savjet
Izvor: pixabay.com
VEĆINA ILI SVI?

DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka

Je li potrebno za neku odluku prikupiti 51 posto suvlasničkih udjela ili 100 posto? To je vječno pitanje na koje je jako teško u pojedinim situacijama pronaći odgovor. No, odvjetnik Petar Petrić riješio je neke ključne nedoumice. 

Moraju li odluke suvlasnika o upravljanju nekretninom biti donesene u pisanom obliku?

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da su suvlasnici dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu te sklopiti međuvlasnički ugovor, a ostvarivanje tih dužnosti odnosno donošenje odluka mora biti u pisanom obliku.

O čemu suvlasnici donose odluke?

Suvlasnici zajedno odlučuju o svemu što se tiče nekretnine u suvlasništvu (upravljanje nekretninom), daju prijedloge te pristaju ili uskraćuju pristanak za poduzimanje određenog posla koji se tiče nekretnine.

Što je pričuva?

Tako suvlasnici odlučuju:

  • o poslovima koji se tiču redovitog upravljanja
  • o poslovima koji premašuju okvir redovitog upravljanja – izvanredni poslovi

Kojim postotkom suvlasničkih udjela suvlasnici donose odluke?

1) Suvlasnici odlučuju većinom glasova (51 posto) o poslovima redovitog upravljanja. Radi se o običnoj većini koja se računa po suvlasničkim dijelovima tako da je za donošenje odluke potrebno više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine u metrima četvornim.

Na što se troši pričuva?

Poslovi redovitog upravljanja su:

  • redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
  • stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
  • uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
  • primjereno osiguranje nekretnine
  • imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja
  • određivanje i promjene kućnog reda
  • iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz otkazni rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno
  • iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade odnosno zasnivanje drugih pravnih odnosa vezanih za postavljanje, održavanje i razvoj elektroničke komunikacijske infrastrukture i plaćanje naknade vlasnicima u skladu s posebnim propisima

2) Suvlasnici odlučuju pristankom svih suvlasnika (100 posto) o izvanrednim poslovima i poduzimanju poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine

Izvanredni poslovi su oni koji premašuju okvir redovitog upravljanja:

  • promjena namjene stvari
  • veći popravci
  • dogradnja
  • nadogradnja
  • preuređenje
  • otuđenje cijele stvari
  • davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine
  • osnivanje hipoteke na cijeloj stvari odnosno davanje pokretne stvari u zalog
  • osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari

Poslom izvanredne uprave se također smatra donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine. 

Što je poduzimanje poboljšica zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine?

  • Poduzimanje poboljšica znači ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala
  • Poboljšice su npr. ugradnja dizala ili centralnog grijanja

Za poboljšice je potrebna suglasnost svih suvlasnika (100 posto). Ali kad nema pristanka svih suvlasnika, postoji mogućnost da suvlasnici koji imaju većinu sami snose troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve ne ugrožavajući redovito održavanje te ako poboljšice neće ići na štetu nadglasanih suvlasnika. 

Pristanak svih suvlasnika nije potreban ni za poboljšicu kojom se na zajedničkim dijelovima i uređajima nekretnine osigurava nesmetan pristup, kretanje i rad osobama smanjene pokretljivosti – rampa, dizalo i sl.

Što poduzeti ako se ne može postići većina, a poduzimanje posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari?

Svaki suvlasnik može podnijeti zahtjev sudu da u izvanparničnom postupku odluči umjesto suvlasnika.

Što poduzeti ako se ne može postići suglasnost svih suvlasnika za poduzimanje izvanrednih poslova?

Onaj suvlasnik koji je predložio posao koji je predvidivo koristan za sve, može zahtjevati razvrgnuće suvlasništva. 

Imate 'susjeda iz pakla'? Evo kako ga maknuti iz zgrade

Primjer iz sudske prakse - prelaze li izvedeni radovi poslove redovite uprave?

