Krešimir Ižaković
Izvor: PoslovniFM
ZGRADOnačelnik.hr
MOŽE SE

USPJEŠNA ZGRADA - Izvukli smo zgradu iz 'stečaja', posložili prihode i rashode i krenuli u investicije

Krešimir Ižaković, predstavnik je suvlasnika jedne uspješne zgrade, odnosno nebodera, u Osijeku. Gostovao je u emisiji ZGRADOnačelnik na PoslovniFM-u.

Neboder ima 133 stana, 260 stanara. Ukupni godišnji prihod zgrade je 450.000 kuna, odnosno 59.700 eura. Moglo bi se reći da u tom kolektivu Krešimir Ižaković, kao predstavnik suvlasnika, zapravo funkcionira kao direktor jedne tvrtke.

- Možda je grubo reći direktor, i to zvuči puno bolje nego što to uistinu jest. Prije bih rekao da sam usluga suvlasnicima i uslužna djelatnost.

Kako definirati tu uslugu?

Moj zadatak je olakšati i poboljšati život suvlasnicima i stanarima ove zgrade kroz menadžiranje, možda je to najbolja riječ, prihoda i rashoda te projektnog vođenja stambene zgrade.

To rade i direktori

Istina, samo što u ovome poslu postoji puno onih skrivenih stvari koje direktori ne rade, poput dezinsekcije, deratizacije, bavljenja otpadom, sanacijom odvoda i dovoda, oštećenja i tako dalje. To bi bila jedna ključna razlika između onoga što rade direktori i menadžeri o onoga što radimo mi predstavnici suvlasnika. Ali definitivno postoji daj menadžerski dio koji je nužan i potreban u smislu pogleda s distance, planiranja i znanja u kojemu smjeru razvijati zgradu.

Potpora suvlasnika?

To je jasno samo po sebi. Predstavnik sam od 2007. godine, u početku je bilo nešto teže i s vremenom su suvlasnici stekli puno povjerenje u mene. Danas je to znatno jednostavnije nego što je bilo prije. Kada sam postao predstavnik suvlasnika moj prvi i osnovni zadatak bio je podići prihode i smanjiti rashode zgrade kako bismo uopće mogli provoditi projekte, a kada su suvlasnici vidjeli da se taj novac namjenski troši i da novac ne ide na pogrešne stvari, stekli su povjerenje i danas funkcioniramo prilično jednostavno.

Kako je to izgledalo 2007. godine kada ste postali predstavnik? Koliko je to bilo izazovno za sve?

Postao sam predstavnik suvlasnika u trenutku kada zgrada nije imala ništa novca, kada smo skupljali novac za platiti račun za električnu energiju za zajedničke prostore. U jednome trenutku dug se nakupio i HEP nam je 'presjekao' struju. Tada sam nazvao HEP i tražio odgovornu osobu za taj potez jer smo imali suvlasnika od 130 kilograma bez obje noge koji je dva puta dnevno morao ići na dijalizu, a nismo imali struju za dizala. Brzo su vratili struju, ali to je bilo 'kick' bivšem predstavniku da me na idućem sastanku suvlasnika nominira za novoga predstavnika.

De facto je zgrada bila su stečaju jer definicija stečaja kaže - nemogućnost plaćanja svojih obaveza. Kako ste se izvukli?

To je proces. U to vrijeme smo na krovu imali antenu mobilne telefonije, razgovaramo sam s predstavnicima te kompanije i podigli smo cijenu uplate za tri puta. Bivši predstavnik bio je odličan majstor, ali je bio čovjek u godinama koji nije imao menadžerske sposobnosti. Imamo RSS Centralu HT-a, imamo nekoliko antena za radio stanice. Otvorili smo pregovore sa svim dionicima i utrostručili smo prihode zgrade, ako ne i više. To je bio prvi korak. Drugi korak je bio kontrola troškova, od čistačice do toga da smo račune za električnu energiju prebacili na račun pričuve.

Od 2011. počeli ste raditi 'žešće projekte', o čemu se radi?

Rekao bih čak i ranije. Od 2011. smo počeli raditi na projektima energetske učinkovitosti, a 2007. i 2008. smo ugradili rampu za osobe s invaliditetom, 2009. godine smo postavili video nadzor, što smatram da je bilo iznimno važno. S tim smo potezom riješili jako puno problema jer smo prije imali jako puno krađa iz podruma i krađa bicikala. Videonadzorom smo u velikoj mjeri spriječili te krađe, a u tri ili četiri navrata smo u suradnji s policijom i kroz društvene mreže uspjeli uloviti lopove i vratiti ukradene bicikle.

