Uhlir: S pričuvom od tri kune ne možete pošteno ni prati stubište niti mijenjati žarulje, a kamoli unaprijediti zgradu

U kojoj je fazi obnova nakon potresa?

Nakon određenih organizacijskih problema, dvije izmjene zakona ipak sada možemo reći da se stječu preduvjeti za jednu ozbiljnu obnovu. Ogroman je to posao pogotovo kad se zna da je zaprimljeno 19.600 zahtjeva. Veliki dio nekonstrukcijske obnove već je odrađen, riječ je o tisućama. 

Višestambene zgrade u centru Zagreba, kulturno povijesna zona, više suvlasnika i donošenje odluka nije jednostavno, ali sada se konačno krenulo na jedan kvalitetniji način. Trebalo je kod nas u Ministarstvu posložiti naša tijela jer je moralo doći do određenih organizacijskih promjena. Konačno, i Fond za obnovu nakon potresa je raspisao natječaj za obnovu oko 700 zgrada, odnosno za provjere 700 projekata u tehničkoj financijskoj kontroli.

Što suvlasnici sami mogu napraviti da ubrzaju obnovu? Je li rješenje samoobnova?

Znam da mnogi zagovaraju samoobnovu, no moje mišljenje, nakon 30 godina iskustva i bavljenja svim mogućim obnovama u Hrvatskoj, je da samoobnova nije idealna. Građani nisu vični tom poslu. Kada tražite od laika da sami vode obnovu višestambene zgrade koja je oštećena u potresu, da ugovaraju izvođače, podizvođače, da se bave tim poslom, to ne može biti dobro niti uspješno.

Ali tu su i upravitelji zgrada koji bi trebali imati određeno znanje.

Imamo problem s najvećim upraviteljem u Zagrebu koji upravlja sa 170.000 stanova, odnosno 11.000 zgrada. Nažalost Gradsko stambeno je potkapacitirano za taj posao. Oni su takav posao mogli obavljati u normalnim, redovnim uvjetima. U uvjetima elementarne nepogode koja se dogodila, kada je gotovo svaka zgrada u užem centru pogođena potresom i treba obnovu, kada svi zovu i svi traže postupanje upravitelja, naprosto broj referenata nije dovoljan. Dakle, oni nemaju kapaciteta da bi mogli kvalitetno i sustavno pomoći suvlasnicima u tome.

I financije su iznimno veliki problem. Kako to premostiti?

Zadnje izmjene zakona su napravile jedan iskorak u tom dijelu, odnosno da se omogući onima koji su proaktivni i koji smatraju da mogu sami izgurati obnovu, da s ministarstvima i Fondom dogovore i dobiju odluku o pravu na isplate tijekom obnove. Ugovore se radovi i po mjesečnim obračunskim situacijama, umjesto da se plaća kreditom može se raditi isplata preko fonda. Naravno, za tako nešto dokumentacija mora biti pregledana, mora proći tehničku financijsku kontrolu jer ipak su to državni novci.

Trenutna regulativa zgrada

Regulativa je takva kakvu je država, odnosno zakonodavac zamislio 90-ih godina. Ključan je Zakon o vlasništvu koji je stupio na snagu 1. siječnja 1997. godine i u sebi sadržavao jedne prijelazne odredbe, prijelaznu glavu koja se bavila upravljanjem zgrada.

Tada je bilo zamišljeno da se donese ipak kakav takav zakonski okviri i on je sadržan u dijelu prijelaznih odredbi. Ta je regulativa do sada uspijevala, ima nekakvu sudsku praksu i općenito praksu poslovanja. Međutim, već dosta vremena postoji pritisak da se omogući da se zgrade bolje kvalitetnije i održavaju, da se s njima bolje kvalitetnije upravlja.

Stoga je 2018. godine Ministarstvo graditeljstva pristupilo tom poslu, da napravimo jedan poseban zakon koji bi regulirao samo to područje - upravljanje i održavanje zgrada. Malo bi razradio ono što se u praksi pokazalo da nije dovoljno dobro razrađeno, neke elemente bismo drugačije kvalitetnije uredili i pojednostavili postupke.

