Treba li Zakon o upravljanju i održavanju zgrada biti detaljan ili opći?

Određeni broj prijedloga/primjedbi koji su upućeni na e-savjetovanje u vezi predloženog nacrta Zakona o upravljanju i održavanju zgrada potvrđuju činjenicu da se određeni broj osoba koje su sudjelovale u tom savjetovanju nije moglo izdići iznad specifične situacije koju žive u svojim zgradama. Naime, dio njih predlaže da se neke odredbe brišu jer vjeruju da nisu uopće primjenjive zato što takve stvari ne funkcioniraju u njihovoj zajednici suvlasnika ili zato što misle da ne treba previše komplicirati s većim brojem odredbi (što manje to jasnije), a istodobno sami ili neki drugi traže da se u zakonu izrijekom riješi baš njihov specifični problem.

No da bi nacrt novog zakona bio dobar i opće primjenjiv mora obuhvatiti više-manje sve situacije za koje je moguće predvidjeti da se mogu pojaviti u bilo kojoj zajednici suvlasnika u zemlji, iluzorno je očekivati da će u svakom minimalnom detalju biti prilagođen baš našoj zgradi i da će se u njemu još jednom ponoviti sve one odredbe koje su već od ranije uvrštene u nekim drugim zakonima, a djelom pokrivaju istu tematiku, kako se neki "komotni" suvlasnici ne bi morali zamarati čitanjem još kojeg propisa.

Za sve nas je zaista važno da odredbe budu pisane tako da i laiku bude uočljivo kada pokrivaju širi spektar analognih situacija i da mu iz njihove formulacije bude moguće interpretirati jesu li ili nisu primjenjive na njegovu specifičnu situaciju, bez obzira na to što nije izrijekom navedena. Drugim riječima, nije uvijek moguće izbjeći da formulacije budu uopćene, ali ih treba sročiti tako da budu u toj mjeri jasne i logične da je lako shvatiti na koje se sve moguće situacije mogu odnositi.

Poteškoće velikih

Nisu samo obični građani, oni koji se inače u svakodnevnom životu ne bave čitanjem zakona, imali poteškoća interpretirati neke odredbe iz nacrta novog zakona. Poteškoće su imali i neki "veliki igrači". Kao primjer nespretne interpretacije jednog uopćenog, ali ipak dovoljno jasnog pojma iz nacrta novog zakona, navesti ću prijedlog koji je na e-savjetovanje poslala Hrvatska elektroprivreda d.d..

Napisali su sljedeće: U članku 7. stavak a. ovog Zakona pojam zajednice suvlasnika definira se na način kako slijedi "Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednice suvlasnika Stoga je potrebno pojam "zajednice suvlasnika" precizirati odnosno uskladiti i povezati s pojmovima postojećih tržišnih sudionika "skupine aktivnih kupaca", odnosno "korisnika postrojenja za samoopskrbu u više-stambenoj zgradi" iz spomenutih ZOIEVUK (Zakon o obnovljivim izvorima energije i visokoučinkovitoj kogeneraciji) i ZOTEE (Zakon o tržištu električne energije) kako bi odredbe ovog Zakona bile primjenjive u praksi te kako bi kao nove pravne osobe mogle konzumirati prava i obveze i ulaziti u pravne radnje na temelju energetskih propisa."

Iz gornjeg teksta je lako zaključiti da oni koji su ga složili toliko usko interpretiraju neke definicije pojmova iz "energetskih zakona", a koje nota bene također imaju opći karakter, da protiv svake logike doživljavaju pojam "zajednica suvlasnika" toliko ekstravagantnim da ga ne mogu smjestiti u kontekst "svojih potreba". Stoga izražavaju zabrinutost da bi mogao u praksi imati negativan utjecaj na primjenu nekih odredbi, kako shvaćam, iz novog i dvaju navedenih zakona jer "nove pravne osobe" (radi se ustvari o jednoj) ne bi možda "mogle konzumirati prava i obveze te ulaziti u pravne radnje na temelju energetskih propisa". Da je ta njihova zabrinutost posve neracionalna dokazuje i činjenica da nisu bili u stanju iznijeti niti jedan jedini argument kojim bi je opravdali.

Vennovi dijagrami

Više-manje svi smo mi u nekom trenutku svojeg školovanja na satovima matematike slušali predavanja o teoriji skupova. Vjerojatno je većina zaboravila detalje, ali vjerujem se ipak sjećaju tzv. Vennovih dijagrama. Naziv su dobili po engleskom logičaru i filozofu Johnu Vennu, a svrha im je da na grafički način jednostavno i zorno prikažu sličnosti i razlike između različitih grupa stvari ili pojmova i tako potaknu logično rasuđivanje. Radi se o krugovima koji predstavljaju skupove koji objedinjuju određeni broj elemenata, tzv. članova skupa, koji posjeduju određene zajedničke karakteristike.

