Obveza
Izvor: Freepik
Igor Doubek
ZANIMLJIVO PITANJE

Treba li unaprijed obavijestiti upravitelja kada se prodaje stan?

Neke stvari bi trebale ljudima biti logične same po sebi, ali manje informiranim građanima mora se pomoći jasnijim odredbama koje idu u detalje.

Jedan građanin je na e-savjetovanje o Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada poslao sljedeća pitanja:    

„Glede Odgovornosti za štetu, članak 11., nije jasno koji suvlasnici će u krajnjem slučaju odgovarati za štetu. Oni suvlasnici koji su bili suvlasnici upisani u ZK u trenutku štete ili u trenutku presude ili su to suvlasnici u registru i u kojem trenutku? Što je s onima koji nisu više suvlasnici. Ako nema sredstava u pričuvi, kako bi se presuda ovršila? U slučaju da zajednica suvlasnika tuži, kolika je većina suvlasnika potrebna i iz kojih se sredstava plaćaju troškove pravnih radnji?”

Zakonom o vlasnišvu i drugim stvarnim pravima (ZOViDSP), člankom 80., obvezuje pojedine suvlasnike da održavaju svoje posebne dijelove, a Zakonu o gradnji, člankom 150., obvezuje vlasnike da održavaju zgrade, iz čega slijedi da je za održavanje zajedničkih dijelove zgrade obvezna zajednica suvlasnika kao udruga suvlasnika. Dakle, koji će suvlasnici u krajnjem slučaju odgovarati za neku štetu ovisi o mjestu i razlogu nastanka štete. 

Ako je šteta nastala zbog neodržavanja zajedničkih dijelova zgrade odgovornost pada na cijelu zajednicu suvlasnika. Pojedini suvlasnik koji ima valjane dokaze da je na vrijeme upozorio svoju zajednicu da postoji opasnost nastanka štete i da ju je pozvao da donese odluku o poduzimanju odgovarajućih radnji ili još bolje ako ju je u slučaju izostanka reakcije prijavio mjerodavnim državnim tijelima za kršenje propisa, može od suda zatražiti da ga oslobodi od odgovornosti za štetu i od sudjelovanja u plaćanju troškova za sanaciju i eventualna obeštećenja trećima.  

Kada je izvor štete u posebnom dijelu zgrade odgovornost, neovisno o razlogu, u cijelosti pada na onog suvlasnika koji nad tim posebnim dijelom uživa vlasnička prava.

Muljanje s dugovanjima

Bez obzira na to što u prijedlogu novog Zakona to nije posebno naglašeno, logično je da odgovornost i obveza pokrivanja troškova pada na one suvlasnike koji su u trenutku nastanka štete uživali vlasnička prava. Novi stjecatelj vlasničkih prava ne može biti terećen za ono u čemu nije imao prilike sudjelovati. Nema sumnje da sudovi neće imati problema s utvrđivanjem čija je odgovornost za podmirenje štete.

No da bi se otežalo muljanje s dugovanjima za pričuvu trebalo je među obveze suvlasnika dodati točku koja bi obvezivala prodavatelja posebnog dijela da unaprijed obavijesti upravitelja zgrade o namjeri prodaje, kako je to običaj u nekim drugim članicama EU. Upravitelj bi tada mogao s njim dogovoriti da se dugovanje riješi u korist zajednice suvlasnika na prikladan i bezbolan način.  

U svakom slučaju, kada bi u trenutku otuđenja posebnog dijela postojalo dugovanje prema zajednici suvlasnika za pričuvu, za prethodno nastalu štetu ili bilo kakvo drugo dugovanje, prodavatelj bi ga trebao odmah podmiriti ili s kupcem, kod javnog bilježnika, pismeno dogovoriti da će ovaj na sebe preuzeti obvezu podmirivanja duga (npr. u zamjenu za smanjenje dogovorene cijene za predmetnu nekretninu). Kopiju tog akta bi trebao predočiti upravitelju, kako bi izbjegao da kasnije bude tužen. 

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.