- Šef zagrebačke Čistoće: Možemo reći da su građani puno zadovoljniji nego prije
- Energetski prioriteti EK za 2025.: I stanovanje treba uključiti u energetske planove
- Možemo li prestati bacati novac na loše zgrade?
- Od otpada do bogatstva: Kako pepeo može postati ključna sirovina za budućnost
- Kako pokrenuti stambenu zadrugu: Vodič korak po korak
- Legrad dodjeljuje sredstva za uređenje nekretnina
- Predstavnici suvlasnika i upravitelji su kriminalci?
- VPŽ subvencionira kamate na kredite zdravstvenim radnicima
- OTPAD - "Situacija na terenu nije jednaka ni u dva grada, a kamoli u dvije države"
- Projekti za otpad, sunčane elektrane, električne automobile i obnovu dobit će 652 milijuna eura!

Zanimljivo je kako se mnogi građani, suvlasnici u zgradama u kojima žive, za sve probleme koji ih muče u svezi njihove nekretnine, žale na državu, na upravitelja na zakone itd., a nikako da shvate da su ustvari sami sebi najveći problem.
Tako je jedan gospodin na e-savjetovanju o nacrtu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada iz ožujka 2024. godine prijedložio slijedeće:
„trebalo bi biti propisano da upravitelj zgrade, na temelju prethodno obavljenog pregleda zgrade, treba izraditi prvi prijedlog višegodišnjeg programa održavanja zgrade u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje, kojim bi prijedlogom bilo predviđeno da će se zgrada dovesti u potpuno ispravno i funkcionalno stanje u roku od najviše tri godine od dana prihvaćanja tog prijedloga od strane suvlasnika dostavljanja prvog prijedloga predstavniku suvlasnika. Ako koji od suvlasnika misli da gornji prijedlog nije izrađen u skladu s pravilima struke, može podnijeti zahtjev JLS za utvrđivanje te činjenice o čemu je JLS dužna donijeti rješenje u roku od 30 dana.
Ako JLS smatra da gornji prijedlog nije izrađen u skladu s pravilima struke, kaznit će upravitelja iznosom od 3.000,00 eura do 5.000,00 eura i naložiti mu da izradi novi prijedlog u roku od 30 dana od dana dostave rješenja. Protiv tog rješenja nije dopuštena žalba. Protiv rješenja kojim se utvrđuje da gornji prijedlog jest izrađen u skladu s pravilima struke dozvoljena je žalba Ministarstvu. Ako upravitelj ne izradi prijedlog iz stavka 1. do 31. prosinca tekuće kalendarske godine, svaki suvlasnik zgrade može to prijaviti JLS koji će rješenjem naložiti upravitelju da to učini u daljnjem roku od 30 dana.
Ako upravitelj ne izradi gornji prijedlog u naknadno ostavljenom roku, odnosno ukoliko navedeni prijedlog koji je u skladu s propisima koji uređuju područje gradnje ne bude prihvaćen od strane suvlasnika, upravu nad zgradom preuzima JLS i ta uprava traje pet godina ili kraće ako se zgrada ranije dovede u potpuno ispravno i funkcionalno stanje. Ako suvlasnici ne prihvate prijedlog upravitelja o iznosu primjerene zajedničke pričuve kojom će se prikupiti sredstva za dovođenje zgrade u potpuno ispravno i funkcionalno stanje, tu odluku umjesto njih, a na prijedlog upravitelja ili bilo kojeg od suvlasnika zgrade, donosi JLS. Protiv te odluke upravitelj i svaki suvlasnik zgrade ima pravo žalbe Ministarstvu s tim da žalba ne zadržava provedbu rješenja. Nadzor nad radom JLS provodi Ministarstvo sukladno odredbama ovog zakonskog članka, s tim da se novčane kazne uplaćuju na račun zgrade.“
Vlada RH "odobrila" novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
Ovaj prijedlog ja smatram posve utopističkim i doživljavam ga više kao želju da se na treće osobe prenese odgovornost izvršavanja aktivnosti koje proistjeću iz obveza koje suvlasnici imaju prema vlastitoj imovini u nadi da će te treće osobe tobože biti dovoljno snažne da učine ono što sami suvlasnici nemaju snage ili volje učiniti, posebno zato da se ne bi jedan drugome zamjerili.
