Treba li predstavnik suvlasnika biti i domar/kućni majstor?

Iako ovakvo pitanje na prvu zvuči kao simpatična digresija u svijetu upravljanja i održavanja zgrada (kao ono što bi sve trebao biti posao upravitelja, ali o tome ću nekom drugom prilikom), zapravo otvara vrlo ozbiljnu raspravu o granicama uloga, o (ne)poštovanju nečijeg posla i, najvažnije, o očekivanjima suvlasnika. Tzv. herojski pothvati savršenog predstavnika i dobrog susjeda koji mijenja žarulje ili popravlja špijunku na vratima gospođe s trećeg kata ili „šarafi“ po ulaznim vratima i portafonu, zapravo je pitanje koje nadilazi „herojstvo“ i dobrosusjedske odnose. A i pitanje je otvaraju li takvi pothvati puno manje glamuroznu stvarnost s puno više frustrirajućih posljedica - za predstavnika, za suvlasnike, a dugoročno i za samu zgradu.

Kao predstavnica suvlasnika, ali i dio ekipe ZGRADOnačelnik.hr-a, svjesna sam koliko je položaj predstavnika zahtjevan, koliko vremena, strpljenja, znanja i učenja traži. Međutim, u zadnje vrijeme sve češće svjedočimo „romantiziranju“ uloge predstavnika kroz priče o osobama koje sve znaju, sve mogu i sve stižu. Pa čak i popravljati rukohvate i mijenjati svjetiljke u zajedničkim prostorima. Iako ni mi sami u timu ZGRADOnačelnika.hr-a nismo složni oko svih granica, slobodna sam i dalje iznijeti svoja razmišljanja. Da, svaka pohvala tim ljudima (predstavnicima majstorima) je zaslužena, no važno je naglasiti da takav pristup nije standard, niti bi to smio postati.

Što točno (ne) piše u zakonu?

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine, izričito propisuje koje su obveze i poslovi predstavnika suvlasnika. U trećem dijelu „Suvlasnici zgrade i predstavnik suvlasnika zgrade“ u članku 42. u kojem su detaljno opisana prava i obveze predstavnika suvlasnika nema niti riječi o domarskim poslovima. Nigdje se ne spominje da bi predstavnik trebao samoinicijativno obavljati sitne popravke, tehničke ili fizičke poslove u zgradi bez obzira na to je li za to plaćen ili ne.

Predstavnik suvlasnika je, po svojoj funkciji, poslovno odgovorna osoba, svojevrsni upravitelj „na terenu“, veza između upravitelja, suvlasnika i vanjskih izvođača. On koordinira, nadzire, predlaže, rješava nesuglasice, kontrolira radove, brine se o troškovima i transparentnosti… To je već dovoljno širok i ozbiljan opis posla, zar ne? I nigdje, baš nigdje (ili ja jednostavno dobro ne vidim) ne piše da predstavnik mora mijenjati žarulje, čistiti filtere ventilacije, čistiti zajedničko stubište i prostorije, šarafiti, krpati fasadu ili popravljati poštanske sandučiće iz 1948. koji se više ni ne mogu kupiti, a možda ni naći na zagrebačkom Hreliću.

Ako se domarski poslovi ipak dogovore npr. unutar međuvlasničkog ugovora ili se na neki drugi način definiraju, tada predstavnik može preuzeti te zadatke. I to isključivo kao dodatnu uslugu, uz jasno definirane naknade i uvjete. No čak i tada valja biti oprezan jer miješanje operativnih i upravljačkih funkcija može dugoročno stvoriti kaos u komunikaciji i odgovornostima. Možda su ovog svjesni oni koji imaju nejasnu raspodjelu posla na svojim poslovima. Ako nije dogovoreno, tada to nije obveza predstavnika. Točka. 

Volonterski entuzijazam - blagoslov ili prokletstvo?

