Ukinimo napokon funkciju predstavnika suvlasnika!

Naišao sam na članak koji je napisao urednik internetske stranice 'Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada' iz Rijeke. Dosta dugo pratim ovu udrugu i više-manje poznate su mi mnoge njihove inicijative. Čak sam 2013. pokušao s njima uspostaviti suradnju.

Upoznao sam nekolicinu pristojnih i dobronamjernih ljudi iz drugog plana koji žtrvuju svoje slobodno vrijeme da bi savjetima pomogli sugrađanima i koji su me strplivo saslušali, ali izgleda da im nisam uspio pobuditi dovoljan interes za moje stavove i materijale koje sam im predao. Mislim da je problem bio u tome što oni još nisu bili potpuno spremni probaviti ZOV i shvatiti što je to zapravo zajednica suvlasnika/ vlasnika stanova, odnosno da zborovi suvlasnika/vlasnika stanova (preciznije posebnih dijelova) imaju vrlo malo zajedničkog s nekadašnjim kućnim savjetima.

Već me i sam naziv udruge upućuje na takav zaključak. Naime, po mom mišljenju, oni bi konačno trebali odlučiti jesu li udruga suvlasnika/vlasnika stanova ili udruga stanara/najmoprimaca jer istovremeno ne mogu štititi interese i jednih i drugih budući da se interesi ovih dviju kategorija građana poprilično razlikuju.

Prvi u zgradi ostvaruju svoja prava i obveze prema ZOV-u, a drugi prema Zakonu o najmu stanova. Prvi imaju pravo odlučivanja o svim pitanjima u svezi svega što se u zajednočkoj zgradi događa, a drugi nemaju. Činjenica je da je ta udruga zaista pokretač inicijative da se donese novi zakon, međutim svih ovih godina su lutali pokušavajući pronaći toplu vodu i stoga nisu uspjeli sastaviti jedan svoj kvalitetan prijedlog vrijedan pažnje.

Umjesto da su dobro proučili što rade u drugim članicama EU i na temelju toga donijeli svoje zaključke, uporno su gurali isti prijedlog i tako su jalovo protratili mnoge godine. Čelne ljude nisam uspio sresti nikada i kada sam im se obratio e-mailom nisu mi odgovorili. No, budući da su zadnjih godina ipak počeli obraćati pažnju na 'pozitivne prakse iz nekih zemalja' zaključujem da ipak polako evoluiraju. 

Pravila igre

Tekst koji je ZGRADOnačelnik.hr preuzeo od njih me je potakao na slijedeći komentar.

Pričuva – brzopleti prijevod za pojam Rücklage iz austrujskog WEG-a 75. Bilo je bolje da je prevoditelj upotrijebio izraze 'polog' ili 'fond'. Naime, u nekim drugim članicama Unije suvlasničke zajednice otvaraju dva osnovna i odvojena financijska fonda.

Prvi je 'fond redovnog poslovanja zajednice suvlasnika/vlasnika stanova' iz kojega se među ostalim isplaćuju troškovi za redovno održavanje i planirani radovi za izvanredno održavanje. Drugim riječima, to je novčani iznos koji se planski troši u tekućoj poslovnoj godini i ne predstavlja nikakvu pričuvu.

Drugi je 'rezervni fond' ili stvarna pričuva koji služi za pokrivanje neodloživih radova za saniranje nepredviđenih i iznenadnih kvarova ili šteta i obično iznosi cca 1/3 'fonda za redovno poslovanje'. Drugim riječima, to je novčani iznos, prava pričuva, koji se ne dira i ne smije dirati (zakon ne dozvoljava) sve dok ne iskrsnu okolnosti za koje je osnovan.

Ako ne bude prilike da se taj novac potroši bilo djelomično, bilo u cijelosti, preostali se iznos na računu prenosi u slijedeću poslovnu godinu. Visinu 'fonda za redovno poslovanje' svake godine suvlasnicima predlaže upravitelj, na osnovu prihvaćenog plana troškova za tekuću godinu, što automatski određuje i visinu 'rezervnog fonda'. To znači da je ukupni iznos ova dva fonda varijabilan i da ih svake godine treba potvrditi glasovanjem.

