Uređena zgrada VS Uređen stan - 'Doživjeli smo kulturološki poraz'

Poseban interes posjetitelja Ambiente privukla je panel rasprava 'Uređena zgrada VS Uređen stan' na kojoj su sudjelovali eminentni stručnjaci zgradarstva:

• Željko Uhlir, državni tajnik Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine i predstavnik suvlasnika,
• Marko Porobija, odvjetnik, Porobija & Špoljarić,
• Domagoj Šešok, Udruga upravitelj, direktor Sektora tehničkih poslova GSKG-a,
• Vesna Bukarica, stručnjakinja za energetsku učinkovitost i voditeljica Odjela za energetsku učinkovitost Energetskog Instituta Hrvoje Požar
• Sanja Pamuković, licencirana arhitektica i predstavnica suvlasnika,
• moderator je bio Tin Bašić, ZGRADOnačelnik.hr

S obzirom na to da je panel rasprava trajala puno duže od planiranoga i da se razgovaralo o nekoliko tema, odlučili smo segmentirati te teme i zato već tjednima objavljujemo seriju tekstova s te panel rasprave s pripadajućim videom kako bi bilo jednostavnije. 

Na samome početku rasprave panelisti su komentirali preliminarne rezultate ankete koju ZGRADOnačelnik.hr provodi do kraja 2023. godine.  

Vesna Bukarica poručila je da su međuljudski odnosi pokretač svega, oni su motor. Zabrinjava odgovor da 11 posto zgrada nikada nije ništa napravilo.

Željko Uhlir - Anketa koju ste proveli bit će jedan vjetar u leđa zakonodavnom okviru koji se priprema već neko vrijeme. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada je gotov, ima 50 članaka, no dok nemamo odobrenje svih tijela koja sudjeluju u tom Zakonu, stoga ga još ne možemo objaviti. Očekujemo da ćemo uskoro krenuti u javno savjetovanje. Jedna smo od zemalja koja ima zakonom riješena pravila u stanovanju. No ipak od 1997. godine od donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima treba mijenjati pravila igre.

Pitanje međuljudskih odnosa? Dobar propis može puno toga riješiti umjesto toga da se ljudi 'natežu' oko nevažnih stvari, a koje bi trebale biti propisane. Kada se napravi dobar propis, kada se puno toga propiše o tome kako treba izgledati život u zgradama i kako se treba ponašati, onda će otpasti dosta onih stvari, čak i nevažnih, oko kojih se ljudi svađaju. Jedna od stvari koje smo morali propisati, a savjetujući se s mnogima i čitajući o tome, a poražavajuće je da uopće o tome moramo pisati članke, ali ako postoji takva anomalija u društvu i ovo je prilika da se ona uredi, a ona je da se u nekim zgradama ne može na jedan kulturni i civilizacijski način niti održati kućni sastanak. Dolazi do vikanja, nadglasavanja, a ponekad i fizičkih sukoba. Dakle, morali smo zakonom obuhvatiti i taj trenutak u zgradama da se odluke mogu donositi i propisali smo, ispitali situaciju da se unaprijed može tražiti i asistencija policije ako je nužna. To je prilično poražavajuće za jednu državu i društvo da mora propisivati takav detalj, ali ipak ako smo svjesni takvih situacija, zašto ga ne propisati. Ili isključiti takvu osobu da je se ne poziva na sastanke jer odluke se moraju donositi.

Zgradom se mora upravljati, što smo tek osvijestili nakon potresa. Dakle, kada zgrada krene u obnovu nakon potresa, to je permanentno donošenje odluka. Tada sustav, zgrada, mora funkcionirati.

Preliminarni rezultati ankete pokazuju da je najčešći iznos pričuve po metru četvornom između 27 i 40 centi (nekada od 2 do 3 kune) te 41 i 53 centa (nekada 3 do 4 kune). Je li to dovoljno?

Domagoj Šešok - Prosječan iznos pričuve u zgradama kojima upravlja GSKG je 0,63 eura, nekadašnjih 4,75 kuna. Prosječan iznos pričuve u Hrvatskoj iznosio bi oko 0,42 eura (nekadašnjih 3,20 kuna) što je nedostatno za održavanje. Moram napomenuti da razgovor o tome da se na razini države propiše neki konkretan minimalni iznos pričuve, zapravo je hipotetski. Naime, visina pričuve prvenstveno ovisi o starosti zgrade i njezinoj veličini. Ne mogu se uspoređivati zgrade koje imaju šest stanova sa zgradama koje imaju 160 stanova. Cilj svih upravitelja je utvrditi stvarno stanje zgrade.

Koliko je hipotetski i u teoriji dovoljno za adekvatno održavanje? Primjerice, za zgradu staru 20 godina, jedna ima šest stanova, a druga 160 stanova.

Domagoj Šešok - Zgrade koje imaju šest do deset stanova i ako pričamo o zgradi koja je stara 20 godina, minimalna pričuva trebala bi biti 0,60 eura (4,50 kuna). Zašto? Tu se radi o redovnom održavanju zgrade, čišćenju, troškovi električne energije za zajedničke dijelove, manje zgrade nemaju dizalo. A veće zgrade imaju dizala, veći utrošak električne energije, veća površina za čišćenje, usudio bih se reći da je dovoljna pričuva nešto manja od 0,60 (nekadašnje 4 kune). Ispod 0,50 nikako.

