Koliko zapravo znate o svojoj zgradi? Potres je pokazao da nagađanje skupo košta

U nastavku ovog našeg malog serijala na primjerima poznatih zgrada (za sada na primjerima iz centra Zagreba) nastavljamo istraživati kako potres razotkriva slabosti koje se godinama zanemaruju i što možemo učiniti da spriječimo najgore. Jer, pokazalo se, u starim zgradama stanujemo s pretpostavkama, ne sa znanjem.

Primjer iz prakse: Zgrada iz 1896. godine

Zgrada korištena u ovoj studiji sagrađena je 1896. godine u zagrebačkom Donjem gradu, poznata svima koji žive u starim jezgrama. Kasnije je dograđena, a danas ima podrum, prizemlje, prvi kat i potkrovlje. Klasično zidana puna opeka, drvene međukatne konstrukcije i krov, karakteristike koje dijeli sa stotinama zgrada u centrima Rijeke, Osijeka, Karlovca, Varaždina i Siska.

Ono što znamo: izgleda stabilno. Ono što ne znamo: kako se zapravo ponaša pri potresu. A to „neznanje“ ima svoju cijenu.

Vrijednost informacija

Studija uvodi zanimljiv pojam - vrijednost informacije (VoI). To nije apstraktna fraza, već konkretan novčani iznos koji mjeri koliko je korisno prikupiti dodatne podatke o konstrukciji zgrade prije nego donesemo odluku o obnovi, pojačanju ili odlučimo da ništa ne radimo.

Kroz matematički model koji uključuje sve troškove - od inspekcije, mogućeg urušavanja, pa do privremenog smještaja i obnove - znanstvenici su pokazali da se ulaganje u temeljitu procjenu (tzv. razina 3) isplati više nego nagađanje i minimalna inspekcija. Drugim riječima: "plati sada manje da ne bi platio kasnije više". Stoga, isplati li se znati više prije nego što nešto pukne?

- Reakcije vlasnika zgrada bile su izrazito pozitivne jer su kroz prezentaciju konkretnih troškova „nečinjenja“ u odnosu na ulaganje u kvalitetnu procjenu dobili jasnu sliku financijskih implikacija svojih odluka. Izrađena je složena Value of Information analiza, metoda koja se inače primjenjuje u velikim infrastrukturnim projektima, eksploataciji minerala ili istraživanju nafte, a u ovom slučaju prvi put je korištena u sektoru obnove stambenih zgrada. Sama analiza provedena je na inicijativu vlasnika, što dodatno potvrđuje njihovu spremnost na razumijevanje i uključivanje u proces odlučivanja. Tako je dobiven sveobuhvatniji nalaz koji, uz tehnički aspekt, uključuje i ekonomske pokazatelje, čime se znatno povećala transparentnost i utemeljenost odluka o budućim ulaganjima - rekao nam je Mislav Stepinac s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu i jedan od autora studije.

Tri razine pregleda i tri potpuno različita ishoda

U studiji su uspoređena tri tipa procjene:

• Razina 1 - samo vizualna inspekcija i osnovna provjera dokumentacije (~4 eura/m²),
• Razina 2 - detaljnija analiza, statički proračuni, dodatna mjerenja (~10,5 eura /m²),
• Razina 3 - uključuje i terenska ispitivanja, npr. neinvazivne metode (NDT), te napredne proračune (~13,5 eura/m²).

Iako se razina 3 čini skupljom, ona smanjuje neizvjesnost, a time i vjerojatnost da ćete potrošiti ogroman novac na nepotrebne radove ili, još gore, da vam zgrada strada u budućem potresu jer nije bila dobro ocijenjena.

