euro
Izvor: WFranz / Pixabay
ZGRADOnačelnik.hr
ŠEST CENTI

IZ KUNE U EURO - Je li došlo po povećanja pričuve?

Euro je postao službena valuta u Hrvatskoj, to svi znamo. Sve vrijednosti i cijene su iz kuna postale euri temeljem konverzijskog tečaja 7,53450. Brojni suvlasnici kontaktirali su ZGRADOnačelnik.hr tvrdeći da konverzija iznosa pričuve nije napravljena kako treba. Istražili smo u čemu je problem i koje je rješenje.

Izdvajamo nekoliko pitanja i dvojbi (predstavnika) suvlasnika o konverziji iznosa pričuve iz kuna u eure.

Primjer 1

  • Bi li iznos računa pričuve trebao ostati isti i nakon uvođenja eura samo što je konvertiran u drugu valutu (7,5345) ako ništa drugo nismo izglasali? Naime, iznenadilo me da se iznos pričuve povećao, a to nije bilo u planu. Ne radi se o velikom iznosu, ali je ipak čudno. Možda nisu dijelili s fiksnim tečajem?

Primjer 2

  • Naš upravitelj je svojevoljno nepravilno napravio konverziju pričuve iz kuna u eure. Moja pričuva iznosi 2 kune po četvornom metru, stan je 55 'kvadrata', što je do sada iznosilo 110 kuna, što bi bilo 14,60 eura. Upravitelj je poslao nove uplatnice na 14,85 eura , što je krivi izračun jer to iznosi 111,89 kuna. Pisala sam mu da je pogrešan izračun i on ne želi ispraviti grešku.
  • Kod uplate preko mobilnog bankarstva iznos od 110,00 kuna je isto 14,60 eura. Banka je konvertirala trajni nalog točno u 14,60 eura, upravitelj šalje 14,85 eura što iznosi po novom 111,80 kuna. Što da radim jer ne želi poslati nove uplatnice na točan iznos od 14,60 eura?

Primjer 3

  • Skrenula bih vam pažnju na konverziju uplatnica za pričuvu i naknade za rad upravitelja. Naime, Upravitelj je izvršio preračun tako da je ispostavio iznose na uplatnicama dijeljenjem kunskog iznosa pričuve pojedinog suvlasnika s fiksnim konverzijskim tečajem.
  • To nije dobro jer po takvom izračunu NE plaćaju SVI suvlasnici ISTI iznos pričuve po četvornom metru.
  • U međuvlasničkom ugovoru određen je mjesečni iznos pričuve u kunama po četvornom metru i taj se iznos treba preračunati u eure po četvornom metru i zaokružiti na dvije decimale u skladu s pravilima preračunavanja i zaokruživanja iz čl. 14 i 15. Zakona o uvođenju eura kao službene valute u RH.
  • Na isti način treba provjeriti i obračun naknade upravitelju ako je on određen Ugovorom o upravljanju kao iznos kuna po 'kvadratu'. Mi imamo ugovoreni fiksni iznos + PDV pa nismo imali taj problem.
  • Vjerujem da mnogi predstavnici ne znaju ovako kontrolirati rad upravitelja, no ako mislite da im treba pomoći u ovoj situaciji mislim da ste vi najbolja adresa za ovo.

Što kaže zakon?

Zakon o uvođenju eura:

  • (1) Novčani iznosi koji se moraju platiti ili obračunati preračunavaju se uz primjenu fiksnog tečaja konverzije sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97.
  • (2) Preračunavanje iz stavka 1. ovoga članka izvršava se primjenom punoga brojčanog iznosa fiksnog tečaja konverzije te zaokruživanjem dobivenog iznosa u skladu s matematičkim pravilima zaokruživanja, pri čemu se dobiveni rezultat zaokružuje sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97, i to na dvije decimale, a na temelju treće decimale.
  • (3) Pri preračunavanju iz stavaka 1. i 2. ovoga članka sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97 primjenjuje se sljedeće matematičko pravilo zaokruživanja:
    • ako je treća decimala manja od pet, druga decimala ostaje nepromijenjena
    • ako je treća decimala jednaka ili veća od pet, druga decimala povećava se za jedan

Gdje je nastao problem?

Iznos pričuve definira međuvlasničkim ugovorom po metru četvornom i primjenjuje se na sve suvlasnike u zgradi. Iznos po metru četvornom množi se s brojem 'kvadrata' svakog suvlasnika i tada nastaje određeni iznos koji svaki suvlasnik mjesečno plaća. Nesporazum (ne znamo kako da drugačije nazovemo ovo jer nije riječ o problemu) je nastao u konverziji u euro zaokruživanjem na dvije decimale. 

