PRIJAVITE SE NA NEWSLETTER
Najnovije vijesti
dizalo
Izvor: upklyak/Freepik
ZGRADOnačelnik.hr
VODIČ OD A DO Ž

Detaljan vodič za ugradnju dizala u postojeću višestambenu zgradu

Ugradnja dizala u postojeću stambenu zgradu može značajno poboljšati kvalitetu života stanara - posebno starijih osoba ili osoba smanjene pokretljivosti - ali taj je proces složen i zahtijeva temeljitu pripremu. Ovaj vodič namijenjen je predstavnicima suvlasnika i suvlasnicima koji razmatraju ugradnju dizala u Hrvatskoj. Kroz jasne korake objašnjavamo pravne, financijske i tehničke faze - od inicijalne ideje do konačnog tehničkog pregleda. Uz svaki korak donosimo praktične savjete, osvrt na novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024) koji je olakšao ovu proceduru, te iskustva drugih zgrada koje su uspješno prošle ovaj proces.

ZAKONSKI I SIGURNOSNI ZAHTJEVI

Ugradnja novog dizala u postojeću zgradu mora ispuniti propisane sigurnosne standarde. Prema Pravilniku o sigurnosti dizala u uporabi (NN 5/2019), svako novo dizalo smije se pustiti u rad samo ako, uz pravilnu ugradnju, održavanje i korištenje, ne ugrožava zdravlje i sigurnost ljudi (niti, gdje je primjenjivo, sigurnost imovine). To znači da dizalo i svi njegovi sigurnosni dijelovi moraju zadovoljiti bitne sigurnosne zahtjeve prema važećim normama. Ugraditelj dizala (tvrtka izvođač) dužan je osigurati usklađenost dizala s tim zahtjevima, staviti oznaku sukladnosti (CE) i izdati Izjavu o sukladnosti, čime jamči da je dizalo projektirano i izrađeno u skladu s propisima.

Također, zgrada i izvođači radova moraju ispuniti određene uvjete tijekom ugradnje. Osoba odgovorna za građevinske radove (npr. izvođač građevinskih preinaka u zgradi) i ugraditelj dizala obavezni su blisko surađivati i poduzeti sve potrebne mjere kako bi osigurali ispravan rad i sigurnu uporabu dizala. U praksi to znači da prije i tijekom ugradnje moraju razmjenjivati informacije o svim bitnim činjenicama (npr. o statičkim značajkama objekta, položaju instalacija, planu izvođenja radova i sl.) kako bi se spriječile nesreće ili neusklađenost sustava.

Vozno okno dizala (prostor kroz koji se kabina kreće) mora biti namjenski i čist prostor. Propis zabranjuje da okno sadrži bilo kakve cjevovode, električne instalacije ili uređaje koji ne služe dizalu. Stoga je važno da prije ugradnje uklonite ili preusmjerite sve postojeće instalacije koje prolaze kroz predviđeni prostor okna (često su u starijim zgradama tu provučene razne cijevi i kablovi), ističu na TK Elevator. U prvoj fazi radova izvođači će iskolčiti trasu budućeg okna i jame dizala te po potrebi preusmjeriti zatečene vodove i cijevi iz tog prostora. Time se osigurava da unutar okna ostane samo oprema dizala, kako nalažu propisi.

Minimalni tehnički zahtjevi za konstrukciju dizala propisani su u prilozima Pravilnika - primjerice, dizalo mora imati sigurne graničnike kretanja kabine, odgovarajuća vrata sa sigurnosnom zabravom, sustav za sprječavanje nekontroliranog kretanja kabine, sigurnosne odbojnike u oknu, uređaje za spašavanje putnika u slučaju nestanka struje itd. Svi ti elementi moraju biti ugrađeni i funkcionirati prema normama (npr. HRN EN 81). Ako zgrada ima konstrukcijska ograničenja zbog kojih neki standardni sigurnosni zahtjev nije moguće ispuniti, dopuštena su alternativna rješenja uz odobrenje nadležnih tijela. 

  • Primjerice, norma traži da u gornjem dijelu okna postoji tzv. sigurnosni prostor (slobodan prostor iznad kabine) kako bi se servisere zaštitilo od ozljede kad je kabina u krajnjem gornjem položaju. U postojećim građevinama gdje je nemoguće osigurati propisanu visinu ili dubinu rupe / jame, mogu se - uz prethodno odobrenje - primijeniti i druga odgovarajuća rješenja za izbjegavanje opasnosti (npr. posebni senzori, ograničenje hodova kabine ili ugrađeni sustavi zaštite). Ovo praktično znači da i zgrade s nižim stropovima ili plitkim temeljima mogu dobiti dizalo, ali uz posebne mjere sigurnosti koje će odobriti nadležno tijelo (npr. ovlašteni preglednik ili akreditirana institucija za certificiranje dizala).

