Kredit
Izvor: Picsues / Pixabay
KLJUČNE INFORMACIJE

KREDIT ZA ZGRADU - Osnovni pojmovi odnosa banke i zgrade

Da bi suvlasnici višestambene zgrade dobili kredit, potrebno je prikupiti nekoliko dokumenata. Više manje, količina dokumenata je slična u svim bankama.

Vrlo često brojni predstavnici suvlasnika imaju problem s Upraviteljem te tvrde da mogu podići kredit u samo jednoj banci. Riječ je o banci koju im uvjetuje Upravitelj. Jednom za svagda:

  • suvlasnici višestambene zgrade mogu podići kredit u BILO KOJOJ banci

Problem je jedino u slučaju kada banka traži neko 'žešće' jamstvo i to često od samog Upravitelja. Tada, ovisno o iznosu kredita i o njegovoj namjeni, Upravitelj (ako želi dati jamstvo zgradi) traži da se kredit podigne u banci s kojom ima definiran poslovni odnos. 

Uvjeti kredita

Da bi suvlasnici višestambene zgrade dobili kredit, potrebno je prikupiti nekoliko dokumenata. Više manje, količina dokumenata je slična u svim bankama. Iz Podravske banke poručuju:

Tražitelji kredita dostavljaju Banci sljedeću dokumentaciju za kredit:

  • zahtjev za odobrenje kredita potpisan od Upravitelja zgrade ili Predstavnika suvlasnika stambene zgrade, ovisno o odredbama Međuvlasničkog ugovora kojim se određuju ovlasti upravljanja sredstvima zajedničke pričuve
  • ovjereni troškovnik izvođača radova
  • preslike važećih osobnih dokumenata sa slikom osoba ovlaštenih za podnošenje zahtjeva za odobrenje kredita odnosno sklapanje ovog ugovora, a u slučaju kada je korisnik kredita Upravitelj zgrade, preslika osobne iskaznice predstavnika suvlasnika stambene zgrade.
  • suglasnost za povećanje mjesečnog izdvajanja u sredstva pričuve ako iznos mjesečne pričuve ne pokriva anuitet traženog kredita
  • kopija Međuvlasničkog ugovora sukladno članku 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
  • suglasnost suvlasnika o imenovanju Predstavnika suvlasnika da u ime i za račun suvlasnika sklopi ugovor s Bankom kao korisnik kredita, da da izjavu u ime svih suvlasnika, od kojih će on osobno-usmeno, pisano, ili na dugi način prikupiti izjave da su suglasni s podizanjem kredita i da se tome ne protive
  • suglasnost suvlasnika o imenovanju Predstavnika suvlasnika da u ime i za račun suvlasnika sklopi ugovor s Bankom
  • Izjava Predstavnika suvlasnika stanara zgrade, kojom potvrđuje da su svi suvlasnici suglasni s uređenjem zgrade i podizanjem kredita za to u POBI te da se tome izričito ne protive/ alternativno-popis svih stanara, a u rubrici onih koji se ne žele potpisati, da predstavnik suvlasnika napiše – 'obaviješten, usmeno, ne protivi se'

Ključna pitanja

  • Zašto zgrada može dobiti kredit na najviše 15 godina?

Zato što taj kredit nije osiguran kao klasični stambeni kredit. To konkretno znači - kada građanin uzima stambeni kredit, tada banka upiše zalog na plaću dužnika i na nekretninu. Tako u slučaju neplaćanja kredita, banka prvo može ovršiti plaću gdužnika. A ako se ni na taj način ne može naplatiti, tada ovršuje nekretninu i postaje njezin vlasnik. U slučaju stambene zgrade, banke u većini slučajeva upisuju zalog na račun pričuve i nema konkretne imovine na koju može upisati zalog. 

  • Klauzula o ovrsi na pričuvu? 

