Zašto sam odbio dva telekoma za postavljanje 'besplatne' optičke infrastrukture u zgradi

Optička mreža se brzo širi. Telekomi su dobili koncesije za određena područja po gradovima i postavljaju kabele pod zemljom i tako dolaze do svake zgrade. No, pred zgradom moraju stati. Ako žele 'provući' optičke kabele (odnosno svjetlovodnu instalaciju) kroz zgradu i tako doći do svakog korisnika, moraju tražiti dozvolu suvlasnika. 

U posljednja tri mjeseca dva telekom operatera zvala su me nekoliko puta, budući da sam predstavnik suvlasnika u jednoj zgradi u Zagrebu s dva ulaza. Od jednog telekoma sam prvo sam dobio ugovor, a nakon dva mjeseca sporazum, dok me drugi telekom samo informativno zvao da vide 'kako dišem' jer je područje gdje se nalazi moja zgrada u koncesiju dobio prvi telekom. 

Razgovarao sam u međuvremenu s dva predstavnika koja poznajem. Jedan je rekao da je potpisao, da neka telekom besplatno postavi infrastrukturu, mogu doći i ostala dva, on i njegovi suvlasnici s tim nemaju problema. 

Druga predstavnica mi se javila s pitanjem - optičku infrastrukturu jedan je telekom već postavio, smije li i drugi? Odgovor je, naravno, da smije, no želi li to?

Problem u ovome odnosu je u nekoliko razina. Suvlasnici u zgradi nisu vlasnici postavljene optičke infrastrukture. Predstavnik suvlasnika ne može samostalno potpisati ugovor s telekom operaterom, to može isključivo temeljem odluke suvlasnika.

Iako je riječ o besplatnom uvođenju optičke instalacije, postavlja se pitanje koji broj suvlasnika potpisuje odluku - natpolovična većina suvlasničkih udjela ili svi? Naime, iako besplatno, ovakav se dogovor može smatrati poboljšicom, za što je temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima potrebna suglasnost svih suvlasnika.   

Tko plaća struju za svjetlovodni sustav u zgradi? 

Kolika je cijena po kojoj drugi telekom operateri mogu nuditi svoje usluge na tuđoj infrastrukturi? Iako je regulator jasno rekao da telekom operater mora omogućiti ravnopravno svim operaterima korištenje instalacije zgrade, nitko ne zabranjuje drugim operaterima da postave svoju infrastrukturu (ako to, naravno, suvlasnici žele). 

>>> OPTIKA U ZGRADI - Sve što trebate znati za uvođenje nove tehnologije

U većini zgrada, glavni razvodni ormar već postoji, ili čak i više njih. Na ovo treba gledati kao na ormar ili priključak struje ili plina. Dakle, bilo bi poželjno da je izvan zgrade ili ako je nužno odmah na ulazu zgrade te eventualno u prostoriji koja inače služi za priključke (vodomjeri, satovi za struju, videonadzor itd.). Dakle, postoji mogućnost prema kojoj bi jedan ulaz mogao imati tri ormarića (svaki telekom postavlja svoj). 

U predloženim sporazumima i prijedlozima telekom operatora navode se 'nadžbukne kanalice' što je suludo ako se radi o novijoj zgradi, s obzirom da one imaju već razvedenu infrastrukturu, pa je ovakav način instalacije prihvatljiv za starije zgrade u kojima takva instalacija ne postoji. Ako je zgrada u nekoj fazi renovacije ili obnove nakon potresa, svakako je poželjno da se ovakvo što predvidi i ugradi kao i svaka druga instalacija.

Podžbuknom instalacijom se umanjuje mogućnost oštećenja i sabotaže, a produljuje se i vijek trajanja.

Trenutna situacija po zgradama je takva da su kabeli vlasništvo pojedinih operatera i da se zabranjuje pristup ili njihovo oštećenje. Dakle, Ugovorom se samo stavlja dodatna odgovornost. Naravno, ovo ne bi bio problem ako bi se radilo o Ugovoru kojim je takva instalacija u vlasništvu zgrade i svih suvlasnika, a ne pojedinih operatera iz jednostavnog razloga što bi operateri bili dužni platiti naknadu za korištenje infrastrukture zgrade samoj zgradi, a ne operateru koji je ovakvim ugovornim odnosom napravio monopol nad zgradom.

U prijedlogu se navodi da u slučaju otkaza bez obzira na protek korištenja i kvalitetu ugrađene opreme, telekom zadržava pravo da instalaciju proda suvlasnicima ili novom Operateru, čime se suvlasnici stavljaju u podređen i nepovoljan položaj (a cijela je odgovornost na Predstavniku suvlasnika) jer ta cijena može biti takva da da suvlasnici postanu 'taoci' jednog operatera ako sve nije do krajnjih detalja razrađeno. 

