stambeni kredit
Izvor: JesusManuel1 / Pixabay
VELIKA RAZLIKA

PROGRAM POS - Kako na kupnji nekretnine 'uštedjeti' više od 10.000 eura

Program POS-a pokrenut je 2001. godine i cilj je građanima omogućiti rješavanje stambenog pitanja po uvjetima znatno povoljnijim od tržišnih. Svakome tko diže kredit u interesu je proći što bolje. Upravo zbog toga smo napravili usporedbu troškova ako se nekretnina kupuje pomoću kredita u komercijalnoj banci i ako se kupuje u Programu POS-a.

Ključne razlike

Kupnja stana iz Programa POS, barem kad su financije u pitanju, vrlo je slična kao i kupnja stana na tržištu - dakle kupuje se kreditom banke. Međutim, DVIJE su temeljne razlike:

  • nekretnina koja se kupuje je na točno određenoj lokaciji (dakle, kupac ne može birati lokaciju na području na kojem želi kupiti nekretninu)
  • država osigurava poticajna sredstva koja se otplaćuju u sklopu III obroka kupoprodajne cijene stana 

Financije 

Kako bismo pokazali koliko je Program POS-a povoljniji od komercijalnog stambenog kredita u banci, izradili smo informativni izračun koji pokazuje razlike u vrstama financiranja (nasumično je odabrana jedna banka i njezin kreditni kalkulator)

PRIMJER standardnog stambenog kredita komercijalne banke

  • Iznos kredita
    • 100.000 eura
  • rok otplate
    • 30 godina
  • kamatna stopa
    • 3,30 posto prvih 10 godina, a onda 3,60 posto
  • mjesečni anuitet (prvih 10 godina)
    • 437,96 eura
  • mjesečni anuitet (preostalih 20 godina)
    • 456,56 eura
  • ukupno će se nakon 30 godina platiti:
    • 161.519,26 eura
  • dakle, razlika od iznosa podignutog kredita do ukupno plaćenog iznosa je:
    • 61.519,26 eura

Treba napomenuti da svaka banka ima svoj način odobravanja kredita i kriterija koje uzima u obzir. Primjerice, neke banke prilikom plasiranja kredita traže da kupac nekretnine sudjeluje s vlastitim novcem (to se zove vlastito učešće klijenta i uobičajeno je da ono iznosi oko 10 ili 15 posto). 

Nadalje, neke banke kažu da ukupni iznos kredita ne može biti onoliko koliko vrijedi nekretnina, nego manje. To znači ako nekretnina vrijedi 100, banka odobrava kredit od 80.

Neke pak banke traže i dodatno osiguranje, kao što su dodatna hipoteka na nekoj drugoj nekretnini, sudužnik ili jamac. Sve ovisi o uvjetima koje odabrana banka traži.   

USPOREDBA KUPNJE NEKRETNINE U PROGRAMU POS I KREDITA BANKE

Program POS-a

Razlika Programa POS-a u odnosu na tržišne uvjete može se podijeliti u dvije skupine:

  • razlike vezane uz kreditnu liniju
  • razlike vezane uz cijenu po četvornome metru

Cijena nekretnine u Programu POS definirana je i određena temeljem Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, a ona iznosi maksimalno 1.489,50 eura po metru četvornome. 

To bi značilo da se za 100.000 eura može kupiti 'POS stan' od 67,14 metara četvornih. S druge strane, ako se promatraju tržište i tržišne cijene, za 100.000 eura se može kupiti stan od 45,45 metara kvadratnih (u izračun je uzeta prosječna cijena 'kvadrata' od 2.200 eura). 

Izračun Programa POS

Primjer stana kvadrature od 67 četvornih metara, s maksimalnom cijenom po Programu POS-a 1.489,50 eura:

  • Ukupna cijena stana iznosi 99.796,50 eura

Minimalno učešće po Programu POS-a, u ovome slučaju, iznosi 14.969,48 eura (15 posto je razina minimalnog učešća u Programu POS). Preostali iznos kredita u vrijednosti 84.827,03 eura dijeli se u dva dijela:

  1. prvi dio otplaćuje se prema poslovnoj banci
  2. preostali iznos otplaćuje se APN-u.

