USPJEŠNA ZGRADA – 'Rotiranje' predstavnika suvlasnika? Dobra i efikasna fora

Riječ je o većoj zgradi izgrađenoj 1984. godine na zagrebačkom Jarunu, koja ima pet ulaza. Nisu svi jednake veličine, pa tako jedan ima 18 stanova, drugi 48, treći 47, a dva imaju po 30 stanova. Dakle, ukupno zgrada ima 173 stana.

Okidač za promjene

Krenimo otpočetka, s jednom klasičnom pričom. Kao i u većini zgrada, i ova je imala neke probleme, a da bi se ti problemi počeli rješavati mora postojati neki okidač da bi se došlo do smjene predstavnika suvlasnika. U ovoj je zgradi taj okidač bila ugradnja razdjelnika 2016. godine.
Do tada smo imali predstavnika suvlasnika, dragog gospodina, ali prilično 'old school' – plava kuta, papir i olovka, rukom pisane obavijesti na oglasnoj ploči, nikakvi e-mailovi.

Imali smo, recimo, minimalnu pričuvu koja je služila za tekuće održavanje zgrade, za 'krpanje'. Na računu je bilo nešto sredstava, ali oni nisu bili dovoljni za neke ozbiljnije investicije.

U međuvremenu je zgrada propadala, krov je prokišnjavao, dizala su dotrajala. Iako je na računu bilo otprilike 100.000 kuna (13.272 eura), kod ugradnje razdjelnika (što je podrazumijevalo i ugradnju pumpe u toplinskoj stanici) prilično smo 'očistili' tu pričuvu.

U tom smo periodu imali sastanak gdje se okupila trećina suvlasnika. Tada je došlo do male pobune – zašto ovo, zašto ovako, zašto ne idemo na fondove?

Bio sam vrlo aktivan što se tiče tog sastanka, jer sam smatrao da bismo trebali aplicirati barem na one fondove koji su sufinancirali ugradnju razdjelnika s 50 posto. No naš predstavnik suvlasnika se pitao – tko će to odraditi, to je puno papira?

Da se razumijemo, ta pobuna nije značila nikakvo svađanje ili slično, samo neslaganje s nekim stvarima i želju da se nešto promijeni i svima olakša.
Nakon tog sastanka se počelo šuškati po ulazima da bi bilo dobro da se mi mlađi koji smo bili aktivni na sastanku primimo toga, jer je naš PS tu već godinama i zgradi treba netko aktivniji i vičniji tim poslovima.

'Preuzimanje zgrade'

Tako je krenula inicijativa. Odmah su se po ulazima našli pojedinci koji su bili aktivni i spremni pomoći i sudjelovati. Na sebe sam preuzeo brigu oko prikupljanja papirologije za prijavu ugradnje razdjelnika za sufinanciranje dok je još stari PS bio u mandatu. Za to me opunomoćio jer nije bio spretan i fletan po tom pitanju. Kada smo to prikupili, dobili smo ugradnju razdjelnika preko fonda s 50 posto sufinanciranja.

I tu smo pokazali da možemo i želimo te smo dobili podršku ostalih stanara oko tog 'preuzimanja zgrade'.

Bili smo svjesni da zgrada treba veće investicije. Međutim, u ovako velikoj zgradi s pet ulaza nije se lako organizirati, dogovoriti, prikupljati potpise. Pa smo došli na ideju da svaki ulaz ima svog predstavnika i zamjenika – ukupno 10 ljudi koji čine Vijeće suvlasnika - a jedan od njih bude 'glavni' predstavnik suvlasnika za cijelu zgradu. Zatim, da sve to bilo što više fer, dogovorili smo se da se svake godine 'glavni' PS mijenja, odnosno bude onaj iz sljedećeg ulaza.

Podijelili smo se po ulazima i napravili sastanak na svakom ulazu sa suvlasnicima kada su oni birali koga žele da ih predstavlja. Kada smo izabrali predstavnike ulaza dogovorili smo se za smjenu dotadašnjeg predstavnika suvlasnika. Napravili smo potpisne liste, prikupili potpise i tako sve to riješili.

Sve po zakonu

Da bi sve to bilo po pravilima, napravili smo anex međuvlasničkog ugovora, jer smo morali, i u njemu je točno definirano kako se rotiramo. Dakle, jednu godinu je 'glavni' PS iz prvog ulaza, sljedeće godine je onaj iz drugog ulaza, treće godine iz trećeg i tako pet godina. Nakon toga, opet u krug, ispočetka.