No, kako znamo, u našem okruženju gotovo svaki element (stvar, pojam) posjeduje više karakteristika po kojima ga se može klasificirati, stoga uvijek dio članova jednog skupa pripada po nekoj od svojih karakteristika i drugom skupu. Vennovi dijagrami takve situacije prikazuju krugovima koji se u jednom dijelu preklapaju. Taj zajednički dio, tzv. presjek skupova, služi da se istaknu svi oni elementi koji su članovi oba ili više skupova, ali istodobno dijele jednu zajedničku karakteristiku. Poslužio sam se ovom malom matematičkom digresijom da bih ukazao koliko su se po ovom pitanju u HEP-u udaljili od logičnog rasuđivanja.

Naime, ZOTEE u članku 3. pod točkom 5. definira "aktivnog kupaca" kao onog "krajnjeg kupca, ili skupinu krajnjih kupaca koji djeluju zajedno, koji troši ili skladišti električnu energiju proizvedenu u vlastitom prostoru smještenom unutar definiranih granica ili koji prodaje električnu energiju koju sam proizvodi ili sudjeluje u pružanju fleksibilnosti ili u programima energetske učinkovitosti, uz uvjet da te djelatnosti nisu njegova primarna trgovačka ili profesionalna djelatnost".

Zatim, u točki 40. "krajnjeg kupca" definira kao "kupca koji kupuje električnu energiju za vlastitu uporabu". Kako vidimo u tim definicijama nije izrijekom naglašeno na kakve se vrste osoba odnosi pojam "kupac". Međutim, možemo logično zaključiti da se pod "kupac" može lako svrstati svaka fizička osoba, bez obzira na njegovo osobno ime i prezime, ali i svaka pravna osoba, bez obzira na naziv i djelatnost kojom se bavi, pod uvjetom da troše električnu energiju jer tada dijele tu specifičnu zajedničku karakteristiku.

Pojam "zajednica suvlasnika" je opći pojam za skupinu osoba koje djeluju zajedno s određenim ciljem, a "zajednica suvlasnika zgrade na adresi ........." je uži pojam koji označava konkretnu skupinu udruženih osoba koje zajednički upravljaju definiranom zajedničkom imovinom, a koja pri njenom korištenju neminovno troši energiju ili energente koju kupuju.

ZOIEVUK već prilično jasno definira da "korisnik postrojenja za samoopskrbu" je "onaj krajnji kupac električne energije kategorije kućanstvo uključujući ustanove, koji unutar svojih instalacija ima priključeno postrojenje za samoopskrbu električnom energijom iz obnovljivih izvora energije ili visokoučinkovite kogeneracije, čije viškove energije unutar obračunskog razdoblja može preuzeti opskrbljivač ili tržišni sudionik s kojim postoji sklopljen odgovarajući ugovor". Dakle, iako se opet izrijekom ne spominje, suvlasnička zajednica kao takva s gornjim pojmovima dijeli specifičnu zajedničku karakteristiku.

Logično je i posve jasno da je ona istodobno "skupina krajnjih kupaca koji djeluju zajedno" i "krajnji kupac koji nabavlja električnu energiju za zajedničke potrebe" (lift, rasvjeta stubišta, podruma, tavana i čak okućnice), stoga ne sumnjam da u nekoj hipotetičkoj parnici niti jedan odvjetnik ili sudac, iako nisu matematičari, ne bi trebao imati problema da "zajednicu suvlasnika" uvrsti u skup "aktivnih kupaca" ili "korisnika postrojenja za samoopskrbu u više-stambenoj zgradi".

I ja mislim da bi bilo poželjno da se u članku 3. doda jedna kratka definicija pojma "zajednice suvlasnika". Npr.: "zajednica suvlasnika je grupa vlasnika posebnih dijelova zgrade (suvlasnika) koji su međusobne odnose uredili pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor)". Međutim, smatram da nema nikakve praktične potrebe da se ona posebno usklađuje i povezuje s pojmovima "skupine aktivnih kupaca", odnosno "korisnika postrojenja za samoopskrbu u višestambenoj zgradi" kao postojećih tržišnih sudionika, jer zajednica suvlasnika je itekako tržišni sudionik: kupac, potrošač i korisnik.

