Željko Uhlir
Izvor: ZGRADOnačelnik.hr
ZGRADOnačelnik.hr
NACIONALNI PLAN STAMBENE POLITIKE

Uhlir o NPSP: Aktiviranje praznih stanova brže je nego gradnja novih!

Sredinom listopada 2024. godine predstavljen je Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine (NPSP). To je već neko vrijeme top tema u Hrvatskoj javnosti, s obzirom na (ne)mogućnost brojnih građana da si osiguraju u priuštivo stanovanje, stoga smo Nacionalni plan stambene politike, mogli bismo to tako reći, čekali kao „ozebli sunce“. Upravo zbog toga je u emisiji ZGRADOnačelnik na PoslovniFM-u gostovao državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir.

NPSP je u javnom savjetovanju, a Plan bi trebao biti donesen tijekom veljače. Kakve su reakcije na NPSP i hoće li sve biti u roku?

Sve ide upravo kako smo i planirali. Pripreme su bile duge i prošli smo kroz jedn period detaljnih analiza o stanovanju koje su se prvi puta u našoj državi radile. U drugim je državama taj proces trajao otprilike dvije godine, a kod nas je trebalo godinu i pol dana da se Plan pojavi u javnom savjetovanju. 

Što se reakcija tiče, imamo sedamdesetak različitih komentara koji su uglavnom koncentrirani oko jedne mjere, a ima ih ima ukupno 15. 

Ne možemo očekivati od javnosti veći angažman jer je ovo ipak strateški dokument koji je pisan jednim drugačijim rječnikom i služi za strateško usmjeravanje svih tijela kako kasnije postupati. Mi ovime gradimo sustav priuštivog stanovanja, a ono što slijedi, kada se stambena politika usvoji, bit će zanimljivije za naše građane. A slijedi izmjena i promjena šest zakona, bit će konkretne mjere, konkretna pravila i moći će se točno vidjeti kako će država kroz taj sustav priuštivog stanovanja pomoći građanima. 

Podsjetimo - koji su to stupovi nacionalnog plana stambene politike?

Nacionalni plan ima svoja tri cilja. Prvi je priuštivo stanovanje, drugi cilj koji ćemo težiti postići stambenom politikom je održivo stanovanje i treći je prostor u funkciji stanovanja. Da bismo realizirali ta tri cilja, trebamo provesti određene mjere. A mjere se kreiraju uz četiri poluge koje država ima - financijsku, poreznu, zemljišnu i ekološko-energetsku. S te četiri poluge se kreira 15 mjera za postizanje ova tri cilja. Kreiranje tih mjera bilo je prilično složeno i interdisciplinarno, a samu radnu skupinu činilo je 26 stručnjaka različitih područja - od akademske zajednice, strukovnih tijela, dakle svih onih koji su o stanovanju mogli meritorno govoriti.

Na predstavljanju NPSP-a u listopadu prošle godine rečeno da se očekuje, iako je naglašeno da je to prilično optimističan plan, aktivirati 9 000 trenutačno praznih stanova. Na čemu se temelji taj broj i u kojem periodu bi se to aktiviralo?

Dubinskim analizama koje smo provodili u pripremi izrade stambene politike, detektirali smo da ima oko 600.000 praznih stambenih jedinica u Hrvatskoj - obiteljskih kuća i stanova. Koji su razlozi tome da su ti stanovi, kuće prazni teško je govoriti. Mi smo analizirali što bi mogao biti uzrok i napravili smo grupiranje u tri različite skupine vlasnika tih praznih stanova. Neki su osjećali određenu pravnu nesigurnost da svoj stan predaju nepoznatim ljudima na korištenje, nekima taj stan možda nije u uporabljivom stanju, pa bi trebalo uložiti u uređenje, i tu je treća skupina koja je potpuno nezainteresirana za aktivaciju svojih stanova i na njih ne možemo utjecati nikako. 

Za prve dvije skupine smo tražili rješenja kako te prepreke preskočiti i kako aktivirati te njihove stambene jedinice. Ako bismo u ovih šest godina aktivirali 0,5 posto svake godine od tih 600.000 došli bismo do brojke od 9000. Krojili smo mjere prema onome što smo prepoznali kao prepreke za aktiviranje tih stanova. 

Koliko je za to novca potrebno državi?

Za svaku mjeru su izračunata određena sredstva. Ukupno Nacionalni plan do 2030. godine ima financijsku projekciju milijardu i 500 milijuna eura, ali to je i s gradnjom stanova i s ovim mjerama aktiviranja praznih stanova. 

