Jedna zgrada više ulaza, a jedan ulaz želi obnovu. Smije ili ne smije?

Od 1.1.2025. na snagu je stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada stoga ovaj tekst, odnosno dijelovi teksta, možda nisu usklađeni s novom regulativom! Tijekom 2025. godine tekst će biti ažuriran u skladu sa Zakonom.

Jedna zgrada više ulaza. Tema je to koja mnogim suvlasnicima stvara probleme. Naime, u takvim višestambenim zgradama je u posljednjih nekoliko desetljeća došlo do 'odvajanja', ulazi su se okrenuli sebi i sami za sebe počeli postavljati pravila igre. Zbog toga, neke provedba projekata (obnova krovova, garaža, fasada) nije jednostavna. Zapravo, često je prilično komplicirana.

JEDNA ZGRADA VIŠE ULAZA - Kako svaki ulaz može imati svog predstavnika i upravitelja

U posljednje vrijeme, brojni suvlasnici obraćaju nam se s pitanjem - kako možemo energetski obnoviti zgradu s više ulaza, svaki ima svog predstavnika i/ili upravitelja te vlastiti račun, jedan ulaz želi, ostali ne. Ili je jedan ulaz na 'svoju ruku' napravio energetsku obnovu, sada bi i ostali. 

Što je zapravo zgrada?

Ova problematika korijene vuče iz zakonskih propisa gdje nije jasno definirano što je zgrada, odnosno višestambena zgrada. Zakon o gradnji zgradu definira kao:

• zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari. Zgradom se ne smatra pojedinačna građevina unutar sustava infrastrukturne građevine.

U praksi se pokazalo, pogotovo u projektima energetske obnove, da se zgrada mora bolje definirati. S obzirom na to da propisi to nisu jasno regulirali, razni programi i javni pozivi koje je raspisivala država definirali su višestambenu zgradu. 

Isto tako, pojavljuju se pojmovi koji vrlo često zbunjuju suvlasnike u zgradama, a jedan od njih je:

Arhitektonska cjelina (klikni)

Željka Hrs Borković, direktorica i konzultantica za arhitekturu i energetsku učinkovitost tvrtke Saeptum, objašnjava da jedinstvena arhitektonska cjelina podrazumijeva jedinstvenu konstruktivnu, funkcionalnu i oblikovnu cjelinu koja se sastoji od jedne ili više dilatacija. Predmet jednog projektnog prijedloga moraju biti sve zgrade koje čine jedinstvenu arhitektonsku cjelinu.

Iz MPGI-ja dodatno objašnjavaju kako je u spomenutim uputama za prijavitelje pisalo da jedinstvena arhitektonska cjelina podrazumijeva:

• konstruktivnu, oblikovnu i funkcionalnu cjelinu, koja se sastoji iz jedne ili više dilatacija te jednog ili više ulaza, odnosno
• jednu ili više zgrada koje su građene istovremeno temeljem jedinstvenog projekta, bez obzira na postojanje dilatacije među ulazima.

Iz navedenog proizlazi da jedinstvena arhitektonska cjelina nije određena u odnosu na katastarsku česticu, kao ni u odnosu na dilatacije među ulazima, s obzirom na to da postoje različite situacije u praksi te u skladu s tim po predmetnom Pozivu nije bio prihvatljiv projektni prijedlog kojim se predviđala energetska obnova dijela višestambene zgrade.

Primjerice ako je bila riječ o energetskoj obnovi triju ulaza (stambenih jedinica) u zgradi koja ima više od tri ulaza ili jedne dilatacije/ulaza ako se jedinstvena arhitektonska cjelina/višestambena zgrada sastoji od više dilatacija/ulaza. 

Što je dilatacija? 
Dilatacije na zgradama su posebno projektirani i izvedeni prekidi konstrukcije građevine koji omogućuju promjenu dimenzija konstrukcije zbog promjene temperature te se jedna višestambena zgrada može sastojati iz više njih zbog potrebe osiguranja dugotrajnosti, kao i funkcionalnosti cjelovite nosive konstrukcije zgrade. 

