vrijeme
Izvor: Bruno /Germany / Pixabay
DRUGAČIJI POGLED

Zgrada je zapravo tvrtka, ali u Hrvatskoj defektna tvrtka

Mora se naći odgovor na pitanje zašto su Suvlasničke zajednice postale 'Defektna društva kapitala', a time su svedene na subjekte kojima je potreban skrbnik, ujedno su postale pogodno tlo za razne manipulacije neodgovornih pojedinaca i grupa. 

Mnogi suvlasnici su nam u posljednjih nekoliko mjeseci slali svoje tekstove i komentare oko nove regulative o zgradama koja se priprema. Tako nam je i član Facebook grupe Predstavnici suvlasnika Mile Paripović poslao svoj komentar kojega smo odlučili objaviti. Njegov tekst uspoređuje zgradu i tvrtku. Tekst prenosimo u cijelosti:

Već dugo puno toga u ovom segmentu društvene organiziranosti ne funkcionira na primjeren način. Ne funkcioniraju ni institucionalni mehanizmi putem kojih bi ova i slične teme bile pokretane u smislu analiza i traženja boljih rješenja, rješenja približno ili istih onima koja postoje u europskom okruženju kojem i mi barem deklarativno pripadamo.

Iako je inicijativa hvale vrijedna, ipak su to samo interesne skupine, a ne predstavnici vlasničke strukture u višestambenim objektima. Stječe se dojam kako mnoge javne i privatne tvrtke u tome vide svoju priliku  da kao 'spasitelji' na pomalo neprimjeren način ostvare trajan i zajamčen prihod bez obzira na količinu i kvalitetu usluge . Sve pomalo liči na težnju za stvaranjem novih paradržavnih institucija sličnih po obliku i ulozi SIZ-ovima stanovanja u prijašnjem socijalističkom sustavu.

Upravljale su tada stambenim fondom, zastupale interese tadašnjih vlasnika i suvlasnika višestambenih zgrada, održavale objekte, odabirali izvođače radova - tekućeg do investicijskog održavanja, ugovarale cijene radova, posjedovale Registre objekata, uređivale pitanja važna za suživot u višestambenim objektima i slično. U trenucima promjena, interesi onih koje su zastupali postali su im nevažni za razliku od osobnih.

Vratimo li se malo u ne tako daleku prošlost i prisjetimo se ponašanja sadašnjih upravitelja, čast iznimkama, u doba donošenja zakonskog rješenja o ugradnji razdjelnika topline i njihovog zastupanja vlasničkih - suvlasničkih interesa pritom, budi sumnju. Pitanja izazvana potresom, Covidom također.

Nekolicina korisnih empirijskih podataka dana na početku radne verzije o stambenim jedinicama u Hrvatskoj: Kuće 48,5 posto, Višestambene zgrade 37,7 posto nažalost time i završava. Šteta da niz nije nastavljen s podacima kao što su broj Višestanbenih objekata u javnom vlasništvu (država, grad, općina, javne tvrtke) ili kao što su

  • u privatnom vlasništvu
  • koji su u funkciji stvaranja nove vrijednosti
  • koji nisu u funkciji stvaranja nove vrijednosti
  • broj lokalnih samouprava koje imaju registar suvlasničkih zajednica
  • način komuniciranja lokalne vlasti, komunalnih tvrtki sa suvlasničkim zajednicama i slično

a sve to ako bi se problematika mogla kvalitetnije sagledati, a rješenja prilagoditi prema pojedinim segmentima u kojima je pojedini sistemski problem manje ili više izražen.

Analiza koju sam u ponuđenom tekstu pročitao prožeta je sa zapažanjima određenih interesnih skupina čiji naglasak je dat na segment upravljanja. Stanje je puno kompleksnije i ne može se svesti na tezu 'Sve je dobro samo nam fali više ovlasti'. Analiza stanja mora dati odgovor na pitanje:

  • Kako je provedena transformacija državnog u privatno vlasništvo, višestambenih objekata, imaju li suvlasničke zajednice osnovna obilježja društava kapitala, kakva je institucionalna regulativa na razini lokalnih zajednica, kakva je institucionalna povezanost s lokalnom samoupravom, kako teku procesi konstituiranja suvlasničkih zajednica u novim objektima i slično.

Analiza je očito manjkava i nije dovoljna osnova za promjene koje se predlažu.

Što se reakcije stručne i zainteresirane javnosti tiče vrlo su opasne teze da:

  1. vlasništvom bolje može i zna upravljati netko drugi nego vlasnik sam.
  2. 'upravitelj' ima primarnu a suvlasnička zajednica sekundarnu ulogu.
  3. višestambena zgrada je suvlasnička zajednica (Prema tome Gradska zajednica su zgrade i ulice?).

Ni jedna nije u skladu sa osnovama sustava kojeg gradimo ni osnovnih zakonskih rješenja kojima težimo. Evidentno, utjecaj je to određenih skupina i poduzetničkog lobija koji se bave upravljanjem od čega i sad imaju ne malu korist.

Ciljevi

Ciljevi na osnovu nepotpune analize i polaznih pozicija interesnih skupina koje slijede interes za promjenom svoje pozicije (statusa) u težnji za zakonskim normiranjem svojih ovlasti čime ulogu vlasničke strukture svode na sporednu gotovo marginalnu ulogu. Potreba za materijalna izdvajanja redovna i dodatna višestruko se naglašavaju, određivanje što gdje treba, što ne treba, postaje skoro njihovo autonomno pravo koje bi i zakonom bilo dopušteno. Postavlja se pitanje zašto bi im to država dopustila i u ime koga? Tko su oni-privatne tvrtke u funkciji države?

