Nova pravila obnove nakon potresa i uloga APN-a

APN ovlašten stjecati pravo vlasništva

Novim Zakonom o obnovi zgrada oštećenih u potresu Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) je dobio nove ovlasti i to za gradnju višestambenih zgrada i za stjecanje nekretnina za privremeno i trajno zbrinjavanje osoba stradalih u potresu.

Naime, sukladno članku 74. Zakona o obnovi, APN je ovlašten:

• stjecati pravo vlasništva nekretnine (u koju će se privremeno zbrinuti osobe, op.ur.) u svoje ime, a za račun Republike Hrvatske u svrhu privremenog stambenog zbrinjavanja dok traje obnova odnosno izgradnja
• stjecati pravo vlasništva u svrhu trajnog stambenog zbrinjavanja zamjenom prava vlasništva umjesto obnove odnosno izgradnje
• stjecati pravo vlasništva zemljišta u svoje ime, a za račun Republike Hrvatske za gradnju

Stjecanje prava vlasništva provodi se temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine dok je postupak stjecanja prava vlasništva propisan Uredbom o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova u svrhu stjecanja prava vlasništva APN-a.

Na temelju Programa mjera obnove zgrada oštećenih potresom ('Narodne novine', broj 28/23, točka 8.1.), stambeno zbrinjavanje osoba pogođenih potresom podrazumijeva:

• privremeno stambeno zbrinjavanje - davanje u najam stana odgovarajuće veličine
• trajno zbrinjavanje - davanje u vlasništvo stana odgovarajuće veličine

Za potrebe stambenog zbrinjavanja osiguravaju se nekretnine na području jedinica područne (regionalne) samouprave na kojem se nalazi oštećena ili uništena zgrada, ovisno o raspoloživosti stambenog fonda kojim raspolaže Republika Hrvatska, Grad Zagreb odnosno Krapinsko-zagorska županija, Zagrebačka županija, Sisačko-moslavačka županija, Karlovačka županija ili jedinice lokalne samouprave na području tih županija.

Zahtjev za stambeno zbrinjavanje podnosi se Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine koje utvrđuje ostvaruje li osoba pravo na stambeno zbrinjavanje u skladu sa Zakonom i Programom mjera. Odgovarajuća veličina stana koji se daje u najam ili u vlasništvo osobama koje ostvaruju pravo na stambeno zbrinjavanje sukladno Zakonu određuje se rješenjem o privremenom ili trajnom stambenom zbrinjavanju i podrazumijeva stan veličine oko 35 četvornih metara korisne površine stana za jednu osobu, a za svakog dodatnog člana kućanstva još oko 10 četvornih metara, ali ne veći od stana koji se uklanja. Pri određivanju odgovarajuće veličine stana ubrajaju se i djeca rođena i posvojena nakon 22. ožujka 2020. te 28. i 29. prosinca 2020. do donošenja rješenja temeljem Zakona.

Ako Republika Hrvatska, Grad Zagreb, Krapinsko-zagorska županija, Zagrebačka županija, Sisačko-moslavačka županija, Karlovačka županija ili jedinice lokalne samouprave na području tih županija ne raspolažu stanovima odgovarajućih veličina, u najam se može dati stan veličine različite od propisane.

Zahtjev za stambeno zbrinjavanje podnosi se Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine na propisanom obrascu, najkasnije do 31. prosinca 2023. godine.

Privremeno stambeno zbrinjavanje

Sukladno točki 8.1.2. Programa mjera, Ministarstvo rješenjem odlučuje o zahtjevu kojim se traži stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stana odgovarajuće veličine. Zahtjev za privremeno stambeno zbrinjavanje (najam) mogu podnijeti vlasnici odnosno suvlasnici konstrukcijski oštećenih ili uništenih obiteljskih kuća ili vlasnici posebnih suvlasničkih dijelova stambene namjene odnosno srodnici vlasnika koji su 22. ožujka 2020. te 28. i 29. prosinca 2020. stanovali u oštećenoj ili uništenoj zgradi.

Dokumenti potrebni za privremeno stambeno zbrinjavanje navedeni su u točki 8.1.2.1. Programa mjera. Na temelju članka 83. Zakona, rješenje o najmu odnosno privremenom stambenom zbrinjavanju provodi Ministarstvo, Državne nekretnine d.o.o. ili APN za nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske koje su im povjerene na upravljanje.

Trajno stambeno zbrinjavanje

Trajno stambeno zbrinjavanje označava zamjenu nekretnina u koje će se trajno stambeno zbrinuti korisnici uz uvjet da korisnik svoju nekretninu daje u vlasništvo Republike Hrvatske ili jedinici područne (regionalne) samouprave.

Sukladno točki 8.1.3. Programa mjera, Ministarstvo rješenjem odlučuje o zahtjevu za trajno stambeno zbrinjavanje prijenosom prava vlasništva stana odgovarajuće veličine.

Zahtjev za trajno stambeno zbrinjavanje mogu podnijeti vlasnici odnosno suvlasnici uništenih obiteljskih kuća ili vlasnici posebnih suvlasničkih dijelova stambene namjene ako je vlasnik odnosno srodnik vlasnika stanovao u uništenoj obiteljskoj kući ili stanu 22. ožujka 2020. te 28. i 29. prosinca 2020.

Dokumenti potrebni za privremeno stambeno zbrinjavanje navedeni su u točci 8.1.3.1. Programa mjera.

