KREDIT ZA ZGRADU - Velike projekte zgrade lako je financirati uz kredit

Podizanje kredita svakako nije laka odluka. Nije to laka odluka za svakog građanina, a nije laka ni suvlasnicima zgrade. Ulazak u kredit znači da suvlasnici zgrade ulaze u investiciju, da je riječ o koraku koji zahtjeva dobru pripremu, kvalitetno istraživanje, donošenje nekoliko odluka, koordinaciju s Upraviteljem i bankom te povećanje pričuve. 

Potonje nije nešto na što suvlasnici zgrada inače pristaju. Povećanje pričuve od primjerice jedne kune po metru četvornom za stan od 65 kvadrata znači trošak od 65 kuna mjesečno više na dosadašnje troškove odnosno 780 kuna godišnje više. Isto tako, vrlo često se krediti podižu za velike priojekte, što znači i veliko povećanje pričuve, nerijetko  je to i dvostruko više. 

Povećanje pričuve

Primjerice, kada se pričuvu od tri kune po metru četvornom za stan od 65 kvadrata pričuva udvostruči, to znači povećanje mjesečnog troška u kućnom proračunu od 195 kuna, odnosno godišnje za 2.340 kuna. A to nije mali trošak.

Međutim, s druge strane, ako je zgrada stara i nije se održavala desetljećima, takvo povećanje je nužno. Naime, pola stambenog fonda u Hrvatskoj sagrađeno je do 1980-ih godina. To znači da je pola stambenog fonda u Hrvatskoj energetski potpuno neučinkovito. A to pak znači da svaki suvlasnik te zgrade, de facto, više grije okolinu (ulicu) nego svoj stan. 

Zgrada, kao i sve drugo što posjedujemo, ima svoj vijek trajanja. Tako je vijek trajanja vanjske ovojnice (fasada) oko 30 godina, a vijek trajanja konstruktivnih dijelova oko 50 godina. Zato se zgrada mora održavati. 

Naplata pričuve

Kao što je napomenuto na početku, kredit je jedna od opcija za financiranje obnove ili unapređenja postojećih sustava zgrade. Banke, za razliku od fizičkih osoba, drugačije tretira zgradu. Tretira ju kao tvrtku, pravnu osobu. 

Ključne stvari koje banka promatra u analizi kreditne sposobnosti zgrade je omjer pričuve i troškova zgrade. Ako je taj omjer mali, banka će tražiti povećanje pričuve. Za razliku od tvrtke ili fizičke osobe, gdje je jako teško tražiti povećanje prihoda (dohotka, odnosno plaće), pričuvu je relativno lako podignuti. 

Donošenjem odluke o povećanju pričuve suvlasnici mogu vrlo jednostavno povećati 'prihode' zgrade i povećati omjer pričuve i troškova zgrade. 

Banke imaju različite izračune i modele analize zadužene i naplaćene pričuve. Svaka banka, zapravo, ima drugačiji izračun. U Podravskoj banci kažu da je dovoljno da (povećana) pričuva pokriva iznos rate (anuiteta) kredita.    

Donošenje odluke

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 86.) kaže da su poslovi redovite uprave u zgradi: 

• uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine

Članak 40. istoga zakona kaže:

• (1) O poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova
• (2) Većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika

Stoga, za podizanje kredita u banci, zakonski je dovoljna natpolovična većina suvlasničkih udjela. 

U nekim slučajevima, suvlasnici u međuvlasničko ugovoru definiraju dugi postotak (može biti jedino veći od natpolovične većine) i tada banka traži da se odluka o kredit donese tom većinom. 

Dodatni uvjeti

Neke banke traže i dodatne uvjete i/ili dokumente. Prilikom analze kreditne sposobnosti, neke banke mogu tražiti:

• zalog na posebnim dijelovima (stanovima suvlasnika)
• jamstvo upravitelja zgrade
• prebacivanje novca pričuve prije dobivanja kredita (neke banke traže da se pričuva prebaci mjesec, dva ili tri prije dobivanja kredita)
• preslike osobnih iskaznica suvlasnika

Na što obratiti pozornost

Kao i kod svakog zaduživanja, suvlasnici zgrada moraju istražiti ponudu banaka, koliko su brze u odlučivanju i koliko je banka prilagodljiva klijentu. Potrebno je analizirati što banke nude, staviti sve na papir i odlučiti. 

Sretno!

Tekst podržala Podravska banka