figura
Izvor: PublicDomainPictures / Pixabay
VAŽNOST PROJEKTNE DOKUMENTACIJE

Ako vam izvođač radi projektnu dokumentaciju - bježite!

Ako suvlasnici zgrade prvo angažiraju izvođača radova i pitaju ga može li napraviti energetsku obnovu zgrade, a on kaže – nema problema, riješit ću vam i projektnu dokumentaciju i izvođenje radova, u takvom angažmanu, suvlasnici zgrade nemaju neovisnog projektanta. To vrlo često rezultira s lošim rješenjima i fiktivno nižom cijenom, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

Vrlo često suvlasnici stambene zgrade postavljaju pitanje - a što će mi projektna dokumentacija? To je ionako brdo papira koji ničemu ne služe, samo da bi netko 'zgrnuo lovu'. Ključno je napomenuti da kada se radi bilo kakva veća intervencija na zgradi - obnova fasade, rekonstrukcija krova, rušenje zidova - projektna dokumentacija je ključna, a u većini slučajevima i zakonski obavezna. 

Direktor i projektant Natko Bilić iz Planetarisa detaljno je objasnio zašto je projektna dokumentacija nezaobilazni dio investicije u zgradu i što NIKADA ne raditi.

Što čini kvalitetnu projektnu dokumentaciju?

Kvalitetna projektna dokumentacija mora u obzir uzeti sve elemente zgrade koji su vezani za energetska svojstva, ali i općenito sve što treba obnoviti. Treba uzeti u obzir godinu kada je zgrada izgrađena, je li konstrukcijski izdržljiva u smislu potresne otpornosti, potrebno je uzeti u obzir i potencijalne probleme i uzroke požara.

Svakako se mora uzeti u obzir ako zgrada ima opasne materijale kao što je azbest, ako ima vlagu koja direktno utječe na zdravlje ljudi koji žive u tim prostorima.

To su sve elementi koje tijekom izrade projekta treba uzeti u obzir i obuhvatiti. Vrlo često koristimo i neke metode laserskog trodimenzionalnog snimanja, kako bi dokumentacija bila na visokoj razini da kasnije ne bi došlo do vantroškovničkih radova (VTR), kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

Dodatni alati

Važno je da se tijekom izrade projektne dokumentacije putem anketa sve suvlasnike pita tko želi mijenjati stolariju. Često se dogodi da su neki prije zamijenili prozore, neki nisu. Kada se energetska obnova sufinancira EU novcem, to je prilika da se sva stolarija na zgradi zamijeni.

Važno je naglasiti da se i stolarija može sufinancirati ako se želi mijenjati, kao i ulazna vrata, stubišna stolarija. Jako je bitna i ugradnja dizala. To su sveobuhvatni projekti i prilično komplicirani.

Primjerice, projekt ugradnje dizala mora obuhvatiti i projektiranje protupožarne zaštite. Nedavno se dogodilo da nije odobreno izvođenje radova na jednome dizalu zbog toga što je projekt bio manjkav. Ugradnja dizala u sklopu projekta energetske obnove je dobra za suvlasnike kojima se u visokom iznosu sufinancira taj trošak, ali je istovremeno loše ako projektna dokumentacija nije dobro napravljena.

Svakako se u takvoj dokumentaciji mora riješiti problem zaštite od požara jer ugradnja dizala bitno mijenja strukturu zgrade, odnosno situaciju u stubištu. Stubište je evakuacijski put i potrebno je kompletno sagledati zaštitu od požara u stubištu tako da ugradnja dizala ne dovede do povećanja od požarnog rizika. To u projektima treba obuhvatiti.

Projektna dokumentacija mora sadržavati svaki detalj, svaku normu, svaki sitni zahtjev i mora biti kompletno usklađena, pogotovo ako se sufinancira novcem iz EU-a. Tada se svaki detalj gleda, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

I bez sufinanciranja bi se trebalo gledati sve, no kada je EU novac u pitanju, postoje tijela koja dodatno sve pregledavaju i sve se rigorozno gleda. Svi znaju da će biti izloženi detaljnim pregledima.