Kriterij jedinstvene arhitektonske cjeline u okviru spomenutog Poziva (a taj je kriterij uveden još 2014. godine), uveden je temeljeno i na praktičnom iskustvu dosadašnje provedbe energetskih obnova. Cilj je bio osigurati da se višestambena zgrada koja se sastoji od:

• jednog ili više ulaza ili dilatacija, u međusobnom kontaktu,
• istog arhitektonskog oblikovanja (pročelje i balkoni/loggie, visine etaža, dimenzije i pozicije vanjske stolarije, funkcionalnu povezanost, obradu krovnih ploha, uređenje okoliša i dr.),

obnavlja kao cjelina te da se izbjegnu situacije kojima bi se onemogućila uspješna izvedba radova energetske obnove na kontaktnim površinama dvaju elemenata unutar niza.

ŠTO SE MOŽE, ŠTO NE, A ŠTO BI BILO U REDU

Mogu li se unutar jedne zgrade s više ulaza, a u kojoj su energetski obnovljeni neki ulazi, obnoviti i ostali?

Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objašnjavaju da je u okviru zadnjeg javnog poziva za energetsku obnovu zgrada iz 2022. godine:

• jedan projektni prijedlog mogla biti višestambena zgrada prema definiranim uvjetima (kako je objašnjeno pod Arhitektonska cjelina)
• projektni prijedlog je mogao biti i neobnovljeni dio višestambene zgrade koji zajedno s obnovljenim dijelom čini jedinstvenu arhitektonsku cjelinu
• pri čemu obnovljeni dio višestambene zgrade mora biti energetskog razreda A+, A, B, C u kontinentalnoj Hrvatskoj, odnosno A+, A, B u primorskoj Hrvatskoj, što se dokazivalo energetskim certifikatom obnovljenog dijela višestambene zgrade koji je u tom slučaju bilo potrebno priložiti prilikom prijave na poziv.

Primjer projektnog prijedloga za neobnovljeni dio višestambene zgrade

Višestambenu zgradu čine četiri ulaza, od kojih su dva neobnovljena, a preostala dva su prethodno obnovljena na energetski razred C ili viši u kontinentalnoj Hrvatskoj, odnosno B ili viši u primorskoj Hrvatskoj.

Projektnim prijedlogom u okviru spomenutog Poziva bilo je potrebno obuhvatiti preostala dva neobnovljena ulaza višestambene zgrade.

Ovim pristupom je omogućeno da se u konačnosti energetski obnove i ostali neobnovljeni dijelovi pojedinih jedinstvenih arhitektonskih cjelina, odnosno višestambenih zgrada koji su do sada bili samo parcijalno obnovljeni, a s ciljem osiguranja optimalnih uvjeta energetske učinkovitosti cijele cjeline.

Može li se unutar jedne zgrade s više ulaza, gdje nijedan nije obnovljen, energetski obnoviti samo jedan ulaz?

Postavlja se pitanje - kako su uopće jedan ulaz ili dva ulaza mogli provesti energetsku obnovu bez ostalih ulaza? Odgovor na to leži u nekoliko čimbenika

• Jedan je da takva zgrada ima krovni međuvlasnički ugovor u kojemu definiraju prava i obveze, a nakon toga svaki ulaz ima svoj međuvlasnički ugovor. Moguće je da su takvim ugovorima definirali da svaki ulaz ima pravo napraviti ono što suvlasnici smatraju da treba napraviti, a energetska obnova jedan je od tih potreba.
• Još početkom 2000-ih godina, u samim začecima energetske obnove i to one koje je sufinancirala država, moglo se energetski obnoviti jedan ulaz u zgradi s više ulaza, no ta je praksa vrlo brzo prekinuta jer je struka rekla da to nije dobro. 
• Drugi čimbenik je taj da su suvlasnici jednog ulaza vlastitim novcem odlučili energetski obnoviti svoj dio zgrade, uopće ne pitajući ostale. Pravno gledajući, takav potez nije dobar i upitan je budući da su suvlasnici jedne cjeline (zgrade) napravili nešto na nečemu što je u suvlasništvu svih u zgradi. 

Što kaže struka?

Struka i praksa u ovome su podijeljeni. Naime, struka kaže da, iako tehnički izvedivo, energetska obnova samo jednog ulaza u zgradi koja ima više ulaza, može stvoriti probleme. Prvenstveno se misli na takozvane toplinske mostove. 