ZAKLJUČAK – Manja zgrada veća pričuva, veća zgrada niža pričuva po metru četvornom

Koji su problemi i zablude suvlasnika?

Sanja Pamuković – Mogli bismo reći' u zdravome tijelu, zdravi duh'. Ako je kuća zdrava i ljudi su zadovoljniji i lakše ju održavaju. Kada se priča o zgradama, priča se o vlasništvu. A što je s podstanarima? Imamo podstanare koji su jako aktivni i godinama su podstanari jer si ne mogu priuštiti kupnju stana. Dolaze redovito na sastanke i aktivno sudjeluju u životu zgrade.

Zgrade su različite. Nakon potresa sam pregledala njih 120 i svaka je priča za sebe. Može se dosta toga svesti pod zajednički nazivnik, no ne sve.

Najčešće zablude su da je netko drugi odgovoran za zgradu i najčešće se proziva upravitelja. A u Zakonu o gradnji postoji cijeli dio koji se zove 'Održavanje zgrada' koje definiraju sedam temeljnih zahtjeva za građevinu. Prva rečenica u tom dijelu zakona kaže da je vlasnik odgovoran za održavanje. Ne bih rekla da su ljudi nezainteresirani, nego nisu upućeni. Postoji lakoća manipuliranja. Nešto je trulo. Recimo, nakon potresa su mnogi mislili da će grad ili država sve organizirati. Svi sjede i misle da će drugi to riješiti.

Potres je pokazao što ne znači neodržavanje zgrada. Primjerice, dimnjaci se nikada nisu održavali kako treba. Mort u dimnjacima isti je kao kada se on sagradio. Nije potres srušio zgrade, neodržavanje ih je srušilo.

Koči li Zakon o vlasništvu razvoj i održavanje, iako će neki reći da se može plivati. Je li plivanje dovoljno?

Marko Porobija - Nisam pobornik regulacije nego da se sustav sam regulira, kada je to moguće. Nažalost, činjenica da moramo donositi Zakon o održavanju i upravljanju zgrada naš je kulturološki poraz. Zašto? Zato što moramo regulirati neke stvari koje su u drugim državama suvlasnici i upravitelji sami regulirali. Sama činjenica da moramo regulirati da se mora pozvati policija za držanje reda na sastanku suvlasnika dovoljno govori.

Sadašnji Zakon o vlasništvu je takav kakav je i dugo je vremena dobro funkcionirao. Naravno, zakoni se moraju mijenjati. On je generalno dobar, postoje neki problemi koji se tiču pričuve i održavanja. 

Ako je zakon dobar, zakoni su u RH dobro napisani, no problem je provedba. Ali imamo 'ali'.

Marko Porobija - Taj 'ali' prvenstveno se odnosi na međuljudske odnose. Mi smo država u kojoj se do prije 30 godina vlasništvo nije tretiralo kao nešto važno. Uveli smo ga zakonom, no ono što nije napravljeno je sustavno educiranje stanovništva o tome što znači suvlasništvo. Većina ljudi, pogotovo oni koji su rođeni i odrasli u nekoj zgradi koja je izgrađena između drugog svjetskog rada i 1991. godine, da njihova obveza prestaje ulaskom u njihov stan. A kada im se kaže da postoje zajednički prostori zgrade, odgovor koji slijedi često zvuči – 'a, pa to je moje, znači mogu staviti ormar na hodnik'. Samo se komuniciraju prava, nikakve obaveze. U državama u kojima postoji shvaćanje da uz pravo ide i obveza, puno je drugačiji odnos prema suvlasništvu.

Ustav RH kaže da je vlasništvo nepovredivo, ali postoji zarez koji kaže da i obvezuje.

Marko Porobija - Suvlasnici ne shvaćaju ono što se zove 'obveza prema trećima'. Što to znači kad sam u nekoj zajednici i moram poštivati da ta neka zajednica ima neka prava, a ta prava zajednice moja su obveza da poštujem tuđa prava. To je već spomenuto pitanje – zašto nekoga iz prizemlja zanima problem s dizalom ili onog s petog kata koji kaže da ga ne zanima izolacija podruma. To je kulturološki problem, no nove generacije puno drugačije razmišljaju nego one starije.

To se može vidjeti u Međuvlasničkim ugovorima u nekim novogradnjama. U tim ugovorima se jako puno toga propisuje. Recimo, ono 'slavno' zatvaranje balkona – pokušajte to u novoj zgradi, pogotovo u nekoj koja je malo skuplja, unaprijed će vam biti propisano da je zatvaranje balkona zabranjeno. Iako to svi rade, ali u tim zgradama kažu – 'probaj, da te vidimo'. To je razlog za isključivanje iz suvlasničke zajednice.

Naravno, moramo spomenuti i dugogodišnji problem s pravosuđem gdje svatko može reći 'tuži me'. To 'tuži me' je način kako se odgađaju rješenja jer svi znaju koliko sporovi traju.

Pratite YouTube kanal ZGRADOnačelnik.hr-a

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.