Iznosi pričuve 

u kunama u euru (tri decimale) u euru DVIJE decimale
1,50 0,199  0,20
2,00 0,265 0,27
2,50 0,332 0,33
3,00 0,398 0,40
3,50 0,465 0,46
4,00 0,531 0,53
4,50 0,597 0,60
5,00 0,664 0,66
5,50 0,730 0,73
6,00 0,796 0,80
6,50 0,863 0,86
7,00 0,929 0,93

Konverzijom je u nekim slučajevima nastala razlika od JEDNOG centa, odnosno od SEDAM nekadašnjih lipa po metru četvornom. Kako bismo dodatno razjasnili i objasnili ovu temu, kontaktirali smo Udrugu upravitelj. Izdvajamo PET ključnih zaključaka Udruge upravitelj i poruka na temu konverzije.

  1. Konverzija je izvršena u skladu sa Zakonom ako je izvršena na način da je konvertiran iznos jedinične pričuve (naravno, po fiksnom tečaju konverzije), pa je nova jedinična cijena u EUR umnožena s površinom prostora + eventualni fiksni dodatak koji je isto konvertiran po fiksnom tečaju konverzije;
  2. Temeljem Zakona je bilo dovoljno tu jediničnu cijenu preračunavati na 2 decimale (iako se moglo i na 5 decimala, prema smjernicama u kojima se govorilo o konverziji iznosa komunalne naknade. Pričuva nigdje nije eksplicite navedena na koji se način/na koliko decimala preračunava, a smjernice su uostalom samo smjernice - op.a.). Dakle, nije greška ni jedno ni drugo;
  3. Konverzija se radila automatski u ovlaštenim knjigovodstvenim programima koje u skladu s izmjenama svih računovodstvenih propisa/zakona ažuriraju ovlaštene računalne tvrtke;
  4. Za konverziju nije trebala posebna odluka suvlasnika, iako je time nominalno promijenja visina pričuve po m2;
  5. Sav eventualni višak ne ide upraviteljima, već isključivo i jedino zgradi i da time nitko od suvlasnika nije oštećen.

Nadalje, Ugruga upravitelj dostavila nam je odgovore upravitelja koje objavljujemo abecednim redom. 

Klikom na ime upravitelja otvara se odgovor.

EUROLAND ČAKOVEC d.o.o.

Odgovara direktor Renato Slaviček, dipl. ing. građ.

Iznos pričuve nije svakodnevna 'dućanska' cijena i ona iznosi, u skladu sa Zakonom, 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela nekretnine. Vjerujem da svi imamo slučajeve gdje je taj iznos još uvijek 1,53 kn/m2, a što odgovara etalonskoj vrijednosti od 3.400 kn/m2 još iz doba donošenja Zakona.

Iznos pričuve, u svakom slučaju, mora biti dostatan da podmiri godišnje troškove zgrade. Budući da Godišnji plan poslovanja zgrade za 2023. radimo u eurima, Upravitelj tu mora iskazati iznos pričuve u €/m2 u dvije decimale što može biti stari iznos zaokružen po pravilu na dvije decimale, ali i više, ili pak manje od dosadašnjeg iznosa.

Zaključno, mislim da se ova priča oko eura baš i ne odnosi na nas.

GP STANORAD, Čakovec

Odgovara Andrea Krajner, mag.iur., Pravna služba

Smatramo da obveza plaćanja zajedničke pričuve nije režijski trošak niti da iznos pričuve po m2 predstavlja jediničnu cijenu robe ili usluge, već se radi o zakonskoj obvezi čija visina se određuje voljom većine suvlasnika nekretnine. Također smo zauzeli stajalište da bi preračunavanje mjesečne obveze plaćanja pričuve u eure bilo pogrešno jer je konverziji podvrgnut iznos pričuve po m2 određen odlukom suvlasnika, a ne iznos dobiven množenjem iznosa pričuve po m2 s površinom poslovnog/stambenog prostora.

Dakle, iznos pričuve po četvornom metru u kunama smo preračunavali u eure temeljem fiksnog tečaja konverzije uz pravilo o zaokruživanju na dvije decimale.

U svakom slučaju, manjak/višak prouzročen bilo kojom metodom preračunavanja uplaćuje se u korist računa zajedničke pričuve te čini zajedničku imovinu, i svaka nedoumica se na razini suvlasničke zajednice može brzo riješiti donošenjem nove odluke/aneksa međuvlasničkog ugovora.