Izvanredni profesor Građevinskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu Bojan Milovanović smatra da, u pravilu, svi ulazi jedne zgrade moraju u energetsku obnovu. Naravno, sve ovisi o suvlasničkim odnosima i ugovorima. No nema logike da se energetski obnavlja, primjerice, samo jedan ulaz ili jedan stan.

- Naime, zamislite malu kocku i veliku kocku pored nje. Maloj kocki će po metru kvadratnome trebati više energije za zagrijati prostor nego za veliku kocku. Zvuči nelogično, ali to je tako zbog geometrije. Hrvatski propis koji definira maksimalne vrijednosti koje može imati nova zgrada u potrošnji energije vezana je za nešto što se zove 'faktor oblika zgrade'. Faktor oblika je omjer oplošja vanjske ovojnice i volumena grijanog dijela zgrade - objašnjava Milovanović. 

S tehničke strane nema ograničenja. No, ako ništa drugo, sve će u konačnici skuplje platiti. Naime, za godinu dana će se drugi ulaz sjetiti da bi i oni napravili energetsku obnovu, pa se recimo opet moraju postavljati skele. Da ne govorimo i o potencijalno centimetar dva većoj izolaciji koju će morati stavljati.

Međutim, kako nam je objasnila Andreja Barbarić, direktorica tvrtke za upravljanje Inkasator Karlovac, veliki je problem s postavljanjem skela, njihovom cijenom, ali i nedovoljnom radnom snagom. Puno je skuplje postaviti veliku skelu na, primjerice, pet ulaza, pogotovo kada nema dovoljno radnika koji bi paralelno mogli raditi na svim ulazima. Onda je povoljnije staviti jednu skelu na jedan ulaz, a kada ga se obnovi, tu skelu i radnike preseliti na drugi ulaz i tako redom.

Najčešće greške prilikom energetske obnove fasade

Gdje je granica?

Postoji formula u koju se 'ubace' određeni parametri zgrade i koja 'izbaci' određene rezultate koji se moraju zadovoljiti. Za malu zgradu dobit će se veliki faktor oblika. Naravno, objašnjava profesor Milovanović, ne govorimo o apsolutnim vrijednostima - za malu zgradu je potrebno 100 nečega za zagrijati je, a veliku 1.000. Ali kada se podijeli po kvadratu, veliku zgradu je lakše zagrijati nego malu.

Riječ je o Tehničkom propisu o racionalnoj uporabi energije i toplinskoj zaštiti u zgradama koji definira najveće dopuštene vrijednosti za zgrade grijane i/ili hlađene na temperaturu 18 °C ili višu.

Profesor Milovanović ističe da, tehnički gledano, jedan ulaz može krenuti samostalno u energetsku obnovu. No, u tom slučaju, gdje je granica tog ulaza? Vrlo vjerojatno po sredini zida dvaju stanova. Ako je to granica, nastat će problem s toplinskim mostovima.

Primjerice, imamo zgradu s dva ulaza. Ako samo lijevi želi energetsku obnovu, tada bi izolacija morala 'ući' na pročelje drugog ulaza za otprilike jedan metar da ne bi nastao toplinski most. Ako se po sredini zida odredi granica, susjed u drugome stanu imat će velikih problema jer će mu nastati toplinski most, vlaga i plijesan.

A ako postoji dilatacija? Slična je priča. U nekim dilatacijama postoji stiropor, u nekima ne. Isto tako, ako netko ima plinsko etažno grijanje - što ga sprečava da postavi izolaciju s vanjske strane, na fasadu, samo za njegov stan i po metar iznad i ispod svog stana da pokrije toplinske mostove? Dakle, plinsko etažno grijanje je zasebna energetska uporabna cjelina i de facto ga ništa tehnički ne sprečava.

Dakle, može se napraviti energetska obnova jednog ulaza, no struka nije sasvim za to.

- Sa stajališta arhitekta, ne bih dozvolila obnovu jednog ulaza u zgradi s više ulaza. No ako zgrada ne aplicira na fondove za sufinanciranje, može i samostalno obnoviti jedan ulaz. Svakako za tu obnovu treba napraviti glavni projekt - kaže Željka Hrs Borković, direktorica i konzultantica za arhitekturu i energetsku učinkovitost tvrtke Saeptum.

