U očekivanju konačnog donošenja Zakona o upravljanju zgradama

Zakon o upravljanju zgradama, koji čekamo već 20 godina mogao bi riješiti neke probleme.

Problem: Predstavljanje suvlasnika - predstavnik suvlasnika (PS)

Osim problema da suvlasnici nerado preuzimaju obavezu predstavljanja svih suvlasnika kao njihovi predstavnici, veliki problem je i nedovoljno znanje izabranih predstavnika suvlasnika, osobito u pravnom i upravnom području, ali i u tehničkom području.

Predlažem da se Zakonom odredi obavezan program edukacije predstavnika suvlasnika koji bi se provodio na pučkim učilištima, a gdje bi predstavnici suvlasnika stekli potrebna znanja o pravnoj regulativi upravljanja zgradama i dobili pisane materijale.

Jedan od značajnih problema je i nemogućnost da se PS izabere između suvlasnika jer ne postoji želja i interes.

Predlažem da se razmotri mogućnost da PS bude osoba koja nije suvlasnik, a koja ima potreban certifikat za obavljanje te dužnosti, kao i minimalna naknada za obavljanje tog posla.

Problem: Odlučivanje suvlasnika o poslovima redovite uprave

Zbog nezainteresiranosti suvlasnika za rješavanje problema održavanja zgrade i unapređenja življenja u zgradi, na skupove (sastanke) suvlasnika dolazi tek 20-25 posto suvlasnika.

Prikupljanje potpisa je vrlo otežano jer često veliki broj stanova ne koriste suvlasnici, nego ih iznajmljuju.

Prikupljanje potpisa za odluku često je nemoguće i preveliko opterećivanje PS pa većina izbjegava to raditi i samovoljno odlučuje, a upravitelji na to zažmire.

Predlažem da se Zakonom jasno odredi u kojim slučajevima je obavezno prikupljanje potpisa i što ako se potpisu ne mogu prikupiti, a nužno je provesti radnju ili mjeru.

Predlažem da se Zakonom omogući donošenje odluke zbog ogluhe suvlasnika, kao što i sudovi i upravna tijela u nekim slučajevima postupaju (naš Međuvlasnički ugovor ima upravo takvu odredbu).

Problem: Visina obavezne pričuve i način odlučivanja o promjeni

Sadašnja zakonska odredba određuje da je minimalna pričuva 0,54 posto vrijednosti metra kvadratnog stana (vrijednost određuje ministarstvo) i to iznosi 3,06 kuna (oko 40 centi/m2).

Svi znamo da to nije dovoljno za kvalitetno održavanje zgrada, osobito starih.

Predlažem da se Zakonom odredi 2,5-3 posto etalonske vrijednosti stana, kao minimum pričuve, te koeficijent kojim se taj iznos množi ovisno o starosti zgrade (koeficijent 1-3).

Primjer:

• starost do 5 godina - koeficijent 1
• starost 6-10 godina - koeficijent 1,2-1,5
• starost 11-30 godina - koeficijent 1,6-2,0
• starost 31-50 godina - koeficijent 2,1- 2,5
• starost preko 50 godina - koeficijent 2,6-3,0

Zakonom bi se trebalo jasno odrediti u kojim slučajevima bi se primjenjivao koeficijent - smatram da bi to trebalo biti na temelju godišnjeg izvještaja upravitelja o stanju zgrade i nužnih zahvata na zgradi.

Problem: Naknada upravitelju

Imamo situaciju da se upravitelji natječu, ponekad i nekorektno i na štetu suvlasnika, radi preuzimanja upravljanja zgradom. Pri tome se na početku nude smiješni iznosi za upravljanje.

Suvlasnici nemaju dovoljno informacija da bi kvalificirano odlučili što je za njih povoljnije.

Predlažem da se Zakonom odredi najviši iznos naknade upravitelja po metru četvornom i eventualno dodatak za zgrade s malim brojem stanova i time malom površinom, a neki poslovi upravljanja zahtijevaju jednaki trošak bez obzira na veličinu zgrade. Moglo bi se razmisliti i o paušalnom iznosu za sve, bez obzira na veličinu zgrade uz dodatak po četvornom metru i prema starosti zgrade.

Zakon bi trebao jasno odrediti koji su to izvanredni poslovi za koje upravitelj ima pravo na posebnu nagradu.

Problem: Više upravitelja u jednoj zgradi

Dosta je slučajeva da zgrada, koja je jedna građevinska, katastarska i ZK cjelina, ima više upravitelja, što je na štetu suvlasnika (najčešće to ne shvaćaju) i održavanja zgrade. Zakon o katastru i ZK jasno određuje zgradu kao jednu cjelinu. Nekretnina koja se u katastru i ZK vodi pod jednim ZK brojem ne bi smjela imati više PS i upravitelja.

Predlažem da se Zakonom jasno odredi da je nekretnina koja se u katastru i ZK vodi pod jednim ZK brojem nedjeljiva cjelina u smislu upravljanja i da ne može imati više od jednog PS i upravitelja.

Problem: Suvlasničko vijeće

Radi transparentnijeg upravljanja zgradom smatram korisnim da se pored PS biraju i članovi Suvlasničkog vijeća (SV) koji bi pomagali PS u obavljanju dužnosti, provodili nadzor PS i odlučivali u nekim pitanjima. Članovi SV bi se birali po ulazima zgrade.

Naša zgrada ima SV s 19 članova, što se pokazalo korisno.

Predlažem da se Zakonom odredi obavezno postojanje SV za zgrade s više od 20 suvlasnika i propišu ovlasti tog Vijeća, kao i način odlučivanja.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Ne zaboravite se prijaviti i na mjesečni newsletter.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.