Osim sigurnosnih zahtjeva, pri ugradnji dizala moraju se poštovati i zahtjevi pristupačnosti za osobe smanjene pokretljivosti.

Primjerice:

  • Kabina dizala treba imati dimenzije najmanje 110 × 140 cm, vrata širine barem 90 cm (koja se otvaraju klizno ili prema van), te upravljačke komande na visini od oko 90–120 cm (s reljefnim oznakama i Brailleovim pismom). 
  • Dizalo mora imati i rukohvat na visini ~90 cm, kao i vizualnu i zvučnu najavu katova. 
  • Potrebno je osigurati i taktilnu vodilju (traku) od ulaznih vrata zgrade do dizala za slijepe i slabovidne.
  • Potrebno je postaviti odgovarajuće oznake pristupačnosti na samom dizalu. 

Svrha ovih zahtjeva je da dizalo bude dostupno i upotrebljivo svima, osobito korisnicima invalidskih kolica. Iznimno, kod ugradnje dizala u postojećoj zgradi gdje tehnički nije moguće u potpunosti ispuniti standardne dimenzije kabine ili širinu vrata, propisi dopuštaju djelomično odstupanje uz primjenu najboljeg mogućeg rješenja u skladu s pravilima struke, čime se nastoji maksimalno približiti propisanoj pristupačnosti. (Napomena: Novi Tehnički propis donesen 2023. stupa na snagu 28. lipnja 2025., čime će zamijeniti dosadašnji Pravilnik o pristupačnosti.)

Napominjemo i da je zakonski okvir za gradnju pojednostavljen kako bi se olakšala dogradnja dizala. Zakon o gradnji te podzakonski akti (poput Pravilnika o jednostavnim građevinama) nedavno su olakšali postupak dogradnje dizala. Dodavanje dizala na postojeću zgradu sada se smatra jednostavnijim zahvatom - prema novijim izmjenama propisa, dogradnja dizala izvan zgrade ne uračunava se u bruto površinu zgrade i uglavnom ne zahtijeva građevinsku dozvolu (npr. panomaromsko dizalo). Iznimka su posebni slučajevi kada dizalo zadire izvan gabarita parcele ili u prostor pod posebnom zaštitom, što ćemo detaljnije objasniti u nastavku. U svakom slučaju, prije početka radova preporuka je provjeriti sa stručnjakom (projektantom) ili nadležnim gradskim uredom koje su dozvole i suglasnosti potrebne u konkretnom slučaju.

PROSTORNI UVJETI I MOGUĆNOSTI UGRADNJE DIZALA

Prije odluke o ugradnji dizala, predstavnici suvlasnika trebaju ispitati prostorne mogućnosti u zgradi - gdje se uopće može smjestiti novo dizalo. Moderna tehnologija omogućuje ugradnju prilagodljivih dizala u gotovo svaku zgradu, ali je važno odabrati najbolje rješenje za konkretan objekt. Tri su najčešća načina naknadne ugradnje dizala u postojeće zgrade, piše TK Elevator:

  • Unutar postojećeg stubišta (unutrašnja ugradnja):
    Ako je prostor unutar stubišta dovoljno širok da primi dizalo (ili se može minimalno proširiti), ovo je često najpoželjnija opcija. Dizalo se integrira u središte zgrade, čime se stanarima omogućuje ulazak na svakoj etaži direktno iz stubišta. Ova opcija zahtijeva građevinske prilagodbe - moguće je djelomično sužavanje ili preoblikovanje stepeništa, uklanjanje dijela rukohvata te izgradnja okna (najčešće od betona ili čelične konstrukcije obložene staklom ili knaufom) unutar postojećeg volumena zgrade.
    • Prednost je što dizalo ostaje zaštićeno od vanjskih vremenskih uvjeta i obično ne mijenja vanjski izgled zgrade.
    • Nedostatak može biti privremeno smanjenje širine stubišta i radovi unutar prostora kojim se stanari služe svakodnevno – naravno, pritom stubište mora zadržati minimalnu propisanu širinu radi sigurnog prolaza i evakuacije.
  • U unutarnjem dvorištu ili prostoru unutar tlocrta zgrade (dogradnja u dvorištu):
    Mnoge višekatnice imaju otvoreno unutarnje dvorište ili šupljinu u tlocrtu (npr. atrij ili veći ventilacijski otvor) gdje se može dodati okno dizala. Dizalo se u tom slučaju gradi s vanjske strane stubišta, ali unutar postojećeg dvorišnog prostora, u vlastitom betonskom ili metalno-staklenom oknu.
    • Prednost ove opcije je što je dizalo djelomično zaklonjeno - unutarnje dvorište je manje izloženo vjetru i vremenskim prilikama nego vanjska fasada, a i procedure ishođenja dozvola lakše su ako se zahvat odvija unutar postojećeg gabarita zgrade.
    • Izazov je što je potrebno osigurati dovoljno prostora za temelje i okno dizala, te provjeriti zadovoljava li dodavanje konstrukcije u dvorištu urbanističke uvjete (npr. minimalnu udaljenost od susjednih parcela ako dvorište graniči s drugom česticom).
  • Uz vanjsku fasadu zgrade (vanjska dogradnja):
    Ako unutrašnjost zgrade nema prostora, a zgrada nema ni odgovarajuće dvorište, preostaje rješenje vanjskog panoramskog dizala koje se priljubljuje uz fasadu. U tom slučaju, s vanjske strane zgrade gradi se samostojeće okno (često čelična konstrukcija ostakljena radi izgleda, tzv. panoramsko dizalo) koje se konstrukcijski veže za zgradu, a na svakom katu se probijaju otvori u fasadi za vrata dizala.
    • Izazov je što se posebna pažnja mora posvetiti estetici i usklađenosti s izgledom zgrade (osobito u povijesnim cjelinama) te ispunjavanju lokalnih propisa o izgledu i visini zgrada. Isto tako, treba osigurati kontrolu pristupa i zaštitu od vandalizma ako je dizalo potpuno vanjsko i dostupno s ulice.