Napominje da više konstruktivnih dilatacija kao i više ulaza zajedno čine arhitektonsku cjelinu ako se radi o jednoj zgradi na jednoj čestici oblikovno riješeno na jednak način. Najbolje je, ističe, energetski obnoviti cjelinu jer se tada postižu najbolji i energetski i vizualni rezultati.

S druge strane, mnogi će reći bolje jedan ulaz nego nijedan. Primjeri energetske obnove jednog ulaza u zgradi s više njih mogu se vidjeti u mnogim gradovima u Hrvatskoj. 

'Institut srama'

Iako struka nije za opciju spomenutog načina energetske obnove, praksa pokazuje nešto drugačije rezultate. Naime, obnova jednog ulaza unutar zgrade s više njih djeluje motivirajuće, ne samo za tu zgradu nego i za  ostale. Puno je primjera koji pokazuju da u trenutku kada se jedan ulaz energetski obnovi, ostali se također obnove u roku od nekoliko godina.

Je li riječ o 'institutu srama' (pojam koji se koristi u neslužbenom govoru, koji zapravo pokazuje da akcija jednog u nekome trenutku natjera dugog na istu tu akciju, možda jednostavnije rečeno - 'zašto bi susjedu bilo bolje nego meni', op.ur.) ili nečemu drugome, sasvim je nebitno. 

Iako nema zakonski definiranog pojma zgrade ili arhitektonske cjeline, objašnjava Hrs Borković, on se pojavljuje u Pozivima iz EU i HR fondova za sufinanciranje energetske obnove i glasi ovako:

• Jedinstvena arhitektonska cjelina podrazumijeva jedinstvenu konstruktivnu, funkcionalnu i oblikovnu cjelinu, koja se sastoji od jedne ili više dilatacija. Predmet jednog projektnog prijedloga moraju biti sve zgrade koje čine jedinstvenu arhitektonsku cjelinu.

Tumačenje arhitektonske cjeline prepušteno je provedbenom tijelu, a uglavnom se odnosi na zgradu na čestici, s jednim ili više ulaza i jednom ili više dilatacija.

PRIMJERI

Zagrebačke Rakete

Richterovi neboderi, poznati i pod nazivom Rakete, tri su stambene zgrade u zagrebačkom kvartu Vrbik. Svaka stambena zgrada, svaka 'Raketa', zasebna je čestica. Dakle, svaka bi mogla zasebno u energetsku obnovu. No, jesu li oni arhitektonska cjelina, s obzirom na to da su rađene u isto vrijeme i projektirali su ih arhitekti Berislav Šerbetić, Ljubo Iveta, Vjenceslav Richter i Olga Korenik?

Tehnički gledano, svaka Raketa može u zasebnu obnovu. Hrs Borković smatra da zagrebačke Rakete nisu arhitektonska cjelina i svaki se neboder zasebno može prijaviti na poziv jer se nalazi na svojoj čestici i ima svaki svoju građevinsku i uporabnu dozvolu.

No, MPGI kaže da jedinstvena arhitektonska cjelina podrazumijeva konstruktivnu, oblikovnu i funkcionalnu cjelinu, koja se sastoji iz jedne ili više dilatacija te jednog ili više ulaza, odnosno jednu ili više zgrada koje su građene istovremeno temeljem jedinstvenog projekta, bez obzira na postojanje dilatacije među ulazima. Dakle, 'Rakete' moraju istodobno u energetsku obnovu zbog svog 'vizualnog identiteta' (op.ur.).

Upravo se pitanje obnove Raketa otvorilo i na sajmu Ambienta u programu ZGRADOnačelnik.hr-a, što možete pogledati i poslušati u YouTube videu.

Više zgrada, jedna čestica

Trenutna zakonska rješenja definiraju pravila igre tako da se suvlasništvo promatra s aspekta građevinske čestice. Dakle, svaka osoba koja je vlasnik stana, ujedno je suvlasnik nekog dijela te čestice. To znači da ima pravo glasa čak i u zgradi u kojoj ne živi i fizički je odijeljena od njegove zgrade. Tu se mogu stvoriti problemi u odlučivanju. 

