Ukidanje međuvlasničkog ugovora - je li to uopće moguće? Naravno da nije...

 To nam govori i sljedeći prijedlog: 

„čl. 28. treba ukinuti jer se međuvlasnički ugovor nije pokazao uspješan u praksi; ako će se suvlasnici o nečemu složiti, oni to uvijek mogu učiniti i bez međuvlasničkog ugovora. Osim toga, nije u skladu s načelom slobode ugovaranja.“

Teško mi je shvatiti kako netko uopće može zaključiti da se u uređenom društvu može biti član neke zajednice s kojom dijeliš interese i pritom još i dio imovine, i kojoj će uskoro biti dana i pravna osobnost, ako nisi s ostalim članovima potpisao ugovor kojim na sebe preuzimaš prema toj zajednici točno utvrđene obveze, a koji ti istovremeno daje, ali i djelomično ograničava točno navedena prava?

Kada bi se svi ravnali po logici ovog naivnog predlagača, zajednice suvlasnika ne bi trebale potpisivati ni ugovor o upravljanju, niti ugovore o izvođenju radova održavanja, o pružanju usluga ili o isporuci energenata ili energije jer se sve može dogovoriti usmeno kao što to rade oni "majstori" koji posluju na crno ili seljaci na sajmovima stoke i to potvrđuju stiskom ruke. Očito da ta osoba ne razmišlja dalje od nosa jer ne uzima u obzir mogućnost da se u jednom trenutku može dogoditi da se jedna od stranaka osjeti nečim zakinuta.

Kako zamišlja da bi se tada rješavale nesuglasice? Na sudu teško jer papira ne bi bilo. Šakama još manje jer bi intervenirala policija. No ipak toj osobi ne zamjeram što je poslala takav naivan i pomalo apsurdan prijedlog jer mi je pružila priliku da mnogim građanima koji razmišljaju na jednak način objasnim neke osnovne stvari.

Usmeni dogovor

Nije uopće sporno da među civiliziranim osobama koji drže datu riječ, ako se o nečemu slože, mogu to uvijek učiniti i bez pisanog ugovora. Međutim, tisućljetna povijest ljudskog roda je pokazala da usmeni dogovori među ljudima često ne uspijevaju jer se s vremenom zaboravljaju neki dogovoreni detalji što dovodi do većih nesuglasica.

Naime, iako se svaki dogovor može smatrati oblikom usmenog ugovora, da bi se zaista smatrao takvim, stoga zakonitim, prije svega bi se morao postići jednoglasnim pristankom. Kada jednom među uključenim strankama nastane problem u realizaciji takvog "usmenog ugovora" jer ga svaka stranka (ili suvlasnik) tumači na svoj način, tada bi na sudu trebalo dokazati njegovu valjanost. Prije svega vjerodostojnim svjedocima da je dogovor postignut jednoglasno, a zatim da je barem nešto od dogovorenog realizirano. Naime, dok od dogovorenog nije ništa realizirano "usmeni ugovor" praktički ne postoji. 

Zatim se tu nameće jedno veoma ozbiljno pitanje: kako u nedostatku pisanog ugovora postupati s nepoćudnim i agresivnim suvlasnicima koji smatraju da su u svom posebnom dijelu, ali i u zgradi slobodni činiti što god im se prohtje? Jesmo li mi zaista slobodni činiti u našem posebnom dijelu baš što god nam padne napamet? Svakako nismo.

Međuvlasnički ugovor je nužni pismeni akt koji nam nameće zadani okvir s kojim moramo uskladiti svoje ponašanje i utvrđuje kako postupati prema nepoćudnima suvlasnicima. Dakle, bez pisanog ugovora bilo bi u najmanju ruku upitno, ako ne i posve nemoguće upravljati zajedničkom imovinom.