A 2011. godine krenuli smo s ozbiljnijim ulaganjem, u projekte energetske učinkovitosti. Prvi korak je bio zamjena oštećene drvene i metalne stolarije na zajedničkim prostorima PVC stolarijom. Dvije godine kasnije (2013.) krenuli smo sa sanacijom krovišta. Inače, kada nešto radim, volim da to bude sveobuhvatno. Naime, kada je u kratkom razdoblju došlo do nekoliko curenja s krova, onda smo se odlučili na sveobuhvatnu sanaciju krova po principu 'obrnutog krova'.

Iste godine smo počeli i proces etažiranja koji je završio 2018. godine. Zašto ga spominjem? Taj smo proces iskoristili za rješavanje onih otvorenih tehničkih i administrativnih prepreka. Primjerice, u tom smo procesu evidentirali gdje nam se nalazi koji radijator, koliko ima rebara i koja je vrsta, što nam je kasnije bilo potrebno za uvođenje razdjelnika.

Tako smo evidentirali koje su nam lođe zatvorene, a koje nisu. Kroz taj proces je napravljeno i spajanje parcela. Iako je zgrada imala i građevinsku i uporabnu dozvolu, zgrada nije bila postojeća u smislu Zakona o gradnji jer je to bila oranica i nije bila prihvatljiv prijavitelj na raznim natječajima. Kroz postupak parcelizacije dobili smo mogućnost prijave na razne natječaje. Taj proces etažiranja iskoristili smo da sebi omogućimo pripremu za buduće projekte.

Prvi sljedeći ozbiljan i jedan od većih projekata bio je rekonstrukcija sustava grijanja. Išli smo s cjelokupnom rekonstrukcijom. Prešli smo s direktnog na indirektni sustav grijanja, što znači da smo s HEP toplinarstva prešli na indirektan sustav ugradnjom toplinske podstanice. Osim podstanice, ugrađeni su balansni ventili, termoregulacijski ventili i razdjelnici topline. Izrađen je i novi strojarski projekt temeljem kojeg smo smanjili snagu s 1,2 MW na 932 kW. Vrijednost projekta, investicije bila je 660.000 kuna s PDV-om, a FZOEU je 'pokrio' oko 160.000 kuna.

Projektom je smanjena snaga za 23 posto, a potrošnja toplinske energije je smanjena za oko 36 posto. To je bilo prilično stresno razdoblje jer se tada pojavila Udruga/inicijativa NErazdjelnicima koja je bila prilično glasna i prilično agresivna i koja je predstavnike suvlasnika proglašavala lopovima što je mene osobno prilično pogodilo s obzirom na to kako radim.

Sve spomenuto dovelo je do energetske obnove zgrade. Kako je taj proces tekao i koji su konačni rezultati s obzirom na to da u javnome prostoru postoje oni koji jasno i glasno propagiraju da je energetska obnova mit i da je to zapravo samo razlog za pljačku suvlasnika?

Kada govorimo o pripremi dokumentacije, to smo u startu odradili prilikom etažiranja. Omogućili smo da zgrada postane prihvatljiv prijavitelj. Kasnije smo suvlasnicima to morali prezentirati i dogovoriti se koji će to biti projekti te definirati uvjete plaćanja i način kako ćemo provesti to plaćanje. Dio novca bio je već spreman, stoga smo bili u prilično dobroj situaciji i nismo morali podizati pričuvu. Prikupili smo ponude, odabrali projektante, izradili glavni projekt energetske obnove s kojim smo kasnije išli na prijavu.

Samostalno smo odradili prijavu, s time da smo u zgradi imali suvlasnika koji je već prije sudjelovao na pretpristupnim EU projektima i pomogao je u pripremi dokumentacije. Temeljem tog iskustva mogu reći da to nije takav bauk, treba samo kvalitetno pripremiti dokumentaciju.

U provedbi projekta bilo je izazova s bankom. Naime, nije bilo problema s davanjem kredita, nego je banka tražila prikupljanje potpisa više puta. To je, s obzirom na veličinu zgrade, trajalo barem tjedan dana za svako prikupljanje.