- Apsolutno postoji opasnost da konzervativne procjene temeljene na nižim razinama pregleda rezultiraju nepotrebno skupim zahvatima. Upravo zato smatram da je nužno ulagati više financijskih sredstava u preliminarne i rane faze projekta, jer kvalitetno provedena istraživanja i precizno izrađen projekt na kraju osiguravaju ekonomičniju obnovu. U hrvatskoj praksi još uvijek prevladava percepcija da su istraživanja materijala i dokumentacija preskupi, no u stvarnosti je udio troška projekta zanemariv u odnosu na troškove materijala i fizičkih radova. Kvalitetniji projekt omogućava optimalno dimenzioniranje i ciljano provođenje mjera, čime se smanjuje rizik od prekomjernih intervencija i osigurava dugoročno povoljnija i učinkovitija obnova - kaže Stepinac. 

Brojke govore

Modeli su pokazali da je dodatna korist (VoI) od najtemeljitijeg pregleda u slučaju stambene zgrade iznosila oko 1.381 eura, a u slučaju obrazovne zgrade (drugi primjer iz studije) čak 77.380 eura. Zaključak? Čak i uz veću cijenu, napredni pregled se isplati jer može spriječiti ogromne štete ili nepotrebne zahvate.

- Šira primjena modela Value of Information (VoI) u budućim programima državne obnove ili urbanističkog planiranja je moguća, ali vjerojatno neće biti usmjerena na pojedinačne zgrade. Metoda je uobičajeno rezervirana za velike infrastrukturne projekte zbog složenosti i opsega podataka koje zahtijeva. Međutim, upravo u obnovi cijelih blokova zgrada ili pri urbanističkim rekonstrukcijama dijelova grada VoI može imati primjenu jer omogućuje procjenu financijskih implikacija različitih strategija te pomaže u optimizaciji ulaganja na razini šireg urbanog tkiva - rekao je Stepinac. 

Ako ste suvlasnik zgrade stare više od 80 godina velike su šanse da se vaš objekt ponaša slično kao ovaj iz studije. Na oko čvrst, ali konstruktivno neprovjeren, možda čak i opasno oslabljen. Ipak, valjda je svima jasno da preinake kroz desetljeća, zatvaranje otvora, nevidljiva oštećenja i sl. se ne mogu vidjeti izvana.

- Za obiteljske kuće razina 3 procjene već je obvezna, dok bi za zgrade takav pristup trebao biti imperativ. Međutim, provedba razine 3 kod zgrada često nailazi na prepreke jer podrazumijeva detaljnija istraživanja i veće intervencije u prostoru, što otežava postizanje konsenzusa među suvlasnicima. Dodatni poticaj mogla bi pružiti transparentna komunikacija o dugoročnim financijskim koristima. Također, važnu ulogu ima edukacija suvlasnika kroz javne kampanje i radionice na kojima se objašnjavaju koristi od detaljne procjene i rizici „nečinjenja“ - smatra Stepinac. 

Studija jasno poručuje da poznavanje stvarnog stanja zgrade prije odluke o obnovi štedi novac, povećava sigurnost i čuva kulturnu vrijednost. A vaša zgrada to zaslužuje, baš kao i vi.

Zapamtite, brojke govore! Više znanja znači manji trošak i veću sigurnost

Vrijeme je za pametne odluke

Ova studija nudi jedan ključni savjet, a to je da u obnovi i upravljanju starim zgradama, najbolja odluka je ona koja se temelji na znanju, a ne na pretpostavci. Potres je pokazao da svaka pukotina ima svoju priču, ali samo stručno vođena procjena može ispričati cijelu istinu.

Ako vodite zgradu ili živite u njoj vrijeme je da se pitate koliko zapravo znamo o zidovima koji nas štite? Vrijeme nagađanja je prošlo - sada treba donositi pametne odluke.

PROČITJTE CIJELI RAD

Napomena: Tekst se temelji na studiji "Vrijednost analize informacija za procjenu postojećih zidanih konstrukcija nakon potresa-studije slučaja" (Value of Information Analysis for the Post-Earthquake Assessment of Existing Masonry Structures-Case Studies) koju su izradili profesori Karlo Ožić, Davor Skejić, Ivan Lukačević i Mislav Stepinac s Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu.