Zgrada
Izvor: ZGRADOnačelnik.hr
ŽIVOT U CENTRU ZAGREBA

"Ugodnije je stradati od udara bicikla ili romobila nego od ciglene štukature"

Kad sam prije 15-ak godina počeo živjeti u centru grada Zagreba prvo pravilo koje su me naučili bilo je: "kada šetaš gradom, šetaj uz kraj kolnika pa makar to bilo po biciklističkoj stazi". Zvonjava biciklista i romobilista je za mene danas svakodnevica u ljetnim mjesecima jer mi je nekako ugodnije stradati od udara bicikla nego od ciglene štukature koja je prije 100 godina služila kao prekrasni element zgrade.

Od kada su me prije 15 godina moji vremešni susjedi naučili da moram paziti na zastarjele “asteroide”, do danas se nije puno toga promijenilo. Istu priču često čujem od roditelja koji djeci objašnjavaju kako moraju hodati po desnoj strani kolnika, pa je malo i nezgodno kada se tu nalazi biciklistička staza. No opadanje žbuke, cigle i sličnih dijelova zgrade je naša zagrebačka svakodnevica.

Za popularan sport "izbjegavanja fasadnih dijelova" do potresa puno Zagrepčana nije znalo. No nakon potresa i ostali itekako paze, pa je čak jedno vrijeme na zagrebačkoj špici građevinska kaciga postala i modni detalj. Maštovito, ali u današnje vrijeme apsolutno bespotrebno.

Prije desetak godina, kada sam se počeo baviti posredovanjem u prometnu nekretninama, radio sam pretežito Donji grad i već tada sam shvatio da naši vremešni dragi Zagrepčani nisu previše zainteresirani za održavanje ili uređivanje zajedničkih dijelova zgrade. Razlozi zašto je to tako, iz dana u dan su mi postojali sve jasniji i jasniji.

Navika održavanja postojala nije, stoga je “normalno” da niti danas ne postoji. Generacije koje su živjele u onom sustavu su većinom bili okruženi društvenim vlasništvom u kojem je grad javnom novcem održavao zgrade. U novom sustavu, nakon osnutka Republike Hrvatske postavila su se nova pravila, ukinuli su se suludi porezi od 30 posto na privatno vlasništvo i država je stimulirala građane da postanu vlasnici nekretnina, stanova, što znači i zajedničkih dijelova (stubište, tavan, fasada i sl).

"Nisam ja za to"

Neki nisu nažalost navikli na to da sami moraju održavati vlastite nekretnine, mogu zaključiti da puno zgrada nema adekvatnog predstavnika suvlasnika. Ne samo da predstavnici suvlasnika u puno slučajeva nisu vični tome da obnašaju tu funkciju, već su elementarno nepodobni za takvo što jer su ili u blokadi ili to rade iz osobnih interesa.

No ostali suvlasnici ne vide tu ništa sporno. Ne daj Bože da netko drugi iz zgrade to mora raditi jer “nisam ja za takve stvari”. Dakle, opet je u pitanju loša navika.

Nadalje, imamo i neriješene međuvlasničke odnose, zaštićene najmoprimce, zgrade koje imaju pričuvu od 0,30 eura po kvadratu i još dosta apsurdnih situacija koje naprosto sprječavaju da zgrada postane jedna cjelina svih suvlasnika. Zašto je tomu tako?

Nekoliko je razloga - različite vrijednosti, razlika u životnoj dobi te starije stanovništvo koje nije u naviklo da svi zajedno moramo održavati i voditi brigu o svojoj imovini. U razgovoru sa susjedom koji ima kuću na moru i koja je za njega apsolutni pakao jer ju svako ljeto mora održavati da ne bi propala, mi je rekao da voli živjeti u stanu jer tu nema nikakve brige. Jednom godišnje eventualno pokreči stan i to je to.

Malo se naljutio kada sam ga pitao "a što je sa zajedničkim dijelovima zgrade", jer on ne vidi potrebe da se o njima brine jer tu je predstavnik stanara i upravitelj.

Takva vrsta razmišljanja - "brigo moja pređi na drugoga" rezultiraju time da naša djeca, unuci, ali i stariji građani, hodaju po desnoj strani kolnika.

