Treba li zabraniti turističko iznajmljivanje u stambenim zgradama?

Zgrada nije striktno definirana zakonima, postoje neke odredbe u različitim aktima. 

Što je zapravo zgrada?

Ono što se može reći jest da je zgrada građevina namijenjena boravku ljudi. Što znači "boravak ljudi", nije definirano. Ono što je sigurno, iznajmljivanje stanova u zgradama u turističke svrhe, nešto je što izaziva podjele, pa čak i (žestoke) sukobe. Je li višestambena zgrada namijenjena isključivo stanovanju - bilo vlasnika bilo podstanara u dugoročnom najmu? Ili nije?

Posljednjih godina strelovito raste broj stanova u višestambenim zgradama koji se iznajmljuju u turističke svrhe. To znači jednodnevni najam ili se iznajmljuje kao apartman. 

S druge strane, vlasnik nekretnine s njom može raditi što god želi (naravno, ako je u skladu sa zakonima) jer je taj stan njegov, jer Ustav i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kažu da je vlasništvo nepovredivo i da svatko ima slobodu sa svojim vlasništvom raspolagati kako želi.

"Biti ili ne biti?"

No, ulazimo li s pitanjem iz naslova (kojeg sam usput budi rečeno posudio) u filozofsku raspravu? Ili je uistinu potrebno razmotriti svaki aspekt najma u višestambenim zgradama jer nije riječ (samo) o pojedincu nego i o zajednici? Naime, možemo smatrati da svaki pojedinac ima slobodu sa svojim automobilom ili mobitelom ili kemijskom olovkom raditi što god želi jer to u pravilu nema izravan utjecaj na drugu osobu. 

No, najam stana ima utjecaja - na druge suvlasnike u zgradi. Ključno je naglasiti da svaki suvlasnik/stanar u zgradi na neki način utječe na drugoga - bilo da je njihov suživot u zgradi odličan pa tako međusobno utječu jedni na druge jer tako stvaraju harmoniju bilo da jedan u nedjelju buši zid jer mu se tako htjelo i tako stvara kaos. 

Preslika na život

Nedavno nas je netko pitao što mislimo o najmu u zgradama? To je pitanje i među nama otvorilo raspravu jer neki su za potpunu i sveobuhvatnu regulaciju s jasnim financijskim obvezama dok su drugi liberalniji i smatraju da najam nije problem. 

Osobno, među onima sam koji su manje liberalni i koji smatraju da je višestambena zgrada namijenjena isključivo stanovanju, da je granica iznajmljivanja svedena na isključivo dugoročan najam fizičkih osoba, da je u redu ako netko radi od doma i ima tvrtku koju je registrirao na toj adresi. Napominjem, ovo su moji osobni stavovi. A njih temeljim na iskustvima drugih koja preslikavam na svoj život.

Naime, iz mnogih primjera koje smo imali prilike vidjeti i čuti u posljednje gotovo četiri godine, a bilo ih je podosta, zamišljam da u zgradi u kojoj živim, u kojoj moja djeca žive, u stanu nasuprot mene bude:

• ordinacija (zubarska ili opće medicine)
• jednodnevni najam i da svakoga dana, u svaka doba, dolaze meni, mojoj djeci i mojim susjedima nepoznati ljudi 
• apartman u koji će ponekad doći obitelj s djecom, ponekad umirovljenici, a ponekad "mlađarija" spremna na cjelonoćno bančenje

Gledam na ovu temu i pitanje vrlo jednostavno - želim li da se moja djeca svako malo u stubištu susreću s ljudima koje nitko u zgradi ne zna? Želim li da zajednicu ljudi u mojoj zgradi (za koju mislim da je odlična) i harmoniju koju imamo netko remeti? Možda gledam na ovu temu sebično, ali svoju sam nekretninu skupo platio i plaćat ću je do smrti vjerojatno i vjerujem da i na temelju toga imam pravo na svoje mišljenje i stav. 

Svjestan sam da živim u gradu a ne na selu, da mir i tišina nisu gradski epiteti, da je cirkulacija ljudi u gradu drastično veća nego na selu.  Zapravo, u tome nije poanta priče. Da sam htio mir i tišinu, živio bi u nekoj kući u šumi. Poanata priče jest da nečija sloboda (a svi se kunemo u slobode svega, mišljenja, djelovanja i to bez ikakve odgovornosti - što je jedna druga tema) ulazi u moju i utječe (ograničava) na moju.

Tko koga ograničava?

Mnogi se neće složiti sa mnom, to mi je jasno. Reći će da ograničavam nečije raspolaganje imovinom, da ograničavam nečiju mogućnost dodatne zarade. Moj odgovor je jednostavan - a ograničavanje mojih stavova je u redu?  

