Veršić: "Danas nažalost više nemamo naselja kakva smo gradili 60-ih i 70-ih godina"

Nedavno se održao stručni skup „nZEB 2025 - Održivo i priuštivo stanovanje“. Naime, riječ  je o stručnom skupu na temu energetske učinkovitosti i održive gradnje, a organizatori su bili Arhitektonski fakultet Sveučilišta u Zagrebu i Klaster za energetsku učinkovitost i održivost u zgradarstvu - nZEB.hr. O čemu se raspravljalo na skupu? 

Skupovi su s ciljem povezivanja znanosti, inovacija i gospodarstva odnosno svih dionika u gradnji i obnovi zgrada po kriterijima sveobuhvatne obnove uz naglasak na zgrade niske energetske potrošnje, zgrada gotovo nulte energije (nZEB) i zgrada nulte emisije kao i zgrada zelene i održive gradnje. Svake godine odabiremo aktualnu temu, a ove godine to je bilo stanovanje - Održivo i priuštivo stanovanje.  

Većina skupa bila je posvećena materijalima i sustavima te tehničkim rješenjima za projektiranje, obnovu i modernizaciju postojećih stambenih zgrada, a sve u cilju ispunjenja zahtjeva Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine, ali i zahtjeva energetske učinkovitosti i održivosti u stanovanju. 

Koji su bili zaključci tog skupa? 

Većina tema ovog skupa bila je usmjerena na tehnička rješenja za postizanje kvalitete, izvrsnosti i održivosti  stambenih prostora u svrhu ispunjenja cilja održivog i priuštivog stanovanja, ali i na postizanje energetskih i klimatskih ciljeva kroz dekarbonizaciju fonda zgrada. Naravno da nismo mogli izbjeći „političke teme“ priuštivosti, ali one nisu bile u fokusu ovoga skupa.  

Priuštivo stanovanje mora biti održivo i kvalitetno. Posebno je naglašeno da je potrebno donijeti standarde za stambene prostore, higijensko tehničke zahtjeve, ali i zahtjeve za prostorno plansku dokumentaciju koja će odrediti kvalitetu okoliša stanovanja.

Nacionalni plan stambene politike do 2030. koji je trenutačno u procesu donošenja ima tri  glavne odrednice, a to su: priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji  stanovanja. Je li taj plan realan, odnosno je li ostvariv? 

Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine je krovni i prvi srednjoročni akt strateškog planiranja od nacionalnog značaja za područje stanovanja u RH. Priuštivo stanovanje u nas je važna tema s obzirom na porast cijena nekretnina, koji je otežao pristup tržištu stanovanja, posebno za mlade, obitelji s nižim primanjima i ljude iz ruralnih područja. 

Stanovanje je jedan od ključni prioritet nove Europske komisije. Naime, EK je najavila je planove za uvođenje prvog europskog plana za pristupačno stanovanje, a nova strategija uključuje uvođenje europskog povjerenika za stanovanje, povećanje investicija u pristupačno, energetski efikasno stanovanje, uvođenje tehničke podrške državama članicama i gradovima te poboljšanje Zakona o državnim subvencijama za izgradnju stanova u društvenom vlasništvu.  

Ova promjena trebala bi omogućiti brži razvoj pristupačnih stanova, a posebna pažnja bit će posvećena energetskoj učinkovitosti, što će također doprinijeti klimatskim ciljevima EU-a. 

Kada se u javnosti govori o priuštivom stanovanju, možemo smatrati da mnogi misle da je riječ samo o jeftinijem stanovanju, odnosno jeftinijoj kupnji nekretnine. No priuštivo stanovanje nije samo to, zar ne? 

Priuštivo stanovanje odnosi se na stanove ili kuće koje su financijski dostupne ljudima s nižim ili srednjim  primanjima. Cijene takvog stanovanja su obično niže u usporedbi s tržišnim cijenama, a cilj je omogućiti većem broju ljudi da sebi osiguraju krov nad glavom. U priuštivom stanovanju do 30 posto osobnog dohotka odlazi na podmirenje stanovanja. 

Priuštiv stan nije samo krov nad glavom - on je važan čimbenik kvalitete života i društvene kohezije. Priuštivo stanovanje mora biti održivo i kvalitetno. Okoliš mora pratiti zahtjeve stanara koji će živjeti u tim stanovima. Potrebno je uspostaviti standard stambene izgradnje kojim će biti određeni minimalni zahtjevi za stanove, ali i za prateće sadržaje.  

Osim priuštivosti, stambene zgrade moraju zadovoljiti i zahtjeve energetske učinkovitosti, CO2 neutralnosti, statičke i požarne sigurnosti te kvalitete i ugodnosti za boravak.  

Prisjetimo se masovne urbanizacije 60-ih i 70-ih godina. Masovna izgradnja stanova u naseljima koje su bila planirana i projektirana po standardima koji su nam danas san. Možda ne po veličini stambenih prostora, ali sigurno po mnogim elementima kojih smo postali svjesni puno kasnije. Naselja s velikim zelenim površinama, sa školom i vrtićem u svakom naselju, igralištima, s riješenim prometom u gibanju i mirovanju, s dostupnom osnovnom opskrbom za svakodnevni život. 