Sama mjera aktiviranja praznih stanova napravljena je tako da se medijalna cijena najma stana na lokaciji gdje se stan nalazi uzima u izračun, i ako vlasnik između tri i 10 godina svoj stan unese u program priuštivog najma (naravno, tu će biti obostrane ugovorne obveze), njemu se u dvije rate kumulativno isplaćuje ta medijalna cijena najma za period koliko godina će taj stan biti u programu priuštivog najma. 

Program podrazumijeva da taj stan preuzima Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), koja regulira sve odnose s najmoprimcem i preuzima na sebe sve obaveze. Istovremeno, najmoprimac koji se javlja na javni poziv i zadovoljava kriterije, plaća APN-u priuštivu najamninu. APN kolektira sredstva iz priuštivih najamnina, doplaćuje do medijalne cijene najma i isplaćuje taj kumulativni iznos vlasniku stana. 

Kada bi se sve to pomnožilo - količina stanova i isplate najamnina dođe se do iznosa od otprilike 400 milijuna eura. Bi li državi bilo isplativije sagraditi zgrade koje bi bile u funkciji najma?

Postoje više razloga zašto smo krenuli u aktiviranje praznih stambenih jedinica. Kod nas gradnja nove višestambene zgrade traži određeni period od početka investicije do uporabne dozvole i predaje ključa u ruke. To traje u Hrvatskoj između tri i pet godina. Ako mi nacionalni plan stambene politike donesemo u veljači ove godine i, teoretski, ako uzmemo da četiri godine potrebno za izgradnju jedne višestambene zgrade, od pripreme zemljišta, javnih natječaja, projektiranja, građenja, to znači da bismo prvi stan dobili 2029. godine. To je jedan od motivatora da pokušamo iskoristiti ove prazne stambene jedinice koje već postoje, koje ne traže novi prostor, koje ne traže građenje i moguće je takve stanove aktivirati relativno brzo. 

U NPSP predviđamo i nastavak gradnje, dapače pojačanu gradnju, po modelima društveno poticane stanogradnje i rješavanje stambenih pitanja na potpomognutim područjima. To su sve posebni programi. I još otvaramo, što je relativna novost u našim gradovima koji do sada nisu koristili takve opcije, a u članicama EU je to normalno – da gradovi sami oplemenjuju svoje površine za gradnju koje imaju na raspolaganju, dokupljuju zemljište da formiraju veće građevne parcele, opremaju ih komunalno – tako snižavaju početnu cijenu gradnje i putem javnog natječaja traže investitora koji će izgraditi stambene zgrade na tom zemljištu koje je u vlasništvu grada opremljeno. I kroz tu opremu uvjetu ne samo cijena bude jedan od elemenata ponude, nego i broj stanova u priuštivom najmu. 

Naravno da je najveća potražnja u najvećim hrvatskim gradovima. A što je s manjim gradovima? Želi se potaknuti ljude da ostanu ili se presele u manje sredine. Hoće li onda i ostala infrastruktura pratiti potrebe mladih obitelji – vrtići, škole, domovi zdravlja, mogućnost zaposlenja?

Stanovanje ne predstavlja samo stambeni prostor, to je puno širi pojam, pa i obuhvaća i tu socijalnu infrastrukturu koja mora postojati oko stambenog prostora. To je pitanje istaknuto i u Nacionalnoj strategiji prostornog razvitka naše države koja je isto tako na snazi. I u tom strateškom dokumentu se govori da mi moramo našu državu policentrično razvijati, ne da koncentriramo u nekoliko gradova sva događanja, da se razbije taj pritisak na samo nekoliko gradova. Ali to znači onda i dobru povezanost i ulaganje u tim gradovima i sredinama da se moraju brinuti o tome, o povećanom broju stanovnika i o svim drugim sadržajima. 

APN će imati veliku ulogu u Nacionalnom planu stambene politike. Ima li kapaciteta za to? I što je s Državnim nekretninama?

APN će dobiti novu, povećanu ulogu. Morat će se ekipirati, mijenja se i njegova Uredba o osnivanju da se omogući realizacija tih novih zadataka koje će preuzeti. APN je vladina agencija koja posluje neprofitno i nema logičnijeg operativnog tijela koje bi provodilo ove zadatke i stambene politike. Ministarstvo je tu da radi regulatorni dio, a APN operativni i provedbeni dio. 