U prvostupanjskom postupku je proveden očevid i vještačenje na okolnost izvedenih radova na krovištu te se vještačilo prelaze li izvedeni radovi poslove redovite uprave. Na temelju nalaza i mišljenja vještaka utvrđeno je da su izvršeni radovi na sanaciji krovišta, dodatni radovi na gromobranskoj instalaciji, na sanaciji vlažnih dijelova spuštenog stropa te soboslikarski radovi i popravak rasvjetnih tijela, u vrijednost ukupnih radova od 241.546,90 kuna te je prvostupanjski sud utvrdio da izvedeni radovi nisu prelazili poslove redovite uprave.

Što je sve zajedničko u jednoj zgradi

Koji se sve popravci plaćaju iz pričuve

Nekoliko primjera potrebne većine za donošenja odluka suvlasnika, iz prakse:

PROMJENA ULAZNIH VRATA U ZGRADI

  • postavljanje novih ulaznih vrata – ako se vrata postavljaju u okviru redovitog održavanja predviđenog godišnjim planom održavanja tada je dovoljna odluka većine suvlasnika, a ako se radi o poslu koji premašuje okvir redovitog upravljanja i radi se o većoj vrijednosti posla odnosno ako se radi o poboljšici, može se tražiti odluka svih suvlasnika
  • zamjena starih oštećenih vrata novima – ako se ne radi o hitnom popravku takvog oštećenja koje onemogućuje normalno funkcioniranje zgrade, radi se o redovitom održavanju te se odluka donosi većinom glasova suvlasnika

ZAMJENA KROVA 

Primjer 1 - Krov prokišnjava zbog čega je potrebna hitna sanacija krova odnosno njegova zamjena:

  • radi se o hitnim popravcima koji su propisani Uredbom o održavanju zgrada, koje popravke može obaviti sam upravitelj jer takvi kvarovi ili oštećenja mogu prouzročiti opasnost ljudima ili onemogućavaju normalno funkcioniranje zgrade.

Krov stambene zgrade predstavlja zajednički dio zgrade, osim ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne odluče drugačije.

Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora te znatnijeg oštećenja krova, a upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako ih ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade.

Primjer 2 - Krov ne prokišnjava, ali je u lošem stanju zbog čega bi trebao novi krov:

  • pod pretpostavkom da se ne radi o hitnoj sanaciji (koja ocjena ovisi o stanju krova zgrade), ali da se radi o radovima veće vrijednosti, moglo bi se raditi o izvanrednim poslovima za koje se traži suglasnost svih suvlasnika, a ako bi se radovi izvodili u okviru redovitog održavanja predviđenog godišnjim planom održavanja, tada je potrebna odluka većine suvlasnika

Primjer 3 - Krov ne prokišnjava, ali se želi postaviti novi:

  • radilo bi se o izvanrednim poslovima koji traže odluku svih suvlasnika

*tekst je napisao Petar Petrić, odvjetnik, Petrić & Kajić odvjetničko društvo d.o.o., info@petric-kajic.hr

* tekst nije pravno mišljenje niti pravni savjet 

 

Donosimo nekoliko primjera iz prakse, pitanja i odgovore, s internetskih stranica Udruge stanara i suvlasnika zgrada.

PITANJE - Legalno izabran predstavnik suvlasnika, na sastanku sa suvlasnicima donosi se odluka o smjeni upravitelja. Upravitelj se oglušuje o istu i s dijelom suvlasnika formira većinu, samo na osnovu kvadrature stanova, no bez drvarnica koje su upisane u vlasničke listove i izabire novog predstavnika. Je li takvo postupanje zakonito?

  • ODGOVOR - Zakonita je odluka većine po udjelu u vlasništvu. Drvarnice ili druge prostorije upisane u vlasničkom listu su jednakopravno značajne kao i stambeni ili poslovni prostor.

PITANJE - S obzirom da smo u procesu sastanaka suvlasnika za odobrenje proračuna za 2021 i na ograničenja sastanka uživo zbog COVID-19 pandemije, koje su preporuke za organizaciju sastanaka suvlasnika? Upravitelj tvrdi da se prisutnosti online ne uzimaju u obzir. 

  • ODGOVOR - Donesite odluku o načinu izjašnjavanja na razini suvlasničke zajednice. Odluku ovjereno od predstavnika suvlasnika proslijedite upravitelju i bez obzira na njegovo mišljenje postupite na odgovarajući način. Znači, možete se izjašnjavati ako za to postoji odluka suvlasnika .

PITANJE - Dijelim vlasništvo stana sa svojim djedom! Jesmo li on i ja suvlasnici stana tj. imamo li jednako pravo pri donošenju odluka za zgradu preko predstavnika stanara? 

  • ODGOVOR - Da. Možete obojica ili pojedinačno. Pojedinačno odgovarate solidarno za drugog.

PITANJE - Mišljenje oko pravnog tumačenja - 'ako se ne skupi većina površina stanova sve ljude treba obavijestiti što se odlučuje i poslati im preporučenu pošiljku sa obrascem o glasanju i upozorenjem da ako se u roku od 15 dana od primitka ne očituju da će se smatrati da su suglasni s odlukama'. Može li se ovakav način prikupljanja suglasnosti smatrati valjanim u kontekstu hrvatskog zakonodavstva?

  • ODGOVOR - Ne, izjašnjavanje se ne može prihvatiti kao suglasnost.

PITANJE - Izborom novog predstavnika suvlasnika, potpisan je i nekakav kućni red sastavljen od dotičnog i potpisan od strane suvlasnika, u kojem stoji da je ključ zajedničke imovine (krova) kod predstavnika i da moramo tražiti njega ključ za izlaz na krov. Naravno taj se prostor koristi kao odlagalište stvari dotičnog. Zanima me ima li taj kućni red sastavljen proizvoljno zakonsko uporište prema odredbama čl. 42. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svakom suvlasniku pripada pravo korištenja?

  • ODGOVOR – Odluka o kućnom redu je valjana ako je usvojena od natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu.

PITANJE - Živim u zgradi odnosno na ulazu gdje postoji 28 suvlasnika. Koji broj suvlasnika može donijeti odluku o povećanju pričuve ? Donosi li se ta odluka isključivo na zajedničkom sastanku suvlasnika uz kvorum ili može predstavnik suvlasnika obilaziti suvlasnike i od njih tražiti suglasnost? 

  • ODGOVOR - 51 posto. Nije bitno na koji način se traže suglasnosti. Bitno je da svi suvlasnici budu upoznati s razlogom podizanja pričuve.

PITANJE - Od nedavno sam predstavnik suvlasnika gdje sam izabran natpolovičnom većinom. Zanima me status zamjenika predstavnika suvlasnika koji je tu funkciju imao kod prethodnog predstavnika. Vrijedi li i dalje status zamjenika pri promjeni predstavnika ili treba provesti novo glasanje za istoga? 

  • ODGOVOR - Ostaje i dalje , ako nije donesena nova odluka.

Koliki postotak suvlasničkog dijela je potreban pri izglasavanju odluke

  • o davanju zajedničke vanjske površine za najam terase za restoran (prihod pričuve) - 51 posto
  • odluka o izgradnji dječjeg igrališta za stanare zgrade na istoj površini? – 100 posto

PITANJE - tri stubišta, tri predstavnika, jedno mjerno mjesto tople vode i energije za grijanje za sve! Većina želi promjenu modela raspodjele toplinske energije. Dva predstavnika potpisuju odluku o promjeni modela, dok jedan to odbija. Ima li naš upravitelj ovlasti potpisati odluku s obzirom da jedan predstavnik ne poštuje odluku većine suvlasnika? 

  • ODGOVOR - Odluka natpolovične većine je obvezujuća za sve bez obzira na ulaze. Ipak, uvjete raspodjele morate uskladiti s prodavateljem toplinske energije.

PITANJE - Preko 80 posto suvlasnika (12 za 1 protiv, 2 stana prazna, 3 stana - stanari se rijetko pojavljuju) suglasilo se da se u kuću kroz stubište (4 kata, 18 stanara) uvede optički kabel s dvije razvodne kutije. Stanar koji je odbio potpisati tvrdi da treba: 1. 100% potpisa, 2. da treba tražiti dozvolu 3.i da sve to neće izgledati estetsko. Molim vas komentirajte / savjetujte. 

  • ODGOVOR - Ako se radi o troškovima pričuve, potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Međutim , ako to postavljaju davatelju usluga, bitno je samo da se instalacije postave na neškodljiv način za ostale suvlasnike.

 

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.