kredit
Izvor: Tumisu / Pixabay
KAKO ODABRATI BANKU

KREDIT ZA ZGRADU - Najjeftinija opcija nije uvijek i najpovoljnija!

Suvlasnici zgrada nisu financijski stručnjaci. To ne bi ni trebali biti. No trebali bi biti dovoljno informirani da u Hrvatskoj posluju 23 banke. A svaka banka ima svoje uvjete kreditiranja.

Financijske potrebe zgrade danas su veće nego ikada do sada. Od minimalnih zahvata poput novih ulaznih vrata ili bojanja ulaza do sveobuhvatne energetske ili poslijepotresne konstrukcijske obnove. Svijest o stabilnim financijama, o ulaganjima i ugradnji modernih sustava nikada nije bila viša. 

Tomu u prilog govori veliki interes suvlasnika za energetsku obnovu zgrada. Na konferenciji 'Od plana za oporavak i otpornost prema energetskoj obnovi zgrada' čiji je suorganizator bio ZGRADOnačelnik.hr proizašla su dva jasna zaključka:

  1. 1.200 zgrada želi u energetsku obnovu
  2. 95 posto njih će to, uz EU sufinanciranje, platiti kreditom banke 

Suvlasnici zgrada nisu financijski stručnjaci. To ne bi ni trebali biti. No trebali bi biti dovoljno informirani da u Hrvatskoj posluju 23 banke. Svaka banka ima svoje uvjete kreditiranja. Svaka banaka propisuje svoja vlastita pravila igre, u skladu s općom regulativom koju propisuje regulator - Hrvatska narodna banka. 

To, ukratko, znači, temeljem tumačenja HNB-a:

  • kredit odobren suvlasnicima stambene zgrade smatra se potrošačkim kreditom i na njega se primjenjuju odredbe Zakona  potrošačkom kreditiranju
  • ugovor o potrošačkom kreditu u smislu Zakona o potrošačkom kreditiranju je ugovor koji obuhvaća iznos kredita do 1.000.000 kuna
  • ovim ugovorom kreditira se fizička osoba koja djeluje izvan poslovne djelatnosti ili slobodnog zanimanja
  • ako su suvlasnici (ili većina njih koja je donijela odluku o podizanju kredita i ovlastila predstavnika suvlasnika za njegovu realizaciju) fizičke osobe, oni su u tom smislu potrošači i imaju pravo na odobravanje kredita prema uvjetima koje propisuje Zakon o potrošačkom kreditiranju
  • predstavnik suvlasnika i upravitelj zgrade kao zastupnici suvlasnika potpisuju Ugovor o kreditu i preuzimaju obveze u ime i za račun suvlasnika
  • potrošačkim se kreditom u ovom slučaju kreditiraju suvlasnici stambene zgrade te se osiguravaju sredstva kojima se dugoročno rješavaju problemi vezani uz uvjete življenja u stambenim zgradama
  • sredstva kredita koriste se za adaptaciju i rekonstrukciju zajedničkih dijelova zgrada, međutim, činjenica da je kredit u konkretnom slučaju namjenski ne utječe na njegovu potrošačku prirodu
  • slijedom navedenog, pri ugovaranju kredita do 1.000.000 kuna (namijenjenog uređivanju suvlasničkih dijelova zgrade) s predstavnikom suvlasnika ili upraviteljem zgrade trebale bi se primjenjivati odredbe Zakona o potrošačkom kreditiranju

Kako pronaći pravu banku?

Suvlasnici mogu tražiti i dobiti kredit u bilo kojoj banci. Ponekad se dogodi da Upravitelj uvjetuje banku, no to je prvenstveno posljedica nekih drugih okolnosti. Konkretno, ako banka traži jamstvo upravitelja za kredit, tada Upravitelj uvjetuje banku.   

U Hrvatskoj trenutno posluju 23 banke. Svaka banka ima svoje uvjete kreditiranja. Predstavnik suvlasnika može tražiti ponudu svake od tih banaka i vidjeti koja ponuda najbolje odgovara zgradi. Razina kamatne stope je važna, ali nije presudna. 

Naime, kamatne stope su različitih visina, kreću se od dva posto do 4,54 posto. Naravno, nećete gledati one najviše kamatne stope. 

Kada se krene u analizu ponuda, važno je pogledati:

  • dokumentaciju koju je potrebno dostaviti
  • postotak suvlasničkih udjela koji odlučuju o podizanju kredita (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima to regulira s minimalno natpolovičnom većinom)
  • zalog - neke banke traže samo zalog na račun pričuve, a neke traže i zalog na stanove suvlasnika
  • naplata pričuve - banke traže da naplata pričuve bude što viša. No, neke banke imaju kompliciraniji izračun te naplate. Primjerice, ne gledaju ukupnu naplatu tijekom godine (primjerice, ako postoji suvlasnik koji je ovršen zbog neplaćene pričuve), nego promatraju ukupno zaduženje za određenu godinu i koliko je tih izdanih uplatnica plaćeno (u tom slučaju naplata pričuve je manja jer neki suvlasnik ne plaća, nego ga se ovršuje).  

Najjednostavnije rečeno, što su uvjeti niži, to je ponuda banke povoljnija bez obzira na visinu kamatne stope. Primjerice, ako je:

  • kamatna stopa 2,3 posto, a traže se stroži uvjeti - naplata pričuve od 90 posto, zalog/hipoteka na stanove svih suvlasnika, jako puno papirologije. 
  • kamatna stopa 2,7 posto, a uvjeti su - naplata pričuve 70 posto, zalog na račun pričuve

Naravno, drugi primjer je povoljniji. To se inače kaže - ekonomski najisplativija ponuda. 

Isto tako, važne su i naknade za obradu kredita koje banka naplati. Ali, važna je i naknada za obradu i pripremu dokumentacije koju naplaćuje upravitelj. 

Zaključno, kao i kod svakog podizanja kredita (kao što ste radili kao privatne osobe), tako je i za zgradu važno sve staviti na papir. 

Predstavnik suvlasnika, ali i svi suvlasnici koji imaju volju pomoći, mogu prikupiti ponude banaka. Odaberite TRI koje su najpovoljnije, predstavite ih ostalim suvlasnicima na sastanku i donesite odluku.

Sretno!

Tekst podržala Podravska banka

Uvjeti kreditiranja stambenih zgrada u Podravskoj banci:

  • Model odlučivanja: POBA traži postotak odluke sukladno međuvlasničkom ugovoru, a ako nije definirano onda najmanje natpolovična većina suvlasničkih udjela
  • Ne traži zaloge na stanovima suvlasnika.
  • Osiguranje: Prebacivanje računa u POBU, ne traži se polica osiguranja kod davanja kredita - osiguranje su sredstva na računu pričuve.
  • Rok kredita: do 15 godina 
  • ZA UPRAVITELJE - samo je jedan token s punomoćima na druge račune
  • Naziv proizvoda 'Krediti za stambene zgrade'