kupovina nekretnine
Izvor: https://pixabay.com/
PRATITE KORAKE

Kako (bezbolno) kupiti nekretninu?

Kupnja nekretnine izuzetno je stresan posao. Treba paziti na jako puno stvari. Jednom kada ste odabrali nekretninu, slijedite ove korake. 

Kupujete nekretninu? Naravno, pored pretraživanja oglasa, gledanja desetak nekretnina, sastanaka s agentima za prodaju nekretnina, napokon ste pronašli onu pravu. I sada počinje papirologija. Slijede koraci i savjeti koje MORATE slijediti ako želite da taj kupoprodajni proces završi kako treba, odnosno bez neželjenih posljedica.

Pri kupnji stana ili kuće dobro provjerite dokumentaciju - izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje, uporabnu dozvolu i energetski certifikat. 

Pri kupnji nekretnine najprije provjerite vlasništvo upisano u zemljišnoj knjizi općinskog suda na području na kojem se nekretnina nalazi. Također, od vlasnika nekretnine zatražite sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje te energetski certifikat.

Zemljišnoknjižni izvadak

To je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Izvadci iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava.

Zemljišnoknjižni izvadak se sastoji od tri dijela:

  • posjedovnice ili popisnog lista (list A) u kojem je upisana nekretnina, odnosno njena glavna obilježja - katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl.
  • vlastovnice ili vlasničkog lista (list B) u kojem se upisuje vlasništvo, odnosno podaci o vlasniku nekretnine, sve promjene u vezi s vlasništvom te osobna ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut u odnosu na upravljanje ili raspolaganje zemljišnoknjižnim tijelom primjerice: maloljetnost, skrbništvo, pružanje roditeljskog prava, otvaranje stečaja.
  • teretovnice ili teretnog lista (list C) iz kojega je vidljivo je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba, primjerice hipotekom, pravom nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, koncesije zabilježbom ovrhe, zabranom opterećenja i otuđenje i dr.

Uvid u zemljišnu knjigu možete izvršiti putem stranica Ministarstva pravosuđa i Državne geodetske uprave, OVDJE, ako vam je poznat broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i naziv katastarske općine.

Energetski certifikat

Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva zgrade, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori. Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja.

Energetski certifikat zgrade izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:

  • zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
  • privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
  • stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
  • slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2.

Investitor, odnosno vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat dužan je prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat, ako Zakonom nije propisano drukčije.

Vlasnik zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela dužan je:

  • prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinoga posebnog dijela pribaviti energetski certifikat
  • kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga predati energetski certifikat ili njegovu fotokopiju
  • energetski certifikat predočiti mogućem kupcu, najmoprimcu, zakupcu, odnosno primatelju leasinga
  • u oglasu za prodaju, iznajmljivanje, davanje u zakup ili davanje na leasing zgrade ili njezina posebnog dijela koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.

Više o energetskom certificiranju možete pogledati OVDJE, a Registar osoba ovlaštenih za energetske preglede i energetsko certificiranje zgrada možete pronaći OVDJE.

Novogradnja

Ako kupujete stan u izgradnji, investitor vam mora dati na uvid:

  • izvršnu/pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. 
  • uporabnu dozvolu koju građevina ne može dobiti ako se odstupilo od uvjeta gradnje propisanih građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Nije loše zatražiti i uvid u glavni projekt, koji je dio građevinske dozvole.

Treba napomenuti da je investitor, odnosno vlasnik zgrade, dužan prije izdavanja uporabne dozvole pribaviti energetski certifikat.

Sklapanje predugovora

Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem:

  • zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i
  • opisom nekretnine (za stan je to adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina),
  • cijena,
  • datum sklapanja konačnog ugovora
  • isplata kapare za nekretninu.

Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.

Ugovor o kupoprodaji

U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste kao kupac dobro zaštićeni.

Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:

  • ostaje prodavatelju
  • ostaje kupcu
  • ostaje javnom bilježniku
  • predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
  • predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
  • predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu. Prilikom kupnje nekretnine prodavatelj vam je dužan predati energetski certifikat ili njegovu kopiju.

Upis vlasništva

Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige. Za upis prava vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji potrebno je dostaviti:

  • prijedlog za upis u dva primjerka
  • kupoprodajni ugovor (u izvorniku ili ovjerenoj preslici)
  • ovjerenu tabularnu izjavu prodavatelja (ako nije sastavni dio ugovora ili izjava nije sadržana u prijedlogu za upis)
  • dokaz o državljanstvu kupca (domovnica, osobna iskaznica, putovnica)
  • dokaz o plaćanju sudske pristojbe ili dokaz o oslobođenju od plaćanja sudske pristojbe.
  • pristojba za upis naplaćuje se prema tarifi propisanoj u Uredbi o tarifi sudskih pristojbi pa se tako za podnesak kojim se traži upis u zemljišnu knjigu ili brisanje iz zemljišne knjige plaća pristojba od 50,00 kuna, a za uknjižbu ili predbilježbu prava vlasništva i drugih stvarnih prava plaća se pristojba od 200,00 kuna
  • ako se na temelju jednog prijedloga upisuje više prava u korist jedne osobe kod istog suda, pristojba se plaća za upis svakog prava posebno.

Ako prijedlog za upis prava vlasništva ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis tog prava u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora, obračunat će vam se pristojba u peterostrukom iznosu. Isto tako, javni bilježnici nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora šalju dokumentaciju na upis. Savjetujemo da provjerite jesu li to i poslali. Nakon što se predaju svi potrebni dokumenti i dobije urudžbeni broj, status predmeta može se provjeravati i OVDJE.

Porez na promet nekretnina

Kupnju stana ili kuće morate u roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, odnosno potpisivanja kupoprodajnog ugovora, prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac. Inače, i javni bilježnici nakon ovjere kupoprodajnog ugovora šalju Poreznj upravi obavijest o stjecanju nekretnine, stoga PU šalje rješenje o porezu.  

U određenim je slučajevima kupac oslobođen od plaćanja poreza na nekretninu, a više ćete doznati OVDJE.

DVANAEST koraka kojima morate krenuti nakon kupnje stana