Činjenica je da su u nas međuvlasnički ugovori mahom vrlo loše sastavljeni i stoga ne odgovaraju realnim potrebama zajednica suvlasnika, ali to ne znači da su ugovori jedini razlog što u praksi zajednice suvlasnika ne funkcioniraju uspješno. Daleko su veći problem sami suvlasnici koji su većinom neinformirani zato što su nezainteresirani i stoga neaktivni. Koliko god da je loš međuvlasnički ugovor nije on "neuspješan", već je to zajednica suvlasnika. Nažalost, niti jedan zakon bez konkretnih sankcija neće promijeniti takvo ponašanje ljudi. 

Što se pak tiče načela slobode ugovaranja treba napomenuti da je autor gornjeg prijedloga u zabludi jer ono ne daje ugovornim stranama apsolutnu slobodu uređenja ugovornih odnosa budući da se moraju pridržavati okvira koji im nameću prinudni propisi, javni poredak i dobri običaji. Država, u određenim slučajevima može slobodu ugovaranja ograničiti institutom obveznog sklapanja ugovora, npr. kada smatra da postoji posebni društveni interes koji opravdava zadiranje u slobodu ugovaranja. Upravo to i čini u slučaju zajednica suvlasnika.

Primjer iz Italije

Naš je zakonodavac predvidio da je međuvlasnički ugovor već valjan ako ga potpisom prihvate suvlasnici koji predstavljaju više od 50 posto vlasničkih udjela, a za njegov sadržaj nije predvidio druga ograničenja osim već u ZOViDSP navedenih okvira. Budući da se radi o vrlo važnom dokumentu, smatram da bi taj postotak trebao biti veći u svim onim slučajevima kada se misli suvlasnicima ograničiti neka vlasnička prava, npr. tzv. kućnim redom.

Da bude jasnije na što mislim, u nastavku ću navesti nekoliko zanimljivosti međuvlasničkih ugovora u Italiji gdje ih nazivaju "pravilnicima zajednice etažnih vlasnika" (regolamento di condominio). 

Urediti odnose među suvlasnicima pravilnikom (ugovorom) obvezne su samo one zajednice koje broje više od 10 članova. One manje upravljaju kolektivno, ali se svejedno moraju držati većine odredbi Zakona. Zatim, tamo pravna struke smatra da pravilnik (ugovor) ne obvezuje onog etažnog vlasnika (suvlasnika) koji ga nije vlastoručno potpisao. Da se ipak ne bi u praksi događalo da se pojedini etažni vlasnik poziva na takvu okolnost kako bi ostvario neku svoju posebnu namjeru ili da bi izbjegao pojedinu financijsku obvezu, problem se rješava na slijedeći način: 

Talijansko zakonodavstvo razlikuje dva oblika pravilnika zajednice etažnih vlasnika: tzv. ugovorni ili konvencionalni pravilnik i tzv. većinski ili skupštinski pravilnik.

Ugovorni ili konvencionalni pravilnik

To je onaj kojega sastavlja izvorni vlasnik cijele građevine (investitor ili čak graditelj). Budući da taj akt može sadržavati ograničenja nad isključivim vlasništvom svaki ga kupac posebnih dijelova zgrade mora prihvatiti u pisanom obliku. Npr. ako je investitor neka državna ustanova ili ministarstvo koje zgradu gradi da omogući svojim zaposlenicima kupnju stanova po posebno povoljnim uvjetima (kredit na dugi rok uz male kamate), on radi trajne zaštite komfora i ugleda svojih zaposlenika može pravilnikom zabraniti pretvaranje stanova i zajedničkih prostora u poslovne prostore ili njihovo iznajmljivanje radi stjecanja dobiti i nakon potpune isplate državnog kredita.

Isto tako ako investitor gradi rezidencijalno naselje više klase i želi da ono i u budućnosti zadrži svoju početnu namjenu i arhitektonski oblik u tu će svrhu u pravilniku složene zajednice etažnih vlasnika ili u pravilnicima pojedinih zajednica etažnih vlasnika zabraniti svaki oblik dogradnje i nadgradnje ili postaviti neka druga ograničenja nad isključivim vlasničkim pravima.