Bez obzira na odabranu lokaciju, prostorni uvjeti diktiraju neke tehničke prilagodbe:

Gotovo svako dizalo zahtijeva izgradnju temelja i ugradbene jame ispod najniže stanice - to je udubljenje ispod razine najnižeg poda koje služi za amortizere i prostor za servisere. U postojećim zgradama često se iskopava ta dodatna dubina, ali ako je i tu visina ograničena, projektant će predvidjeti alternativna rješenja (kao što je ranije navedeno prema Pravilniku - uz odobrenje se mogu ugraditi posebni mehanizmi zaštite umjesto propisane visine.

  • Da pojasnimo, dubina jame ovisi o tipu dizala, ali standardno je oko 1 do 1.5 m, piše KONE Croatia. Ako zgrada nema mogućnost iskopa (npr. zbog podzemnih instalacija ili nedostatka podruma), postoje i specijalizirana dizala s plitkom jamom ili čak bez jame – takva “pitless” dizala koriste ugrađene mehanizme umjesto duboke jame. Ta opcija može biti spasonosna za zgrade gdje se ispod prizemlja nalazi stijena, garaža ili drugi limitirajući faktor. 
  • S druge strane okna, na vrhu, obično je potrebna određena visina nadogradnje za smještaj strojne opreme ili barem za sigurnosni razmak iznad kabine. Moderni modeli danas su uglavnom MRL (machine-room-less) dizala, što znači da nemaju veliku strojarnicu na krovu, već je oprema smještena u oknu. Ipak, mora se osigurati minimalna visina posljednjeg stropa radi sigurnosti servisera. Ako je i tu visina ograničena, projektant će predvidjeti alternativna rješenja (kao što smo naveli prema Pravilniku o sigurnosti dizala - uz odobrenje se mogu ugraditi posebni mehanizmi zaštite umjesto propisane visine) 

Statika zgrade i konstrukcija stubišta

Statika zgrade i konstrukcija stubišta važni su faktori. Prije ugradnje treba provjeriti može li postojeća konstrukcija podnijeti novi teret i eventualna vibracijska opterećenja. Dizalo uglavnom prenosi opterećenje na nove temelje, no bočno je vezano uz postojeće etaže. Zato će ovlašteni projektant statičar pregledati konstrukciju stubišta i međukatnih ploča - možda će trebati ojačati dijelove gdje se pričvršćuje okno ili izraditi nove podeste.

  • Primjerice, ako se radi vanjska dogradnja, često je nužno na svakoj etaži probijati zid za vrata dizala i izgraditi mali predprostor ili novi podest koji spaja izlaz iz kabine s postojećim hodnikom. U nekim slučajevima, posebice kada stubište ima tzv. međukatna podesta, treba rekonstruirati dio stubišta kako bi svaka razina imala izravan pristup kabini. To može značiti rušenje i izgradnju novog dijela stubišta s prilagođenim podestima na svakoj etaži. Sve te zahvate detaljno planira projektant u glavnom projektu.

PRATITE TEMU #DIZALO

PROSTORNO-PLANSKI I IMOVINSKO-PRAVNI UVJETI

Osim samog tehničkog prostora, bitno je i gdje se prostorno smije postaviti dizalo. Kao što je spomenuto, od 2022. dogradnja lifta na vlastitoj zgradi i parceli ne smatra se povećanjem gabarita zgrade i ne zahtijeva klasičnu građevinsku dozvolu, već se može realizirati na temelju glavnog projekta uz prijavu radova (prema Pravilniku o jednostavnim građevinama).

