Kako platiti energetsku obnovu zgrade

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Energetska obnova zgrade može se financirati kreditom na DVA načina:

1. Djelomično - za dio ukupnog troška energetske obnove (a drugi dio se sufinancira kroz Javni poziv Ministarstva)
2. Potpuno - za cijeli iznos troška energetske obnove

OBNOVA ZGRADE UZ SUFINANCIRANJE MINISTARSTVA I KREDIT

Trenutno na nacionalnoj razini energetska obnova zgrada se sufinancira preko poziva Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI) iz sredstva EU Mehanizma za oporavak i otpornost, a za obiteljske kuće preko nacionalnih sredstava FZOEU.

S obzirom na to da je energetska obnova iznimno složen i skup proces, gotovo sve zgrade će iznos od sufinanciranja do konačne vrijednosti energetske obnove financirati kreditom.

Uz to, 96 posto sudionika konferencije 'Od plana za oporavak i otpornost prema energetskoj obnovi zgrada' ima namjeru uz sufinanciranje obnove zgrade putem Javnog poziva podići i kredit u banci, s obzirom na to da rijetko koja zgrada ima dovoljno sredstava u pričuvi. 

U utorak, 17. svibnja 2022. krenule su prijave na Javni poziv za energetsku obnovu višestambenih zgrada. Javni poziv je zatvoren za 15 minuta, a unutar 1 sekunde ispunjena je 'kvota' od 600 milijuna kuna zaprimljenih prijava, njih 236. (klikni)

Nakon što Ministarstvo kreće u analizu pristiglih prijava. U postupku dodjele bespovratnih sredstava provode se sljedeće faze:

• Faza 1. - zaprimanje i registracija projektnog prijedloga u sustavu eNPOO - IZVRŠENO
• Faza 2. - procjena projektnih prijedloga u odnosu na kriterije definirane Pozivom koja se sastoji od sljedećih provjera:
• ocjena kvalitete
• administrativna provjera
• provjera prihvatljivosti prijavitelja
• provjera prihvatljivosti projekta i aktivnosti
• provjera prihvatljivosti izdataka (troškova)
• Faza 3. - donošenje Odluke o financiranju

Nakon što zgrada dobije odluku o sufinanciranju, u roku od DVIJE GODINE mora završiti postupak energetske obnove.

Ako je trošak energetske obnove 100, a zgrada dobije 85 posto sufinanciranja, suvlasnici zgrade moraju 'nabaviti' novac za preostalih 15 posto. Ovaj model financijski je isplativiji jer u tom slučaju potrebno povećanje pričuve nije veliko što znači da je manje financijsko opterećenje suvlasnika. Primjerice, povećanje pričuve može biti s četiri kune po metru četvornome na šest kuna.

RIZICI:

• Uplata kasni

Upravitelji upozoravaju da temeljem dosadašnjeg iskustva provedene energetske obnove iz 2016. godine, uplate sufinanciranih sredstva uplaćene su i do 120 dana nakon rješenja o priznatom iznosu koje je izdalo Ministarstvo, što je znatno premašilo propisani rok isplate. Naime, ugovorom o izvođenju radova energetske obnove s izvoditeljima upravitelji se obvezuju (u svoje ime i u ime suvlasnika) isplatiti novac u ugovorenom roku. Ako Ministarstvo kasni s isplatom može doći do toga da izvođači radova krenu u prisilnu naplatu ili aktiviraju neki od mehanizama na koja imaju pravo temeljem ugovora o izvođenju radova. Tada su i upravitelj i suvlasnici u problemima.

• Divljanje cijena

Izrađeni troškovnik (koji je prijavljen na Javni poziv) u trenutku izvođenja radova možda ne bude točan, odnosno cijena materijala možda bude viša (s obzirom na to da su u posljednjih godinu dana cijene materijala podložne strahovitim promjenama, nitko de facto ne može jamčiti za neku cijenu, pogovoto ako će se radovi izvoditi za godinu dana).

U tom slučaju, od početne točke 100, sufinanciranih 85, iznos podignutog kredita je 15, a rast cijena dovodi to nove točke 110. Tada suvlasnici moraju nadoknaditi još 10.