Konkretna financijska konstrukcija bi izgledala ovako:

  • cijena nekretnine je 99.796,50 eura
    • rok otplate - 30 godina
  • Vlastito učešće je 14.969,48 eura
  • Ostalo je 84.827,03 eura i otplaćuje se tijekom 30 godina banci i APN-u
  • Prvi dio kredita iznosi 58.214,63 eura 
    • Taj dio otplaćuje se prvih 20 godina i 7 mjeseci (247 mjeseci)
    • Kamatna stopa je 3 posto
    • Mjesečni anuitet je 316,18 eura 
  • Drugi dio kredita iznosi 26.612,40 eura
    • Dok se otplaćuje prvi dio kredita banci, ovaj drugi dio se NE PLAĆA, on čeka (u tom razdoblju se plaća kamatna stopa od 1 posto za poček). Dakle, APN prvih 20 godina i 7 mjeseci čeka!
  • Kada dođe 248 mjesec, mjesečni anuitet je 317,35 eura
    • Idućih DEVET godina i pet mjeseci APN-u se plaća taj mjesečni iznos 
  • ukupno će se nakon 30 godina platiti:
    • 128.926,91 eura 
  • dakle, razlika od iznosa podignutog kredita do ukupno plaćenog iznosa je: 
    • 29.130,41 eura

Ako ćemo uzeti jednaku vrijednost kredita u komercijalnoj banci kao i u POS-u, (84.827,03 eura) na razdoblje od 30 godina, tada je mjesečni anuitet prvih 10 godina 371,50 eura, a preostalih 20 godina 387,22 eura. Ukupno će klijent banci platiti 136.995,90 eura, što znači da je ukupna kamata koju je platio 52.168,90 eura. 

Uspoređujući ova dva primjera, u ukupnom razdoblju od 30 godina ušteda iznosi 23.038,49 eura! 

  • radi se o uštedi od oko 70 eura u mjesečnom anuitetu
  Kredit u POS-u Kredit u banci
CIJENA NEKRETNINE 99.796,50 € 99.796,50 €
Učešće 14.969,48 € 14.969,48 €
Kredit  84.827,03 € 84.827,03 €
  mjesečni anuitet mjesečni anuitet
prvih 10 godina 316,18 € 371,50 €
drugih 10 godina 316,18 € 387,22 €
trećih 10 godina 317,35 €  387,22 €
UKUPNO PLAĆENO 128.926,91 € 136.995,90 €
Razlika glavnice i kamate 29.130,41 € 52.168,90 €
RAZLIKA POS I BANKA 23.038,49  €

Uzimajući u obzir sve navedeno, kupnja stana izgrađenog prema Programu POS-a je trenutno financijski najpovoljniji put za rješavanje stambenog pitanja.

Podsjetimo...

Novac za poticanje ove vrste stanogradnje osiguravaju Republika Hrvatska (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama - APN) koja operativno vodi program i jedinice lokalne samouprave. 

Program POS provodi se uz nekoliko potprograma:

Spomenimo kako je program POS+ poticaj prodaje stanova na tržištu nekretnina uz korištenje sredstava Republike Hrvatske. To znači da građani RH mogu kupiti nekretninu na željenoj lokaciji uz pomoć države.  

Pravo kupnje imaju:

  • građani - državljani Republike Hrvatske
  • jedinice lokalne samouprave i druge pravne osobe sa sjedištem u RH

Pratite temu #POS i vjerujemo da ćete pronaći korisne informacije. Sretno!

Pratite temu #APN i vjerujemo da ćete pronaći korisne savjete i informacije. Sretno!

Sadržaj je nastao u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.