Takav se akt svim budućim kupoprodajnim ugovorima prilaže ili čak u njih prepisuje kao njihov neodvojivi dio ili ga se kupcu posebno predaje, s tim da ga se u ugovoru izričito navodi kao dokument kojega se predmetni etažni vlasnik mora strogo pridržavati. Takvim se postupkom postiže da pravilnik bude prihvaćen od strane svih suvlasnika, tj. koji zajedno predstavljaju 100 posto vlasničkih udjela.

Isti se efekt može postići tako da pravilnik na plenarnoj sjednici zajednice glasovanjem usvoje svi etažni vlasnici, dakle jednoglasno ili ga na takvoj sjednici potpišu istom većinom (100 posto). Za izmjenu takvog akta također je nužna jednoglasnost.

Zanimljivo je da je ZOViDSP u članku 75. stavak 4. predvidio nešto slično, ali nažalost odredbu nije obrazložena do kraja. Ona sada glasi: "(4) Ako je prodavatelj odredio kako će se upravljati nekretninom, to će djelovati i prema trećima ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi.". 

Drugim riječima, investitor/graditelj može u nekom aktu (međuvlasnički ugovor ili kupoprodajni ugovor) uvjetovati kako će se s njom gospodariti i čak budućim suvlasnicima postaviti neka ograničenja, ali da bi taj akt obvezivao svakog kupca/potpisnika kupoprodajnog ugovora mora ga se zabilježiti/unijeti u zemljišne knjige.   

Vjerujem da kada je tu odredbu naš zakonodavac preuzeo iz austrijskog WEG 75 nije shvatio njeno puno značenje, ali jednako tako ni naša pravna struka pa je ta odredba ostala visjeti u zraku.

Većinski ili skupštinski pravilnik

Za razliku od prethodnog oblika pravilnika, većinski ili skupštinski pravilnik prihvaća se na sjednici (skupštini) etažnih vlasnika glasovima većine prisutnih koji predstavljaju najmanje 50 posto vlasničkih udjela. Dakle istom minimalnom većinom koja je predviđena i kod nas. Međutim razlika je bitna.

Njegov sadržaj, za razliku od ugovornog pravilnika, ne smije utjecati na vlasnička prava pojedinih etažnih vlasnika koja oni imaju nad dijelovima vlastitog isključivog vlasništva, kao ni na prava koja oni imaju nad zajedničkim dijelovima.

Primjerice, takav akt ne može zabraniti pretvaranje stanova u poslovne prostore, ali može utvrditi koje su djelatnosti zabranjene, ne može zabraniti dogradnju ili nadogradnju ako se time ne krše drugi zakoni i ne umanjuju prava ostalih suvlasnika i ne može pojedinim etažnim vlasnicima dodjeljivati bilo kakve koristi na štetu drugih.

Dakle, tako donesen pravilnik ograničen je na reguliranje pravila o korištenju i načinu uživanja zajedničkih dijelova i sustava sve dok svim etažnim vlasnicima osigurava jednake uvjete te na reguliranje pravila o raspodjeli troškova i zaštiti arhitektonskih karakteristika zgrade.

Nakon prihvaćanja, takav akt obvezuje sve etažne vlasnike na jednak način kao što ih obvezuje bilo koja druga odluka koju je donijela skupština/zbor suvlasnika običnom većinom i ne podliježe obvezi vezivanja za kupoprodajni ugovor (prepisivanje). No kopija takvog pravilnika se mora obvezno priložiti zapisniku sjednice na kojoj je odobren. Također, svaki suvlasnik mora dobiti svoju kopiju koju pri prodaji nekretnine obvezatno predaje novom vlasniku. Takav se akt može mijenjati istom većinom kojom je i prihvaćen.

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.