U slučaju neplaćanja kredita, postavlja se pitanje kako se banka osigurava. Stoga, mora li u ugovoru o upravljanju zgradom i međuvlasničkom ugovoru biti odredba/klauzula/članak koji definira postupak ovrhe i pokretanje ovrhe za neplaćenu pričuvu? Banke, uz klauzule u navedenim dokumentima traže i ugrađivanje te klauzule u Ugovoru u kreditu.

Visina kamatnih stopa

Svaka banka ima različite kamatne stope za kredite za stambene zgrade. Najniža kamatna stopa nije uvijek znak da je kredit najpovoljniji. U Podravskoj banci kamatne stope su:

Kamatne stope za fizičke osobe (klikni)

Godišnja kamatna stopa na kredite u kunama uz valutnu klauzulu vezanu uz euro:

  • 3,30% fiksna uz rok otplate do 5 godina
    • 3,22% promjenjiva uz rok otplate preko 5 godina (6M NRS3 za EUR + 3,03%, 6M NRS3 za EUR na 1.1.2022. je iznosio 0,19%)

Godišnja kamatna stopa na kredite u kunama:

  • 3,90% fiksna uz rok otplate do 5 godina
    • 3,81% promjenjiva uz rok otplate preko 5 godina (6M NRS3 za HRK + 3,71%, 6M NRS3 za HRK na 1.1.2022. je iznosio 0,10%)

Kamatne stope za pravne osobe (klikni)

Godišnja kamatna stopa na kredite u kunama uz valutnu klauzulu vezanu uz euro:

  • 3,30% fiksna uz rok otplate do 5 godina
    • 3,30% uz rok otplate preko 5 godina (6 EURIBOR + 3,30%, najmanje u visini ugovorene kamatne marže)

Godišnja kamatna stopa na kredite u kunama:

  • 3,90% fiksna uz rok otplate do 5 godina
    • 3,90% uz rok otplate preko 5 godina (1G trezorski zapis MF s rokom dospijeća 364 dana + 3,84%)

Preduvjet za dobivanje kredita

  • otvoren transakcijski račun za zajedničku pričuvu u banci i ugovorena poslovna suradnja s upraviteljem zgrade. No, ako banka s kojom trenutno surađujete (imate otvoreni račun) nije banka u kojoj ćete tražiti kredit (jer ste našli bolju ponudu), onda ovaj preduvjet zapravo ne možete ni ispuniti. Ali to nije prepreka jer ćete u trenutku traženja i dobivanja suglasnosti za kredit od ostalih suvlasnika tražiti i suglasnost za prebacivanje u drugu banku
  • naplativost pričuve mora biti 80 posto (neke banke traže 70 posto, a neke i 90 posto). No, budite pažljivi jer banke imaju drugačini način izračuna naplativosti. Zato je važan financijski izvještaj koji ćete prije traženja kredita poslati banci kako bi vam izračunali naplativost
  • potrebno povećanje pričuve (s obzirom na to da u većini slučajeva suvlasnici traže kredit za veće pothvate, tada je potrebno i povećanje pričuve). Odluku o povećanju i novom iznosu pričuve dogovorite s bankom.

Postupak dobivanja kredita

  • predstavnik suvlasnika zgrade u ime suvlasnika upućuje upravitelju zahtjev za investicijom
  • upravitelj potom izrađuje tender/troškovnik za zgradu, prikuplja ponude izvođača radova, izvršava odabir izvođača radova te u pisanom obliku obavještava banku
  • upravitelj mora ishoditi i pisanu suglasnost suvlasnika (ovisi o banci) za izvođenje radova na stambenoj zgradi i potrebi povećanja iznosa zajedničke pričuve
  • važan kriterij je i izvješće o financijskom poslovanju stambene zgrade za prethodno razdoblje (tri mjeseca, jedna godina, tri godine) koje dokazuje da je na račun zajedničke pričuve redovito uplaćivano određeni dio zaduženog iznosa pričuve (70 posto, 80 posto, 90 posto, ovisi o banci)

Važno je naglasiti da veliki dio posla i papirologije obavlja upravitelj zgrade, za što naplaćuje i naknadu. 

Sretno!

Tekst podržala Podravska banka