Javna dražba
Izvor: Freepik
Inge Ilin
NEKRETNINE I OVRHA

Kako kupiti nekretninu putem elektroničke javne dražbe

Unazad nekoliko godina cijene nekretnina su u stalnom porastu pa su tako cijene porasle za 20 do 30 posto u odnosu na cijene od prije samo par godina. Prosječna cijena stana u Hrvatskoj je odavno je premašila 2.500 eura. U vrijeme kada tržište nekretnina obara rekorde, običnim je građanima sve teže doći do stana, kuće ili zemljišta po pristupačnoj cijeni. 

Oni pak koji novca imaju, kupnju nekretnina vide kao siguran oblik ulaganja, posebno danas kada su kamate na štednju izrazito niske. 

Iz dugogodišnjeg iskustva možemo reći da veći dio građana zazire od kupnje nekretnina koje su u ovrsi na javnoj dražbi. Dijelom se radi o razumljivim razlozima jer su na prodaju nekretnine onih koji nisu iznašli načina podmiriti svoja dugovanja, a radi se o nekretninama u kojima još uvijek žive.

Međutim, čak i kada nisu u pitanju moralni razlozi, ili kada se radi o nekretninama u kojima nitko ne živi, ljudi zaziru od kupnje nekretnina putem dražbe, pretežno zbog straha od nepoznatog i što, jednostavno, nisu upućeni. Većini ljudi nije poznato kako pronaći takve nekretnine, kako utvrditi živi li u njima netko i hoće li biti neugodnih situacija te konačno - gdje i na koji način obaviti takvu kupnju.

Vrijedi razmisliti o kupovini nekretnine koja je u ovrsi

Danas je pronalaženje i kupnja nekretnina putem javne dražbe puno jednostavnije nego što je to bilo prije dok se sve obavljalo na ročištu pred sudom jer se oglašavanje, prikupljanje ponuda i sama prodaja obavlja elektroničkim putem.

Pri tome nema mjesta strahu, jer vas, za razliku od uobičajene kupoprodaje, ovdje teško netko može izigrati da, primjerice, nakon kupnje saznate za postojanje prava trećih osoba na nekretnini koju ste kupili, ili da netko dva puta proda istu nekretninu i sl.

U našem smo uredu imali slučaj da je stranka kupila dva vrijedna stana u izgradnji te je firma koja je gradila stanove ostala bez sredstava i kasnije otišla u stečaj, a zgrada je godinama stajala nedovršena. Stranka je tek godinama nakon kupnje, nakon više sudskih postupaka, uspjela steći pravo vlasništva kupljenih nekretnina.

Danas, kada cijene divljaju, to je čest slučaj - da graditelj gradi zgradu novcem od unaprijed prodanih stanova dok oni još ne postoje i nisu upisani u zemljišne knjige. Takvu kupovinu nikako ne bismo preporučili jer vi kupujete buduću stvar koja još ne postoji i može se dogoditi da ostanete bez nekretnine i danog novca.

Stoga vrijedi razmisliti o kupovini nekretnine koja je u ovrsi, jer tako možete značajno uštedjeti i kupiti nekretninu i do 40 posto jeftinije od njezine tržišne vrijednosti.

Pri tome nema razloga osjećati se loše ili imati grižnju savjesti ako pokušavate kupiti nekretnine koje se prodaju na javnoj dražbi, jer što više ima zainteresiranih ponuditelja-kupaca, veća je i mogućnost da će nekretnine biti prodane po korektnoj cijeni, što je u interesu osobe čije nekretnine se prodaju. Naime, što se viša cijena postigne, veća je mogućnost da će i dužniku biti isplaćen neki iznos koji preostane nakon namirenja vjerovnika.

Ako ne sudjeluju građani, veća je mogućnost da sudjeluju oni koji se time bave profesionalno u cilju preprodaje i zarade. Nekad prije, dok su se stvari događale uživo, znalo je biti neugodnih situacija kada su na dražbu znale doći osobe koje bi diskretno ili otvoreno dale do znanja drugima da bi im bilo bolje da se udalje s dražbe.

Osoba koja iseljava iz nekretnine ima pravo na novčanu naknadu za stambeno zbrinjavanje

Ovršenik koji je dužan iseliti iz nekretnine prodane u ovršnom postupku, ima po zakonu pravo na novčanu naknadu za stambeno zbrinjavanje iz sredstava državnog proračuna, uz uvjete da je u nekretnini iz koje je dužan iseliti stanovao prije pokretanja ovršnog postupka, da je nekretninu po prodaji dobrovoljno predao kupcu i da u vlasništvu nema drugu nekretninu za zadovoljenje svojih stambenih potreba.

Pravo na troškove stambenog zbrinjavanja priznaje se od dana predaje nekretnine kupcu, a isplaćuje se mjesečno.

Kako se provodi ovrha na nekretnini

Ovrhu na nekretnini provodi sud temeljem osnovanog prijedloga za ovrhu vjerovnika (ovrhovoditelja), donošenjem rješenja o ovrsi.

Odmah po donošenju rješenja sud je dužan zatražiti da se u zemljišnim knjigama upiše zabilježba ovrhe, kako bi svima bilo vidljivo da se na nekretnini provodi ovrha.

Kada se zabilježi ovrha u zemljišnim knjigama, više nije dopušten upis promjene prava vlasništva (ili kojeg drugog stvarnog prava) koji bi bio utemeljen na raspoložbama dužnika, što znači da dužnik više ne može prodati ili opteretiti nekretninu. Ako bi do toga kojim slučajem i došlo, zabilježbom ovrhe ovrhovoditelj stječe pravo svoje potraživanje namiriti iz nekretnine i u slučaju da treća osoba stekne pravo vlasništva nekretnine.

Daljnje radnje koje poduzima sud su:

  • utvrđenje vrijednosti nekretnine na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja
  • prodaja nekretnine (koja se povjerava Financijskoj agenciji) i, nakon što nekretnina bude prodana
  • namirenje vjerovnika iz iznosa dobivenog prodajom

Prednosti kupnje nekretnina putem elektroničke javne dražbe

  • Povoljnija kupnja nekretnine
    • Kako je već rečeno, kupnjom nekretnine koja se prodaje u ovrsi putem javne dražbe, ona se može kupiti značajno ispod njezine tržišne vrijednosti
    • Na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod 4/5 utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine.
    • Na drugoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod 3/5 utvrđene tržišne vrijednosti nekretnine.
    • Najčešće se nekretnine prodaju upravo na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi kada je moguće kupiti nekretninu i do 40 posto jeftinije od njezine tržišne vrijednosti.
    • Tržišnu vrijednost nekretnine utvrđuje sud na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, prije negoli nekretnina dospije u postupak elektroničke javne dražbe. Vrijednost nekretnine utvrđuje sud zaključkom o prodaji.
    • Prikupljanje ponuda za kupnju nekretnine koja se prodaje traje deset radnih dana. Ako se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi ne prikupi niti jedna valjana ponuda, druga elektronička javna dražba započinje objavom poziva za sudjelovanje prvog dana nakon završetka prve elektroničke javne dražbe. Ako se nekretnina ne uspije prodati niti na drugoj javnoj dražbi (ako se ne prikupi niti jedna valjana ponuda), sud će obustaviti ovrhu.
  • Sigurnost
    • Suprotno onome što većina ljudi misli, kupnja nekretnina putem elektroničke javne dražbe sigurnija je nego kupnja nekretnine neposrednom pogodbom između prodavatelja i kupca. Osim rizika da da netko ponudi višu cijenu na dražbi i kupi nekretninu, ili da ovrha bude odgođena ili prekinuta, praktično drugih rizika nema. U tom slučaju će vam uplaćena jamčevina biti vraćena.
  • Kupcu je unaprijed poznato živi li netko u nekretnini
    • Prije odluke o sudjelovanju u elektroničkoj javnoj dražbi, kupac se može upoznati živi li netko u nekretnini koja ga interesira. Većini građana je ovo najvažniji podatak jer većina ne želi probleme s iseljavanjem osoba iz nekretnine, posebno kada su u pitanju obitelji s djecom ili kada se radi o starijim ljudima.
    • Poziv na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi obvezno sadrži uvjete prodaje, u kojima je naznačeno je li nekretnina slobodna od osoba i stvari (stanuje li ovršenik s članovima svoje obitelji u nekretnini), odnosno je li nekretnina dana u najam ili zakup.

Nedostaci kupnje nekretnina putem dražbe

  • Dugotrajnost postupka
    • Kupnja nekretnine putem elektroničke javne dražbe zahtijeva strpljenje jer su postupak i rokovi uređeni strogim propisima. Primjerice, od objave poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi do prikupljanja ponuda mora proteći 60 dana, prikupljanje ponuda traje 10 radnih dana, postoji mogućnost žalbe na rješenje kojim je nekretnina dosuđena kupcu i sl.
    • Međutim, ne treba zaboraviti da se nekretnina kupuje po cijeni koja je često puno niža od tržišne pa se strpljenje često isplati. Osim toga, i kupnja nekretnine slobodnom pogodbom često zna potrajati, osobito ako se nekretnina kupuje putem kredita.
  • Neizvjesnost
    • Da biste sudjelovali u javnoj dražbi, uvjet je da najprije morate uplatiti jamčevinu. Jamčevina po zakonu iznosi najmanje 10 posto utvrđene vrijednosti nekretnine. U praksi se ona i određuje u iznosu 10 posto od utvrđene vrijednosti nekretnine.
    • Pri tome unaprijed ne znate hoćete li biti najbolji ponuditelj i hoćete li nekretninu doista uspjeti kupiti na javnoj dražbi. Stoga morate biti spremni da do završetka postupka prodaje i naloga suda za povrat jamčevine nećete biti u mogućnosti raspolagati uplaćenom jamčevinom. S druge strane, jamčevina će vam sigurno biti vraćena jer ona ostaje na posebnom računu Fine otvorenom za tu namjenu do primitka naloga suda za njezin povrat. Fina nije ovlaštena raspolagati novčanim sredstvima s osnova jamčevine bez naloga suda, a dužna je sredstva vratiti po nalogu suda u roku od osam dana.
  • Mogu li se nekretnine razgledati?
    • Osobe zainteresirane za kupnju nekretnine mogu nesmetano razgledati nekretninu u vremenu koje sud odredi za razgledavanje nekretnine. Sud je dužan osigurati putem sudskog ovršitelja nesmetano razgledavanje nekretnine.
  • Može li se nekretnina kupiti putem kredita banke?
    • Da, nekretnina koja se prodaje na javnoj dražbi može se kupiti i putem kredita te je moguće kao osiguranje povrata kredita i upisati založno pravo (hipoteku) banke na nekretnini kupljenoj putem javne dražbe.
  • Kako i gdje se informirati o aktualnim dražbama?
    • Na web stranicama Financijske agencije dostupan je očevidnik nekretnina (i pokretnina) koje se prodaju putem elektroničke javne dražbe. Tako u svakom trenutku možete pratiti koje se nekretnine prodaju u ovršnom ili stečajnom postupku pa možete vidjeti nadmetanja koja su u najavi i koja su u tijeku. Tražilica omogućuje pretraživanje po županiji, gradu/općini i naselju, vrijednosti i površini nekretnine.

U vrijeme pisanja ovog članka, aktualno je 986 predmeta prodaje koji se prodaju na e-dražbi.

Za pristup očevidniku nekretnina koje se prodaju u ovršnom postupku morate imati certifikate e-građanina ili pametnu osobnu iskaznicu. 

Kako kupiti nekretninu putem elektroničke javne dražbe?

Postupak

Prodaja nekretnine obavlja se elektroničkom javnom dražbom. Elektronička javna dražba započinje objavom poziva na sudjelovanje u e-Dražbi koji se objavljuje na internetskim stranicama Fine.

Poziv obavezno sadrži način i uvjete prodaje, datum i vrijeme početka i završetka e-Dražbe, vrijeme kada osobe zainteresirane za kupnju nekretnine mogu razgledati nekretninu, kao i sve druge potrebne podatke.

Uvjeti prodaje sadrže:

  • opis nekretnine koja se prodaje
  • naznaku prava koja prestaju prodajom (npr. ako je upisana hipoteka banke, ona prestaje prodajom)
  • naznaku je li nekretnina slobodna od osoba i stvari, odnosno stanuje li ovršenik s članovima svoje obitelji u nekretnini ili je nekretnina slobodna, odnosno je li nekretnina dana u najam ili zakup
  • procijenjenu vrijednost nekretnine
  • cijenu po kojoj se nekretnina može prodati
  • rok u kojem je kupac dužan položiti kupovninu
  • način prodaje
  • iznos i način uplate jamčevine

Prodajom nekretnine ovršenik gubi pravo posjeda nekretnine i dužan ju je predati kupcu odmah po dostavi zaključka o predaji nekretnine kupcu.

Pristup sustavu elektroničke javne dražbe

Za pristup sustavu elektroničke javne dražbe preduvjet je posjedovanje valjanog digitalnog certifikata.

U nadmetanju se može sudjelovati i putem stručnog punomoćnika koji već posjeduje certifikat i kojemu je cijeli postupak poznat. Zato je potrebno da ponuditelj potpiše punomoć koja se pohranjuje u FINA-i i temeljem koje punomoćnik u ime i za račun ponuditelja pristupa sustavu elektroničke javne dražbe.

Ne zaboravite se prijaviti i na newsletter ZGRADOnačelnik.hr-a kako bismo vas povremeno obavještavali o različitim događanjima koje organiziramo kao i drugim korisnim savjetima i informacijama povezanima s pravima i obvezama (su)vlasnika zgrada i kuća i lakšeg upravljanja i održavanja nekretnina.