Međutim, ako zgrada već ispunjava čitavu svoju parcelu (nema dvorišta ili prostora unutar svojih granica) i planira se ugradnja panoramskog dizala koje će nužno stršati izvan tih gabarita, tada nastupaju imovinsko-pravni izazovi. U takvim situacijama dizalo bi moglo zahvatiti dio susjedne čestice ili javne površine, što zahtijeva dodatne dozvole: lokacijsku dozvolu, pa čak i građevinsku dozvolu, ovisno o slučaju.

  • Primjer: Ako se dizalo planira postaviti na fasadu koja se nalazi točno na rubu parcele, proširenje u prostoru znači ulazak u susjednu česticu ili javni prostor. Tada je nužno riješiti vlasništvo ili pravo korištenja tog prostora. Dva su načina:
    • (1) Služnost (pravo prolaza/gradnje) - ako je susjedna parcela u tuđem vlasništvu (npr. gradskom), vlasnik te čestice može dati pisanu suglasnost i sklopiti ugovor o služnosti kojim dopušta da dizalo zauzme određeni dio prostora.
    • (2) Otkup/preslagivanje parcele - u složenijim situacijama može se dio susjedne parcele otkupiti i pripojiti parceli zgrade, što zahtijeva parcelaciju i novu lokacijsku dozvolu. Te su procedure kompleksnije i uključuju angažman geodeta, pravnika i dodatno vrijeme.
      • U praksi, jedinice lokalne samouprave (gradovi, općine) često su vlasnici okolišnog zemljišta i nastoje surađivati s suvlasnicima kako bi se omogućila ugradnja dizala od javnog interesa (posebno kada je riječ o pristupačnosti za starije i osobe s invaliditetom). Ipak, valja računati na dodatne korake ako je potrebna takva intervencija u prostoru.

Također, ako je zgrada pod spomeničkom zaštitom ili u zaštićenoj urbanističkoj cjelini, potrebno je pribaviti posebne suglasnosti konzervatorskih odjela. Dizalo na fasadi povijesne zgrade morat će zadovoljiti uvjete očuvanja izgleda (primjerice, često se traži stakleno okno koje minimalno vizualno narušava fasadu, ili se inzistira na unutarnjoj ugradnji). Sve te prostorne i pravne aspekte treba proučiti u ranoj fazi, najbolje kroz kontakt s nadležnim gradskim uredom za prostorno uređenje i kroz izradu kvalitetnog glavnog projekta.

Zanimljivo, Zakon o gradnji dopušta i odstupanja od nekih standardnih tehničkih zahtjeva zgrade kada se rekonstrukcija provodi radi osiguravanja pristupačnosti osobama s invaliditetom. U takvim slučajevima Ministarstvo može, uz propisanu suglasnost, odobriti odstupanje od određenih temeljnih zahtjeva za građevinu, upravo kako bi se omogućila ugradnja dizala ili drugih elemenata pristupačnosti. Ova odredba pruža određenu fleksibilnost u složenim projektima - zakonodavac time jasno daje prednost prilagodbi zgrada za pristupačnost osoba s invaliditetom.

PRIPREMA ZGRADE PRIJE UGRADNJE (preduvjeti)

Prije nego što se krene s konkretnim radovima, zgrada (njeni suvlasnici i infrastruktura) mora ispuniti određene preduvjete. Dobra priprema osigurat će bržu i učinkovitiju ugradnju dizala kasnije.

  • Odluka i suglasnost suvlasnika

Ugradnja dizala smatra se poboljšanjem zajedničkih dijelova nekretnine te zahtijeva formalnu odluku suvlasnika. Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024), više nije potrebna jednoglasna suglasnost svih - dovoljna je natpolovična većina suvlasnika (više od 50 posto udjela) za odluku o ugradnji dizala koje poboljšava pristup i kretanje u zgradi. Ranije je, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, za takvu poboljšicu bila potrebna suglasnost svih suvlasnika (osim iznimno kada u zgradi živi osoba smanjene pokretljivosti, tada je bila dovoljna većina), pa ova promjena znatno olakšava proces. Ipak, preporučljivo je imati što širu podršku. odnosno podršku što većeg broja suvlasnika.

Stoga organizirajte sastanak suvlasnika čim započnu razmatranja o liftu. Prezentirajte im potrebe (npr. stariji u zgradi, veća vrijednost nekretnine) i preliminarna rješenja. Stručnjaci savjetuju da se na sastanke uključe i projektanti ili izvođači, koji mogu izravno odgovoriti na pitanja stanara i obrazložiti predloženo rješenje dizala, kako naglašavaju na stranicama Lift Alarma. Kvalitetna komunikacija spriječit će nesporazume i osigurati potrebnu većinu glasova.