Drugim riječima (sarkastično): „ma dragi susjedi ne bi mi suvlasnici trebali biti krivi što nam se naša privatna zgrada raspada jer nismo sposobni da na vrijeme maknemo prstom, neka to radije budu upravitelj kada im već plaćamo naknadu ili JLS (država) kojoj plaćamo poreze“.
Dragi sugrađani ne može to tako!
Zakon o gradnji je vlasniku nekretnine nametnuo obvezu održavanja iste, a ZOViDSP je upravitelju dodjelio samo ulogu izvršioca volje suvlasnika. On stoga nema ovlasti da sam poduzima išta mimo ugovora o upravljanju. Radi toga se upravitelju ne mogu propisivati kazne za radnje koje je ustvari zajednica suvlasnika propustila poduzeti.
ZOViDSP je također predvidio da se JLS može umješati u poslove zajenice suvlasnika jedino u slučaju kada ona iz bilo kojeg razloga ostane bez upravitelja, odnosno kada nije u stanju da sama odabere novog. Dakle, JLS će u takvoj situaciji izabrati iz popisa registriranih upravitelja pogodnu pravnu ili fizičku osobu i nametnut će ju zajednici suvlasnika kao prinudnog upravitelja sve dok ona sama ne postigne dogovor o izboru novog redovnog upravitelja, međutom JLS nema ovlasti da se miješa u stvarno upravljanje zgradom.
U slučaju da je zgrada toliko derutna da više nije sigurna za stanare i susjedstvo JLS, u skladu sa drugim propisima, ima obvezu da privremeno djeluje kako bi se izbjegla nesreća za ljude, no nije obvezna da na svoj trošak sanira štetu na privatnoj imovini. O tome sam opširnije pisao u jednom ranije objavljenom tekstu.
Nema nametanja
Savjesni, pouzdani i korektni upravitelj kada preuzima zgradu na upravljanje sam će, bez potrebe da ga se na to posebno potiče, izvršiti pregled nad njom i u skladu sa svojim nalazom predložiti će zajednici suvlasnika radnje za eventualnu sanaciju. Ta se obveza može unijeti i u ugovor o upravljanju zgradom.
Ne postupi li upravitelj tako znači da nije ni savjestan, ni pouzdan, ni korektan i da mu treba odmah otkazati ugovor. Zatim, treba stalno imati na umu da on potrebne aktivnosti samo predlaže i ne može ih suvlasnicima zgrade nametnuti ili ih poduzeti bez njihovog znanja i odobrenja. Suvlasnici su ti koji donose konačnu odluku jer su oni prvi i glavni odgovorni za stanje u njihovoj zgradi.
Ako se radi o zahtjevnijim i obimnijim radnjama, po donesenoj odluci o izvođenju radova, upravitelj se treba u ime zajednice suvlasnika obratiti ovlaštenom stručnjaku da ovaj načini projekt i/ili troškovnik kojega će potom predočiti suvlasnicima na zajedničkoj sjednici da ga ovi prihvate novom odlukom.
Ako suvlasnici ne prihvate projekt i/ili troškovnik ovlaštenog stručnjaka, odnosno sugestiju upravitelja, a on smatra da je radove nužno izvesti radi održavanja sigurnosti zgrade, on bi morao zajednicu suvlasnika prijaviti građevinskoj inspekciji ili čak jednostrano raskinuti ugovor o upravljanju. Nezadovoljni suvlasnici u manjini također imaju mogućnost da prijave svoju zajednicu suvlasnika građevinskoj inspekciji ako ona nije poduzela korake za otklanjanje opasnosti ili se mogu obratiti nadležnom sudu da po hitnom postupku donese konačnu odluku o aktivnostima koje treba poduzeti da se spriječi najgore.
Dakle, budući da ZOViDSP i Zakon o gradnji već nameću vlasnicima odgovornost za održavanje zgrada nema ni smisla ni potrebe u novi zakon unositi odredbe koje bi upetljale državu u upravljanje privatnom imovinom.
Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.
Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.
Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.
Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.
A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.
*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.
- NOVI ZAKON
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada
- NOVI PROJEKT ZGRADONAČELNIK.HR-A
STANOVANJE PO MJERI - Priuštivo, održivo i stabilno!
- KONFERENCIJE, RADIONICE, EDUKACIJE...
Događanja vezana uz vaš dom i nekretnine - siječanj/veljača/ožujak 2025.