Naravno, postoje predstavnici koji uživaju u takvom angažmanu. Popravljaju, bojaju, čiste… i sve to rade s osmijehom. I to je lijepo. No što se događa kada im to postane previše? Kada više ne stignu, ili kada se nešto pokvari, a očekivanja stanara ostanu visoka? E, tu nastaje problem. Suvlasnici se lako naviknu na „super-predstavnika“. A kada on izostane, dođe do razočaranja, zamjeranja, pa i optuživanja. U takvom scenariju, suvlasnici često zaboravljaju da predstavnik to ne mora raditi. Ispadne da posao koji je netko do sada radio iz dobre volje odjednom postaje očekivanje, obveza. To nije održiv model.

Osim toga, ušteda za pričuvu koju predstavnici često spominju kada preuzmu domarske poslove, uistinu je dvojbena. Jer ako netko konstantno volontira za održavanje zgrade, nije li realno da bi za taj rad trebao biti "nagrađen"? Ako ne novčano, onda barem formalnim priznanjem ili oslobađanjem od dijela obveza. Ako ni to ne postoji šaljemo poruku da je taj rad bezvrijedan i lako zamjenjiv, što nije ni pravedno ni poticajno. Isto tako, ti isti predstavnici koji kažu da su sami odlučili preuzeti i domarske poslove kako bi „uštedjeli zgradi“, što mislim da jest pohvalno, htjela bih da mi odgovore na pitanje - zašto samo oni? Zašto cijela zgrada nije odlučila tako? Zašto se ne bi organizirala podjela tih zadataka među suvlasnicima? Ili, još bolje, zašto se ne bi angažirao profesionalni domar, pa čak i na pola radnog vremena?

Ako predstavnik volontira, a svi ostali pasivno promatraju, to više nije zajednica, to je kombinacija neformalne eksploatacije i kolektivnog sljepila. I što se dogodi kad entuzijazam splasne? Kada se predstavnik odseli ili npr. dobije gripu ili se, ne daj bože, ozbiljnije razboli? Ili kad kaže - dosta je bilo?

Komično, ali ozbiljno

Nedavno su mi baš pričali za jednu predstavnicu koja je godinama „usput“ prala stubište, popravljala rukohvate, bojala stolariju i sl. (priča iz rubrike „vjerovali ili ne“ ili pak kandidatkinja za nagradu „Ponos Hrvatske“)  no na kraju su je određeni razlozi primorali da odustane od svega i da podnese ostavku. Nitko nije htio preuzeti njezinu funkciju jer „nitko nije kao ona“. Naravno da nije, jer ona nije bila predstavnica, nego superjunakinja s alatom u džepu.

U jednoj drugoj zgradi, predstavnik je (iz dobre volje) sam postavio LED rasvjetu s timerima da ne troši zgradi novac za električara. I postavio je, no timer je bio preosjetljiv pa su se svjetla gasila točno na ulazu u hodnik. Stanari su se bunili jer naravno sada je bilo još gore i ne vide kuda hodaju i, naravno, znate tko je bio kriv - predstavnik. Nije pomoglo ni to što je sve napravio besplatno.

Takvi primjeri nisu iznimka. Dapače, oni su simptom jednog šireg problema: kolektivnog nerazumijevanja što uloga predstavnika uopće jest. Da se razumijemo, nema dobrog djela koje neće biti kritizirano kad se ne ispune svačija očekivanja. Koliko god osoba (predstavnik u ovom slučaju) bila sposobna i dobra, sustav koji se oslanja na jednu osobu uvijek je ranjiv. Kad ona više ne bude mogla, tko će?

I ovako i onako gotovo nitko ne želi biti predstavnik, a kamoli predstavnik superjunak. Ili griješim, vjerojatno i ego igra tu posebnu ulogu i rekli bi psiholozi i psihijatri, neki događaj u odgoju dok smo još bili djeca.

Može i drugačije

Nedavno smo u par navrata imali priliku razgovarati s vrlo aktivnim predstavnikom suvlasnika i članom ZGRADOnačelnik.hr-ove Facebook grupe „Predstavnici suvlasnika“, Borisom Škotijem, predstavnikom koji je sustavno pristupio upravljanju zgradom. I njegova zgrada je angažirala domara (kućnog majstora) koji redovno obavlja manje popravke po zgradi za što je plaćen, a dodatno ga mogu angažirati i sami suvlasnici za privatne intervencije čime se stvara fleksibilna, funkcionalna ali i poštena mreža suradnje. Predstavnik, u ovom slučaju, vodi, organizira, kontrolira ali ne izvodi. Ovakav pristup osigurava i kontrolu i kvalitetu, ali i dugoročnu održivost.