Na temelju članka 85. stavak 3. Zakona, rješenje o trajnom stambenom zbrinjavanju davanjem nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske donosi Ministarstvo te APN sklapa ugovor o zamjeni nekretnina kojim će se ugovoriti zamjena uništene zgrade davanjem vlasniku odnosno suvlasniku u vlasništvo stana odgovarajuće veličine u vlasništvu Republike Hrvatske na području Grada Zagreba odnosno jedinice područne (regionalne) samouprave na čijem se području nalazi uništena zgrada.

U skladu s Uredbom o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova u svrhu stjecanja prava vlasništva APN-a, propisano je da APN provodi zamjenu prava vlasništva umjesto obnove ili izgradnje na nekretninama koje su od ranije u vlasništvu Republike Hrvatske ili su stečene od strane APN-a u vlasništvo Republike Hrvatske u postupku stjecanja prava vlasništva nekretnine u svrhu privremenog i trajnog stambenog zbrinjavanja.

Utvrđivanje uporabljivosti

Zakon o obnovi (članak 62., stavak 1.) omogućuje i da vlasnik (ili suvlasnici) mogu umjesto gradnje zamjenske obiteljske kuće odabrati isplatu novčane pomoći za opravdane troškove, s tim da ta novčana pomoć ne smije biti veća od procijenjene građevinske vrijednosti kuće na koju vlasnik ima pravo prema Zakonu o obnovi.

Iznimka je ako vlasnik (ili suvlasnici) žele umjesto gradnje zamjenske obiteljske kuće odabrati isplatu novčane pomoći za kupnju (neke druge) obiteljske kuće odnosno stana. U tom slučaju je novčana pomoć, također, u visini procijenjene vrijednosti gradnje zamjenske obiteljske kuće, ali uz uvjet da je kuća koju se želi kupiti uporabljiva, a to utvrđuje APN.

Utvrđivanje uporabljivosti nekretnine propisano je točkom 7.4.13.4. Programa mjera obnove, a kriteriji za utvrđivanje uporabljivosti kuće ili stana su:

• nekretnina nije oštećena potresima
• da je posebna stambena cjelina s osiguranim pristupom
• ima odgovarajući krov
• ima odgovarajuću vanjsku i unutarnju stolariju
• da je izveden priključak pitke vode na javni priključak ili odgovarajući alternativni sustav (hidrofor i dr.), izveden priključak na javni opskrbni sustav električne energije ili odgovarajući alternativni sustav (fotonaponski sustavi i dr.), izveden priključak na javni sustav odvodnje ili odgovarajući alternativni sustav (sabirne jame i dr.)
• ima mogućnost grijanja, izvedeni dimnjaci za loženje na kruta goriva, instalacije za grijanje na plin ili priključci za električnu energiju
• ima kupaonicu s wc-om ili posebnu prostoriju s wc-om
• da ima priključke za kuhinju i sl.

Ako se na obiteljskoj kući, odnosno stanu moraju izvesti manji radovi, kao i eventualni manji popravci, odnosno sanacija u svrhu ostvarenja kriterija za utvrđivanje uporabljivosti kuće ili stana, smatra se da se radi o uporabljivoj obiteljskoj kući, odnosno stanu.

Izgradnja višestambenih zgrada za privremeno stambeno zbrinjavanje

Na temelju članka 89. stavka 1. Zakona o obnovi nakon potresa, APN će u svoje ime, a za račun RH na temelju odluke Vlade kao investitor izgraditi višestambene zgrade za privremeno stambeno zbrinjavanje na području pet županija pogođenih potresima. 

Pravo na privremeno stambeno zbrinjavanje imaju vlasnici odnosno srodnici vlasnika nekretnina koje su oštećene potresima tako da je zgrada privremeno neuporabljiva ili neuporabljiva i koji su 22. ožujka 2020. godine odnosno 28. i 29. prosinca 2020. godine stanovali u nekretnini do dovršetka obnove odnosno izgradnje uz uvjet da vlasnik stana, njegov bračni drug, izvanbračni drug, životni partner odnosno neformalni životni partner na istom području nije vlasnik drugog useljivog stana ili obiteljske kuće.

APN će građevinsko zemljište za izgradnju građevina osigurati putem gradova, općina i županija na čijem se području planira izgradnja, odnosno iz nekretnina u vlasništvu RH ako Država ima zemljište na području na kojem se planira izgradnja. Ako se zemljište ipak ne može tako osigurati, APN provodi otvoreni, odnosno javni poziv za kupnju zemljišta. 

Malo statistike

Dodajmo i kako je u skladu s iskazanim interesom za prodaju nekretnina u APN-u zaprimljeno 439 ponuda za prodaju na području Sisačko-moslavačke županije od kojih za 100 nekretnina nije moguće sklopiti kupoprodajne ugovore jer nisu adekvatne za otkup.

Terenski očevid napravljen je za 267 nekretnina od kojih je za 76 pribavljena procjena tržišne vrijednosti nekretnina, a 35 je u postupku procjene sudskog vještaka. Ministarstvu je dostavljeno 27 zahtjeva za donošenje Odluke za suglasnost za kupnju nekretnina i u tijeku je njihovo donošenje. Ukupna vrijednost 27 nekretnina za koje APN traži Odluku je 2.544.373,11 eura.

Na području Sisačko-moslavačke županije pokrenuti su i postupci za gradnju novih 35 višestambenih zgrada s ukupno 653 stana.

Pratite rubriku OBNOVA NAKON POTRESA i vjerujemo da ćete pronaći korisne savjete i informacije. Sretno!

Sadržaj podržava Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.