Svijest suvlasnika (ali i stanara) o održavanju zgrada u centru grada Zagreba je na vrlo niskoj razini. Normalno, nisam zagovaratelj toga da bi svatko trebao održavati samo neki svoj dio, nego da bi se trebala voditi briga o zgradi, i to kolektivno te u dogovoru s predstavnikom suvlasnika i upraviteljem poduzimati određene radnje vezane za održavanje i sanaciju zgrade.

Odgovornost za štetu

Odgovornost za zajedničke dijelove zgrade (promatrajući svakodnevno) nije u individualnoj nadležnosti suvlasnika, ali kada dođe do eventualne kupoprodaje tavanskog prostora vrlo brzo se stanari aktiviraju za svoju vrijednu imovinu koju vrlo vjerojatno nisu desetljećima niti vidjeli.

Sve navedeno rezultira ogorčenim komentarima stanara, klijenata, sugrađana pa i turista koji dolaze u naš grad a koji ne mogu a da ne vide probleme s kojima se gradska vizura suočava.

Vratimo se na održavanje pročelja te eventualnoj odgovornosti u slučaju stradanja prolaznika. Ne govorimo o materijalnoj šteti, već o prekršajnoj ili kaznenoj odgovornosti. S obzirom na to da nisam pravnik niti odvjetnik, odlučio sam se konzultirati s odvjetnikom Tomislavom Barišićem iz Zagreba koji je dobro upućen u predmetnu problematiku. Postavio sam mu nekoliko pitanja.

  1. Koja je odgovornost suvlasnika zgrade u slučaju povrede slučajnog prolaznika uslijed opadanja dijelova fasade?
  2. Postoji li zakonska odredba u ZOV-u na temelju koje su suvlasnici zgrade dužni održavati zgradu?
  3. Koje su eventualne prekršajne posljedice zbog ne održavanja zgrade?
  4. Je li zakon predvidio prekršajnu kaznu za one zgrade s kojih otpada žbuka te vatrogasci moraju intervenirati?

Odvjetnik Barišić je odgovorio: 

1) Odgovornost za štetu, propisana je odredbama Zakona o obveznim odnosima. Prema odredbi članka 1045. stavka 1 spomenutog zakona, tko drugome prouzroči štetu, dužan ju je naknaditi osim ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje. Nadalje prema odredbi članka 1064. Zakona o obveznim odnosima, za štetu nastalu od opasne stvari, odgovara njezin vlasnik.

Prema postojećoj sudskoj praksi, ruševna zgrada kod koje zbog dotrajalosti postoji opasnost pucanja i padanja dijelova zgrade na pločnik, smatra se opasnom stvari. Nadalje, suvlasnici zgrade za štetu koja bi nastala trećoj osobi odgovaraju solidarno odnosno svaki suvlasnik odgovara za cijeli dug oštećenoj osobi. Solidarna odgovornost suvlasnika je propisana odredbom članka 1107. Zakona o obveznim odnosima. Dakle, da se vratim na pitanje, suvlasnici zgrade u slučaju povrede slučajnog prolaznika odgovaraju za štetu koja bi mu nastala pri čemu svaki suvlasnik odgovara za cijelu obvezu odnosno cijeli dug odnosno suvlasnici odgovaraju solidarno.

2) Vlasništvo je ustavna kategorija, prema odredbi članka 48. stavka 1. Ustava Republike Hrvatske, jamči se pravo vlasništva. Ono što vlasnici odnosno suvlasnici često zaboravljaju jest da vlasništvo obvezuje što je također propisano Ustavom Republike Hrvatske. Nadalje, pitanje prava vlasništva regulirano je odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Navedenim zakonom je propisano da svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o upravljanju stvari koja je u suvlasništvu s ostalim suvlasnicima.

