Ima li vaša zgrada godišnji plan? Ovako MORA izgledati.

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Suvlasnici, temeljem svojih potreba odnosno potreba zgrade, odabiru i angažiraju upravitelja. Upravitelj ima obavezu, u skladu s pozitivnim propisima, upravljati zgradom u interesu svih suvlasnika.

Upravitelj upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika i umjesto njih, objašnjavaju iz Ministarstva pravosuđa i uprave. U obavljanju poslova redovite uprave slijedi upute većine, a izvanredne poslove može poduzeti samo temeljem suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda.

Svakom suvlasniku je dužan položiti uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine

Isto tako, upravitelj je dužan izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje te to na prikladan način objaviti u kući/zgradi najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine.

Što je GPU?

Troškovi zgrade se predviđaju u godišnjem programu upravljanja (GPU) kojim se utvrđuje način redovnog trošenja sredstava pričuve i mjesečni iznos pričuve koji suvlasnici prihvaćaju svojom odlukom, kažu iz Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva.

Na internetskim stranicama tvrtke Zapad stan piše da je godišnji program održavanja zgrade izuzetno važan dokument kojim se matematički izračunava kolika mora biti visina pričuve kako bi se zgrada mogla održavati. Na temelju pregleda zgrade i zatečenog stanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, upravitelj suvlasnicima zgrade predlaže godišnji program koji o njemu raspravljaju, a nakon toga prihvaćaju. 

>>> Ministarstvo graditeljstva: Ovo su zakonske OBAVEZE održavanja zgrada

Godišnji program održavanja zgrada sadrži planirane troškove, a to su:

• obvezni radovi
• redovito održavanje (mali popravci)
• hitni popravci
• nužni popravci
• izvanredno održavanje
• usluge (pogonski troškovi, režije...)
• troškovi osiguranja
• ostali troškovi

OBVEZNI RADOVI 

• Redovito održavanje i pregled dizala
• Mjesečni servis dizala – redovito održavanje dizala
• Godišnja kontrola dizala – redovni godišnji pregled dizala
• Redoviti servis protupožarne instalacije i vatrogasnih aparata
• Redoviti servis protupožarne instalacije - vizualni pregled (obavlja predstavnik suvlasnika zgrade ili domar, nadstojnik ili kućepazitelj) stabilne hidrantske mreže i hidrantske armature (ormarić, cijev - trevira cijev, mlaznica) te utvrđivanje nedostataka  
• Redoviti servis vatrogasnih aparata - Zakonom o zaštiti od požara (NN 92/10) određena je dužnost vlasnika, odnosno korisnika građevine, građevinskih dijelova i prostora, da mora posjedovati uređaje, opremu i sredstva za gašenje požara (članak 10. Zakona o zaštiti od požara), obavlja se jednom godišnje
• Dimnjačarske usluge (čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala) - minimalno dva puta godišnje ili po pozivu, temeljem Tehničkog propisa za dimnjake u građevinama, Poglavlje VI. „Održavanje dimnjaka“ koji propisuje način održavanja dimnjaka
• Dezinsekcija i deratizacija - obavlja se jednom godišnje ili po pozivu, temeljem čl. 23. Zakona o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (NN 79/07, 113/08, 43/09. 47/20), te Pravilnika o načinu provedbe obvezatne dezinfekcije, dezinsekcije i deratizacije (NN 35/07)
• Ispitivanje gromobranske instalacije - temeljem Tehničkog propisa za sustave zaštite od djelovanja munje na građevinama (NN 87/08, 33/10) obvezno je napraviti:
• jednom u šest (6) godina  
• vizualni pregled svakih 2, 3, 5 i 6 godina.
• Izrada i dobava kućnog reda

REDOVITO ODRŽAVANJE - MALI POPRAVCI, OSTALI REDOVITI SERVISI, REDOVITI SERVISI

• Redoviti pregledi, servisi i održavanje:
• Uređaja za grijanje i pripremu tople vode - kotlovnica, toplinska podstanica
• Agregata za nužnu rasvjetu 
• Hidroforska postrojenja
• Prepumpnih stanica za otpadnu vodu
• Pumpnih stanica za vodu
• Antenski uređaji, uređaji za prijem TV programa, uređaji za kabelsku i SAT TV
• Pregled i servis instalacija

HITNI POPRAVCI

• Temeljem čl. 5. Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97) podrazumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i neplanirano te se stoga predviđa paušalni iznos koji se podmiruje zajedničkom pričuvom (samo i isključivo za intervencije na zajedničkim dijelovima zgrade ( npr. popravci instalacija, kvarovi dizala, znatnija oštećenja krova i dimnjaka,...). 
• Primjer hitnih popravaka:
• oštećenja, puknuća i začepljenja na vodovodnim instalacijama i kanalizaciji
• oštećenja na električnim instalacijama
• oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
• oštećenja krova
• prodiranje oborinskih voda
• narušena statička stabilnost zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
• otpadanje dijelova fasade

NUŽNI POPRAVCI

• Člankom 383. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i člankom 6. Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97), na temelju Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07, 38/09, 90/11) smatraju se radovi koji se poduzimaju na nalog građevinskog inspektora kada postoji opasnost za život i zdravlje ljudi zbog oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (razne sanacije konstruktivnih elemenata zgrade, sanacije klizišta, zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, popravci pročelja, popravci izolacije,... ). 
• Iznos nužnih popravaka utvrđuje se na temelju pregleda i snimanja postojećeg stanja, prijedloga sanacije, izrade, eventualno, potrebne tehničke dokumentacije s troškovnikom za potrebne radove.

IZVANREDNO ODRŽAVANJE - VELIKI POPRAVCI, INVESTICIJSKI ZAHVATI, POBOLJŠICE I IZVANREDNI POSLOVI

• Predviđaju se periodički i planiraju se unaprijed, može i za nekoliko godina te ulaze u višegodišnji program koji se regulira aneksom Ugovora o upravljanju stambenom zgradom radi produživanja njegova važenja (dogradnje, nadogradnje, preuređenja...).
• Veliki popravci, investicijski zahvati i poboljšice smatraju se izvanrednim poslovima i za njihovo poduzimanje sukladno članku 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, potrebna je suglasnost svih suvlasnika nekretnine

USLUGE - POGONSKI TROŠKOVI

• Domar (stalni ili povremeni angažman)
• Kotlovničar (rukovanje - vođenje kotlovnice)
• Predstavnik suvlasnika (ako prima naknadu)
• Čišćenje zajedničkih prostora
• Režijski troškovi - (el. energija, komunalni troškovi...)

TROŠKOVI OSIGURANJA

>>> Što je sve obavezno osigurati u stambenoj zgradi

• Primjereno osiguranje
• Osnovno osiguranje zgrade od požara i nekih drugih opasnosti
• Osiguranje od izlijevanja vode iz instalacija
•  Dopunsko osiguranje zgrade i uređaja zgrade (osiguranje dizala, kotlovnica, itd)

OSTALI TROŠKOVI

Svaka zgrada, pored gore navedenog, može imati cijeli niz dodatnih troškova. Oni mogu biti:

• Pravna zastupanja
• Sudske pristojbe
• Javni bilježnik
• Troškovi etažiranja i povezivanja KPU sa ZK

Stoga ako vaš upravitelj nije dostavio ovakav plan (naravno temeljem informacija koje je dobio i od suvlasnika i predstavnika suvlasnika), svakako ga zatražite kako bi svi u zgradi točno znali što će se u toj godini raditi. 

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.