GSG d.o.o. Velika Gorica

Odgovara Nevenka Škoro, direktor

Smatramo da je potrebno jediničnu cijenu pričuve po četvornom metru konvertirati u euro.

Konvertirani jedinični iznos pričuve pomnožiti s površinom prostora te dobiti iznos mjesečnog zaduženja za svakog suvlasnika.

GSKG d.o.o.

Odgovara Andrea Markešić, dipl.iur., direktor Službe

Suvlasnici Međuvlasničkim ugovorom nisu odredili iznose u konačnom izračunu valute već jediničnu cijenu po četvornom metru iz kojeg razloga se jedinična cijena morala konverzijom pretvoriti u euro po četvornom metru.

Tako konvertirani jedinični iznos se množi s površinom prostora i dobije se iznos kako bi trebalo biti ispravno.

K-INDEX d.o.o.

Odgovara direktor Milivoj Kisić, mag. ing. el.

Zakon o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj je prilično jasan:

  1. izračuna se jedinični mjesečni iznos pričuve iz kuna u eure i zaokruži na dvije decimale
  2. jedinični mjesečni iznos u eurima pomnoži se s obračunskom površinom

MONEL d.o.o.

Odgovara direktor Dražen Pomper

Zakonodavac je propisao način zaokruživanja te o tome nemamo što raspravljati'.

Iznos koji suvlasnici uplaćuju, bio on viši ili niži, uplaćuju na svoj račun i nitko im to neće uzeti. Stoga to nije promjena pričuve za koju je potrebna suglasnost već nametnuta zakonska promjena uzrokovana uvođenjem eura.

STANO-UPRAVA d.o.o., Split

Odgovara Silvana Vučković, mag.iur., Voditelj sektora općih, pravnih i kadrovskih poslova

Kao što nam je svima poznato, Zakon o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj propisuje pravila konverzije zaokruživanjem na niže ili više temeljem treće decimale i to zasebno za jediničnu cijenu pričuve po četvornom metru koja se množi s ukupnom površinom prostora, a zasebno za stalni dodatak. Potom se konvertirani iznosi trebaju zbrojiti i dati ukupni iznos mjesečnog zaduženja za svakog suvlasnika.

Za navedenu konverziju, koja je propisana Zakonom (lex specialis), nije potrebna posebna odluka suvlasnika o povećanju ili smanjenju iznosa pričuve.

Nastavno, ključni orijentir nama upraviteljima, sve u skladu s odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, trebaju biti troškovi održavanja nekretnine, jer se odredbe o visini minimalne pričuve više ne primjenjuju za zgrade na kojima je provedeno etažiranje, a to su sve novije zgrade te zgrade za koje je završen postupak povezivanja. Za prijelazno razdoblje utvrđena je minimalna visina pričuve od 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje (članak 380. stavak 2.).

Navedeno podrazumijeva tržišnu vrijednost posebnog dijela, a u praksi to nikada nije zaživjelo zbog toga što bi takva primjena dovela do enormnog povećanja pričuve koje suvlasnici ne bi mogli podmirivati. U praksi se kao referentna koristila etalonska vrijednost građenja, ali tako nešto nije u skladu s pravim značenjem spomenute pravne norme na osnovi cilja njezina donošenja (teleološko tumačenje pravne norme). Slijedom navedenog, najispravnije je kao referencu koristiti troškove održavanja nekretnine.

Uzgred treba podsjetiti na članak Zakona o vlasništvu (379.st.1. alineja 3. i 4.) koji utvrđuje obvezu upravitelja na određivanje visine pričuve. Navedeno mi upravitelji uglavnom nikada nismo koristili zbog bojazni da bi nam suvlasnici zgrada otkazali upravljanje.

Stoga, u svakom konkretnom slučaju, upravitelj može utvrditi visinu pričuve putem konverzije ili prema troškovima održavanja nekretnine, a ako se s tim suvlasnici ne slažu, u svako doba, mogu donijeti drugačiju odluku natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkih dijelova.

TEHNOPLAST d.o.o. Split

Odgovara Toni Šoljan, dipl. iur., direktor sektora upravljanja

Važno je što piše u Međuvlasničkom ugovoru. Pretpostavljam da kod svih stoji obračun pričuve u kn/m2, eventualno uz dodatak nekog fiksnog iznosa po stanu za čišćenje, očitavanje vodomjera i sl. Tako se onda treba napraviti i konverzija, bez obzira na to što se time stvara veća razlika u konačnom iznosu.