Sistem rotacije predstavnika suvlasnika definiran je anexom Međuvlasničkog ugovora

U slučaju da netko želi u bilo kojem trenu odustati od svoje uloge u Vijeću - može, nema problema. To napravimo tako da na razini ulaza sazovemo sastanak, izabere se zamjenik, napravi se anex MVU i to je to.

Komunikacija s Upraviteljem

Moram priznati da smo imali jednu olakotnu okolnost kod cijele te priče, pogotovo kod MVU, zato što nam je jedan od članova Vijeća, nažalost pokojni, bio gospodin Ilija Čičak, jedan od direktora Zapad Stana. I on nam je puno pomogao, tj. pravna služba, oko tog MVU kako da se tu sve dobro definira.
Bez obzira na 'vezu' u Zapad Stanu, upravitelj nam je GSKG. U početku su možda bili malo inertni, sve je bilo 'budemo, budemo', ali onda smo nas troje četvero otišli k njima na sastanak i dali im do znanja da želimo bolju komunikaciju, da se neke stvari ubrzaju, da se sve to malo bolje vodi. I od tada je suradnja s njima sasvim u redu.

Radovi, investicije i kredit

Nakon što smo oformili Vijeće suvlasnika i novog predstavnika sazvali smo sastanak za cijelu zgradu u prostorima Mjesnog odbora. I opet je odaziv bio oko 30 posto suvlasnika, ali ipak su oni koji nisu bili kasnije pitali svoje susjede o svemu što se na sastanku raspravljalo, što nam je bio znak da stvarno ima interesa.

Na tom smo sastanku napravili detaljnu analizu troškova i ustanovili da nam puno novca odlazi na razna odštopavanja i druge redovne, a rješive, probleme. Pokazalo se ovako – pričuva je toliko i toliko, pokriva nam to i to, a štedimo NULA.

Dogovorili smo se da je opcija dizanje kredita jer je trebalo obnoviti krov, napraviti kompletnu hidroizolaciju garaža, promijeniti kompletne horizontalne kanalizacijske cijevi (od ulaza do šahta izvan zgrade), obnoviti portafonske sustave i rekonstrukciju dizala.

Odlučili smo podići pričuvu na (tadašnjih) 5 kuna (0,66 eura) i uzeti kredit od 2 milijuna kuna (265.445 eura). Od tih 5 kuna po četvornom metru dio ide za kredit, dio ide za tekuće održavanje, a 70 lipa za štednju. Sve smo izračunali u lipu i to je uspješno napravljeno.

Doduše, iz praktičnih razloga, odnosno zbog papirologije za kredit, je prve dvije godine mandata bio jedan predstavnik suvlasnika. Sada nam je 6. godina kredita, a na pričuvi imamo oko 100.000 eura. Dakle, štedi se, pa sada planiramo opet neke 'ozbiljnije' investicije – videonadzor, nova ulazna vrata za sve ulaze, a voljeli bismo, jednog dana, napraviti i energetsku obnovu fasade... Računamo da ćemo dosta sredstava pričuve potrošiti, ali dogovorili smo se da na računu uvijek mora biti cca 200 tisuća kuna (26.544 eura) za nepredviđene situacije.

Prednosti i nedostaci 'rotacije' predstavnika suvlasnika

Dobra stvar je svakako da je sav taj posao podijeljen na više ljudi. Puno je lakše tako komunicirati. Mi kao predstavnici ulaza smo svojevrsni filter prema 'glavnom' predstavniku suvlasnika. Susjed iz mog ulaza će prvo zvati mene ako mu, na primjer, pukne cijev. Uostalom, svatko najbolje zna susjede iz svog ulaza.

Druga prednost je da se izbjegavaju one priče – PS ne radi ništa, ima karticu za bankomat i troši nekontrolirano... Ovako sve stalno mijenjamo, svatko ima priliku nešto napraviti i imamo svojevrsnu kontrolu da je to sve pošteno.

Nedostataka baš i nema. Možda je malo teže sve nas fizički pohvatati na jednom mjestu, ali u današnje vrijeme WhatsAppa ili Zooma to se lako riješi. Uz to, možda se nekada stvori osjećaj da ne daju svi jednako od sebe kada su PS, jer se ne snalaze svi u svemu najbolje. Ali tu smo da si pomognemo međusobno. Jer, naravno, ako je dobra ekipa onda nema nikakvih problema.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

Kada su stvari u zgradi loše, potrebna vam je motivacija, pratite #UspješnaZgrada i znat ćete da nije nemoguće kvalitetno upravljati zgradom.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.