno puno energije, hrabrosti, truda, znanja, umijeća i utrošenog vremena naroda koji su ju izborili i održali. Kroz te napore, rad i postignuća gradila se i mijenjala kultura tih naroda. Jasno, danas postoje brojne različite kulture naroda u svijetu, a sve su sve vezane za dominantne filozofije života tih pojedinih naroda.
Sve vrste kulturnih i strukturnih inercija sputavaju/suprotstavljaju se ostvarivanju željenih naprednih ciljeva većine naroda, koji žele živjeti (još) boje, slobodnije, sigurnije, prosperitetnije i nadasve, sretnije. Strukturna i kulturna inercija su kočnice željenog napretka, a one si uobičajena pojava svugdje u svijetu, te nikako nije neka anomalija bilo kog naroda ili bilo kojeg političkog uređenja.

Svaka promjena u strukturi organizacije znači i promjenu veličine moći i osobnost nositelja moći. Povijest nas uči da se nitko i nigdje ne odriče lako moći (i vlasti) i uobičajenih navika održavanja 'status quo'-a, ali nas povijest uči i to da nema povratka na staro/prethodno, te da oni koji žele zaustaviti vrijeme i promjene uvijek gube, nekada na kraju i na strašan način. Oni će se mijenjati ili napustiti svoje pozicije tek kada se osjete ozbiljno ugroženima na svojim pozicijama. No, takvi 'kočničari' mogu svojim djelovanjem usporiti razvoj društva, što državu onda ostavlja u nesretnom 'divergentnom klubu država'.

Kulture mnogobrojnih naroda i nacionalnih država su međusobno različite. Kulturološki okvir svake kulture je selektivni subjektivni specifični prozor i filter (koji radi klasifikacije i kategorije koje neke kultura određuje kao neophodne, relevantne i prikladne) kroz koji pojedinac definira sebe, druge i svijet (TB).

Kako utvrđuju znanstvenici društvenih znanosti (a potvrđuje i naša praksa iz rada u korporaciji na brojnim tržištima svijeta), odrednice čovjekovog ponašanja su njegove: kultura, okolnosti i njegova osobnost. Pri tome, kultura ima daleko najveći utjecaj među njima. Primjerice, u narodima koji žive ili su donedavno živjeli u holističkim sistemima, gdje je službeno dopuštena samo jedna doktrina (vjerovanje), čovjek nema iskustva u razmišljanju ili vaganju alternativa. Inovacijska kultura naroda, koja je posljedica međudjelovanja brojnih faktora i kulture naroda, je naravno također različita za različite narode. S time su povezane i inovacije i prihvaćanje tih inovacija u narodu.

Bez vladavine superiornih zakona, ne mogu opstati ekonomske ni druge vrijedne institucije društva

Zakoni su jedna od najvažnijih komponenti kohezije naroda države. Ljudi su ojačani pravilima dobrih zakona. Veliki civilizacijski skokovi kroz povijest su vezani uz vladare-velikane civilizacije koji su dali napredne zakone i osigurali njihovu provedbu, te uz velike prekretnice u razvoju društva (kao što je primjerice bilo u 11. st. kada je razvoj trgovine u Zapadnoj Europi bio takav da ga dotadašnji zakoni nisu mogli obuhvaćati svojim okvirima). Jedan od takvih prijelomnih trenutaka je i danas, jer su se naglo nametnule nove tehnologije, koje iz korijena mijenjaju način rada, života i navike ljudi (3. i 4. Industrijska revolucija). Te promjene (osim rijetkih iznimki) nisu došle direktivama i preporukama vlada država za tržište i industriju ('Top-down') u 'silosima', već su pojedinci iz društva sami lansirali inovacije (i to uglavnom samo na slobodnim konkurentnim tržištima svijeta, svakako uključujući i Izrael ) na platformama društva države konkurentnog demokratskog tržišta najprogresivnije inovacijske kulture. Te inovacije (koje su se od ideje, pronalaska preko dvije 'doline smrti' uspjele nametnuti tržištu kao novi proizvodi koji stvaraju veću vrijednost kupcima na tržištu) su inicijatori i uzročnici promjena u društvu, te ih vlade država i državne administracije moraju naučiti razumjeti i integrirati u sve domene svog rada i odgovornosti. Također, društvene znanosti moraju pokušati razumjeti svojstva inovativnih tehnologija i industrija, kao glavne uzročnike promjena, kako bi mogli uspješno provesti svoje analize i sinteze društva, te dati svoj pravi i puni doprinos. Kroz to i uz to, nema sumnje da će društvene znanosti u skoroj budućnosti dati još daleko veći doprinos, unatoč toga što se (ponovno) napušta dominacija kvalitativnog (Aristotel i drugi) te (ponovno) u prvi plan način dolazi dominacija kvantitativnosti (Platon i drugi).

Nove tehnologije su se nametnule tržištu i stvorile nove odnose, ponašanja (djelomično i nove kulturne okvire), rizike i uz to novu hiper- bogatu i utjecajnu 'četvrtu kastu', vlasnika mreža, protokola i platformi.