Radi se o tome da se postupci pojednostave, da se postigne to da suvlasnici u zgradama lakše donose odluke o održavanju i upravljanju svojih zgrada i da postignemo veću propulzivnost. Dakle da se više zgrada odlučuje na bolje održavanje, da se zgrade uređuju i da se u njih počne ulagati.

Koje su ključne odrednice, promjene u odnosu na sadašnju regulativu?

Dužan sam javnosti dati obrazloženje zašto još od 2018. taj zakon nije donesen. Nije razlog u tome da uprava sporo i loše radi svoj posao, ne treba četiri godine vremena za jedan relativno po obimu skroman i jednostavan zakon. Naprosto, događao se niz okolnosti. Ministarstvo je od tada promijenilo tri ministra, tri uprave Ministarstva su se izmijenile. I svaki puta to znači ponovno uvođenje nove garniture uprave Ministarstva u problematiku, prioritete, gašenje požara onoga što je u tom trenutku aktualno i treba rješavati.

Namjera je pojednostaviti procese. Procese odlučivanja. Maksimalno se ide na broj 50+1 posto u donošenju odluka kako bi se postigla jedna propulzivnost, kako bi se pokrenulo to uspavano tržište održavanja zgrada, kako bismo konačno mogli ulagati u zgrade, podizati kredite, ulagati u svoju imovinu i tako učiniti zgrade kvalitetnijima za stanovanje, ljepšima za okoliš, ali i sigurnijima, ne samo za one koji i njima žive, nego i za prolaznike.

Ono što smo isto tako dodali, što nam se činilo bitnim, a do sada je izostalo, je jače povezivanje sa zakonima odnosno propisima iz područja gradnje. Zakon o gradnji sadrži zahtjeve za građevine koje moraju ispunjavati sedam temeljnih zahtjeva. I na to je nadovezan Pravilnik o održavanju građevina.

To i sada zapravo veže zgrade.

Ali nije bilo izrijekom dotaknuto u sustavu upravljanja zgradama. Sad mi pozivamo, prozivamo direktno postupanje po postojećim pravilnicima i Zakon o gradnji kako bi naši upravitelji imali zakonsku osnovu kada rade godišnje planove. To je bitno. Dakle, kada se rade godišnji i višegodišnji planovi da se naslanjaju na propise izgradnje i kako bi se onda zgrade postepeno obnavljale, odnosno da bi se popunjavale praznine koje sada postoje. Puno zgrada, posebno starih, nemaju niti minimalne protupožarne uvjete, nemaju vatrogasne aparate po stubištima. Netko mora to sve organizirati, napraviti financijske planove da se kroz pričuvu to regulira.

Sada se kroz ovakvu zakonsku normu direktno upućuje da se mora primjenjivati i pravilnik o održavanju građevina. To će ujedno postati i obaveza, nadam se i upravitelja, da kada rade godišnje programe održavanja da iz toga proizlazi visina pričuve. I da to onda postaje obaveza. Sada i imamo situaciju da upravitelj može napraviti izvrstan program održavanja i upravljanja, međutim suvlasnici to odbiju prihvatiti.

Koji je onda instrument da se zgrade održavaju?

Za sada je težnja u većini zgrada u Hrvatskoj da se plaća minimalna pričuva. Maksimalni prosjek pričuve, koliko mi je poznato je oko 3,00 kune po metru četvornom.

Dakle s 3,00 kune po metru kvadratnom ne možete pošteno ni prati stubište niti mijenjati žarulje, a kamoli provoditi unapređenja sustava.

Hoće li se tih famoznih 51 posto primjenjivati na svaku odluku u zgradi ili će morati ostati jedan segment gdje ipak odluku donose svi?

Ubrzavat ćemo ono što smatramo da doprinosi kvaliteti života onih koji se tamo nalaze i onih u neposrednoj blizini. Sve ostalo što predstavlja nekakvu nadgradnju, a koja se tiče vlasničkih prava, a to znači otuđenje dijela zgrade, nadogradnja zgrade, prigradnja zgrade, takav tip upravljanja ipak će tražiti stopostotnu većinu. Dakle suvlasnici imaju svoja vlasnička prava i treba ih zadržati u onoj mjeri u kojoj oni mogu ili gubiti svoj udio ili ga povećavati.