Samostalna obnova

Kada se radi samostalno, odnosno kada suvlasnici zgrade ne traže sufinanciranje, mnogi riskiraju s kvalitetom projektne dokumentacije i zanemaruju neke stvari zbog čega dolazi do lošije kvalitete radova.

Građevinski radovi su uvijek iste cijene, osim ako je projektnom dokumentacijom nešto izostavljeno ili ako je porasla cijena izvođenja radova.

Vrlo često se suvlasnici zgrade obraćaju izvođačima radova i često izvođači ponude i izradu projektne dokumentacije koju oni (izvođači) plate. U takvim slučajevima se vrlo često napravi minimum da bi se postigla najniža moguća cijena.

Ispravan put je uvijek:

  • da suvlasnici zgrade PRVO angažiraju projektanta.

Projektant tada napravi projektnu dokumentaciju i potpuno je neovisan o izvođaču radova. To je ključno naglasiti – neovisan je o izvođaču radova!

Projektant isključivo radi za investitora, odnosno suvlasnike stambene zgrade. Nakon što je napravljena projektna dokumentacija, putem tendera (natječaja) se bira izvođača radova dostavom projektne dokumentacije i troškovnika radova.

Nakon toga bira se izvođač radova koji ima reference i najpovoljniju ponudu (cijena, jamstveni rok…). Najniža cijena nije uvijek glavni kriterij odabira.

Slijedi odabir neovisnog tijela - nadzor radova.

Mnoge tvrtke koje su projektanti ujedno mogu raditi i nadzor izvođenja radova. Radovi se moraju raditi po istoj projektnoj dokumentaciji i nadzor DETALJNO kontrolira izvođenje radova. Nadzor radova radi za investitora – suvlasnike zgrade. To je ispravan put.

Ključno je naglasiti:

 Projektant radi za investitora – suvlasnike zgrade
 Projektant je potpuno neovisan o izvođaču radova
 Nadzor radi za investitora – suvlasnike zgrade

Neispravan put je:

  • suvlasnici zgrade prvo angažiraju izvođača radova i pitaju ga može li napraviti energetsku obnovu zgrade. On kaže – nema problema, riješit ću vam i projektnu dokumentaciju i izvođenje radova.

U takvom angažmanu, suvlasnici zgrade nemaju neovisnog projektanta jer ga je angažirao izvođač radova. To vrlo često rezultira lošim rješenjima i fiktivno nižom cijenom. To je jedno od objašnjenja zašto je ukupna cijena niža ako se u energetsku obnovu kreće samostalno.

Razlog više cijene

Kada se energetska obnova sufinancira EU novcem cijena je viša jer se rijetko objavljuju natječaji pa se odjednom organizira velika količina radova. Kada bi se sistemski riješio problem objave natječaja i javnih poziva, kao što je bilo 2014., 2015., 2016., stvorilo bi se lijepo i stabilno tržište energetskih obnova i građani bi imali kvalitetno napravljenu projektnu dokumentaciju. Imali bi projekte koji bi bili konstantni i tržište bi bilo stabilno, kaže Natko Bilić iz Planetarisa.

PROJEKT je skup, ali taj projekt zapravo štedi i jamči kvalitetu radova. Moramo imati poštovanje prema struci arhitekata i inženjera, da su oni sa svojom strukom i znanjem i iskustvom na strani suvlasnika i da rade za njih. Projektante se ne bira po kriteriju najniže cijene, nego po procjeni iskustva i sposobnosti. Suvlasnici moraju dati svoju zgradu u ruke nekome u koga imaju povjerenja, savjetuje Natko Bilić iz Planetarisa.

Kako naći projektanta?