U međuvremenu smo s telekom operaterima dogovorili i potpisali višegodišnji ugovor kako bismo bili sigurni da u razdoblju povrata kredita nećemo ostati bez tog prihoda.

Prošli smo na natječaju, provedena je javna nabava i proveli smo energetsku obnovu. Naravno, nadzirali smo radove. U okviru projekta je zamijenjena zajednička stolarija, zamijenjena je izolacija. Napomenuo bih da smo u privatnim stanovima mijenjali stolariju tako da su oni plaćali 40 posto tog troška, a FZOEU 60 posto. Iz pričuve se to plaćalo, ali su kasnije suvlasnici to vraćali.

Nakon projekta smo izradili novi strojarski projekt gdje smo smanjili angažiranu snagu s 930 kW na 575 kW.

Što se tiče nevjerovanja u energetsku obnovu, vodim evidenciju potrošnje toplinske energije od 2008. godine i od tada do 2017. godine nam je prosječna potrošnja toplinske energije bila 1.360 MWh godišnje. U 2022. godini imali smo 608 MWh, dakle upola manje.

Nedaleko od nas nalazi se zgrada koja je izgrađena po istome projektu kao i naša, identične su nam zgrade. Ta je zgrada u 2022. godini potrošila 1.349 MWh, dvostruko više nego mi. Ta zgrada nije energetski obnovljena.

Naša je zgrada lani za grijanje platila 37.350 eura, a njihova zgrada 73.000 eura, dvostruko više. U mom stanu je tijekom 2022. godine najviši račun za grijanje bio 221 kunu, a godišnje grijanje plaćam 1.487 kuna.

Sve ovo je dovoljan dokaz da energetska obnova ima smisla, da energetsku obnovu treba provoditi, da to treba raditi sada jer su na raspolaganju EU sredstva. Bitno je naglasiti da, osim same energetske obnove, mnogim zgradama su fasade već oronule, spremne su za obnovu čak i ako maknemo sa strane potrebu za postavljanjem izolacije. Nema dvojbe, treba napraviti energetsku obnovu što prije uz vrlo kvalitetnu pripremu projektne dokumentacije.

Bilo bi dobro naglasiti da EU novca neće biti dovoljno, a potrebe su višestruko veće. Energetska obnova se sama po sebi isplati i bez sufinanciranja.

Isplati se, da, ali mislim da će i Europa ulagati još više novca u obnovu višestambenih zgrada i da će biti dodatno raspoređenog novca. Slažem se, tko ima mogućnosti neka ide u obnovu i bez sufinanciranja.

U jednoj godini zgrada je platila 40.000 eura manje troškova za grijanje. Obnova je koštala 5,5 milijuna kuna odnosno 730.000 eura. Bez sufinanciranja isplativost ovakve investicije je višestruko duža nego sa sufinanciranjem, no kada se uzmu u obzir povećanje vrijednosti stana i ugodniji život tada to ima smisla.

Koje projekte planirate?

S obzirom na to da smo za energetsku obnovu podigli kredit, nismo imali neke veće projekte. Ostalo je još malo kredita za otplatiti, tako da se opet pokreće novi investicijski ciklus. Svakako nam je plan ugraditi vodomjere, kako bismo imali pravilnu raspodjelu u potrošnji vode. Kako kažu pametni ljudi - sve što je mjerljivo treba mjeriti, a sve što nije, učinimo mjerljivim. Slijedi nam zamjena motora dizala i zamjena frekventnih pretvarača. Pozabavili bismo se i uređenjem okoliša zgrade. Imao sam i ideju postavljanja punionice za električne automobile, ali o tom potom.

A fotonaponska elektrana na zgradi? Za sada još nema konkretnog rješenja i modela kako na zgradi postaviti FNE.

Slažem se. Prije dvije godine smo s HEP ESCO-om napravili procjenu krovnih površina koje bi se mogle iskoristiti za fotonaponske ćelije. Zgrada je kod nas izlomljena i imamo dosta sjena koje onemogućavaju punu iskoristivost takve elektrane. Kada zakonska regulativa bude jasna, mi ćemo solarnu elektranu staviti na krov.

Koliko je izazovno biti predstavnik suvlasnika u neboderu?

Na početku je bilo teže, no biti predstavnik suvlasnika u zgradi sa 133 stana, rekao bih, više je prednost nego nedostatak. U velikim zgradama ljudi su navikli na bušenja i građevinske radove i nitko oko toga ne pravi probleme. Ima i problema. No ljudi su stekli povjerenje i znaju da, kada nešto radimo, radimo u najboljoj vjeri.