Napomena: Većina suvlasnika može, prema čl.28.st.5 Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, kao i prema čl. 87. st. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ugradnju dizala provesti po drugačijoj raspodjeli troška - dakle, većinski suvlasnici smiju preuzeti financiranje dizala bez da time financijski opterete protivne suvlasnike. Time se otklanja zapreka da svi moraju platiti: nesaglasni formalno ne snose trošak, a projekt može ići dalje uz ulaganje onih koji žele dizalo.

  • Etažiranje i vlasnički odnosi

Iako nije formalno uvjet za sam tehnički proces, preporučljivo je da zgrada bude etažirana i upisana u zemljišne knjige prije investicije. Etažiranje znači da su jasno definirani posebni dijelovi (stanovi, lokali) i zajednički dijelovi zgrade, te suvlasnički udjeli, piše USSGK. Ako zgrada još nema provedeno etažiranje, dobro je to pokrenuti - pravna čistoća vlasništva olakšava potpisivanje ugovora, upis novog dizala kao dijela zgrade u katastar/gruntovnicu. Time ćete izbjeći moguće sporove u budućnosti. 

Ako ne zgrada nije etažirana, ugrađeno dizalo potrebno je ugraditi u Međuvlasnički ugovor kao zajednički dio zgrade. 

  • Projektna dokumentacija i stručnjaci

Za ugradnju dizala nužno je angažirati ovlaštenog projektanta (ili tim) koji će izraditi glavni projekt.

  • Proces obično započinje stručnom procjenom izvodljivosti - stručnjaci (arhitekt, građevinski inženjer i strojar specijalist za dizala) dolaze u obilazak zgrade, analiziraju postojeće stanje prostora, instalacija i konstrukcije, te na temelju toga predlažu najbolje tehničko rješenje. Ova studija izvodljivosti dat će odgovor gdje i kako se dizalo može smjestiti, kolika kabina može stati, koliko stanica (etaža) može povezati i koje su preinake nužne. 
  • Nakon toga slijedi izrada projekta - arhitektonskog (za građevinski dio okna, temelja, eventualno rekonstrukciju stubišta) i strojarsko-elektrotehničkog (za samo dizalo). Projekt mora uzeti u obzir konstrukciju zgrade, promet ljudi, postojeće instalacije i propise. U ovoj fazi projektant također savjetuje oko pribavljanja eventualnih dozvola i suglasnosti te provjerava urbanističke uvjete za predloženo rješenje, objašnjava proces Lift Alarm. 

Rezultat je glavni projekt ugradnje dizala, koji je osnova za ishođenje dozvola (ako su potrebne) i kasnije za izvođenje radova. 

Prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, gotov glavni projekt jedan je od preduvjeta za prijavu zgrade na buduće državno sufinanciranje. 

  • Dozvole i prijave radova

Kao što je ranije rečeno, potrebnost građevinske dozvole ovisi o konkretnom zahvatu. Ako se dizalo gradi unutar postojeće zgrade ili dvorišta, često je dovoljno izraditi glavni projekt i prijaviti radove kao jednostavnu građevinu (uz potvrdu glavnog projekta). U složenijim slučajevima (npr. izlazak okna izvan parcele ili zaštićena zona) zatražit će se lokacijska dozvola, a potom i građevinska dozvola. U pripremnoj fazi svakako provjerite s projektantom i upraviteljem zgrade što je potrebno.

Također, osigurajte potrebne suglasnosti - npr. susjeda ako se konstrukcija naslanja na njihov zid ili koristi njihov teren (to se rješava sklapanjem ugovora o služnosti), suglasnost konzervatora za povijesne zgrade i slično. Prikupiti dokumentaciju na vrijeme (vlasničke listove, suglasnosti suvlasnika, projektnu dokumentaciju) ključno je kako ne bi došlo do administrativnog usporavanja početka radova.

PRATITE TEMU #DIZALO

  • Financiranje 

Izrada projekta i ugradnja dizala značajan je financijski pothvat za suvlasnike. Procjene troškova kreću se od oko 50.000 eura naviše, ovisno o karakteristikama dizala i potrebnim građevinskim radovima. Prosječna ukupna cijena nabave i ugradnje dizala u postojeću stambenu zgradu od pet etaža iznosi oko 60.000 eura, a zahtjevniji projekti mogu premašiti i 70.000 eura. Stoga plan financiranja mora biti jasan unaprijed.

Sufinanciranja: Dobra vijest je da postoji sve više opcija sufinanciranja. Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada predviđa da Republika Hrvatska financira jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala, i trenutačno se očekuje nacionalni Program ugradnje dizala koji će propisati točne uvjete a koji donosi Vlada RH na prijedlog MPGI-ja (u Zakonu stoji da će Vlada RH donijeti Program u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu), način prijave i kriterije za dobivanje tih sredstava. Prema najavama, država bi sufinancirala 33% troškova za zgrade koje ispune uvjete (minimalno 3 kata, odluka više od 50% suvlasnika, izrađen glavni projekt ugradnje dizala i osiguranih 67% sredstava od strane zgrade), a s 33% posto bi se mogli uključiti i JLRS-ovi (to isključivo ovisi o odlukama općina i gradova).  