Primjerice, u zgradi je deset ili 15 suvlasnika. Nitko nije inženjer, statičar, arhitekt. Oni su laici koji žele samo energetsku obnovu zgrade. Mogu pitati susjede u naselju za savjet ili preporuku… Kako pomoći tim suvlasnicima?

Bitna je specijalizacija, bavi li se projektant tom domenom struke. Trebate liječnika, imate problem, idete specijalistu. Ako ćete energetski obnoviti zgradu, tražite projektanta koji se time bavi. Ne nekome tko se bavi svime i svačime, pa će eto odraditi i energetsku obnovu. Profesija se brusi, potrebne su godine za stjecanje iskustva i znanja. Samo tako se dođe do visoke kvalitete usluge. Nekada je cijena te kvalitete nešto viša. Vrlo često ne zato što su skuplji sami po sebi, nego zbog toga što će puno više vremena potrošiti na pronalaženje nekog rješenja.

Izrada takvih rješenja zahtijeva puno vremena. Zato su neki projekti skuplji od drugih jer su detaljno razrađeni. To je bitno. Važno je da je projektantska tvrtka specijalizirana, da se vjeruje toj tvrtki da će detaljno razraditi projekt, tako da jednoga dana 'projekt prođe na gradilištu' i da nema nikakvih nepoznanica.

Cijena je uvijek predmet razgovora. Ona ne smije biti kamen spoticanja, no ako je previsoka taj je projekt nepristupačan. Ako je cijena razumna, onda je važno da ta tvrtka ima iskustvo i specijalizaciju.

Što čini dobru projektnu dokumentaciju?

Dobar projektant će vrlo kvalitetno servisirati klijenta u smislu izrade projektne dokumentacije, savjetovati ga u postupcima, savjetovati o svim točkama koje treba proći vezano za inženjerski dio i za općenito proces izvođenja radova.

Koraci:

  • Energetski pregled zgrade i certifikat
  • Projektna dokumentacija
  • Izbor izvođača radova
  • Nadzor radova
  • Završni energetski certifikat
  • Pomoć kod prijava na fondove i EU natječaje i pozive

To su nužni koraci koje će jedan dobar profesionalac projektant ponuditi suvlasnicima zgrade. To je velika odgovornost.

U Hrvatskoj imamo više od 3.000 ovlaštenih arhitekata i svatko od njih može napraviti projekt energetske obnove. Ima pečat komore i može potpisati takav projekt. Je li taj projekt dobar i kvalitetan u odnosu na onoga tko je specijaliziran? Sigurno nije. Vrag je u detaljima i te detalje treba znati i prenijeti klijentima. Projektanti su profesionalci koji rade za klijenta.

Detalji? Loši izbor?

  1. Kvalitetna izrada same tehničke dokumentacije, detalji, mora sagledati SVE probleme i rješenja zgrade. I da nema VTR-a (vantroškovničkih radova)
  2. Ona tvrtka koja to radi, može savjetovati građane. Kako od točke A (stare zgrade) doći do točke B (obnovljene stare zgrade). Da zgrada u konačnici ima bitno veću vrijednost, bitno udobnije uvjete stanovanja i uštedu energije. Da suvlasnike to ne košta živaca.

Često se obnove zgrada rade površno. Mnogi se pitaju što će im projektant za obnovu zgrade? To je isto kada ste bolesni i pitate se što će vam liječnik.

Projektant:

Savjetuje suvlasnike o svim koracima

  • kako izabrati izvođača
  • kako osmisliti ugovor s izvođačem
  • kako riješiti financiranje
  • kako ugovoriti što bolju cijenu
  • kako izbjeći rizike
  • kako uopće sve odraditi

Tekst je nastao u suradnji s tvrtkom Planetaris koja podržava rad ZGRADOnačelnik.hr-a

Ako vas zanima energetska obnova ili pak implementacija obnovljivih izvora energije, pratite #energetska obnova i #obnovljivi izvori energije.