• VTR

Vantroškovnički radovi (VTR) jedna je od vrlo učestalih 'pojava' u građevinskom sektoru. Naime, kada se krene s radovima, bez obzira na odlično napravljen projekt, uvijek se može dogoditi da se tijekom radova otkrije problem koji se jednostavno nije mogao predvidjeti.
U tom slučaju, od početne točke 100, sufinanciranih 85, iznos podignutog kredita je 15, a VTR-ovi dovode to nove točke 105. Tada suvlasnici moraju nadoknaditi još 5.

Da bi se izbjeglo probleme, članovi Udruge Upravitelj savjetuju suvlasnicima da podignu kredit za cjelokupni iznos energetske obnove. Na taj način, neće doći u probleme, izbjeći će neugodnosti i potencijalne aktivacije jamstava ili ovrhe.

Napominju i da se krediti, iako osigurani u stopostotnom iznosu visine troška radova, mogu reprogramirati bez dodatnih troškova smanjenjem glavnice ili razdoblja otplate u trenutku primitka sufinanciranog iznosa.

U ovom slučaju suvlasnici bi morali drastično povećati iznos pričuve. Primjerice, pričuva bi se povećala s tri kune na 10 kuna. To je, naravno, iznimno povećanje pričuve i jedan je od glavnih kamena spoticanja kod podizanja kredita ne samo za energetsku obnovu nego općenito. Međutim, to bi povećanje bilo privremeno. Naime, suvlasnici bi nekoliko mjeseci plaćali drastično povećanu pričuvu. No, platili bi sve troškove izvođenja radova, a kada im Ministarstvo uplati sufinanciranje, tada taj novac 'uplate u glavnicu kredita'. To se zove djelomično prijevremeno zatvaranje glavnice kredita. Tada suvlasnici drastično smanjuju iznos glavnice kredita, smanjuju pričuvu na realnu razinu i nastavljaju dalje s životom u obnovljenoj zgradi.

Koraci:

1. uvećanje pričuve
2. dobivanje rješenja Ministarstva o pokretanju radova na energetskoj obnovi zgrade
3. priprema dokumentacije za banku i podizanje kredita u punome iznosu
4. plaćanje svih obaveza prema izvođačima radova
5. dobivanje sufinanciranja od Ministarstva
6. djelomično prijeveremeno zatvaranje glavnice kredita
7. smanjenje pričuve na realne razine

Primjer:

U prijavi energetske obnove zgrade trošak je 100, a zgrada je dobila pozitivno rješenje Ministarstva i dobit će 85. U trenutku pokretanja radova, trošak je zbog cijene materijala (i VTR-ova) porastao na 110. Zgrada podiže kredit na 110. Radovi završe i isplati se izvođača radova. Ministarstvo doznači novac zgradi koja dobije 85. Taj novac zgrada isplati u glavnicu kredita, i ostane joj kredit od 25. Pričuva se s, primjerice, 10 kuna po četvornome metru smanji na šest kuna.

RIZIK

• zbog drastičnog povećanja pričuve, dio suvlasnika nije u mogućnosti plaćati povećanu pričuvu

OBNOVA ZGRADE BEZ SUFINANCIRANJA MINISTARSTVA

Za sada nije predviđeno sufinanciranje preko, primjerice, Hrvatske banke za obnovu i razvitak (HBOR) dok postoji sufinanciranje grantovima kroz EU sredstva. Stoga, dio vlastitog sufinanciranja (ili cijelo, ako zgrade idu samostalno u obnovu bez sufinanciranja) suvlasnici mogu pokriti kreditima poslovnih banaka u dogovoru s upraviteljima.

Komercijalnim bankama sve više postaje zanimljivo financiranje kredita za obnovu zgrada jer su krediti osigurani uplatama suvlasnika u pričuvu (što je samo po sebi stabilan mehanizam). Zbog sigurnosti, banke redovito traže da postotak suvlasnika koji su suglasni s energetskom obnovom bude veći od 50 posto (primjerice 70 posto).

Isto tako, nedavno je u organizaciji Regionalne energetske agencije Sjeverozapadne Hrvatske (REGEA) održan okrugli stol pod nazivom 'Financiranje mjera energetske učinkovitosti i energetske obnove višestambenih zgrada', na kojem je zaključeno da je financiranje obnove zgrade jedan od glavnih problema.