Na tragu g. Škotija, predlažem da svi koji to mogu razmotre i mogućnost kolektivnog „zapošljavanja" domara ili kućnog majstora, zajedničkog „djelatnika“ koji poznaje zgradu, stanare, sustave i koji je dostupan u hitnim slučajevima. To ne mora biti skupo ako se pravilno organizira, a sigurno može podići kvalitetu života u zgradi, rasteretiti predstavnika i smanjiti frustracije među suvlasnicima.

Granice uloga i poštovanje nečijeg posla

Na kraju, važno je podsjetiti - ne može i ne mora svatko sve. Predstavnik suvlasnika nije kućni majstor. Predstavnik suvlasnika ne mora znati popravljati portafone, krpati pukotine u fasadi ili servisirati pumpu u kotlovnici. On to ne treba biti i ne bi trebao postati. Može, ako to želi i ako se svi s time slože, ali nikako to ne smije biti prešutno očekivanje. Kao što stomatolog ne bi trebao raditi krovopokrivačke radove, tako ni predstavnik ne bi trebao sam lijepiti pločice u ulazu osim ako mu to nije struka, volja i jasno definirani angažman.

Da podsjetim, postoje obučeni ljudi, struke i zanimanja za te poslove. Ako od predstavnika očekujemo da radi sve, tada mu nedvosmisleno dajemo odgovornost ali bez odgovarajuće stručnosti, alata, osiguranja, garancije na izvedene radove i prava na pogrešku.

Zašto bismo uopće očekivali od jedne osobe da bude „one-man band“? Ili još gore, kao što sam već prije napisala, zašto to ne očekujemo od svih suvlasnika jednako? Ako je ideja da svi doprinosimo zajednici, zašto se to onda ne raspodijeli ravnomjerno?

Zgrade su živi organizmi. Održavanje zgrade je ozbiljan, organiziran, zakonima definiran proces. One trebaju profesionalno vođenje, ali i operativnu podršku. I jedno i drugo se treba platiti. Ne mora biti to puno, ali mora biti pošteno. Jer inače šaljemo poruku da rad nema vrijednost. A kad rad nema vrijednost, onda je pitanje vremena kada će svi koji nešto rade prestati to raditi. A tada posljedice mogu biti još gore.

Predstavnik suvlasnika treba biti koordinator i komunikator, kao što sam već rekla, a ne netko tko s ljestvama pod rukom obilazi stubište i mijenja pregorjele žarulje. Vrijeme je da prestanemo miješati volonterski entuzijazam s odgovornošću. I da počnemo poštovati ulogu predstavnika, ali i sve druge struke koje su ključne za funkcioniranje zgrada u kojima živimo.

Postavite si par pitanja za kraj

Ako ste došli do ovog dijela, hvala vam, ili sam bila dovoljno zanimljiva ili ste samo „doskočili do ovog dijela“. Imam molbu, neka se svi mi kao suvlasnici u zgradama (vlasnici stanova) zapitamo:

• Jesmo li ikada pitali svog predstavnika što sve radi, i treba li mu pomoć?
• Znamo li tko mijenja žarulje? Tko popravlja bravu na ulaznim vratima? Tko zove vodoinstalatera kad pukne cijev?
• Jesmo li spremni platiti dodatan euro mjesečno za domarsku uslugu, umjesto da čekamo da predstavnik sve odradi u slobodno vrijeme (a i on ima možda svoj posao, obitelj, hobi...)?

Ako je odgovor na svako pitanje NE, vrijeme je da prestanemo očekivati čuda i počnemo graditi sustav. I to sustav u kojem se zna tko što radi, tko što plaća i, što je najvažnije, tko je za što odgovoran. Ovo ne vrijedi samo za poslove u zgradi, nego za bilo što u životu.

Zajednički život u zgradi počinje zajedničkom odgovornošću. A prestaje onda kada svi gledaju u jednog i pitaju: „A što sad ne radi svjetlo?“. 

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.