Jedna zgrada, više čestica

Iako svaki ulaz ima svoju građevinsku česticu, zgrada bi morala funkcionirati kao jedinstvena cjelina. 

Zaključak

- Kao udruga snažno se zalažemo da se cijela zgrada treba obnoviti, a nikako samo jedan njen dio. Također zagovaramo holistički pristup pri renoviranju zgrade što znači da se zgrada dubinski obnovi, odnosno da se obnovi cijela fasada, krov i zamijene prozori. Isto tako da se iskoristi prilika kada su skele i radnici već tu da se zgrada i statički obnovi jer se nalazimo na trusnom području i tako ćemo dodatno osigurati svoju imovinu i zaštititi investicije. To uključuje i obnovljive izvore energije odnosno da zgrada barem dio energije dobiva iz obnovljivih izvora kao što su dizalice topline i sunčane elektrane jer će se tako energija proizvoditi upravo tamo gdje se i koristi - kaže Igor Kemenović, predsjednik Hrvatske udruga proizvođača toplinsko-fasadnih sustava (HUPFAS), partnera projekta Osunčajmo Hrvatsku. 

Upozorava da nikako ne bismo smjeli upasti u zamku da prvo stavljamo sunčane elektrane ili dizalice topline pa tek u drugom koraku obnavljamo ovojnicu zgrade. Proces mora biti obrnut: prvo izolacijom ovojnice smanjiti potrebu za energijom, a tek onda razmotriti otkuda ćemo tu energiju dobiti.

- Sigurno će jedan benefit obnove cijele zgrade biti i povoljnija cijena materijala i usluge po kvadratu ako se obnavlja cijela zgrada, a ne samo jedan njezin dio. Treba koristiti kvalitetne materijale, što znači da cijena ne smije biti jedini pokretač, jer statistika pokazuje da naše zgrade obnavljamo samo jednom u 30 godina - zaključuje Kemenović.  

PROČITAJTE JOŠ:

• 'Obična' ili energetska obnova fasade? Odgovor je vrlo jednostavan!
• HUPFAS: Hrvatska i europska građevinska industrija može trajno okončati ovu energetsku krizu
• NISMO JEDINI - Središnja i istočna Europa bore se s problemima energetske učinkovitosti

 Tekst je nastao u suradnji s HUPFAS-om.

S obzirom na to da je HUPFAS udruga od 19 renomiranih tvrtki koje se već dugi niz godina bave toplinsko-fasadnim sustavima, suvlasnici uvijek, poručuju iz ove udruge, mogu računati na podršku HUPFAS-a u smislu optimalnog rješenja ili pak sumnje da se nešto izvodi neispravno.

Ako vas zanima energetska obnova ili pak implementacija obnovljivih izvora energije, pratite #energetska obnova i #obnovljivi izvori energije.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Poslušajte i pogledajte zanimljivosti na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. Svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA, jednu od najaktivnijih grupa na društvenim mrežama. Pratite iskustva drugih, pitajte za mišljenje ostale članove, pomognite drugome.

A kada vam je uistinu potrebna konkretna pomoć za rješavanje problema, obratite nam se za SAVJET.

Projekt OSUNČAJMO HRVATSKU i energetski obnovimo - ZAJEDNO! podržavaju:

POD POKROVITELJSTVOM

PARTNERI PROJEKTA

Projekt je dobio i pismo podrške Ureda predsjednika Republike Hrvatske.

MEDIJI

ZGRADOnačelnik.hr u siječnju 2022. pokrenuo je projekt Osunčajmo Hrvatsku i energetski obnovimo - zajedno! kroz koji zajedno s partnerima želimo pomoći svim dionicima sa savjetima, iskustvima i informacijama oko energetske obnove zgrada (privatnih, poslovnih i javnih) i kuća te primjene obnovljivih izvora energije. Ipak, Europska unija postavila je iznimno visoke ciljeve koje zajedno moramo ostvariti kako bismo jednog dana živjeli i boravili u ljepšim i energetski učinkovitijim zgradama, gradovima. Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Osunčajmo Hrvatsku.