Rijetke općine i gradovi su u prethodnim natječajima sufinancirali dio troškova (primjerice, Grad Zagreb je prije više godina kroz projekte poboljšanja pristupačnosti), neke to redovito rade (npr. Grad Split je 2024. - ali i prethodnih godina - javnim pozivom sufinancirao ugradnju dizala na svom području. ), a neke lokalne jedinice najavljuju pokretanje novih programa.

Isto tako, prema prethodnim javnim pozivima za energetsku obnovu višestambenih zgrada, bilo je moguće sufinancirati ugradnju dizala kroz postupak energetske obnove. A često su upravo u energetsku obnovu ulazile one zgrade koje su htjele dizalo (kao horizontalna mjera). Više smo se o ovoj temi bavili kroz tekst SUFINANCIRANJE - Energetska obnova zgrada može služiti i za ugradnju dizala, ali pod jednim uvjetom.

Upravitelj zgrade i projektant mogu pomoći u identifikaciji izvora financiranja - neki izvođači navode kako pomažu analizirati mogućnosti za povoljnije kredite ili aranžmane s financijskim institucijama. 

Ključno je naglasiti da iako je za ugradnju dizala potrebna barem natpolovična većna suvlasnika, banke u postupku kreditiranja traže veći postotak. Naime, banke traže odluku suvlasnika između 60 i 80 posto, stoga ja važno dobro se raspitati među bankama o uvjetima kreditiranja, potrebnoj dokumentaciji i koracima.  

Svakako provjerite i fond pričuve zgrade: moguće je povećati pričuvu kako bi se kreditnim zaduženjem pokrili troškovi ugradnje dizala pa otplaćivali kroz pričuvu tijekom više godina. Imajte na umu da će i održavanje dizala ubuduće zahtijevati dodatna sredstva iz pričuve (redovni servis, popravci), stoga je povećanje pričuve najčešće nužno. Plan ukupnih troškova (projekt, dozvole, ugradnja, PDV) i način pokrivanja (pričuva, kredit, subvencija, vlastita sredstva) trebao bi biti prezentiran suvlasnicima prije donošenja konačne odluke. Preporučljivo je u financijski plan unijeti i stavku rezerve za nepredviđene troškove (oko 10% budžeta) za slučaj poskupljenja materijala ili dodatnih radova.

  • Napomena: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada izričito dopušta većini suvlasnika da odredi drugačiji ključ raspodjele troškova dizala od uobičajenog (prema udjelima). Isto tako članak 89. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kaže da je moguće drugačije raspodijeliti troškove, tj. na temelju korisnosti. Iako se u praksi ovaj model rijetko primijenjuje, dobro je znati da suvlasnici mogu dogovoriti model podjele troškova koji smatraju najpravednijim. U praksi se koriste tri glavna modela podjele troškova: 
    • (1) Jednakomjerna podjela troška - svi suvlasnici sudjeluju razmjerno svojim suvlasničkim udjelima (površini stanova)
    • (2) Podjela s obzirom na katnost -  npr. stanari viših katova preuzimaju veći dio troška, a prizemlje minimalno;
    • (3) Podjela prema korištenju - npr. prizemlje ne sudjeluje u trošku, prvi kat djelomično, ostali jednakomjerno. Model financiranja treba usuglasiti prije ugovaranja radova.

  • Izvođači i ugovaranje radova

Nakon što su ishođene sve dozvole i osigurano financiranje, slijedi odabir izvođača radova (tvrtke koja će isporučiti i ugraditi dizalo). Preporuča se zatražiti ponude od nekoliko specijaliziranih tvrtki za dizala i usporediti:

  • cijene
  • tehničke specifikacije
  • jamstvene uvjete
  • reference prethodnih ugradnji
  • uključene usluge (npr. obuka korisnika, servis u garantnom roku).

Kada izaberete izvođača, sklopit ćete ugovor o ugradnji dizala. Ugovor treba precizno definirati:

  • opseg radova
  • rokove
  • cijenu
  • način plaćanja
  • garantni rok
  • odgovornost za eventualne štete ili kašnjenja

U praksi, izvođači često nude pomoć oko dokumentacije i prijave za sufinanciranje ili kredit, što može olakšati posao upravitelju zgrade. Također, nastojte ugovoriti da izvođač osigura koordinaciju svih potrebnih struka (građevinske, elektrotehničke) tijekom radova kako bi sve teklo glatko.