Svjesni smo da ima i ilegalnog najma. Prema podacima Porezne uprave, u Zagrebu ima 50.483 porezna obveznika, fizičkih osoba od najma, a u Splitu ih je, primjerice, 5.151. To je zaista velika razlika. Možete li to prokomentirati? 

To je područje koje Ministarstvo graditeljstva teško može komentirati. Ako se netko bavi nekom djelatnošću, neregistrirano, ne plaća porez... Trebalo bi pojačati inspekcijske nadzore i vidjeti što se događa s onima koji ne posluju po zakonima. Međutim, primijetili smo je da već s izmjenom poreznih zakona, u onom dijelu pozera na nekretnine, povećan broj, i to u tisućama, dugoročnog najma. To nisu novi ugovori koji su jučer sklopljeni. To su naprosto legalizacije najma koje nisu bile regulirane ugovorom, niti su ti ljudi plaćali porez. Tako da država čisti, radi reda na način na koji to može. 

Priuštivo, održivo i pristojno stanovanje u EU je jedna od glavnih tema u zadnje vrijeme. U nastupnom govoru pred EU parlamentom kandidat za povjerenika za energetiku i stanovanje Dan Jørgensen je rekao da će njegov plan uključivati ​​strategiju za stambenu izgradnju, stvaranje nove platforme zajedno s Europskom investicijskom bankom za ulaganje u sektor, više sredstava iz kohezijskog fonda i reformu pravila o državnim potporama. Što to znači za Hrvatsku?

Mi to još ne znamo. Dakle, povjerenik je to sve rekao, to je sve dobro, to je drastična promjena smjera od prijašnjeg mandata EU, u kojem pitanje stanovanja nije bilo na dnevnom redu. Postavljeno je svakoj državi da se sama snalazi i rješava to pitanje. Sada je to pitanje dignuto na platformu cijele Unije. EU počinje raditi program, a to znači sredstva i pomoć. Oni će tijekom ove godine raditi na programu, a do polovice 2026. godine će EU objaviti svoje programe. Do tada ćemo slušati dijelove toga programa i smjerove, ali je svakako važno da mi budemo spremni za prihvat takve pomoći, a to znači da imamo svoj strateški dokument – to je Nacionalni plan stambene politike. 

Nacionalni plan stambene politike spominje i neprofitne stambene zadruge. Svi znamo da je zadrugarstvo u Hrvatskoj na vrlo niskim granama. To podrazumijeva i novi, odnosno izmjenu Zakona o zadrugama kako bi se olakšale sve potrebne procedure. Također, aktivnom zemljišnom politikom i poticanjem neprofitnih stambenih zadruga izgradit će se 1200 stambenih jedinica, kako je najavljeno na predstavljanju NPSP-a. UN je 2025. godinu proglasio Svjetskom godinom zadruga pod motom „zadruge grade bolji svijet“, a Europska komisija će ih staviti u fokus. Kada bi moglo doći do promjene Zakona i kako bi mogle funkcionirati stambene zadruge u Hrvatskoj? 

To je jedna od onih 15 mjera koje sadrži nacionalne plan. Mi smo sad već dotaknuli nekoliko njih, ali ima stvarno puno mjera koje su sadržane u tom nacionalnom planu. Neprofitne stambene zadruge kod nas su novost, u starijim članicama je tradicija da postoje već jako dugo. Desetljećima postoje neprofitne stambene zadruge koje imaju svoja vrlo rigorozna pravila upravo da bi se zaštitili zadrugari, da bi njihova ulaganja bila zaštićena i da im se omogući povoljnije rješavanje stambenog pitanja.

I tu moramo napraviti određene zakonodavne promjene. Imamo Zakon o zadrugama koji, mislim, u jedan ili dva članka spominje stambene zadruge, što je premalo. I trebat će razvijati taj cijeli proces. Mi smo počeli s tim radom, već sad dok je stambena politika u javnom savjetovanju, pripremamo te mjere tako da što brže ostvarimo ciljeve. 

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

Predstavništvo Europske komisije u Hrvatskoj

ČLANOVI PROJEKTA

Hrvatska zajednica županija Udruga gradovaUdruga Upravitelj

PRIJATELJI PROJEKTA

E-konzalt HHO Hrvatski helsinški odbor za ljudska prava URBACT

Stanovanje po mjeri by ZGRADOnacelnik.hr

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.