Nažalost, danas takva naselja gotovo da i nemamo.

Ako smo 50-ih i 60-ih godina imali tako dobru stanogradnju, u smislu općeg planiranja, zašto je nemamo danas jer, načelno, možemo samo prepisati temeljne odrednice iz tih godina i uskladiti ih s današnjim vremenima.

Da, ali ključno je definirati osnovne kvalitete stana. U posljednjem popisu stanovništva imate definiciju sobe – da je to svaki prostor koji ima prozor veličine četiri „kvadrata“ i visine dva metra. To ne možemo zvati sobom. Mora postojati kriterij što zovemo sobom, koji su prateći sadržaji u stanovanju. Nekada smo imali da u ulaznom prostoru moramo imati prostor za bicikle i kolica, zajedničke prostore, orijentacija stana, minimalni higijenski uvjeti. Imamo stanove velike kvadrature koji su jednostrano orijentirani a pri tome možda i samo na sjever.

To su neki propisi koji nisu propisani normama, oni se propisuju na razini urbanističkih planova koji vrijede za određena područja izgradnje ili nekim standardima gradnje. Dobar primjer toga imali smo u POS stanogradnji gdje su spomenuti elementi bili propisani. Oni su bili važeći u to vrijeme. Sada bi ih se moglo preslikati, možda je vrijeme da za priuštivo stanovanje napravimo kvalitetne podloge na temelju kojih će projektanti biti obavezni projektirati, a ne samo da ispunjavaju želje investitora.

Grade se stambeni mastodonti po gradovima, a infrastruktura nije riješena – nema ljekarne, doma zdravlja, vrtića, škole. Je li dovoljno otići u arhive i „iskopati“ kako se to nekada radilo i kopirati?

- Da i ne. Što se tiče samih stanova i njihovog projektiranja, odgovor je da. No, drugi dio odgovora je ne, a tiče se zemljišta. Nekada su gradovi i općine gradili na zemljištima koji su bili isključivo u njihovome vlasništvu. Mogli su razviti planove novih naselja. Danas je privatno vlasništvo nad zemljištem nešto što je pravo svakoga vlasnika, ali postoji problem okrupnjavanja tog zemljišta i otkupa.

Gradovi i općine imaju određene zone koje su u njihovome vlasništvu i gdje bi se mogli razviti takvi projekti novih naselja. Postoje napuštena područja, imali su neku drugu namjenu, koja bi se mogla prenamijeniti za stanovanje. Tu je problem. Gradovi i općine bi mogli formirati zone i riješiti komunalnu infrastrukturu, infrastrukturu osnovnih sadržaja naselja kao što su vrtić, škola. Nekada su bili propisani radijusi udaljenosti, za školu je bilo 300 metara, za vrtić  do 800 metara.

Danas se zgrade grade pojedinačno, opterećuju postojeću infrastrukturu, djeca idu u postojeće škole koje su već opterećene. Ne razvijamo novu, nego u već postojeću infrastrukturu utrpavamo novu izgradnju. To rade investitori kupujući i okrupnjavajući zemljišta, ali nemaju obavezu izgradnje ostalog sadržaja. Kao, recimo, kada gradite zgradu imate obavezu osiguravanja pozicije za parkiranje automobila. Nekada je to bilo 0,75 automobila po stanu, danas je to 1,5 automobila.

Pri tome gradu morate dokazati gdje će te vi ostaviti vozilo, a grad nema obavezu kazati vam da su za vaše dijete koje će živjeti na tom području osigurali mjesto u vrtiću, školi ili kod liječnika primarne zdravstvene zaštite u neposrednoj blizini. Ta odgovornost bi se itekako mogla preispitati.

Stambeni fond u Hrvatskoj je star. Oko 75 posto višestambenih zgrada je energetski neučinkovito. Mogu li se te zgrade prilagoditi u kontekstu priuštivog i održivog stanovanja? Jer, zapravo, energetska učinkovitost je dio priuštivosti, zar ne? 

Prema podacima DZS-a imamo 58.967 nastanjenih stanova u zgradama starijim od 100 godina. Prvi suvremeni propisi o građenju u seizmičkim područjima u primjeni su od 1965. godine, a 446.307 stanova je izgrađeno do 1970. godine, što znači da se većina svih tih stanova nalazi u zgradama koje imaju malu potresnu otpornost i za njih je potrebno izvesti ojačanje konstrukcije. 1970. godine doneseni su prvi propisi o toplinskoj zaštiti zgrada (ne o uštedi energije). Suvremeni propisi o energetskoj učinkovitosti zgrada u primjeni su od 2006. godine što nam govori da tek iza te godine imamo energetski učinkovitu gradnju i za većinu od milijun i 300 tisuća stanova je potrebna energetska obnova. Obnova zgrada po trima elementima: potresna otpornost, energetska učinkovitost i protupožarnost, predviđena je Dugoročnom strategijom obnove nacionalnog fonda zgrada do 2050. godine.