Moja ograničena i ponajviše iskustvena znanja, vezana za pravne odnose u demokratskim državama i slobodnim konkurentnim tržištima, dolaze iz mog rada na proučavanju zakonskih regulativa brojnih država svijeta, menadžmenta pravnih rizika, pregovaranja i ugovaranja prodaje i održavanja naših centrala za proizvodnju električne energije u tim državama, te na nekoliko naprednih treninga prava (vezanih za ugovaranje i ugovore) na koje me je uputila korporacija.

Zakonodavci i državne administracije u svim državama svijeta se dakle danas suočavanju i s pojmovima koje teško da itko od njih razumije (osim ako je netko od njih tehnokrat sa sistemskim, multidisciplinarnim znanjem naprednih prirodnih/tehničkih i društvenih (najmodernijih lidersko-menadžerskih (SMC) metoda i praksi), pa je nerazumno vjerovati da su svojim dosadašnjim (čak i s potencijalno najboljim) znanjima i vještinama (stečenim u, te prikladnim za dosadašnje 'Industrijsko društvo', kapitalističko i konkurentno, a pogotovo u apsolutističkim 'Top down' društvima, gdje centralna vlast donosi sve odluke a svi drugi u lanci ih provode) u stanju uspješno regulirati nove odnose.

Dobrom metrikom za ocjenjivanje vrijednosti i uspješnosti zakona i povratnim informacijama naroda iz primjene zakona u praksi, utvrditi ćemo lako i jasno valjanost nekog zakona te će zakonodavac moći provesti promptna unapređenja. Naravno, demokratsko okruženje otvara mogućnost i za interaktivno unapređivanje i samih zakona i propisa, što daje veliku vrijednost za narod i državu.

U našoj korporaciji smo imali koncentriranu centralnu pravnu službu, tim sastavljen od briljantnih pravnika. Oni su u firmi strpljivo učili opće mehanizme, prakse i zakone tehnike, tehnologije i tržišta od stručnjaka tehničkih disciplina i multidisciplinarnih menadžera s dokazanim iskustvenim znanjima (postignuća, sjajni rezultati rada). Proces 'inkubacije' je bivao sistematičan i relativno dug, no naši pravnici su davali svoj puni doprinos timu.

U razvoju nove industrije 'Off-shore wind energy' u Sjevernom moru, nekoliko odabranih pravnika iz EU je bilo stalno direktno prisutno u razgovorima na stručnim i drugim sastancima i na terenu, te su tako izravno učili specifičnosti industrije i tržišta u razvoju, te kroz to nadograđivali/ specijalizirali svoja stručna znanja, pomoću kojih su potom razvili u zakonske/normativne mjere za sve participante nove industrije 'Off-shore Wind' u Sjevernom moru.

Kao što nas uči povijest, samo u vremenima kada djeluju veliki lideri, događaju se veliki pozitivni skokovi društva. Kada nema (dobrog) liderstva, javljaju se stagnacija i nazadovanje. Nikako nema razloga biti pesimističan, vjerujući da je nemoguće postići visoke ciljeve, jer se dokazalo da kada se omogući razvijanje punog kreativnog potencijala naroda, kada svi usvoje izabrane najbolje prakse napretka najrazvijenijih, sjajan napredak je moguć svugdje. Nikada nije bilo lako, niti će biti, ali jasni ciljevi, jasna državna politika i poticanje privatne akcije, te upornost cijeloga naroda daju impresivne rezultate. To su kroz povijest već dokazali brojni narodi i države (na primjer svojevremeno: Pruska, Japan, Hong Kong, Singapur, Kine, J. Korea, itd.).

'Sve izgleda nemoguće, dok nije napravljeno.' (NM)

Razlog što se ne usudimo nešto napraviti nije zato što su stvari/izazovi/problemi teški, već zato što se ne usudimo stvari su teške.(SN)

'Ono što traži 'veliki čovjek', on nalazi u sebi. Ono što traži 'mali čovjek', on nalazi u drugima.' (KFC)

Dakle, u tom smislu, svatko od nas je/može biti 'veliki čovjek', na način da kada vidi neki problem i zna ga riješiti, on to i učini, te o tome onda izvijesti druge (naravno, za slučajeve gdje je osobna inicijativa moguća i korisna). Svatko od nas ima neke talente i u nekom segmentu (najviše tamo gdje mu se talent preklapa s njegovim iskustvom) je/može iskoristiti svoju iskru liderstva i menadžmenta. 'Mali čovjek' pak vidi problem(e), ni na jednom se ne zaustavlja da bi ga barem pokušao riješiti, jer nema ni hrabrosti ni sposobnosti da se tome posveti i riješi, već očekuje/traži od drugih da to naprave!

'Jedino što je važno je to što smo dali drugim ljudima, ili što smo im to propustili dati.' (DV)

Pročitajte i druge tekstove autora Rudolfa Stracaboška.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.