Pitanje iznajmljivanja stanova u zgradama iznimno je teško i jasno je da otvara Pandorinu kutiju. Na stranu moji osobni stavovi, činjenica jest da najam u zgradama treba regulirati i postaviti jasna pravila igre. Primjerice, ono što se događa sada, a to je iznajmljivanje stanova radnicima (u jednom stanu živi 15,20 i više ljudi) bih potpuno zabranio. Tu nema rasprave. Pitajte suvlasnike zgrada po cijeloj Hrvatskoj, u čijim zgradama se nalaze stanovi u kojima boravi i nekoliko desetaka ljudi, što misle o ovoj temi.  

PRAVILA IGRE - (Strani) radnici u stanovima

Jednodnevni najam ili najam u turističke svrhe (apartman) bi trebalo jasno i nedvosmisleno regulirati tako da suvlasnici u zgradi točno znaju tko je u zgradi, tko dolazi i kada. Možemo raspravljati o zaštiti osobnih podataka, no kao što sam naglasio ranije, nisam suviše liberalan.

Nadalje, ako imovina, u ovome slučaju stan u zgradi, nekome donosi prihod (dohodak), to će i platiti. Da, postoji oporezivanje najma, no suvlasnici zgrade od toga nemaju ništa (neću otvarati temu visine oporezivanja, to je još jedna Pandorina kutija). Pojednostavljeno rečeno, vlasnik stana koristi zajedničku imovinu (stubište, dizalo...) da bi ostvario prihod. Samo bih nadodao da se prilična količina najma i dalje događa "na crno".  

Reda mora biti

Sjećam se svog profesora iz glazbenog iz srednje škole. Govorio je - ordnung im haus muss sein. Koliko god mi je to tada, kao balavcu s par dlaka na licu, bilo smiješno i glupo, danas shvaćam značenje toga. A to mi potvrđuju svakodnevni e-mailovi i poruke koje dobivamo u kojima se suvlasnici žale na probleme koje imaju s drugim susjedima (suvlasnicima, podstanarima). Često se "vadimo" na Nijemce ili Švicarce i govorimo kako je kod njih sve uređeno. Mislim da je svima jasno da ni Nijemac niti Švicarac nisu rođeni odgojeni nego su ih pravila "napravila" takvima. 

Tako mora biti i kod nas - jasna pravila ponašanja. Problemi u zgradama nagomilavaju se desetljećima i to nitko do sada nije riješio kako spada. Pokušat će se dio toga riješiti novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, no o tom, potom. 

Nedavno smo dobili upit jednog suvlasnika koji se požalio da predstavnik suvlasnika želi vidjeti rješenje za apartman koji je ovaj dobio za svoj stan. Naravno, pitanje je bilo zašto bi on PS-u dao to rješenje, što on ima s time. Naš odgovor je bio jasan - ne morate dati to rješenje, nema zakonske obveze, no želite li netrpeljivost i "lošu krv" u zgradi? Popijte kavu s predstavnikom, pokažite mu to rješenje, recite mu što planirate  i kako će to sve ići. Naime, i on je suvlasnik u zgradi, je li tako? I u "njegovu kuću" će dolaziti neki ljudi koje ne pozna. 

Upravo je u tome bit turističkog najma (barem ja to tako vidim) - dolaze nepoznati ljudi u "našu kuću". 

Zakonodavac ima pune ruke posla s ovom temom - kako pomiriti dijametralno suprotne stavove i interese? Jedni ne žele, a drugi žele. Jedni ne žele da se u njihovoj kući odvija ovakva vrsta najma, a drugi žele iznajmljivati. Problem sa stanovima jest i u tome što je stanovanje, pogotovo priuštivo stanovanje, postalo nacionalni strateški problem. I to ne samo u Hrvatskoj. S jedne strane imamo gotovo 600.000 praznih nekretnina u Hrvatskoj, a s druge strane je ponuda dugoročnog najma toliko mala da su cijene odletjele u nebo. 

Pirova pobjeda

Čini mi se da bi se, možda, dio problema mogao riješiti financijskim modelom. Naime, u međuvlasničke ugovore staviti odredbe koeficijenata pričuve za turistički najam (primjerice koeficijent 5, a tako visok broj objašnjavam na način da taj jedan svoj stan ne smatra prostorom za stanovanjem i domom, nego biznisom, pa neka to i plati). S druge strane, oni koji imaju stan koji im služi kao investicija (što je apsolutno legitimno) i taj stan daju u dugoročni najam, njima koeficijent pričuve neka bude 1 uz dodatnu poreznu olakšicu (primjerice, smanjuje mu se porez na najam ili plaća nižu stopu, nadam se, budućeg poreza na nekretninu). 

U svakom slučaju, ovo će biti Pirova pobjeda. Nitko neće biti zadovoljan s rješenjem. Što u konačnici možda i nije loše jer je to samo dokaz da smo na pravom putu. Naime, nikad nisu svi zadovoljni (to je utopija), a ako je samo jedna strana zadovoljna to znači da rješenje nije uspješno jer "naginje" na jednu stranu. 

Stoga da odgovorim na pitanje iz naslova - treba li zabraniti turističko iznajmljivanje u stambenim zgradama - odgovor je ne, ali ga treba žestoko regulirati. 

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku, LinkedInu i WhatsAppu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.