Što kada šteta u zgradi napravi problem u stanu?

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Kupili ste stan. Napokon! Nakon mjeseci i mjeseci traženja, skupljanja novca, kreditnih zahtjeva, potpisanih obrazaca i dokumenata, došli ste na svoje. Nakon tih Tantalovih muka, slijede nove. Opremanje stana. Namještaj ste nekako 'skrpali', no želite novu kuhinju. To vam je dugogodišnji san - nova i lijepa kuhinja. I to po mjeri. 

Pronašli ste stolara, jedva. Skup je kao suho zlato, ali isplatit će se. Nova kuhinja. 

I nakon nekoliko tjedana ona stiže. Kombi se parkirao ispred vaše zgrade stare 40 godina. Majstori unose dijelove i elemente i za samo jedan dan vaša nova kuhinja je namještena. Polako i s puno pažnje svaki tanjur i 'beštek' pomno smještate na unaprijed isplanirana mjesta. Skuhali ste svoj prvi ručak u svojoj novoj blistavoj kuhinji, nikada ručak nije bio tako fin. 

I tako sretni i zadovoljni, s osmjehom na licu odlazite na počinak, jedva čekajući pripremiti doručak. 

No, tijekom noći dogodi se havarija. Pukla je negdje neka cijev, stotine litara vode izlile su se kroz zidove i 'potopile' vašu novu kuhinju. U šoku i nevjerici, pokušavate zaštititi i spasiti što se spasiti da, ali bezuspješno. Vaša nova kuhinja je uništena. 

I što sada? Kome se obratiti? Gdje je pukla cijev? Kod susjeda iznad ili negdje drugdje?

Ustanovljeno je da je došlo do puknuća vertikalne cijevi, dakle zajedničke cijevi u zgradi kroz koju svi suvlasnici ispod i iznad vas dobivaju vodu. 

'Zgrada' mora platiti štetu? 

Nakon što se sanirala šteta, odnosno zakrpala vertikalna cijev, popravilo se puknuće, tražite od predstavnika suvlasnika i upravitelja odgovor na dva pitanja:

1. Je li zgrada osigurana?
2. Kada će osiguranje zgrade pokriti štetu nastalu u kuhinji? 

Odgovor na prvo pitanje je vrlo vjerojatno DA, no odgovor na drugo je NIKADA. 

Naime, iz Udruge Upravitelj kažu da se kuhinjski elementi osiguravaju po polici kućanstva gdje vlasnik sam osigurava namještaj i slično, ako to želi naravno.

Što pokriva koja polica?

Vrlo često se dogodi da kvar ili puknuće na zajedničkom dijelu zgrade (voda, kanalizacija, struja, prokišnjavanje krova) napravi štetu u nečijem stanu. Postavlja se pitanje pokriva li polica osiguranja zgrade štetu i u privatnom stanu? Pod kojim uvjetima? Što u polici osiguranja mora pisati da bi se eventualno pokrila šteta suvlasniku? Obratili smo se Udruzi Upravitelj u čije ime je odgovore dao Goran Pereša, direktor pulskog upravitelja zgrada Castrum 197 d.o.o.

U pravilu, police imovine koje ugovaraju upravitelji stambenih zgrada 'pokrivaju' zgradu, odnosno zajedničke dijelove zgrade, a što je i za očekivati budući da se premija plaća iz zajedničke pričuve. U pravilu, u tim policama imovine nisu pokriveni dijelovi zgrade koji se ne smatraju zajedničkim dijelovima. 

Iz tog razloga je najbolja opcija (iako ima preklapanja s policom upravitelja i poskupljuje ukupan trošak osiguranja osiguranika) da se zgrada osigura preko upravitelja, ali da svaki suvlasnik osigura svoj stan i svoju imovinu u njemu. U suprotnom, prije ili poslije može nastati problem.

Moglo bi se pregovarati s osiguravateljem da se daju opcije za osiguranje privatne imovine suvlasnika i da tu premiju plaća direktno suvlasnik (ali ne iz pričuve) - to neki upravitelji nude suvlasnicima, ali tu treba biti jako oprezan.

Najčešće će policom osiguranja imovine koju ugovara upravitelj biti pokrivena šteta na zajedničkim dijelovima zgrade pa i na onim zajedničkim dijelovima zgrade koji se nalaze u određenom stanu (vertikale instalacija, nosivi zidovi i dr). Ako bi se oštetili i drugi dijelovi stana koji se ne smatraju zajedničkim dijelovima ili pokretnine, to ne bi bilo u pokriću po polici koju ugovara upravitelj zgrade.

S druge strane, slično je i kad govorimo o polici odgovornosti koja se ugovara preko upravitelja. Ta polica pokriva štete koje proizlaze iz zajedničkih dijelova dok svaki suvlasnik treba ugovoriti svoju policu koja pokriva njegovu odgovornost kao privatne osobe u svakodnevnom životu za štete koje bi nanio trećoj osobi. Na primjer, ako pukne cijev (nakon glavnog ventila vertikale u stanu, op. ur.) i voda dospije u stan ispod, to polica odgovornosti koju ugovara upravitelj ne bi pokrivala, jer šteta ne proizlazi iz zajedničkih dijelova zgrade već privatne imovine suvlasnika.

Šteta koja u stanu, odnosno u privatnoj imovini nastane zbog problema na zajedničkim dijelovima zgrade, nije u pokriću ako je ugovorena samo polica osiguranja za zgradu. Stoga, Martina Radić, voditeljica razvoja proizvoda u Groupama osiguranju, svakako preporučuje da vlasnici stanova ugovore svoju policu osiguranja privatne imovine da bi u takvim slučajevima mogli tražiti naknadu troškova za nastalu štete. Osim toga, preporučuje i da se vodi računa o rizicima koje je moguće ugovoriti uz obavezno osiguranje od požara i nekih drugih opasnosti kako bi što više štetnih događaja bilo u pokriću, naravno, pod preduvjetom da se zgrada održava.

Zaključak

Način da svaki suvlasnik zaštiti svoj prostor i pokretnine, jest da ugovori svoje police imovine, svoju policu privatne odgovornosti neovisno o polici koju ima preko upravitelja. Pretpostavljamo da, kažu iz Udruge Upravitelj, zbog ovog napisanog mnogi mogu negodovati, ali zna se što upravitelj mora osiguravati, a sve ostalo je na suvlasnicima koji se kao vlasnici, korisnici trebaju brinuti o svojoj imovini, zaštititi od odgovornosti. 

Tekst je napisan u suradnji s Groupama osiguranjem.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.