Zanimljivo je da se u mnogim članicama Unije taj iznos, u roku od mjesec-dva nakon izglasavanja plana troškova, polože jednokratnom uplatom na bankovni račun zajednice suvlasnika/vlasnika. Nisam još naišao na podatak da neka od starih članica Unije propisuje minimalnu visinu tih fondova. Naš zakonodavac je to vjerojatno učinio svjestan niske odgovornosti naših ljudi.

Predstavnik suvlasnika - ZOV u članku 44. st. 1.navodi da upravitelj djeluje kao opunomoćenik suvlasnika. Isti zakon u članku 45. st. 1. određuje da je upravitelj nalogoprimac suvlasnika. Članak 93. st. 1. potvrđuje da upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, a u st. 2. da je ovlašten voditi u ime svih suvlasnika nekretnine postupke pred sudom ili drugim tijelima vlasti. Članak 376. predviđa da suvlasnici s upraviteljem sklapaju ugovor, članak 378. to ponavlja i dodaje da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i da suvlasnike zastupa u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima. Članak 379. pak navodi upraviteljeve obveze.

Provjerimo u riječnicima značenje slijedećih izraza :

• 'opunomoćenik' – zakonski/pravni zastupnik, ovlašteni predstavnik, ovlaštenik, zamjenik, delegat
• 'zastupnik' – predstavnik, opunomoćenik, izaslanik, pravni zastupnik
• 'nalogoprimac' – izvršitelj naloga/poslova

Temeljem navedenog, biti će nam posve jasno da svi ti oblici čvrsto upućuju da je stvarni ugovorni predstavnik suvlasnika/vlasnika stanova upravitelj zgrade!

Salto mortale

Dakle, zakonodavac se je na više mjesta potrudio da upravitelja nekretnine predstavi kao čvrstog zakonskog predstavnika suvlasnika, a onda je, iz meni neshvatljivih razloga, na kraju Zakona, u članku 375. st. 2, napravio salto mortale i jednim šturim retkom teksta (alineja 6.) odredio da u Međuvlasnički ugovor treba unijeti i 'ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti'.

Niti mu je odredio karakteristike i specifična znanja koja mora udovoljavati, niti obvezu da potpisuje ugovor, niti mu je dao ikakvu zakonsku odgovornost. U ZOV-u ima dosta rupa i nedorečenosti koje treba ispraviti ili doraditi, ali ta je nesretna alineja najveći promašaj u tom zakonu, a rezultati ankete koju je provela riječka udruga samo potvrđuju moju tezu.

Bacili su u polje minu ne mareći kome će i kada eksplodirati pod nogama, a bogami mnogima je eksplodirala. U bezbroj slučajeva suvlasnici su se suočili s još jednim kvazi upraviteljem koji se je osilio i koji im na razne načine zagorčava život, toliko da prvi upravitelj ni ne dolazi do izražaja.

Činjenica je da velika većina suvlasnika/vlasnika stanova zaista ne želi preuzeti takvu ulogu i da, kako je u članku i spomenuto, mnogi od onih koji se u to ipak upuštaju to čine isključivo radi rješavanja nekog osobnog problema. Obično takvi se jače angažiraju dok ne ostvare osobni cilj, a zatim povlače vesla u čamac i prepuste da stvari idi svojim tokom.

Nekolicinu sam predstavnika, koji navodno dobro obavljaju svoju funkciju, upitao zašto kada su tako dobri ne bi preuzeli ulogu upravitelja fizičke osobe. Svi su odmah odbacili takvu ideju jer ne žele previše obveza!

Ukinuti tu funkciju!

