USPJEŠNA ZGRADA - Jedino što vrijedi u toj mikrocjelini su dobrosusjedski odnosi, razumijevanje i tolerancija

Vjerojatno ste nekad na vlastitoj koži osjetili da je najteže raditi s ljudima, pa toj misli dometnuli i onu da vam nitko ne može dovoljno platiti za posao koji obavljate i stres koji proživljavate. Predstavnik suvlasnika tako se sve češće čini kao stresan posao za koji vas nitko ne može dovoljno platiti, a sve manje kao dužnost koja se onako „usputno obavlja“ uz neku naknadu dovoljnu da pokrije osnovne troškove.

Vjerujemo da, kada je 2002. godine kupila stan u zgradi u ulici Drage Gervaisa 58 u Rijeci, Koraljka Kraljić-Bellulovich nije mogla niti zamisliti što je čeka i kako će izgledati njezina budućnost u toj peterokatnici izgrađenoj početkom šezdesetih godina prošlog stoljeća.

Stan je kupila u peterokatnici sa suterenom i prizemljem, a njezin stan se nalazi upravo u visokom prizemlju. Zgrada ima dva ulaza, a odnosi među njima su toplo-hladni. Nema uvijek sloge, no oko nekih važnih i većih investicija ipak se uspije postići dogovor.

Međuljudski odnosi

Jedan od većih problema za napraviti korak unaprijed u toj zgradi bio je mentalitet ili mentalni sklop nekih stanara koji nije rijedak i za mnoge druge zgrade. A taj mentalni sklop onemogućuje suvlasnicima da osvijeste činjenicu da je zgrada zajednički organizam koji neće dobro disati dok se svi ne usuglase i potrude oko njezinog zdravlja.

- Stara politika stanovanja prema kojoj je veliki dio stanara davno dobio stanove za koje su kasnije ostvarili pravo otkupa, funkcionirala je na drugi način te je trebalo vremena da se osvijesti pojam privatnog vlasništva i suvlasništva. Naime, stanari su vjerovali da se o dijelovima zgrade koji nisu njihovi stanovi treba brinuti netko drugi. Također, predstavnik suvlasnika smatran je domarom, a neki i dan danas imaju takvo mišljenje - ispričala nam je Kraljić-Bellulovich.

Ljetna vrućina i "kuhanje" u stanu

Dodaje kako se po doseljenju, a ima tome sada i više od dva desetljeća, ne može prisjetiti nekih sastanaka suvlasnika koji su održani. No neke su joj stvari ipak živo ostale u sjećanju. To su mahom veliki troškovi grijanja i hlađenja, velike vrućine. Naime, kako je njezin stan okrenut prema moru, a balkonska su vrata velika, ljeti je bez klime temperatura u stanu bila i do 33 stupnja, dok su se viši katovi zgrade „kuhali“ i na većim temperaturama.

Pamti i stare limene grilje, stara ulazna vrata i dotrajali krov. No, tada ju je više brinuo vlastiti stan u kojem je pokušala napraviti najviše moguće - nove podne obloge, stiropor s unutarnje strane kao izolacija i druge sitnice koje nisu dale željeni rezultat. U prolazu je od susjeda znala čuti kako ni oni nisu zadovoljni te dijele iste probleme.

Sastanak suvlasnika kojeg se Koraljka ipak živo sjeća j onaj održan 2013. godine kada se prvi puta i susrela s nekim suvlasnicima. Užurban tempo života, posao i obaveze prema djetetu - sve to je bilo presudno da dio svojih susjeda nikada ne sretne na stepenicama.

- Tada sam ponudila neke ideje i primjere drugih zgrada. Susjedi su zaključili da bih onda ja mogla preuzeti mjesto predstavnika suvlasnika što je meni bilo neprihvatljivo jer ipak nisam poznavala većinu suvlasnika niti njihove odnose i kako „dišu“. Nakon nagovaranja te vidjevši da nitko ne želi preuzeti tu funkciju i svađe s trenutačnim predstavnikom, zaključila sam da bih možda ipak ja mogla napraviti neki pomak - objasnila nam je tada izabrana predstavnica.

Nikakva ulaganja, a zgrada vapi za investicijama

U zgradu se godinama ništa nije ulagalo, pričuva je bila minimalna, no nešto novca na računu ipak je bilo. Trebalo se smjesta krenuti u neke investicije, a prva na redu bila je zamjena dimnjaka i novi krov.

Predstavnica nije željela biti optužena za ikakvo pogodovanje ili uzimanje novaca kod dogovaranja posla pa se odlučila za transparentan pristup tako što se sve dogovaralo preko Upravitelja.