Također otkazni rok od 6 ili 12 mjeseci je predugačak period za ovakav paušalni Ugovor u kojem nije jasno što suvlasnici ovime dobivaju osim što gube kontrolu nad jednim dijelom infrastrukture zgrade. Također nije razrađeno u koju svrhu se takva instalacija može koristiti. Što ako u određenom trenutku suvlasnici dogovore da se vodomjeri, očitanja brojila struje, vode, toplinskih stanica, dizala, videonadzora i ostalih uređaja zgrade budu trebali spojiti na internet?

Što kaže HAKOM?

Operator koji je investitor svjetlovodne distribucijske mreže (SDM-a) mora u zgradama koje se nalaze u tom području osigurati da imaju svjetlovodnu instalaciju i kako bi omogućavao ravnopravan pristup svim operatorima do krajnjih korisnika. Time se izbjegava dupliciranje svjetlovodnih instalacija u zgradi.

Dakle, telekom operater mora omogućiti ravnopravno svim operatorima korištenje instalacije zgrade zajedno sa SDM-om. U slučaju da su suvlasnici sami postavili svjetlovodnu instalaciju (o vlastitom trošku) ili je to napravio investitor zgrade prije prodaje stanova, ta instalacija je zajednički dio zgrade i ne može se naplaćivati korištenje operatorima. To znači da ne postoji operator zgrade ali su (su)vlasnici obvezni održavati instalaciju kao i sve druge zajedničke dijelove zgrade.

Operator može biti svaka pravna ili fizička osoba koja pruža ili je ovlaštena pružati javnu komunikacijsku uslugu, ili davati na korištenje javnu komunikacijsku mrežu ili povezanu opremu. Pravo na postavljanje, uporabu i davanje na korištenje elektroničke komunikacijske mreže te na pružanje elektroničkih komunikacijskih usluga na području RH stječe se općim ovlaštenjem bez pribavljanja posebnog ovlaštenja, uz uvjete utvrđene propisima elektroničkih komunikacija.

Pitanja na koja je potrebno naći odgovore su:

• Tko je vlasnik kabela, kanalica, rutera i ostale opreme koja ide od razvodnog ormarića do stana (pa čak i u stanu)?
• Ako je to isključivo telekom, kako se navodi u jednom dijelu dokumenta, trebaju li suvlasnici dogovoriti naknadu za korištenje zajedničkih prostorija i narušavanje estetike zgrade?
• Je li prije potpisivanja Ugovora i davanja suglasnosti moguće dobiti ponudu s projektom i cijenom te načinom otplate za dio ili cjelokupnu opremu?
• Prima li zgrada naknadu za davanje prostora zajedničkih dijelova za potrebe smještaja ormarića s opremom?
• Čija je odgovornost i tko poduzima mjere zaštite? Ako je odgovornost na predstavniku i suvlasnicima, tko snosi trošak zaštite opreme?
• Ako se suvlasnici odluče na mjere tehničke zaštite zgrade, tko snosi trošak ugradnje magneta za alarm ili kameru koja bi pokrivala područje ormarića s obzirom na vrijednost opreme smještene u ormariću?
• Pod kojim uvjetima i cijeni je moguće od strane drugog/trećeg operatera koristiti postavljenu opremu?
• Koji je period i koji su uvjeti raskida ugovora?
• Što ako zgrada želi samostalno ugraditi kabele i (po potrebi) kanalice?
• Tko snosi trošak električne energije za ispravan rad uređaja i kako se mjeri njihova potrošnja, odnosno koliko povećanje na računima za zajedničku električnu energiju je moguće očekivati? Ovdje se misli na sabirnu točku ili ormar s glavnim pristupom i spojem zgrade na kanalizacijsku svjetlovodnu mrežu.
• Hoće li ta instalacija imati tehničku mogućnost propuštanja većeg kapaciteta Internet prometa? Ako dođe operater koji nudi veću brzinu interneta.
• Što ako je u zgradi već postavljena oprema po ovom principu od strane drugog operatera, npr. Telemach, a jedan od suvlasnika želi koristiti samo MAX TV od HT-a?
• Ako  suvlasnici žele imati vlastitu opremu i sabirni ormarić, jesu li razmotrili tu mogućnost i razliku u cijeni te drugim benefitima?

I sad da se vratim na početak priče. Prezentirao sam ostalim suvlasnicima u zgradi prijedloge dvaju operatora i odbili su ih s rečenicom 'nema džabe ni u stare babe'. 

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.