Koliko se sjećam, urednik web stranica 'Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada' je i sam tzv. 'predstavnik suvlasnika' u svojoj zgradi i kako se meni čini, iako se on nije nikada jasno očitovao po tom pitanju, nije baš sklon ukidanju te funkcije. Zato i formulira takvo retoričko pitanje: 'Hoćemo li primijeniti pravila iz pozitivne prakse iz nekih zemalja da upravitelj u cijelosti obavlja sve poslove vezane za upravljanje i održavanje zgrada tamo gdje suvlasnici ne mogu izabrati svog predstavnika?' i dodaje: 'Mjesto i uloga predstavnika ne može biti samo veza između upravitelja i suvlasnika radi zadovoljenja forme'.

Na web stranicama koje uređuje, ali i drugih udruga, a da ne govorimo o forumima na Internetu, godinama se objavljuju tekstovi koji opisuju svakakve probleme koje suvlasničke zajednice trpe s tzv. 'predstavnicima suvlasnika'. Čak 80 posto nezadovoljnih suvlasnika/vlasnika stanova je ogroman broj. Po meni je to dovoljan razlog da se ta funkcija konačno ukine. Naime, koliko je meni poznato, osim nas, u EU ju još ima samo Slovačka, s tim da su je ograničili na golo komuniciranje s upraviteljem!

Godinama čitam i slušam žalbe na računa tzv. 'predstavnika suvlasnika' i vapaje za savjetima kako ih se riješiti ili ih prisiliti da rade ispravno (?), a s druge strane, bez obzira na veliko nezadovoljstvo, nisam naišao na nekoga koji javno predlaže da se oni ukinu. Praktički cijeloj Uniji oni ne trebaju, a hrvatski građani ne mogu drugačije? Zar su naši sugrađani zaista toliki mazohisti ili je nešto drugo u pitanju?

Ja sam zato da se ta funkcija ukine kao obveza za zajednicu suvlasnika/vlasnika stanova i da se kao alternativa, u velikim zajednicama ili onima koje to žele, dozvoli da se osnuju vijeća suvlasnika od najmanje tri člana. Oni suvlasnici koji ne žele ili nemaju vremena da osobno kontaktiraju upravitelja u svezi svojih problema ili zahtjeva imaju uvijek na raspolaganju mogućnost imenovanja osobnog punomoćnika.

Mnogi naši sugrađani očekuju da tzv. 'predstavnik suvlasnika' bude neka vrsta domara (janitor /USA/, caretaker /UK/) i da stalno trči po zgradi otklanjajući kvarove i doista se neki od 'dobrih predstavnika suvlasnika' tako i ponašaju. No, Zakon nije tako predvidio. One zajednice koje ipak žele i mogu si priuštiti domara mogu s bilo kime potpisati ugovor o djelu ili čak nekoga zaposliti na neodređeno vrijeme.

Ono u čemu se pak potpuno slažem s autorom članka je potreba definiranja ili još bolje preoblikovanja funkcije i obveza upravitelja, no nije mi jasno zašto riječka udruga godinama inzistira da se na neki način upraviteljima zgrada nametne odgovornost i propagiranje 'općeg javnog interesa za održivi razvoj urbane sredine'.

Predpostavljam da to nije brašno iz njihove vreće, već prije ideja koja dolazi iz Udruge gradova koja surađuje s njima, a gdje vjerojatno izjednačuju upravljanje sa zgradama u privatnom ili mješovitom vlasništvu s upravljanje sa zgradama koje su u cijelosti u državnom vlasništvu.

Upravitelji moraju ostati izvršitelji volje i čuvari interesa suvlasnika/vlasnika stanova, odnosno poslovnih prostora. Mnogi od njih već i tako jedva obavljaju svoju osnovnu djelatnost, a još nam samo fali da im se dodaju obveze van zajednice suvlasnika. Zaštitu općih interesa i planiranje održivog razvoja prepustimao državnim institucijama i interesnim udrugama koje već postoje ili će se s tom svrhom tek osnivati.

Pročitajte ostale tekstove Igora Doubeka. 

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.