Ako u HEP-u zaista misle da za njih ta navodna "neusklađenost" predstavlja nepremostivi problem tada bi bilo logičnije da se potrude da se eventualno u ZOTEE i ZOIEVUK precizira koje se fizičke i pravne osobe svrstavaju pod gore navedene pojmove. Mislim da ni to nije potrebno činiti, niti na predloženi način korigirati članak 7., tim više što u HEP-u nisu nikada imali problema svrstati u "krajnje kupce" sve fizičke i pravne osobe vlasnike posebnih dijelova, odnosno suvlasnike u višestambenoj zgradi, upravo zbog zajedničke karakteristike da su kupci električne energije (presjek skupova, zar ne).

Manje je više

Na početku ovog teksta spomenuo sam potrebu da novi zakon obradi više-manje sve situacije koje se mogu predvidjeti. Mnogi su se odmah skeptično zapitali: ovaj nije pri sebi, zar zaista misli da je uopće moguće predvidjeti sve što bi se eventualno moglo dogoditi u nekoj od zajednica suvlasnika?

Odgovor je vrlo jednostavan: ne treba puno naprezati mozak jer su to već učinili neki drugi. Treba samo sjesti pred računalo, ići na Internet i proučiti zakone i sudsku praksu svih onih članica EU koje su prema postotku privatnog vlasništva nad posebnim dijelovima zgrada nama najsličnije i koje imaju daleko duže i šire iskustvo s upravljanjem zgradama u privatnom vlasništvu nego što ga imamo mi. 

Dobar dio tog materijala sam pročitao i preveo pa se ne bih nikako složio sa stavom da bi zakon koji bi pokrivao više-manje sve potrebe bilo koje zajednice suvlasnika trebao "imati članaka koliko ih ima Zakon o obveznim odnosima, koji ih, usput rečeno, ima 1.165." Uvjerio sam se na više primjera da je realno moguće dovoljno precizno obuhvatiti cjelovitu materiju sa zakonom koji bi imao "svega" osamdesetak dobro obrazloženih članaka, a to znači da bi određeni broj članaka mogao imati i po petnaestak i više stavaka. Sve skupa bi slobodno stalo na pedesetak stranica formata A4, za razliku od Zakona o obveznim odnosima koji zauzima cca 470 stranica.

Da bih umirio one koji se boje zakona s puno članaka, naglasit ću da se ne bi trebali s tim zamarati jer je malo vjerojatno da će baš svi članci biti primjenjivi na njihovu zajednicu. Mnogo je bitnije da svoje međuvlasničke ugovore pametno usklade sa Zakonom pa mogu realno očekivati da ga dugo vremena neće morati ponovno čitati.

Jedna je osoba predložila sljedeće: "Trebalo bi naglasiti da poslovni prostori koji imaju svoja brojila toplinske energije, odnosno prostori koji nemaju uvedeno grijanje (npr. garaže), ne mogu sudjelovati u odlukama o načinu obračuna tih troškova za suvlasnike koji imaju zajedničko brojilo". Zatim: "Treba uvesti obračun pričuve i troškova grijanja za lođe i terase koje su naknadno preuređene i zatvorene kao dio stana ili posebnog prostora. Npr. ako stan od 70 četvornih metara koji ima lođu stvarne veličine od 12,5 četvornih metara cijelu lođu pretvori u stambeni prostor, njegova ukupna površina za obračun pričuve povećala bi se za 2,5 četvornih metara tj. za 3,57 posto. Tu je i korisna grijana površina stana koja se sa 60 četvornih metara povećava na 62,5 tj. za 4,16 posto. U zakonu možda treba omogućiti korekciju ovih površina u svrhu obračuna troškova, bez obzira na to što možda nije provedena legalizacija takvih građevinskih radova.".

Mnoge suvlasnike muči obračun i naplata utroška vode i toplinske energije. To nije karakteristično samo za nas. Prije više godina sam naišao na članak u kojemu je navedeno da u Njemačkoj više od 70 posto parnica koje suvlasnici pokreću protiv upravitelja ili vlastite zajednice kao motiv imaju nezadovoljstvo evidencijom, raspodjelom i naplatom troškova grijanja.

Dok je obračun za utrošenu vodu relativno lakše riješiti ako imamo sekundarne vodomjere, pod uvjetom da se držimo par jednostavnih pravila (očitavanje vodomjera u isti dan od strane neutralne osobe i redovno baždarenje istih), obračun za grijanje je kompliciraniji zbog prirode toplinske energije.