- Radovi na novom krovu protekli su gotovo bezbolno što se tiče suvlasnika u našem ulazu, ali zato je bilo znatnih problema s pojedincima u drugom. Međutim, sve je sretno privedeno kraju. Vrlo brzo došlo je do propuštanja na plinskim instalacija te su ovlašteni djelatnici Energa obustavili isporuku plina za oba ulaza. Trebalo je napraviti projekt i nove instalacije za koje tada nije bilo dovoljno novca. Morali smo podići pričuvu, ali za vrlo mali iznos. S izvođačem smo uspjeli dogovoriti plaćanje na rate. Kad smo i to završili, zajednički smo krenuli razgovarati ideji nove fasade i s Upraviteljem dogovorili da ćemo se prijaviti na EU fondove kako bismo dobili povrat dijela sredstava - prisjetila se Kraljić-Bellulovich.

Ukupni troškovi obnove fasade iznosili su oko 125.000 eura. Cijela financijska konstrukcija bez podizanje pričuve nije bila moguća i početkom 2017. dogovoreno je da se ona povisi na gotovo jedan euro po četvornom metru. To je bio i preduvjet za mogućnost dizanja kredita od 45.125 eura koji će zgrada otplaćivati do veljače 2030. godine. Uz pomoć Upravitelja i naputaka Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine zgrada dobiva pozitivno rješenje i kreće u obnovu fasade s drugim ulazom te naposljetku dobivaju i povrat sredstava iz EU fondova i to u iznosu od oko 60.000 eura.

- Tu je bilo svakodnevnih problema i otežanih uvjeta stanovanja: bez klima, bez grilja sa skelama po kojima je svakodnevno hodalo „milijun“ raznih majstora, buka, prašina i sve ostale grozote koje idu uz to. Tada smo čak imali i pljačku dva stana nakon čega smo ugradili kamere na gornji i donji ulaz - opisala je predstavnica, no to nije bio vrhunac njihovih nedaća.

Zapelo na boji fasade

Naime, kada se činilo da se sunce pojavljuje na kraju tunela i da je radovima kraj, stanari se nikako nisu uspijevali dogovoriti oko boje fasade. Danima se vijećalo, predstavnica je čak zvala stručnjake da daju svoja objašnjenja i nakon mukotrpnog procesa na kraju je ipak većina potpisala za boju koja se trenutačno i nalazi na zgradi. Ishođen je energetski certifikat B. Veliki dio stanara je tada zamijenio i stolariju u sklopu obnove, a to su dogovorili kroz dodatne rate koje neki i danas otplaćuju.

- Onog trenutka kada smo krenuli s otplatom kredita znala sam da, osim redovitih troškova, neće biti mogući neki veći radovi i da će moj angažman biti minimalan. Stoga sam se odrekla naknade kako bi što više novaca ostalo na računu zgrade, da taj iznos možemo trošiti na tekuće sitnice. Usto, htjela sam da se i ostali stanari uključe u neke aktivnosti te da sami shvate da predstavnik suvlasnika nije građevinar, psiholog, policajac ili vrtlar. Smetali su me stalni komentari kako tvrtke za čišćenje ne valjaju, kako zgrada i okoliš nisu čisti, a nitko nije bio spreman počistiti čak niti onaj metar četvorni oko svoga praga - istaknula je predstavnica.

Dodaje kako joj je to razdoblje bilo jako stresno - od očekivanja suvlasnika da predstavnik mora biti stalno na raspolaganju do toga da ga se krivi za sve. S obzirom na to da je svaka zgrada kao država u malom, sa suvlasnicima svih vrsta obrazovanja i dobi, bilo je jako izazovno pomiriti razlike, a samo velika količina strpljivosti predstavnice bila je presudna da sve funkcionira kako treba. Tako su uz njezin angažman 2024. prešli i kod novog Upravitelja, iako su sa starim konkretno funkcionirali godinama. No došlo je vrijeme za nešto novo i modernije.

Promjena upravitelja

Kako to obično biva, unatoč dogovorima nitko se od suvlasnika nije potrudio doći do preporuka poznatih za bilo kojeg upravitelja, već su željeli da velike tvrtke s tog područja dođu i održe im prezentaciju svojih usluga. Kako je to bilo nemoguće, predstavnica koja je prikupila neke informacije i preporuke poznatih, ali i ljudi na društvenim mrežama, predložila je tvrtku Rorak d.o.o iz Rijeke s čijim su kooperantima i prije uspješno surađivali i koji su poznavali problematiku njihove zgrade. Naime, Rorak d.o.o. je tvrtka koji su osnovali dugogodišnji djelatnici bivšeg Upravitelja te je praktički nastavljena suradnja samo pod drugim imenom i vlasničkom strukturom. Suvlasnici su se složili s tom opcijom i upravitelj je uspješno „zamijenjen“.

Potom se zgrada suočila s izazovom poznatim kao „ugradnja dizala“.

Slika br. 1

Slika br. 2

Slika br. 3

Slika br. 4

Slika br. 5

1. 
2. 
3. 
4. 
5. 