Konverzija kumulativnog mjesečnog iznosa s uplatnice/računa iz kuna u eure je pogrešan način obračuna i to ne bi smio nitko napraviti, bez obzira na to što se takvim načinom dolazi do manje razlike.

TEHNOSTAN d.o.o. Vukovar

Zakon je jasno utvrdio uvjete konverzije eura. Nije 100 posto točna konverzija, vjerojatno nije niti moguća.

Jedinična visina pričuve po četvornom metru se množi s osnovicom za zaduženje (m2 neto površine).

ZAPAD STAN d.o.o.

Na temu konverzije pričuve iz kuna u euro, laičko pojašnjenje koje bi svatko morao razumjeti je sljedeće:

  1. Zakon o uvođenju eura u Republici Hrvatskoj traži da se cijena nekog proizvoda odnosno usluge podijeli s 7,5345 te nakon toga primjeni matematički princip zaokruživanja i iznos svede na dvije decimale.
  2. Ukupan iznos pričuve nije cijena. Cijenu je ugovorila i potpisala natpolovična većina suvlasnika u Međuvlasničkom ugovoru kao iznos po četvornom metru. To je jedini pravno valjani dokument na osnovu kojega se plaća pričuva. Nigdje, dakle, nije propisano niti postoji bilo kakav ugovor da Ivan Perić treba plaćati 100 kuna. Postoji ugovor u kojem je određeno da Ivan Horvat treba plaćati 2 kn po četvornom metru.
  3. Prije prijelaza na euro Ivan Horvat treba plaćati 2,00 kn x 50 m2 = 100 kn
  4. Nakon prijelaza na euro Ivan Horvat treba plaćati: 2 kn / 7,5345 = 0,27 € x 50 m2 = 13,5 €
  5. Kako je za sve prijašnje godine cijena je bila 2 kune, a od ove 0,27 eura, tako su i zaduženja iz prethodnih godina drugačija od zaduženja iz ove jer je osnova prije bila kuna, a sada je euro.

Cijena se dakle nikada nije promijenila, no ukupan iznos je.

Ono što možda zbunjuje - na prošlu i sve druge godine prije 2023. se ne primjenjuje konverzija po principu preračuna osnovne cijene umnožene s količinama nego se zatečeno stanje preračuna u euro.

Na primjer: banke nisu pojedine transakcije tijekom pet godina koliko je netko imao račun preračunavale u eure pa zbrajale da bi dobile stanje, nego su zatečeno stanje preračunale u euro.
Posljedično, kada bi netko uzeo sve svoje transakcije i preračunao ih u euro ne bi dobio ovo stanje koje mu sada piše. Potpuno isto je i s pričuvom.

ZAKLJUČAK:

Činjenica je da ako je pričuva i veća za nekoliko centi za neke od vlasnika ta razlika sjeda na račun pričuve zgrade, a ne na račun upravitelja, a pričuva je zajednička imovina svih suvlasnika zgrade. Suvlasnici uvijek mogu donijeti odluku da smanje pričuvu za jedan cent po četvornom metru, ako je to TOLIKI PROBLEM!

Temeljem izračuna jedne predstavnice suvlasnika, za zgradu u kojoj stanovi imaju ukupno 2.628 metara četvornih, ako bi se pričuva naplaćivala konverzijom konačnog iznosa na uplatnici (što je pogrešan način konverzije), zgrada bi godišnje 'izgubila' 4,82 eura. 

Činjenica jest da će konverzijom iznosa pričuve po metru četvornome na DVIJE DECIMALE u nekim slučajevima nastati razlika od JEDNOG centa u odnosu na dosadašnji kunski iznos pričuve. Primjerice, za suvlasnike u zgradi koji su plaćali SEDAM kuna po kvadratu to nakon konverzije iznosi 0,93 eura (na tri decimale je to iznos od 0,929 eura). Za stan od 60 'kvadrata', pričuva je u kunama iznosila 420 kuna, a sada na uplatnici stoji 55,80 eura. Uključimo li u izračun i treću decimalu, u konačnici govorimo o razlici od ŠEST centi. 

Da, razlika bi trebala biti viša, zar ne? Logika kaže da ako je po metru četvornome razlika od JEDNOG centa, to bi značilo da je u ukupnom iznosu pričuve za stan od 60 'kvadrata' razlika 60 centi, zar ne? Odgovor je i da i ne, što je frapantno za matematiku koja je prilično egzaktna znanost.

No, uzmimo primjer navedenog stana od 60 četvornih metara i pričuve od 7 kuna po 'kvadratu'.

