'Mamutica' u Zagrebu
Izvor: ZGRADOnačelnik.hr
STO BABA, KILAVO DIJETE

JEDNA ZGRADA VIŠE ULAZA - Kako svaki ulaz može imati svog predstavnika i upravitelja

Kao da nije dovoljno teško održavati red u jednome ulazu, a kako to postići s više ulaza? Zvuči kao nemoguća misija.

Vrlo često jedna zgrada ima više ulaza. Iako su se u posljednjih nekoliko godina možda više gradile manje zgrade s jednim ulazom, ipak činjenica je da velika većina zgrada u Hrvatskoj ima po više ulaza.

Kao da nije dovoljno teško održavati red u jednome ulazu, a kako to postići s više ulaza? Zvuči kao nemoguća misija. I onda se vrlo često mogu vidjeti slučajevi jedne takve velike zgrade u kojoj je jedan ulaz lijepo uređen, obnovljen i 'drži do sebe', a ulaz pored je 'krš i lom'.

Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo (GSKG) nam je, kao jedan od najvećih upravitelja u Hrvatskoj, odgovorilo da zgrada sukladno Zakonu o gradnji čini građevinsku cjelinu zbog čega bi, smatraju oni, trebala ipak biti i ugovorena kao cjelina.

- Ali je često teško upravljati zgradom s više ulaza zbog čega suvlasnici donose odluku o izuzimanju na način da svaki ulaz ima svog predstavnika i samostalan račun pričuve - poručuju iz GSKG.

Takva mogućnost se, kažu iz GSKG-a, opravdava činjenicom da svaki ulaz predstavlja samostalnu i funkcionalnu cjelinu u suvlasništvu vlasnika posebnih dijelova tog dijela zgrade.

Ako zgrada sklopi Međuvlasnički ugovori i Ugovor o upravljanju kao cjelina više ulaza, tada je za izdvajanje ulaza potrebna suglasnost većine suvlasnika računajući prema ugovorenoj cjelini.

Dodatno pojašnjenje tražili smo i u Ministarstvu pravosuđa i uprave koji su se referirali na članke Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima.

Člankom 85. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da:

  • cijelom nekretninom, na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela, upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno

Ističe se da u Odjeljku 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pod naslovom Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine:

  • nije regulirao pitanje koje se odnosi na imenovanje upravitelja za zgrade koje imaju više ulaza

No, Člankom 44. stavkom 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da:

  • kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.

Imenovanje upravitelja pitanje je o kojemu suvlasnici samostalno odlučuju. Ako su oni odlučili da za svaki ulaz imaju posebnog upravitelja, ti upravitelji tada upravljaju zgradom kao cjelinom, a odlučuju većinom glasova. To znači, ako zgrada ima pet ulaza i pet upravitelja, ako su prethodno donijeli sve akte i dokumente, tada tih pet upravitelja upravlja svatko svojim ulazom, a odluke o zajedničkim dijelovima (krov ili garaža ili drugo) upravitelji donose većinom glasova.  

Prethodno navedeno odnosi se i na imenovanje predstavnika suvlasnika, uz napomenu da etažni vlasnici nisu obvezni imenovati predstavnika suvlasnika, no njegovo imenovanje olakšava komunikaciju suvlasnika s upraviteljem zgrade i kao i međusobnu komunikaciju suvlasnika u uređenju međuvlasničkih odnosa.

 

Praksa upravitelja je različita:

Neki tvrde kako ovakve velike zgrade s više ulaza mogu imati više predstavnika i upravitelja i da to lijepo funkcionira, drugi kažu da to nije moguće.

No, oni koji kažu da je moguće napominju kako je potrebno napraviti zajednički međuvlasnički ugovor za one dijelove koji su zajednički svim ulazima kao što su, primjerice, krov, garaža, antena, kanalizacija, cijevi i slično.

Dakle, prema onome što je rečeno suvlasnici moraju:

  • donijeti odluku o izuzimanju - svaki ulaz je poseban
  • potpisati Međuvlasnički ugovor svih ulaza koji definira zajedničke dijelove
  • donijeti Ugovor o upravljanju kao cjelina više ulaza

NAČIN DONOŠENJA ODLUKE - potrebna suglasnost većine suvlasnika računajući prema ugovorenoj cjelini.

PITANJA I ODGOVORI (preuzeto s internetske stranice Hrvatske udruga stanara i suvlasnika zgrada - HUSiSZ):

PITANJE - Uzimajući u obzir propis i činjenicu da bi zgrada s više ulaza trebala imati jednog predstavnika (ili svaki ulaz svog pa skupa jednog predstavnika “prema van”), imamo situaciju da su dvije zgrade (svaka 15 stanova, svoj ulaz, svoj kućni broj) povezane podzemnom garažom smatrane kao jedna cjelina (projektnom dokumentacijom). Možemo li u toj situaciji imati svaka zgrada svog predstavnika i svog upravitelja, s punom širinom ovlasti?

ODGOVOR - Da. Međutim, zbog činjenice da postoji zajednička infrastruktura trebali bi imati poseban ugovor kojim se reguliraju pitanja od zajedničkog interesa i za to osigurati financijska sredstva.

PITANJE - Mora li zgrada koja se sastoji od tri zasebna ulaza imati jednog upravitelja za sve ulaze da bi aplicirala za fondove Europske unije za obnovu fasade? Ako da, molim Vas da mi odgovorite i kojim zakonom je tako određeno?

ODGOVOR - Zbog nedorečenosti ZOV-a, česta je pojava da u jednoj zgradi ima više upravitelja (po ulazima). U takvom slučajevima upravitelji u zajedno pripremaju projekt za cijelu zgradu.

PITANJE - Živim u zgradi s dva ulaza i svaki ulaz ima svoj kućni broj. Do sada su oba ulaza imala zajedničkog predstavnika suvlasnika i upravitelja i zajednički račun pričuve. Zbog financijskih razloga želimo se odvojiti pa Vas molim za pomoć - koja je procedura i kojem nadležnom tijelu to moramo prijaviti.

ODGOVOR - U prethodnom razdoblju bilo je svakakvih rješenja. Neke zgrade su izabrale po nekoliko upravitelja i to za svaki ulaz. To je najgore rješenje, zapravo nije u cijelosti usklađeno sa zakonom. Zgrada bi morala imati jednog upravitelja jer se radi o jednoj građevinskoj cjelini. Ako imaju više upravitelja, između ulaza mora postojati poseban ugovor o načinu održavanja onih zajedničkih dijelova koji su nedjeljivi od cjeline zgrade.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.