- Iako smo već prije vijećali o dizalu, stupanjem na snagu novog Zakona i eventualnih subvencija države, stvari su se jako zakomplicirale, pa čak dovele i do nekih negativnih posljedica. Naime, radi se o velikoj investiciji, građevinski uvjeti nisu idealni i osam stanova od ukupno 20 uopće neće moći koristit dizalo što je dovelo do sukoba stavova i mišljenja. Zaključak svakoga je da je kriv predstavnik. Kroz Biber grupu koja je godinama funkcionirala gotovo je bilo nepodnošljivo i nemoguće shvatiti ali i objasniti pojedincima kako stvari funkcioniraju - požalila se predstavnica koja je što se stresa i svega tiče, bila na izmaku snaga.

Odlučila je organizirati sastanak i ponuditi svoju ostavku te raspraviti o novom kandidatu za predstavnika suvlasnika te neriješenom problemu - dizalu. No nitko od suvlasnika nije pokazao inicijativu da preuzme dužnost predstavnika, štoviše, većina njih molila je Koraljku da ostane tu gdje je.

Ona se, kaže, još jednom morala preispitati, sebe i svoj rad, unatoč tome što je znala da se kroz godine već potvrdila. Također je shvatila i da ako nekome date previše prilika i razumijevanja, nećete dobiti zahvalnost već upravo suprotno.

- Neke stvari treba s vremena na vrijeme presložiti, obnoviti ili mijenjati. Hoću li se suočiti s problemima ili pokleknuti pred pritiskom pojedinaca? Zbog čega će, nakon što smo koliko-toliko doveli zgradu u red, ona sada opet ostati bez predstavnika? Zašto uvijek negativna energija preplavi sve dobro? Osvijestivši to u sebi, ali i otvorenim razgovorom na sastanku, odlučila sam ipak ostati predstavnica - kazala je Kraljić-Bellulovich.

Nema volontiranja

Ipak, odlučila je uvesti neke promjene. Prva od njih je bila da više ne volontira, a druga da zatvori komunikacijski kanal kroz Viber grupu kroz koju su se rješavale i vrijeme joj oduzimale posve nebitne stvari. Vikendom su se rješavale samo hitne stvari, ništa drugo. Prigovore na stubištu i u prolazu odbila je slušati i razmatrati.

Suvlasnici koji su imali razumijevanja do sada, tako su se ponašali i dalje te su prihvatili ove promjene. Nakon svega se i o uvođenju dizala počelo razgovarati mirnijim tonom. Krenulo se s prvim korakom prema ispunjenju cilja, a to je bila izrada idejnog rješenja za ugradnju vanjskog dizala što je bilo potrebno predati Odjelu za urbanizam grada Rijeke.

No sve je još u fazi čekanja zbog nedorečenosti novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Naime, ne žele utrošiti novce na izradu projekta samo kako bi ispalo da na kraju ne mogu ugraditi dizalo. Trenutačno zgrada ima jednu ponudu i čeka barem još jednu, pri čemu bi idejni projekt stajao oko 3000 eura.  

- Ako dobijemo odobrenje Grada onda ide Glavni projekt - arhitektonski, statički, strojarski i elektrotehnički. Procjena radova na ugradnji dizala jedne riječke tvrtke je 70.000 do 90.000 eura bez građevinskih radova, koji uključuju razbijanje otvora, mijenjanje ulaza i niz drugih aktivnosti, ali nažalost bez gotovih projekata nemoguće je dobit konkretnu cijenu. Okvirno je oko 150.000 eura - iznijela je predstavnica koja se trenutačno bavi „sporednim“ problemima vezanim uz dizalo, odnosno rješava pritužbe stanara koji ne žele financijski sudjelovati ili pak onih u nižim stanovima koji će imati svojih problema i slično. Zaključak je da će financijsku konstrukciju čak i uz sufinanciranje države biti teško zatvoriti. No o tome će razmišljati nešto kasnije, kada se svi kotačići u priči krenu okretati.

Predstavnica je zaključila da su se kroz godine obavljanja njene dužnosti nakupile razne anegdote te da je bilo i lijepih primjera sloge, ali i stresa zbog kojeg ju je znao boljeti želudac.

- Zgrada je nadživjela mnoge i trebamo biti svjesni da će nadživjeti i nas. Da je jedino što vrijedi u toj mikrocjelini su dobrosusjedski odnosi, razumijevanje i tolerancija. To je bitno da se zagriju zidovi, da starost bude ljepša, sadržajnija, da mladost bude stvaralačka, poticajna i altruistička. Uz sve nedaće i raznolikost suvlasnika u zgradi naglasila bih da su suvlasnici zainteresirani za napredak, da bi htjeli sva moguća poboljšanja, da gledaju naprijed i da bi apsolutno sve bilo rješivo kad novac ne bi bio problem - poručila je Kraljić-Bellulovich, zahvalivši i portalu ZGRADOnačelnik.hr na svim informacijama koje je preko njega uspjela dobiti i olakšati si istraživanje o predstavničkim pitanjima i nedoumicama.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

Kada su stvari u zgradi loše, potrebna vam je motivacija, pratite #UspješnaZgrada i znat ćete da nije nemoguće kvalitetno upravljati zgradom.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.