Ranije su se primjenjivali razni više-manje empirijski postupci koji najčešće nisu slijedili jedan općeprihvaćeni model. Da bi uvele reda, uređene države su donijele posebne propise i tehničke norme koje u detalje uređuju to pitanje. Među ostalim, zakoni drugih članica Unije koji uređuju zajednicu suvlasniku predviđaju da matematički postupak za raspodjelu svih njenih troškova pa tako i troškova za usluge i isporuke koje se primaju preko zajedničkog mjernog mjesta (voda, struja plin, toplinska energija i sl.) vrše upravitelji, a ne netko treći (distributeri topline i vode ili tvrtke koje evidentiraju impulse).

Tu problematiku kod nas dosta nespretno uređuje Zakon o tržištu toplinske energije i posebno loše Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energiju koji, što je posve neuobičajeno u europskoj praksi, distributerima (toplanama) daje mogućnost da se upliću u poslove zajednice suvlasnika, dakle u građanska prava suvlasnika, koju oni ne bi trebali imati nikako (arbitrarno mijenjanje parametara u svrhu niveliranja računa).

Dakle, zajednice suvlasnika bi trebale raspodjelu troškova grijanja uzeti u svoje ruke, a to znači da trebaju same donijeti odluku o reviziji raspodjele uzimajući u obzir i trenutni stupanj energetske učinkovitosti vlastite zgrade. Drugim riječima, trebaju oformiti komisiju (npr. upravitelj, građevinski vještak i termodinamičar) koja će pregledati sve stanove i zajedničke prostore, utvrditi koje su sve izmjene u međuvremenu učinjene (povećanje korisne površine i/ili ukupne snage ugrađenih radijatora, stanje izolacije fasade i sl.) i o tome sastaviti zapisnik, koji će biti temelj za eventualnu reviziju.

U zgradama u kojima postoje uz glavni i sekundarni kalorimetri barem što se tiče grijanja takav problem ne postoji. Bitno je samo ono što prikazuju njihovi displeji. Zbog toga je bespredmetno tražiti od autora nacrta za novi zakon da nekom odredbom ispravljaju ili mijenjaju postupak raspodjele i obračuna za grijanje jer to ne bi trebao biti predmet novog zakona. Jedino što oni mogu učiniti je utvrditi većinu s kojom se donose odluke o reviziji obračunskih parametara.

ZOViDSP predviđa mogućnosti da se u određenim okolnostima pojedinim članovima ograniči pravo na odlučivanje o pitanjima koja se odnose na korištenje i održavanje zajedničkih dijelova koja oni iz objektivnih razloga ne mogu koristiti. Npr. o održavanju garaža kada njihov posebni dio nema garažu. O tome govore članak 42. stavak 1.:

• (1) Svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje.

i članak 89.:

• (1) Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
• (2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
• (3) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:
• odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
• suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi ......

Dakle, zajednici suvlasnika je prepušteno na volju, a odluku o tome donose običnom većinom, da mogu "podijeliti ... izvršavanje ..... nekih vlasničkih ovlasti" u svezi zgrade iz čega se može zaključiti da među ostalim zajednica suvlasnika može u svezi pojedinih zajedničkih prostora, koristi i usluga razdvojiti suvlasnike u grupu koja nema objektivnih prepreka da ih uživa i grupu koja ih iz objektivnih razloga ne može uživati. Slijedom čega će ovi posljednji nužno bi isključeni kada se bude odlučivalo o načinu obračuna troškova nečega što oni ne mogu koristiti. Naravno, to se mora odraziti i na ključ raspodijele troškova održavanja, jer onaj koji nema pristupa nekom zajedničkom prostoru, nekoj koristi ili usluzi objektivno ne može biti prisiljen na plaćanje povezanih troškova održavanja.

Zajednica suvlasnika može ostati samo na odluci i s njom upoznati upravitelja radi daljnje provedbe ili još je bolje može sastaviti aneks međuvlasničkom ugovoru. Kako vidimo rješenje za takvo što već postoji, ali ne bi bilo na odmet da se u novom zakonu doda par članaka koji bi ovaj postupak detaljnije definirali.

Raspodjelu troškova za usluge i isporuke koje se primaju putem zajedničkog mjernog mjesta (prije svega vode i toplinske energije) ZOViDSP i zasad ni nacrt za novi zakon ne spominju. Međutim, ništa ne sprječava zajednice suvlasnika, jer protivno postojećim propisima nije, da analogno spomenutim člancima, posebnom odredbom u međuvlasničkom ugovoru ograniče pravo na odlučivanje u svezi pitanja koja se odnose na usluge i isporuke onim članovima zajednice koji ih također iz objektivnih razloga ne mogu koristiti zajedno s ostalima.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.