Treba suvlasnike koji se ne mogu dotjerati u red, kao da su u vrtiću, natjerati da se dogovore

Na okruglom stolu koji je ZGRADOnačelnik.hr organizirao na Ambienti, razgovaralo se i o problemu "prinudnog predstavnika", odnosno problema koji bi se mogli pojaviti u zgradama.

Odvjetnik Marko Ramljak kaže da, ako zgrada ne izabere svog predstavnika suvlasnika, u konačnici upravitelj imenuje tzv. prinudnog predstavnika.  

Članak 38.

(1) Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi izabran na način da odluku o njegovom izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.
(2) U slučaju da nije moguće izabrati predstavnika suvlasnika na način predviđen stavkom 1. ovoga članka, predstavnik suvlasnika može biti i treća poslovno sposobna osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini na čijem se području nalazi zgrada.
(3) Odluka o izboru predstavniku suvlasnika iz stavka 2. ovoga članka donosi se kvalificiranom većinom.
(8) Ako suvlasnici ne postupe u skladu s pisanim upozorenjem upravitelja iz stavka 6. ovoga članka, upravitelj preuzima prava i obveze predstavnika suvlasnika do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika suvlasnika. Upravitelj je dužan obavijestiti sve suvlasnike o preuzimanju prava i obveza predstavnika suvlasnika i imenovanju osobe prinudnog predstavnika suvlasnika.
(9) Prinudni predstavnik suvlasnika ima sva prava i obveze predstavnika suvlasnika iz stavka 4. ovoga članka te ostvaruje pravo na novčanu naknadu za svoj rad. 

Prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada

Odvjetnik Ramljak je postavio pitanje - ako suvlasnici nisu uspjeli prikupiti natpolovičnu većinu suvlasnika za odabira predstavnika, kako će prikupiti 80 posto? 

- Upravitelji će u ovome dijelu biti u jako nezgodnoj situaciji. Naime, upravitelji vole da im netko u ime suvlasnika potpiše radni nalog, da je neki posao obavljen. Ovakvim načinom upravitelji će sami sebi postati kontrola. Naime, jedna od obaveza predstavnika suvlasnika u predloženom Zakonu jest da kontrolira i nadzire rad upravitelja. Upraviteljima samo naočigled biranje prinudnog predstavnika ide na ruku. No stavlja ih se u nezgodan položaj jer nije netko nezavisan (suvlasnik) potpisao taj neki, primjerice, radni nalog. 

Tu će nastati problem, primjerice, u donjogradskim cjelinama u Zagrebu gdje ljudi ne žele biti predstavnici suvlasnika. A skupiti 80 posto suglasnosti da to bude netko tko ne živi u zgradi će biti problem, a ako ga ne izaberu, upravitelj imenuje prinudnog predstavnika.  

U raspravi se postavilo i pitanje koliko prinudni predstavnik može raspolagati novcem zgrade.  

Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške u upravljanju zgrada GSKG-a i predsjednica Upravnog odbora Udruge upravitelj, pojasnila je da suvlasnici mogu odabrati predstavnika suvlasnika. 

- Namjera Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine bila je da se na neki način natjera suvlasnike, cijenom koju će upravitelj staviti za prinudnog predstavnika, da se dogovore. Na bilo koji način, hoće li to biti predstavnik iz zgrade (tzv. 51 posto) ili netko iz toga grada (80 posto), sasvim je svejedno. 

Kao da je cilj suvlasnike koji se ne mogu dotjerati u red, da tako kaže, kao u vrtiću, "prisiliti" da se dogovore i da sami izaberu da ne bi ostali bez novca koji će se isplaćivati prinudnom predstavniku kojeg izabere upravitelj.

#Zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Problem prinudnog predstavnika, kojeg imenuje upravitelj, je taj što nadzire sam sebe. Upravitelji zaista vole kada predstavnik nešto potpiše jer tada upravitelji znaju da predstavnik zna da se nešto napravilo, a pretpostavka je da će on obavijestiti suvlasnike. Je li to predstavnik napravio, mi to ne znamo. 

Cilj je da suvlasnici donose odluke sami, da imaju svog predstavnika koji živi u zgradi. U prvom tekstu Zakona, nije bilo ovih mogućnosti koje su sada u saborskoj raspravi, tada je bilo napisano da predstavnik može biti samo osoba koja je suvlasnik. No Radna skupina je dala sve od sebe da taj dio izmijeni. 

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET

Poanta ovoga Zakona nije da se odmah uredi sve! Poanta Zakona je napraviti zamjenu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jer se taj zakon ne može jednostavno mijenjati (potrebna je dvotrećinska većina u Saboru, op.ur.).

Bitno je da se ovaj Zakon donese, nadam se da će biti u ljepšem obliku nego sada. Nekima prijedlog Zakona odgovara više, nekima manje. Poanta je da se on može promijeniti puno lakše nego Zakon o vlasništvu. Ako se za tri, šest ili više mjeseci utvrdi da nešto ne funkcionira, lakše će se izmijeniti. 

Uključio se i Dražen Pomper, direktor Monela, koji je rekao da je namjera Ministarstva prilikom pisanja ove odredbe o prinudnom predstavniku bila da pokrene suvlasnike.

- Ne želite imati predstavnika, ne možete se dogovoriti, niste složni, u redu. Tada će to napraviti upravitelj, a upravitelj to neće raditi besplatno. Kad vas "lupimo" po džepu, onda ćete se valjda opametiti, sastati, skupiti glave na hrpu i izabrati predstavnika među sobom te početi voditi zgradu kako treba. Ta naknada za prinudnog predstavnika neće biti definirana Zakonom, svaki upravitelj definirat će je svojim cjenikom. 

Na okruglom stolu na Ambienti, na temu ključnih promjena novoga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada sudjelovali su: 

• Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške u upravljanju zgrada, Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo (GSKG) i predsjednica Upravnog odbora Udruge upravitelj
• Dražen Pomper, direktor, Monel - upravitelj stambenim zgradama u Zagrebu i član Udruge upravitelj
• Nebojša Vitez, odvjetnik i partner, odvjetničko društvo Porobija&Špoljarić
• Marko Ramljak, odvjetnik, odvjetnički ured Marko Ramljak 
• Alen Kristović, predsjednik Udruge suvlasnika-stanara Grada Karlovca i predstavnik suvlasnika u svojoj zgradi 

Pogledajte cijelu raspravu:

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.