Pojedina ponuđena rješenja koja govore o odlukama lokalnih vlasti bez prava na prigovor ili žalbu nejasna su i spadaju u red nekih drugih sustava (monarhije, diktature) i kao takva nisu prihvatljiva.

Predložena rješenja

Obiluju težnjom za reguliranjem svega i svačega, nepotrebna ponavljanja, mješavina postojećih pravila i težnji da sve bude regulirano unikatno za sve višestambene objekte što jednostavno nije moguće iz više razloga. Razlikuju se prema veličini, opremljenošću, namjeni, funkciji u kojoj jesu, strukturom korisnika, trajnošću, projektnoj izvedbi,…i slično.

Vlastita zapažanja

Osnova svih poteškoća koje se javljaju u segmentu suživota u višestambenim objektima leži u činjenici da je pretvorba određena zakonom iz 1996/97 provedena djelomično i do danas nije završena. Osnovne postavke zakona (prepisano-Austrija ) vrlo dobro su definirale organizacijske oblike kao i prava i obaveze koje proizlaze iz osnove vlasništva, a djelomično prava i obaveze iz osnove stanovanja:

  • Višestambeni objekti pretvoreni su u Društva kapitala
  • Suživot (međusobni odnosi) suvlasnika regulira se suvlasničkim ugovorom i izborom Predstavnika suvlasnika. /Višestambeni objekt + regulirani odnosi suvlasničkim ugovorom + legalno izabran predstavnik ꓿ Suvlasnička zajednica/
  • Način odlučivanja definiran prema udjelima u vlasništvu
  • Osiguranje sredstava za poslovanje i održavanje redovno i investicijsko prema udjelima u vlasništvu
  • Izbor servisa za knjigovodstveno-računovodstvenu i pravnu podršku (upravitelj)
  • preporuka - osiguranje objekta

Cijeli proces odvijao se u nadležnosti lokalne vlasti. Podatak kako je taj proces proveden i je li proveden u skladu sa zakonom nemamo. Ne postoji čak ni registar Suvlasničkih zajednica (svih drugih na razini lokalne samouprave postoji pa čak i svih udruga građana).

Ono što se dogodilo u procesu privatizacije višestambenih objekata svodi se na tri osnovna procesa za koje znamo da su se dogodili:

  1. Izvršena je transakcija novca u Državni proračun - kupoprodaja (stanova)
  2. Izvršena je uknjižba vlasništva
  3. Zbrinuti su djelatnici SIZ-stanovanja u nove komunalne tvrtke (GSK)-upravitelji.

Znamo također da se po tom pitanju nije dogodila ni jedna promjena u smislu prilagodbe lokalne vlasti s obzirom na novonastalu situaciju, a trebala je. Privatizacijom višestambenih objekata - promjenom titulara, nastali su novi subjekti u dogovaranju privatnog i javnog interesa na razini lokalne zajednice.

Promjenom državnog u privatno vlasništvo nije nestao suživot u višestambenim objektima, naprotiv intenzivirao se u najočitijem obliku. Nastali su neki novi interesi i potrebe. Ušli smo u EU čime je 'podebljana' potreba za primjenom zakonitosti na svim razinama društvene organiziranosti, omogućeno je stranim državljanima da budu suvlasnici u višestambenim zgradama i slično, a mi vozimo po starom kao da se lokalne vlasti ne tiče provedba zakona na njihovom području.

Tako i u ovom segmentu društvene organiziranosti, za svako nepoštivanje zakonitosti (nasilje nad zakonom) traži se da suvlasnici putem sudbene vlasti traže rješenja. Čemu onda lokalna vlast? Hoćemo li svako nasilje kao građani prijavljivati sudu. dok komunalna redarstva love krivo parkirane automobile?

Kada bi se sa ovakvim prijedlogom kao konačnom rješenju nastavilo prema zakonodavcu ne bi to bilo dobro barem iz dva razloga:

  1. Ne postoji asocijacija (Komora) unutar koje bi svoj sud dale Suvlasničke zajednice odnosno njihovi predstavnici - predstavnici vlasničke strukture a njih se to itekako tiče.
  2. Nema odgovora na pitanje - Kako rasprave organizirati po svim Suvlasničkim zajednicama (po Mjesnim odborima, lokalnim zajednicama) i pritom dobiti njihova mišljenja, njihove stavove u barem većinskom djelu a trebalo bi. U sadašnjim uvjetima teško je to moguće.

Bez toga bilo bi to pogodovanje određenoj interesnoj skupini, a to vjerujem nije cilj.

Zaključak:

  1. Pokrenuti dublju analizu stanja ove problematike, uključiti za to relevantne institucije 
  2. Naći odgovor na pitanje zašto su Suvlasničke zajednice postale 'Defektna društva kapitala', a time su svedene na subjekte kojima je potreban skrbnik, ujedno su postale pogodno tlo za razne manipulacije neodgovornih pojedinaca i grupa
  3. Paralelno s potpunom analizom potkrijepljeno brojčanim pokazateljima i ocjenom stanja predlagati poboljšanja sadašnjih rješenja uključujući pritom sve ili barem većinu Suvlasničkih zajednica, resorno Ministarstvo, asocijaciju sadašnjih tvrtki koje se bave upravljanjem kao i iskustva drugih u našem i europskom okruženju.

 

*U komentarima i mišljenjima izneseni su osobni stavovi autora i ne mogu se ni pod kojim uvjetima smatrati službenim stavovima Zgradonačelnik.hr-a. Zgradonačelnik.hr ne preuzima odgovornost za sadržaj ovog teksta.