  • Tijek ugradnje i nadzor

Pripremni radovi: Prije početka bučnih radova, izvođač će obilježiti (iskolčiti) područje gdje će se graditi okno i temelj dizala. Postavit će se zaštite za postojeće površine (tepisi na stubištu, folije za prašinu i sl.), te privremena signalizacija za stanare. Ako je potrebno, uklonit će se dijelovi ograde stubišta ili pregradni zidovi prema projektu.

Građevinski radovi: Kreće se s iskopom jame za temelj dizala (ako je predviđeno temeljenje). Betonira se temeljna ploča i zidovi jame. Paralelno ili potom, montira se konstrukcija okna dizala: ako je okno betonsko ili zidano, zidar i tesar izvode konstrukciju, dok za čelična/staklena okna montaža ide element po element. Na svakoj etaži izvode se predviđeni probijci za vrata dizala ili novi podesti. Važno je da nadzorni inženjer prati radove i provjerava kvalitetu izvedbe prema projektu.

Montaža dizala: Kada je okno spremno, specijalisti za dizala ugrađuju vodilice, stroj, kabinu, protutežu, vrata i svu pripadajuću opremu. Postavljaju se i električne instalacije, upravljački ormar i kablovi te sigurnosni sustavi (limitatori brzine, senzori, komunikacija). Nakon mehaničke ugradnje, provodi se spajanje na struju i programiranje upravljačkog sustava dizala.

Testiranje i podešavanje: Izvođač testira funkcionalnost dizala internim probama – provjerava se zaustavljanje na stanicama, rad vrata, sigurnosni sustavi, komunikacija interfona, alarm i slično. Kabina se optereti teretom kako bi se ispitalo ponašanje pod punim opterećenjem i aktivirali svi sigurnosni mehanizmi u kontroliranim uvjetima.

Službeni tehnički pregled: Prije puštanja novog dizala u javnu uporabu obavlja se pregled od strane ovlaštene organizacije (inspekcijski pregled). Preglednik provjerava da je ugradnja izvedena prema propisima i projektu, te testira sve sigurnosne komponente. Ako je sve u redu, izdaje se uporabna dozvola odnosno certifikat za dizalo.

Puštanje u pogon i primopredaja: Nakon odobrenja, dizalo se pušta u pogon na korištenje stanarima. Izvođač obavlja primopredaju – suvlasnicima (odnosno upravitelju) predaje dokumentaciju: izjavu o sukladnosti, dnevnik održavanja, upute za korištenje i spašavanje, jamstvene listove itd. Od tog trenutka odgovornost prelazi na vlasnike/upravitelja da osiguraju redovito održavanje dizala preko licencirane servisne tvrtke.

Prema propisima o pristupačnosti, vlasnik građevine dužan je održavati ugrađene elemente pristupačnosti te ne smije ograničavati njihovo korištenje osobama s invaliditetom. U praksi, to znači da novougrađeno dizalo i ostale prilagodbe (rampe, platforme i sl.) moraju ostati funkcionalni i dostupni svim korisnicima. Vlasnici i upravitelj zgrade trebaju planirati redovito servisiranje i brigu o dizalu, kako bi ono trajno ispunjavalo svoju svrhu pristupačnosti.

Svaka od ovih faza mora se odvijati po planu i propisima. Kvalitetni izvođači često imaju voditelja projekta koji koordinira sve korake i brine da se rokovi poštuju. Od početka radova do završetka može proći otprilike 2-3 mjeseca (ako nema većih komplikacija), uz pretpostavku da su dozvole i projekti riješeni unaprijed.

  • Korisni savjeti i dodatne napomene

Rješenja za male i nestandardne prostore: Ne odustajte od dizala čak i ako vaše stubište djeluje skučeno ili ima nepravilan oblik. Proizvođači danas nude vrlo prilagodljiva dizala – kabine oblikovane za uska okna s maksimalno iskorištenim prostorom i širom otvorima vrata nego što bi standardno stali. Također postoje kabine nestandardnih oblika (trapezoidne, trokutaste, pa čak i polukružne) koje se mogu ugraditi u kosine ili uglove kako bi pratile nepravilni oblik šahta. Naravno, takva custom-made rješenja mogu biti skuplja, ali omogućavaju dizalo i u zgradama gdje se prije činilo nemogućim.

Automatski sustavi za slučaj nestanka struje: Svi moderni liftovi obavezno imaju ugrađene sustave za hitne situacije. To znači da u slučaju nestanka napajanja kabina neće ostati zaglavljena između katova s putnicima. Standardno se ugrađuje baterijski ili kondenzatorski sustav koji prepozna gubitak struje te automatski doveze dizalo do najbližeg stajališta i otključa vrata. Time se putnici mogu sigurno evakuirati. Ovaj sustav dolazi uključen u osnovnu opremu većine novih dizala – važan sigurnosni aspekt za mir stanara (nema bojazni od dugotrajnog zaglavljenja u kabini).