Energetska obnova zgrada je u jakom fokusu, pogotovo zbog rasta cijene energenata. S kojim novcem obnoviti zgrade? 

Sredstva su uvijek problem za svaku takvu inicijativu. Podatak da zgrade u cijeloj Europi, a Hrvatska nije puno različita od toga, troše 40 posto energije, to je ogromno. Zgrade troše energiju i na grijanje i na hlađenje i treba poduzimati mjere da bi se, s jedne strane, štedjelo na vlastitim računima, a s druge strane i na nacionalnim interesima. Cijela Europa je u problemu s energijom, ne samo Hrvatska.

Do sada smo imali relativno obilata bespovratna sredstva iz Europske unije. Naši programi energetske obnove zgrada su se kretali između 60 i 80 posto bespovratnih sredstava. Dakle svega 40 ili 20 posto, ovisno o kategoriji, trebalo je dati iz pričuve, odnosno iz sredstava vlasnika. I dosta zgrada je već i tu imalo prepreku i nije se odlučivalo na energetsku obnovu.

Sada ne treba očekivati da će ti programi biti izdašniji zato što sredstva traži cijela Europa, sve države članice traže novac. 

Do 2030. godine se moraju smanji staklenički plinovi za 55 posto u odnosu na referentnu 1990. godinu. To je jako veliki zahtjev, to je ogroman cilj koji treba postići. Napravili smo projekcije, za takvu bi energetsku obnovu do 2030. trebalo oko 13 milijardi kuna.

Jedna od opcija koja nam je na raspolaganju u ovoj fazi je čuveni NPOO. No to nije dovoljno. Računa se i na to da bismo se mogli aplicirati i na europske strukturne fondove do 2024. godine.

I dodatno, tu su i financijski instrumenti u suradnji s HBOR-om. Ministarstvo regionalnog razvoja, Ministarstvo graditeljstva i HBOR rade na pronalaženju modela kako da se zatvori financijska konstrukcija da se realiziraju ovi ciljevi i da kao država ne dobijemo penale. Dakle, može nam se dogoditi da uđemo u zonu penala prema Europskoj uniji jer zajednički cilj nije postignut.

A trajniji model energetske obnove zgrada i kuća? Spomenuli ste HBOR. Jedna od ideja jest povrat plaćenog poreza u energetskoj obnovi, povrat dijela kamata, čak i glavnice kredita ako je postignut neki viši standard.

Čim se spomenu porezi to znači da bi se oduzimalo iz proračuna. Proračun je sam po sebi napregnut i, koliko znam, ne postoje u njemu neke pretjerane rezerve, posebno nakon ovih događanja s COVID-om i situacijama kao što je, na primjer, obnova nakon potresa. Sve stambene zgrade i obiteljske kuće se nakon potresa obnavljaju novcem iz proračuna.

Europska unija pomaže s novcem, odobreno je 650 milijuna eura za Grad Zagreb i Zagrebačku županiju i 350 milijuna eura za Banovinu. Ali taj novac je namijenjen za obnovu javnih zgrada. Obiteljske kuće i višestambene zgrade su privatna imovina i Europa za to ne daje niti centa. Dakle, sve se plaća iz proračuna, a samo za grad Zagreb je procjena 42 milijarde kuna vrijednosti obnove.

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Ako vas zanima energetska obnova ili pak implementacija obnovljivih izvora energije, pratite #energetska obnova i #obnovljivi izvori energije.

Projekt OSUNČAJMO HRVATSKU i energetski obnovimo - ZAJEDNO! podržavaju:

POD POKROVITELJSTVOM

PARTNERI PROJEKTA

Projekt je dobio i pismo podrške Ureda predsjednika Republike Hrvatske.

MEDIJI

ZGRADOnačelnik.hr u siječnju 2022. pokrenuo je projekt Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno! kroz koji zajedno s partnerima želimo pomoći svim dionicima sa savjetima, iskustvima i informacijama oko energetske obnove zgrada (privatnih, poslovnih i javnih) i kuća te primjene obnovljivih izvora energije. Ipak, Europska unija postavila je iznimno visoke ciljeve koje zajedno moramo ostvariti kako bismo jednog dana živjeli i boravili u ljepšim i energetski učinkovitijim zgradama, gradovima. Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Osunčajmo Hrvatsku.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.