Nadalje, isti zakon propisuje na koji način odnosno s kojom većinom suvlasničkih glasova se donose odluke vezano uz upravljanje stvarju pa tako postoje poslovi redovite uprave o kojima suvlasnici odlučuju većinom glasova i izvanredni poslovi o kojima suvlasnici odlučuju jednoglasno. Izvanredni poslovi su poslovi koji premašuju okvir redovitog upravljanja. Također, bitno je napomenuti da se većina glasova računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika. Osim toga, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje dužnosti i ovlasti upravitelja pa tako prema odredbi članka 379. stavka 1., alineje 1, 2 i 8 navedenog zakona, upravitelj je dužan brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje, obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik i izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.

Dužnost održavanja zgrade je propisana i odredbama drugih zakona pa tako Zakona o gradnji koji u sebi sadržava i prekršajne odredbe kojima su za vlasnike zgrada propisane novčane kazne ako propuste postupati na zakonom određeni način.

3) U odgovoru na prethodno pitanje sam se dotaknuo pitanja prekršajne odgovornosti vlasnika zgrade, dakle, da ona je propisana. Primjerice, prema odredbi članka 170. stavka 2. Zakona o gradnji, novčanom kaznom u iznosu od 25.000,00 do 50.000,00 kuna odnosno kaznit će se za prekršaj pravna osoba, a novčanom kaznom u iznosu od 15.000,00 do 30.000,00 kuna odnosno fizička osoba kao vlasnik građevine ako: ne osigura održavanje građevine tako da se tijekom njezina trajanja očuvaju temeljni zahtjevi za građevinu te unapređuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrada i nesmetanog pristupa i kretanja u građevini (članak 150. stavak 2.) ili ne poduzme hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označi građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine (članak 150. stavak 3.).

4) Zakonodavac je propisao novčane kazne za fizičke i pravne osobe, vlasnike zgrada koji ne poduzmu hitne mjere za otklanjanje opasnosti i ne označe građevinu opasnom u slučaju oštećenja građevine. Dakle, kazne su propisane, a o nadležnim državnim tijelima ovisi procesuiranje vlasnika zgrada ako propuste postupati na zakonom određeni način.

Također, želio bi istaknuti da vlasnici zgrada moraju biti svjesni da bi njihovo nepostupanje, dakle neodržavanje zgrada, moglo rezultirati i njihovom kaznenom odgovornošću, a što bi naravno ovisilo o okolnostima svakog pojedinačnog slučaja. Stoga je moja preporuka da na jasan i nedvojben način svaki od suvlasnika iskaže spremnost na poduzimanje radnji kojima bi se otkloniti prijeteća opasnost za treće osobe i tako otkloni od sebe eventualnu kaznenu odgovornost.

Moramo biti svjesni da nam vlasništvo ne donosi samo prava već i obveze. Zgrade se moraju održavati te se u njih mora kontinuirano ulagati, a o čemu treba podizati svijest kod građana.

Strateški interes

Iz komentara odvjetnika Barišića jasno dolazimo do zaključka da se pojedinim represivnim mjerama može potaknuti suvlasnike zgrade na održavanje, no pitanje je zašto to (gradske) vlasti ne čine.

Središte grada Zagreba je strateški interes države, ne samo grada. U turističkom smislu taj je interes još veći jer je to jedan "proizvod" koji turistima nudi mogućnost da nešto vide i tu možemo biti al pari Beču, Budimpešti i sličnim gradovima koji imaju bogatu kulturu i austrougarski stil građenja koji je sam po sebi turistička atrakcija. 

Nebriga o imovini veliki je problem o kojem se mora i treba pričati jer, kako kaže,:“ zagrebačkim ulicama cesta mog života teče“. Ako želimo stvarati svijest o održavanju naših nekretnina, moramo ići stepenicu više. Moramo znati da u vrijeme kapitalizma nema izgledne šanse da nam država ili grad obnovi i uredi našu imovinu.

Najavljeni novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada mogao bi biti naš spas jer predmetni zakon je koncipiran da onaj dio suvlasnika koji ima svijest o brizi nad imovinom, mogu svoje ideje pretvoriti u stvarnost i sanirati, održavati i upravljati zgradom bez većine, što je nažalost danas postalo nužno. Naime, koliko vidimo, navika nebrige je na visokoj razini stoga je zakonodavac opet bio maštovit i kroz zakon pokušao urediti i dati mogućnost da se zgrade održavaju radi zajedničkog interesa. 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.