Energetska učinkovitost: Današnja dizala znatno su učinkovitija od starih. LED rasvjeta, stand-by modovi za štednju kad se ne koristi, regenerativni pogoni koji vraćaju struju u mrežu pri kočenju - sve su to značajke koje moderni modeli nude. To znači da troškovi struje neće drastično porasti uslijed ugradnje dizala. Prosječno osobno dizalo troši otprilike struje kao jedan manji kućanski uređaj, pogotovo u zgradama gdje nema stalne vožnje. Kod planiranja napajanja možete razmisliti i o ugradnji zasebnog brojila: obično se potrošnja dizala veže na zajedničku struju zgrade (koju svi plaćaju kroz pričuvu). Ugradnja pod-brojila za dizalo može biti korisna informativno, ali nije nužna ako se svi slažu da trošak ide na zajednički račun.

Održavanje i periodični pregledi: Prema Pravilniku o sigurnosti dizala u uporabi (NN 5/2019), ugrađeno dizalo treba imati ugovoreni redovni servis (mjesečne ili periodične preglede koje obavlja licencirana tvrtka za održavanje dizala) i periodične preglede od ovlaštene organizacije (obično jednom godišnje) radi sigurnosti. To je odgovornost upravitelja zgrade. Već u startu odaberite servisera - često tvrtka koja je ugradila dizalo ponudi povoljne uvjete održavanja prvih godina. Redovito servisiranje osigurava da dizalo radi besprijekorno i produžuje mu vijek. Trošak održavanja dizala bit će nova stavka u pričuvi zgrade (npr. nekoliko tisuća kuna godišnje, odnosno stotinjak eura mjesečno), što treba uračunati u financijski plan.

Povećanje vrijednosti nekretnine: Ugradnja dizala smatra se isplativom investicijom na duge staze. Osim što dramatično podiže kvalitetu življenja (posebno za starije i one s otežanim kretanjem), vrijednost stanova u zgradi s liftom raste. Prema iskustvima na tržištu nekretnina, stan u zgradi s novim dizalom postiže višu cijenu od usporedivog stana u zgradi bez lifta, upravo zbog komfora i pristupačnosti. Studije pokazuju da i relativno mala dizala mogu značajno povećati vrijednost zgrade, pogotovo ako se integriraju s pametnim tehnologijama (npr. povezivost, moderni dizajn) koje poboljšavaju korisničko iskustvo. Stoga, iako je inicijalno financijsko opterećenje značajno, dio te vrijednosti vraća se suvlasnicima kroz porast kapitalne vrijednosti njihove imovine.

Komunikacija sa stanarima tijekom radova: Budite spremni na intenzivnu komunikaciju tijekom projekta. Transparentnost je ključ:

  • Obavijestite stanare točno kada će biti bučni radovi, kada će možda morati kratko izaći iz stana (npr. dok se probija otvor na njihovom katu) i sl. Moguće je dogovoriti da se najprljaviji radovi odvijaju u određeno doba dana.
  • Imajte na umu da dugotrajan proces može dovesti do gubitka entuzijazma ili čak konflikata među stanarima. Održavajte otvorenu komunikaciju cijelo vrijeme - redovito izvještavajte sve suvlasnike o napretku, troškovima i fazama projekta.
  • Proslavite i manje uspjehe (npr. dobivanje dozvole, odobrenje kredita, završetak montaže okna) kako bi zajednica vidjela napredak.
  • Uključite što više ljudi u proces - možda formirajte mali odbor suvlasnika koji će pomagati predstavniku. Kada stanari imaju osjećaj da se njihov glas čuje i da sudjeluju, bit će skloniji strpljenju i suradnji do završetka projekta.
  • Nakon završetka radova, korisno je organizirati prezentaciju novog dizala - pokazati starijim susjedima kako se njime služiti, gdje su alarm i interfoni, te ih podsjetiti na pravila korištenja (ne pretovarivati kabinu, djeca smiju koristiti lift uz pratnju odraslih i slično).

ZAPAMTITE ZA KRAJ

Svaki projekt ugradnje dizala u postojeću zgradu ima svoje specifičnosti, ali uz dobru pripremu, poštivanje propisa i koordinaciju stručnjaka moguće je realizirati dizalo i tamo gdje se donedavno činilo nemogućim. Kada dizalo napokon proradi, mnogim će se stanarima život odmah promijeniti nabolje - osobito onima kojima je penjanje stubama dosad bio svakodnevni izazov.

Sretno s poboljšanjem vaše zgrade!

 

PRAVNE REGULATIVE VEZANE ZA #DIZALO

KORISNE POVEZNICE (izvori korišteni i za ovaj tekst)

Istaknuto: