Kako i s koliko novca predstavnik suvlasnika ili upravitelj mogu slobodno raspolagati

U suradnji s Udrugom upravitelja, pomno smo istražili ovu temu. Naime, 'legendarnih' 5.000 kuna (663,61 eura) s kojima predstavnik suvlasnika ili upravitelj smiju samostalno raspolagati nije samo mit. Taj je iznos imao uporište u prvim Ugovorima o upravljanju s kraja 1990.-ih godina, no od tada se sve promijenilo. 

Objašnjenje ove naizgled jednostavne teme, ali zapravo pravno prilično kompleksne, dao je član odbora za pravo Udruge Upravitelj Toni Šoljan, dipl. iur., ujedno i direktor sektora upravljanja Tehnoplast d.o.o. Split.

Propisi

Primjerice, ako je riječ o hitnim popravcima, predstavniku suvlasnika nije potrebna suglasnost ostalih suvlasnika ni za veće iznose. Hitnim se popravcima, prema Uredbi o održavanju zgrada, smatra poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju:

• kvarova na plinskim instalacijama
• kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
• puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica
• kvarova na električnoj instalaciji
• znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
• prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica tog prodora te znatnijeg oštećenja krova
• narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
• kvarova na dizalu
• otpadanja dijelova pročelja

Međutim, ono što nije striktno propisano Zakonom, suvlasnicima je pak ostavljeno na dispoziciju, pa tu stavku mogu definirati odredbama Međuvlasničkog ugovora ili njegovim Aneksima.

Iznos od (legendarnih, op.ur) 5.000 kuna, kao nekakav vrijednosni okvir, među predstavnicima i suvlasnicima preuzet je zapravo iz točke 7. Ugovora o upravljanju (koji se zaključuje između suvlasnika i upravitelja i koji zapravo obvezuje upravitelja). Navedeni je iznos među upraviteljima još 1998. godine definiran kao iznos ispod kojeg nije nužno raditi natječaj i prikupljati više ponuda, dok je iznad tog iznosa bilo ugovoreno da upravitelj mora prikupiti najmanje tri ponude.

Dakle, ni u tom ugovoru nije bilo definirano da upravitelj može samostalno raspolagati iznosom do 5.000 kuna (663,61 eura), već da u tom slučaju može pribaviti i samo jednu ponudu za izvođenje potrebnih radova. U praksi je, pak, taj iznos kolokvijalno uzet kao iznos do kojeg se sredstva mogu trošiti 'bez posebnog pitanja' suvlasnika. Jasno je da to nije tako, kako za predstavnika suvlasnika, tako i za upravitelja.

Može li se raspolagati ili ne?

Pa odgovor, koliko god naizgled bio jednostavan, ipak nije jednostavan. Jer se ponovo vraćamo na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredbu o održavanju zgrada, odnosno na činjenicu da je važnije na što trošimo, nego koliko trošimo. Tako se, na primjer, ne može potrošiti ni 100 kuna (13,27 eura) iz pričuve na nešto što ne spada u održavanje zgrade.

Što se održava iz pričuve propisano je u čl. 3. i čl. 4. Uredbe o održavanju zgrada:

Članak 3.

Ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

• nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
• pokrov,
• prohodne i neprohodne zajedničke terase,
• pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
• elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
• krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
• dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
• zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
• požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
• dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
• instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
• instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
• vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
• sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
• električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
• nužna i panik rasvjeta,
• zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
• radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
• telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
• zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
• instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
• zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
• zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
• gromobranske instalacije,
• kanali za smeće,
• septičke jame.

Članak 4.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

• ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
• ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
• premazivanje zidova i stropova vapnom,
• premazivanje dimnjaka,
• zamjena pokrova
• keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
• zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
• popravak pročelja,
• zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
• popravak pokrova i ravnog krova,
• održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
• zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
• održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
• redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
• redoviti servisi dizala,
• redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
• redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
• redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
• redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
• redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
• čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
• dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
• čišćenje kanala za smeće,
• čišćenje septičkih jama,
• čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka,

Napominje se da suvlasnici mogu Međuvlasničkim ugovorom urediti i drukčije. Ali pritom uvijek treba imati na umu da je pričuva namjenski vezana imovina svih suvlasnika te da su iz pričuve dopuštena samo ona plaćanja koja se tiču održavanja zgrade, osim ako o tome ne postoji posebna pisana odluka SVIH suvlasnika.

Dakle, trošenje pričuve okvirno je uređeno Zakonom i Uredbom, a može se dodatno i preciznije definirati i Međuvlasničkim ugovorom, Ugovorom o upravljanju te godišnjim odnosno višegodišnjim planom i programom upravljanja kojeg većinom glasova usvajaju suvlasnici.

Uz posebnu napomenu da suvlasnici mogu, pisanom odlukom svih suvlasnika, odlučiti da se sredstva pričuve utroše i za nešto što naprijed navedenim aktima nisu bila predviđena (npr. kupnja vozila za čišćenje garaže).

Svašta se traži

Nastavno, u tim se okvirima trošenja sredstava pričuve treba naći i definirati iznos koji bi predstavnik suvlasnika eventualno mogao potrošiti, bilo po jednom računu ili godišnje (npr. 5.000 kn godišnje), a pritom bi trebalo definirati i vrstu troška (npr. žarulje, sredstva za čišćenje…). Na internetskim stranicama GSKG-a, kao najvećeg upravitelja u Hrvatskoj, navodi se:

• MOGU SE REFUNDIRATI npr. troškovi sredstava za čišćenje, žarulje, vijci, baterije, boja za farbanje ili krečenje i sličan sitni potrošni materijal koji se koristi za održavanje zajedničkih dijelova zgrada sukladno usvojenom Godišnjem programu upravljanja. Isplata na blagajnama je maksimalno 1.000,00 kuna. Račun mora biti ovjeren od strane predstavnika suvlasnika.
• S računa pričuve zgrade NE MOGU SE REFUNDIRATI troškovi za npr: tramvajske karte, vreće za smeće (ZG vrećice), vijenci, buketi, svijeće i slično u slučaju smrti nekog od suvlasnika ili nekog drugoga, hrana i piće, usisivači, mikseri, kosilice, lonci, čaše, tanjuri, vješalice, ormari i slično jer bi u tom slučaju sredstva bila potrošena nenamjenski.

Ovaj citat navodimo zbog toga da se vidi dokle sve sežu zahtjevi predstavnika i u kojem to (negativnom) smjeru zna otići. Traže se plaćanja 'sitnih' troškova, koji se uopće ne bi trebali financirati iz pričuve (npr. poklon paketi djeci iz zgrade za Božić).

Problem u konačnici predstavlja i eventualna sankcija predstavnika koji bi nenamjenski potrošio sredstva pričuve jer je u pravilu riječ o građanskopravnom odnosu (odnosu između ugovornih strana). Predstavnik nije zaposlenik, ne možete mu 'otkazati' ugovor o radu, već donijeti odluku o njegovoj smjeni, a naknadu štete rješavati pred sudom (u kaznenom i građanskom postupku).

Ako svoj posao obavlja volonterski, ne možete mu ni odbiti od naknade. Ako bi se nenamjenski potrošio iznos veći od 2.000 kuna (265,45), moglo bi se govoriti i o ozbiljnijoj kaznenoj odgovornosti, npr. zlouporabi povjerenja, nesavjesnom poslovanju i sl. u kojem se slučaju kazneni postupak vodi po prijavi suvlasnika i po službenoj dužnosti.

Primjerice, mi u Udruzi upravitelj inzistiramo da se sredstva zajedničke pričuve troše namjenski, u skladu s planom i programom upravljanja te u skladu s Međuvlasničkim ugovorom i drugim odlukama suvlasnika. Nikakva druga plaćanja ne dopuštamo, a ne dopuštamo ni gotovinske isplate. Mišljenja smo da je sve najtransparentnije kada plaćanje vršimo sa žiro-računa pričuve.

U slučaju da je ipak predstavnik suvlasnika kupio svojim novcem nešto za zgradu, može se provesti odobrenje utrošenog iznosa na njegov konto pričuve (po računu koji se prilaže), kolokvijalno rečeno - predstavniku se za utrošeni iznos umanjuje naredna obveza plaćanja pričuve.

Ipak, najviše provodimo plaćanje po ponudi ili predračunu za manji potrošni materijal, a imamo i dogovor s određenim trgovinama da se materijal izda predstavniku uz njegov OIB, potpis i pečat zgrade (npr. sitni elektromaterijal), a da se račun potom ispostavi zgradi odnosno dostavi nama na virmansko plaćanje. Isplata gotovine sa žiro računa zgrade kod nas nije moguća, a isto tako refundacija na žiro ili tekući račun predstavniku nije u skladu s propisima, jer može podlijegati poreznom terećenju.

Imali smo i upita da se zgradi izradi 'kartica' (kreditna, debitna) pomoću koje bi predstavnik raspolagao sredstvima pričuve 'po potrebi', ali mišljenja smo da je u ovom slučaju bolji konzervativniji pristup upravitelja, odnosno veća kontrola i ograničenje mogućnosti trošenja i savjetovanje suvlasnika u tom smjeru, nego da se ide na povjerenje koje se lako zloupotrijebi.

Smatramo da upravitelj treba gledati i štititi interes zgrade kao cjeline, a jednostavna i brza rješenja često dovedu do toga da se napravljene pogreške ili zlouporabe kasnije teško ispravljaju.

Kada vam je potreban savjet, informacija vezana uz vašu nekretninu, neka vam ZGRADOnačelnik.hr bude centralna točka.

Ako vam treba dnevni podsjetnik na prava i obveze suvlasnika u zgradi pratite nas na društvenim mrežama - Facebooku i LinkedInu. Također poslušajte i pogledajte zanimljivosti koje smo vam pripremili na našem YouTube kanalu i u emisiji ZGRADOnačelnik. A svakako se prijavite i na mjesečni newsletter.

Ako ste pak predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati te postaviti upit i dobiti raznovrsne odgovore članova grupe, uključite se u Facebook grupu PREDSTAVNICI SUVLASNIKA.

A kada vam je uistinu potrebna pomoć i ne znate kako dalje, obratite nam se za SAVJET i proučite naše usluge.