Tema priuštivog stanovanja odnosi se na kuće i stanove koji su financijski dostupni ljudima s nižim ili srednjim primanjima. Cilj je omogućiti većem broju građana da sebi osiguraju krov nad glavom. Taj cilj je, zapravo, i cilj Europske unije. No je li glavni imperativ niža cijena kvadrata stana i kuće ili nešto drugo?  

Imperativ je stambeni prostor prihvatljive cijene koji pruža zadovoljavajuću sigurnost, ugodnost i kvalitetu. Za ostvarenje ovih ciljeva potrebno je donijeti i poželjne (ne minimalne - poželjne) standarde za stambene prostore, higijensko tehničke zahtjeve, ali i zahtjeve za prostorno plansku dokumentaciju koja će odrediti kvalitetu okoliša stanovanja.

Sa socijalnog aspekta ne može se smatrati da je problem stanovanja u nekom gradu riješen jer ima dovoljno stanova, odnosno prostorija za stanovanje, ako nisu postignuti i potrebni uvjeti stanovanja. 

Na stručnom skupu o kojemu smo pričali rekli ste: „Stanovi u svojem okruženju moraju imati površine za odmor, moraju imati riješene parkirališne površine, ustanove za školovanje, dječja igrališta, vrtiće, opskrbne centre, javni prijevoz, zdravstvene usluge. Tek  tada možemo govoriti o stanovanju koje zadovoljava potrebe čovjeka koji u njemu živi.“  Imamo li takvo stanovanje u Hrvatskoj i tko bi trebao to omogućiti - država, gradovi, investitori u gradnji?  

Rijetki su danas primjeri, gotovo da ih i nema, gdje se događaju stambene zone, naselja, u kojima su riješeni ovi problemi. Danas najčešće investitori preuzimaju zadatak okrupnjavanja zemljišta parcela koje će im omogućiti izgradnju višestambenih zgrada. Gradovi i lokalna samouprava trebali bi preuzeti ulogu poticanja ovakve izgradnje tako da se pobrine za okrupnjavanja zemljišta ili aktiviranjem zona, površina u svojem vlasništvu, izradu prostornih planova, izgradnjom zgrada društvenog sadržaja i pozivati investitore na gradnju u zonama pripremljenim za izgradnju. Ovako i dalje investitori sami pronalaze zone, utrpavaju se u postojeću izgrađenu strukturu s pojedinačnim zgradama i time opterećujući postojeću infrastrukturu. Tu je sigurno važno aktiviranje zapuštenih zona na kojima je moguće formiranje novih zona i za stambenu izgradnju. Primjeri iz bliže prošlosti su Jelkovec ili Malešnica u Zagrebu. 

Profesor ste na Arhitektonskom fakultetu u Zagrebu. Koliko je devastacija prostora kojoj svjedočimo posljednjih desetljeća uzrokovala lošu kvalitetu stanovanja? Naime, svjedočili smo svakakvim gradnjama - od rušenja kućice i gradnje „urbane vile“ do sedmerokatnice usred polja, a sve to bez pripadajuće infrastrukture.  

Planove treba pripremiti lokalna samouprava, gradovi. Osigurati komunalnu infrastrukturu i društvene sadržaje. Pogledajte sada primjer Podbrežja u Zagrebu. Četiri kuće u polju s jednim dječjim igralištem u sredini. 600 stanova u 4 zgrade. Bila je planirana još jedna višestambena zgrada s cca 280 stanova. Još 1000 ljudi. Opterećenje podnose postojeći vrtići, osnovne škole, domovi zdravlja. 

S obzirom na to da država i gradovi imaju veliku količinu stanova i zemljišta u svojem vlasništvu, koliko je nužno da oni „potegnu“ u revitalizaciji tih prostora? Kao najbolji primjer neiskorištenosti možemo opet istaknuti zagrebački Gredelj.  

Rezultati analize koju je za potrebe izrade stambene politike izradio EIZ pokazuju da je u RH u 2021. godini nedostajalo 236.731 stambenih jedinica kako bi se pokrila potražnja. 

Istodobno dok brojni građani ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje kroz analize HEP-a, za potrebe izrade Stambene politike, osvijetljen je podatak o cca 400.000 stanova u gradovima koji se ne koriste. Također, DZS  u Popisu stanovništva iz 2021. godine objavljuje da na cijelom području Republike Hrvatske ima 595.280 praznih stanova. 

Prema provedenim analizama izračunato je da u postojećim građevinskim područjima teoretski kapaciteti izgradnje znatno nadilaze potražnju koju je moguće realistično očekivati što navodi na zaključak da u većini građevinskih područja definiranih aktualnim prostornim planovima postoje dovoljni prostorni kapaciteti za širenje naselja. 

Ta je procjena značajna zato što brownfield površine predstavljaju područja velikog potencijala za održivu stambenu izgradnju jer je riječ o izgrađenim, ali nekorištenim područjima. Situacije u kojima su ti prostori u  javnom vlasništvu otvaraju potencijal za pokretanje visokokvalitetnih projekata od strateškog značenja za lokalni razvoj. 

Poslušajte sve dosadašnje emisije ZGRADonačelnik na PoslovniFM-u.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.