  • Suvlasnik je na uplatnici plaćao 420 kuna
    • U eurima to je 55,74 eura

'Nova' pričuva je 0,93 eura po m2

  • iznos na uplatnici je 55,80 eura

RAZLIKA je ŠEST centi.

Vratimo se još jednom na primjer s početka teksta. Suvlasnica je plaćala 2 kune po 'kvadratu' za stan od 55 metara četvornih.

  • Suvlasnica je na uplatnici plaćala 110 kuna
    • U eurima to je 14,60 eura (odnosno 14,5995 eura)

'Nova' pričuva je 0,27 eura po četvornom metru

  • Iznos na uplatnici je 14,85 eura

Razlika je u 25 centi, odnosno u nekadašnjih 1,88 kuna mjesečno. 

KOMENTAR UREDNIKA SADRŽAJA
Konverzija kuna u eure, kao što se moglo vidjeti tijekom siječnja i veljače, donijela je brojne rasprave u javnome prostoru. Najviše su se te rasprave odnosile na povećanje cijena uslužnih djelatnosti. U ovom konkretnom tekstu govorimo o 'povećanju' iznosa pričuve koji iznosi šest centi ili 25 centi, dakle govorimo o mjesečnom povećanju od 45 lipa ili 1,88 kuna. Ako je povećanje od 45 lipa ili 1,88 kuna za štednju zgrade problem, onda bismo se trebali zapitati jako puno pitanja.
No ako je (isprike na izrazu, ali ne znam kako to drugačije nazvati) cjepidlačenje o povećanju 45 lipa ili 1,88 kuna stvarno problem (kao kod navedene suvlasnice koja je dalje u prepisci rekla da je Upravitelj 'krivo napravio konverziju i time oštetio suvlasnike'), onda bi odgovor trebao zvučati ovako - pričuva od nekadašnjih 2 kune po kvadratu nije zakonita i trebala bi biti najmanje 2,70 po m2. Zakonska regulativa, kao što upravitelji kažu i kao što svi znamo, kaže da je minimalni iznos pričuve 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje. Takav izračun raditi svake godine nema smisla jer je preskup. 

Upravitelji su izračunali - ako se poštuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 380.), u ovome trenutku bi pričuva morala iznositi: 

Odgovor 1

  • Zakon kaže da godišnja visina pričuve iznosi 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela nekretnine. Ako strogo čitamo Zakon to znači da bi za svaki stan trebalo napraviti procjenu nekretnine jer prema važećem Zakonu i Pravilniku ona ovisi o katnosti, orijentaciji prema stranama svijeta… Naravno da nitko u HR neće raditi procjene svih stanova nego će uzeti vrijednost m2 stana na tom području (gradu, kvartu i sl.). Pa ako uzmete da je vrijednost m2 stana 1.500 eura onda bi pričuva trebala biti:
    • 1.500 x 0,0054 = 8,1 eur/m2 godišnje ili 8,1/12=0,675 eur/m2 mjesečno zaokruženo na 0,68 eur/m2/mjesečno (to je 5,12 kuna).

Odgovor 2

  • Pričuva je propisana kao 0,5 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje (članak 380. Zakona o vlasništvu) a pri tome nije definirano odnosi li se to na cijenu građenja ili tržišnu cijenu. 
  • Prema iskustvu, 3 kn/m2 je donja granica održivosti pričuve dok je 5-6 kuna investicijska pričuva koja omogućuje znatniju akumulaciju sredstava, podizanje kredita i izvođenje značajnijih radova.
  • Orijentir bi trebala biti etalonska cijena građenja koja trenutno iznosi 796,34 eura po četvornom metru, pa proizlazi da bi minimalna pričuva trebala iznositi 796,34*0,0054/12=0,36€/m2 ili 2,71 kn/m2 , odnosno skoro onih, po iskustvu, minimalnih 3 kn/m2

Prema tome, suvlasnici imaju potpunu slobodu određivanja pričuve zgrade, a ona bi trebala biti onolika kolike su potrebe zgrade za namirenje svih mjesečnih troškova plus određena akumulacija od oko 30 posto mjesečne pričuve.

Tome u prilog je i da nema zakonskih reperkusija na visinu pričuve koja se donosi natpolovičnom većinom (>50% suvlasničkih omjera – etalonskih površina)

Uglavnom, što je zgrada starija, potrebno je skupljati sve veću jediničnu pričuvu.

Radi zaštite autorskog angažmana, drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr stranicama uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.