• Ključni koraci kako do kredita za zgradu u banci

Jedna od banaka koja nudi kredite za energetsku obnovu stambenih zgrada je i Privredna banka Zagreb.

Privredna banka Zagreb d.d. je uspostavila Model kreditiranja suvlasnika zgrada kroz koji je do sada odobreno više od 2200 kredita.

Privredna banka Zagreb d.d. je uspostavila Model kreditiranja suvlasnika zgrada davne 2008. godine. Banka ima bogato iskustvo u kreditiranju zgrada, po Modelu je dosada odobreno više od 2200 kredita. (klikni)

Model promovira ESG elemente pri čemu je naglasak na očuvanje okoliša i energetsku učinkovitost. Banka se kao članica grupe Intesa Sanpaolo obvezala na Net Zero do 2030. godine za svoje vlastite emisije, a do 2050. godine za svoje investicijske i financijske portfelje. Banka se također pridružila Net Zero savezima u cijelom svojem poslovanju. Njezine ukupne emisije smanjene su za 60 posto od 2008. U Italiji se koristi 100 posto obnovljivom energijom i predana je tomu da uvodi obnovljive izvore u svoje poslovanje širom svijeta do 2030. godine.

Pokrenula je S-zajmove za favoriziranje održivih ulaganja u mala i srednja poduzeća, izdala zelene obveznice za pokrivanje zelenih hipoteka za visoko energetski učinkovite zgrade i podržala poduzeća na temama zelene, kružne i ekološke tranzicije, u skladu s prioritetima postavljenima u Talijanskome nacionalnom planu oporavka i otpornosti (PNRR). U spoju s PNRR-om, Banka će podržati zelenu tranziciju nudeći blizu 90 milijardi eura novih zajmova.

Intesa ima dugogodišnju predanost tehnološkim inovacijama – Forrester ju je izdvojio kao lidera u digitalnim inovacijama zbog svoje široko korištene bankarske aplikacije – i predana je pronalaženju tehnoloških rješenja za poslovanje kroz svoj Inovacijski centar. Pokretanje Isybanka s ulaganjem od 650 milijuna eura – nove digitalne banke koja će opsluživati četiri milijuna građana – još je jedan korak naprijed prema inovativnim bankarskim praksama.

Sljedeća razina za Intesu Sanpaolo – i možda primjer europskom poslovanju u cijelosti – jest daljnje kombiniranje tih dviju struja nastojanja. Aplikacija Intesa Sanpaolo, kojom se koristi devet milijuna klijenata, dobar je primjer kako tehnologija može smanjiti upotrebu fizičkih materijala koji ugrožavaju šume i zagađuju kao otpad.

U ovom trenutku podržava kreditiranje tri osnovne namjene:

• obnova zgrada nakon potresa
• energetska obnova
• te redovno održavanje zgrada

Putem Modela kreditiranja suvlasnika stambenih zgrada:

• realizira se obnova vanjskih ovojnica zgrada
• ugrađuju se novi ekološki prihvatljivi sustavi grijanja i nova stolarija
• provode se obnove krovišta zgrada sve kroz upotrebu ekološki prihvatljivih materijala i opreme čime se ostvaruju značajne uštede energije i time izravno pridonosi očuvanju okoliša

Što se može financirati?

• izrada energetskih certifikata
• projektna dokumentacija
• etažiranje
• uklađivanje zemljišnih knjiga i ostale dokumentacije,
• sve vrste radova na stambenoj zgradi (radovi na krovištu, fasadi, podrumu, izmjena vanjskih prozora na zgradi, izmjena i ostali radovi na liftovima, te ostali radovi vezani uz održavanje i obnovu zgrada)
• nabava opreme i uređaja u zgradama zajedničkog stanovanja
• refinanciranje kredita iste namjene

Model kreditiranja suvlasnika stambenih zgrada omogućuje realizaciju kredita:

