Zašto (još) ne prodavati nekretninu u Hrvatskoj?

Cijene i trendovi na tržištu

Stambene nekretnine i dalje poskupljuju, pa prodaja može značiti propušteni dobitak. Podaci portala nekretnine.hr pokazuju da je u siječnju 2025. prosječna tražena cijena kvadrata stana za prodaju iznosila 3.468 eura, što je 6,15 posto više nego u travnju 2024. (3.267 eur/m²). U travnju 2025. najskuplji kvadrati su se tražili na Jadranu, u regiji Dalmacija (3.699 eur/m²), dok su u Slavoniji i Baranji cijene najniže (1.422 eur/m²). Stručnjaci iz Burze nekretnina bilježe da su stambene nekretnine na godišnjoj razini u 2024. poskupjele za oko 9,0 posto. Dakle, trend rasta se nastavlja, a ublažavanje zamaha prometa (malo manje transakcija) ne znači pad cijena.

Stručni pogledi

Na konferenciji RE:D (o trendovima u nekretninama) analitičari su konstatirali da nema naznaka pada cijena. Vedrana Likan iz Colliersa procjenjuje da i dalje dominira blagi trend rasta, osobito kod novogradnje. Boro Vujović iz Operete upozorava da, uz sadašnju inflaciju i veću potražnju nego ponudu, nije realno očekivati da cijene stambenih nekretnina padaju, vjerojatnije će ostati na prošlogodišnjim ili malo višim razinama. Istovremeno, stručnjaci Burze nekretnina napominju da bi očekivano povećanje ponude (posebice rabljenih stanova) uslijed uvođenja novog poreza moglo ublažiti daljnji rast, pa čak i blago sniziti cijene nekih starijih objekata u 2025.

Stambena politika do 2030.

Vlada ima dugoročne planove koji utječu na tržište. Nacionalni plan stambene politike RH do 2030. postavlja ključne ciljeve koji se tiču ponude i najma. Plan naglašava “priuštivo stanovanje” i omogućavanje mladima rješavanje smještaja kroz dugoročni najam ili kupnju vlastite nekretnine. Plan predviđa i konkretne poticaje, primjerice, povrat plaćenog poreza na promet nekretninama i povrat 50 posto PDV-a na kupnju prve nekretnine (od 2025.). Među glavnim ciljevima planirane su mjere za povećanje ponude i stabilniji dugoročni najam. Posebno su istaknuti ciljevi kao što su - umanjiti neravnoteže na tržištu povećanjem stambene ponude, potaknuti ugovaranje dugoročnog najma i preusmjeriti opterećenje s rada na imovinu. Ukratko rečeno, država aktivno planira povećati ponudu stanova i poticati najam, što dugoročno može ublažiti nevolje investitora i smanjiti isplativost držanja nekretnine u svrhu špekulacija.

Porez na nekretnine 

Od 1. siječnja 2025. zamijenjen je dosadašnji porez na kuće za odmor novim porezom na nekretnine. On se plaća godišnje po odluci lokalne jedinice u rasponu 0,60 – 8,00 eura po četvornom metru korisne površine. Najmanja stopa je obavezna (0,60 eur/m²), a gornji limit je povećan s 5 eura (do 2024.) na 8 eur/m².

Ministarstvo financija izvijestilo je da je većina gradova i općina prilagodila stope: 215 ih je povećalo, 284 zadržalo isto, a 57 smanjilo u odnosu na prijašnje porezne iznose. Niz općina primijenio je minimalnih 0,60 eur/m² (119 jedinica), dok ih se 73 odlučilo za maksimalne vrijednosti od 5 do 8 eur/m². Primjerice, neka turistička mjesta na moru (Umag, Vis, Sveti Filip i Jakov, Fažana, Baška Voda) uvele su punih 8 eur/m². Među većim gradovima, Zagreb i Rijeka ostali su na 5 eur/m², dok je Split srezan na samo 1,99  eur/m². Ukratko, veći porez znači manje neto dobiti od najma ili prodaje, što je još jedan faktor opreza.

Novi Zakon 

Od 1. siječnja 2025. na snagu je stupio i novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. On uvodi stroža pravila u suvlasničkim zajednicama. Najvažnija promjena za vlasnike stanova koji žele iznajmljivati jest obvezna 2/3 suglasnost suvlasnika. Članak 31. Zakona propisuje da vlasnik koji želi dati stan u kratkoročni najam (npr. turistima) ili u najam radnicima mora pribaviti pismeni pristanak kvalificirane većine suvlasnika (približno 2/3), uz dodatni uvjet da na to daju suglasnost i svi susjedi čiji zidovi graniče s tim stanom. Bez takve sveobuhvatne suglasnosti, stan ne može biti samovoljno iznajmljen za više osoba ili turistički. Time se dodatno ograničava fleksibilnost unovčenja nekretnine, posebno u gradovima na obali gdje je turistički najam značajan.

Strpljenje je vrlina

Svi ovi faktori, stabilan rast cijena, državni poticaji za kupce i najmodavce, viši porezi i nova pravila, sugeriraju da bi prodaja nekretnine u 2025. mogla biti manje isplativa nego dosad. Različite analize i planovi vlasti ukazuju da je bolje možda zadržati imovinu (ili potražiti dugoročni najam) dok je tržište u rastu, nego žuriti s prodajom u okolnostima koje su se značajno promijenile.

Prijavite se na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako biste na vrijeme saznali sve što je važno!

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI

PARTNERI

ČLANOVI PROJEKTA

PRIJATELJI PROJEKTA

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.