A upravitelj?

U zgradi imamo i inženjere građevinarstva i arhitekte, imamo jako puno struka i nama nije potreban upravitelj za neke stvari. Jako sam zadovoljan s našim upraviteljem, kontinuirano smo u komunikaciji i sve se možemo dogovoriti. Ne određuje upravitelj što će se raditi na zgradi, nego se to radi u suradnji. Manje radove prepuštamo upravitelju, ali veće stvari mi organiziramo. Isto tako, neki upravitelji uzimanju određeni postotak od izvedenih radova. Ne ulazim u to je li moralno i je li im tada u interesu da cijena radova bude što viša. Naš upravitelj to ne radi, no naš angažman je veći.

Ako upravitelj traži naknadu, onda mora biti jasno što ta naknada znači - je li riječ o usluzi koja se tako naplaćuje ili je riječ o naknadi samo da bi se uzelo zgradi novac.

Neću reći da je ova vrsta upravitelja idealno rješenje, pogotovo gdje su predstavnici suvlasnika ili starije osobe ili nemaju tehničkog znanja. Tada je bolje da je jaki upravitelj koji ima znanje i ljude koji to mogu odraditi.

Što biste poručili ostalim suvlasnicima u RH i kolegama predstavnicima?

Ovo je vrijeme prilika i vrijeme promjena. Puno toga se mijenja, pogotovo u energetici i dijelu stanovanja. Treba kontinuirano pratiti stanje na tržištu, pogotovo kada postoji EU novac koji se može povući.

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Kada stvari u zgradi krenu loše, kada vam je potrebna motivacija, pratite #UspješnaZgrada i znat ćete da se može i da nije nemoguće dobro i kvalitetno upravljati zgradom.

Ako vas zanima energetska obnova ili pak implementacija obnovljivih izvora energije, pratite #energetska obnova i #obnovljivi izvori energije.

Projekt OSUNČAJMO HRVATSKU i energetski obnovimo - ZAJEDNO! podržavaju:

 

POD POKROVITELJSTVOM

Ministarstvo gospodarstva i održivog razvojaMinistarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine

PARTNERI PROJEKTA

DOOR - Društvo za oblikovanje održivog razvojaEnergetski institut Hrvoje PožarEko KvarnerEnergia Naturalis (ENNA)Grad BjelovarGrad KarlovacGrad PazinGrad RijekaGrad SisakGrad Slavonski brodGrad ZadarHrvatska energetska tranzicijaHrvatska udruga za dizala (HUDIZ)HUPFAS_Hrvatska udruga proizvođača toplinsko-fasadnih sustavaHrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada (HUSiSZ)Hrvatski savjet za zelenu gradnjuHrvatska zajednica županijaInstitut za društvena istraživanja u ZagrebuInovacijsko-poduzetnički centar RijekaKonrad Adenauer Stiftung HrvatskaKLIK- Križevački Laboratorij Inovacija za KlimuUdruga ODRAZ – Održivi razvoj zajednicePOKRET OTOKARegionalna energetska agencija Sjeverozapadne Hrvatske (REGEA)SIMORA - Razvojna agencija Sisačko-moslavačke županijeUdruga gradovaUdruga suvlasnika - stanara Grada Karlovca (USSGK)Udruga_upraviteljZelena akcijaZelena energetska zadruga

Projekt je dobio i pismo podrške Ureda predsjednika Republike Hrvatske.


MEDIJI

Bauštela.hrEnergetika marketingegradnja.hrForum.hrgradimozadar.hrmonitor.hrposlovni.fmPress ClippingProfitiraj.hrSavjeti.hrTočka na iZagrebonline.hr

ZGRADOnačelnik.hr u siječnju 2022. pokrenuo je projekt Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno! kroz koji zajedno s partnerima želimo pomoći svim dionicima sa savjetima, iskustvima i informacijama oko energetske obnove zgrada (privatnih, poslovnih i javnih) i kuća te primjene obnovljivih izvora energije. Ipak, Europska unija postavila je iznimno visoke ciljeve koje zajedno moramo ostvariti kako bismo jednog dana živjeli i boravili u ljepšim i energetski učinkovitijim zgradama, gradovima. Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Osunčajmo Hrvatsku.

Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno!

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.