• u kunama ili uz valutnu klauzulu vezanu za euro
• na rok otplate do 10 godina uz fiksnu kamatnu stopu
• na rok otplate do 15 godina gdje je moguće ugovoriti fiksnu kamatnu stopu za prvih pet godina otplate nakon čega je kamatna stopa promjenjiva, s time da ne uključuje period korištenja kredita koji može biti u trajanju do 12 mjeseci
• bez instrumenata osiguranja za suvlasnike zgrada
• pojednostavljena i brza obrada kreditnih zahtjeva

Preostale važne informacije - Uloga upravitelja, predstavnika suvlasnika i suvlasnika 

Iz Udruge upravitelj objašnjavaju da je upravitelj dužan prenijeti i objasniti cijelu problematiku predstavnicima suvlasnika na način razumljiv svim suvlasnicima. Bilo bi svrsishodno uputiti dopis suvlasnicima s obrazloženjem procedure vezane uz postupak energetske obnove kao i načinu financiranja.

Upravitelj priprema dokumentaciju za potpisivanje suvlasnicima u suradnji s poslovnom bankom, a uloga predstavnika je komunicirati sa suvlasnicima, razjasniti proceduru i prikupiti suglasnost pisanim putem. Suvlasnici koji žele energetski obnoviti svoju zgradu moraju dati svoju suglasnost i kasnije uredno plaćati povećanu pričuvu kao i kod bilo kojih drugih radova.

Upravitelj ne daje jamstva za kredite. Povrat kredita jamči se isključivo sredstvima pričuve i činjenicom da su ga suvlasnici svojom odlukom ovlastili da poveća pričuvu bez dodatne suglasnosti, za slučaj da nema dovoljno sredstava na računu pričuve za isplatu ugovorenih radova, zajma putem poslovne banke ili nepriznatih troškova energetske obnove.

Potrebna dokumentacija 

Upravitelji napominju da uvjete i potrebnu dokumentaciju koju je potrebno priložiti definira poslovna banka kod koje se podiže krediti. Parametri su različiti od banke do banke. Neke poslovne banke imaju zahtjevnije procese od ostalih. No obavezno je priložiti odluku suvlasnika prema suvlasničkim udjelima (ovisno o banci je definiran postotak), dokaz o naplati pričuve, fiksne troškove zgrade. 

• Odluka o podizanju kredita koju je potpisalo više od 60 posto suvlasnika (točne postotke određuje banka)
• Odluka o povećanju pričuve koju je potpisalo više od 50 posto suvlasnika 
• prihvaćena ponuda izvođača i Ugovor o izvođenju radova s odabranim izvođačem
• Izvješće o naplati pričuve za protekle dvije godine radi utvrđenja postotka naplate pričuve

A ako se radi o obnovi uz sufinanciranje, onda uz sve navedeno treba još:

• Ugovor s Fondom/Ministarstvom kojim se dokazuje sufinanciranje projekta 
• potpisana/ovjerena dokumentacija za otvaranje posebnog 'projektnog' računa preko kojeg se vrši cjelokupni platni promet tog EU projekta 

Za podizanje kredita putem poslovne banke neovisno o namjeni potrebno je imati završen natječaj i konkretnu ponudu izvođača, tj. brojeve za:

• iznos kredita i valuta
• vrsta radova (energetska učinkovitost)
• namjena kredita (potkrijepljeno Ponudama)
• rok otplate (broj mjeseci)
• trenutna visina pričuve (godišnji program upravljanja)
• ukupna obračunska površina (ukupni pregled prostora i površina ako se obračunska površina razlikuje od one navedene u GPU)
• fiksni troškovi zgrade u posljednjih 12 mjeseci
• kreditne obveze zgrade uz otplatne planove
• naplativost pričuve u zadnjih 6 mjeseci

Dokumentacija potrebna za podizanje kredita:

• Godišnji plan upravljanja (GPU)
• Međuvlasnički ugovor/Ugovor o upravljanju
• analitički pregled troškova za zadnjih 12 mjeseci + sumarni pregled istih troškova
• otplatni planovi po postojećim kreditima koje ima zgrada, ako ih ima
• naplativost pričuve – analitički pregled za zadnjih 6 mjeseci
• ponude izvođača

Sadržaj podržava Privredna banka Zagreb (PBZ)