ovrha
Izvor: PIRO4D / Pixabay
NE BUDI NEPLATIŠA

Kako ovršiti državu, JLRS ili državnu tvrtku koja je vlasnik stana u vašoj zgradi, a ne plaća pričuvu?

Tko god ne plaća pričuvu može ga se ovršiti, bez obzira je li vlasnik stana fizička osoba, tvrtka, država, županija, grad, općina ili državna tvrtka. 

Tekst ažuriran 07.06.2022.

U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika često se postavi pitanje o ovrsi onih suvlasnika koji ne plaćaju pričuvu. ZGRADOnačelnik.hr revno prati temu prisilne naplate pričuve i suvlasnicima zgrada diljem Hrvatske ukazuje na mogućnosti i korake koji se mogu poduzeti kada jedan od suvlasnika ili njih nekoliko ne plaća pričuvu.

No sve se češće spominju problemi s drugom vrstom vlasnika - državom i/ili ostalim tijelima lokalne vlasti ili lokalne samouprave. Tako je jedna predstavnica suvlasnika napisala:

'Mene zanima koliko vam često stanovi u vlasništvu Ministarstava ne plaćaju pričuvu? Ako pokreneš ovrhu, najviše zarade odvjetnici. Mi se s jednim natežemo za cca 1.500 kuna, a troškovi svega će biti puno veći. Izmotavaju se suludim razlozima i evo tri godine vuku spor za pričuvu koja je zakonski propisana, a oni predstavljaju RH. Je li to namjerno namicanje novaca u odvjetnička društva?'

ZGRADOnačelnik.hr je odaslao upite u razna ministarstva, gradove, ali i Financijsku agenciju (Finu) kako bismo razjasnili na koji način suvlasnici višestambenih zgrada mogu (prisilno) naplatiti pričuvu. 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kaže da je pričuva zajednička, namjenski vezana imovina svih suvlasnika nekretnine, koja je namijenjena za pokriće troškova održavanja i za poboljšanje nekretnine, kao i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Ako netko od suvlasnika zgrade (neovisno radi li se o fizičkoj ili pravnoj osobi ili tijelima javne vlasti ili tvrtki u javnom vlasništvu) ne plaća zajedničku pričuvu zgrade, upravitelj zgrade je dužan, sukladno odredbama spomenutog zakona te Ugovora o upravljanju zgradom i međuvlasničkom ugovoru, pokrenuti postupak u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju, neovisno o tome tko je (su)vlasnik koji ne podmiruje trošak pričuve.

Iz Fine pojašnjavaju da neovisno o činjenici što je suvlasnik stambene zgrade Republika Hrvatska, grad ili druga JLRS ili pravna osoba u vlasništvu RH ili JLRS, ako nisu podmirili dospjelo nenaplaćeno dugovanje po osnovi obveze zajedničke pričuve stambene zgrade, na temelju izvatka iz poslovnih knjiga ili druge vjerodostojne isprave potrebno je da:

  • upravitelj stambene zgrade u ime i za račun suvlasnika pokrene postupak donošenja rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave (od 15. rujna 2021. godine putem elektroničkog sustava eOvrha Ministarstva pravosuđa i uprave).

VJERODOSTOJNA ISPRAVA (Ovršni zakon)

Članak 31.

(1) Vjerodostojna isprava je, prema ovom Zakonu, račun, mjenica i ček s protestom i povratnim računima kad je to potrebno za zasnivanje tražbine, javna isprava, izvadak iz poslovnih knjiga, po zakonu ovjerovljena privatna isprava te isprava koja se po posebnim propisima smatra javnom ispravom. Računom se smatra i obračun kamata.

(2) Vjerodostojna isprava je podobna za ovrhu ako su u njoj naznačeni vjerovnik i dužnik te predmet, vrsta, opseg i vrijeme ispunjenja novčane obveze.

(3) Osim podataka iz stavka 2. ovoga članka, račun fizičkoj osobi koja ne obavlja registriranu djelatnost mora sadržavati upozorenje dužniku da, u slučaju neispunjenja dospjele novčane obveze, vjerovnik može zatražiti određivanje ovrhe na temelju vjerodostojne isprave.

(4) Kad se iz vjerodostojne isprave ne vidi je li i kad je tražbina dospjela, ovrha će se odrediti ako ovrhovoditelj u prijedlogu za ovrhu navede datum dospjelosti tražbine te ako je označio dan njezine dospjelosti.

Dokumenti poput međuvlasničkoga ugovora, izvatka iz Zemljišnih knjiga i slično, dokazuju status ovršenika kao suvlasnika, no vjerodostojna isprava je zapravo isprava iz koje se mora vidjeti, uz ostalo, i opseg (iznos) duga, dospijeće duga i dr.

Na temelju prijedloga, javni bilježnik, kojem će prijedlog biti automatizmom elektronički dodijeljen, kao povjerenik suda donijet će rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave. Po tom rješenju ovrhovoditelj, također putem sustava eOvrha, podnosi zahtjev za naplatu tražbine na teret novčanih sredstava ovršenika.

Država kao vlasnik

Za sve nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske vrijede isti zakoni i pravila kao i za nekretnine u vlasništvu fizičkih osoba, s time da je potrebno napomenuti kako Republiku Hrvatsku pred sudovima zastupaju nadležna državna odvjetništva.

Vezano za upravljanje imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske, Vlada RH temeljem Zakona o upravljanju državnom imovinom povjerava Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine vršenje vlasničkih ovlasti u odnosu na državnu imovinu koja je predmet uređenja toga Zakona, osim one imovine za koju vlasnička prava vrši Centar za restrukturiranje i prodaju te ako upravljanje nije povjereno drugom tijelu u skladu s posebnim zakonima.

Ujedno, upravitelj zgrade sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ovlašten je poduzimati radnje u svrhu naplate pričuve te bi upravitelj kao stručna osoba trebao biti upoznat sa zakonskim odredbama koje uređuju navedene postupke, poručuju iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. 

Odgovori gradova

ZAGREB

Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine održava taj dio o svome trošku te snosi sve javne obveze i terete u vezi s vlasništvom toga dijela. Tako Grad Zagreb podmiruje pričuvu za stanove i poslovne prostore u svom vlasništvu, kao posebnim dijelovima nekretnine.

Što se tiče toga kome se suvlasnici zgrada mogu obratiti ako u zgradi postoji prostor u vlasništvu Grada, a postoje određeni problemi, za takva pitanja mogu se obratiti Gradskom uredu za upravljanje imovinom i stanovanje:

RIJEKA

Postupak radi prisilne naplate zajedničke pričuve pokreće se podnošenjem prijedloga za ovrhu, u ovom slučaju na temelju vjerodostojne isprave, a podnosi se općinskom sudu na čijem području ovršenik ima prebivalište ili sjedište putem informacijskog sustava, na propisanom obrascu elektroničkim putem u strojno čitljivom obliku. Iznimno, prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave koji podnosi fizička osoba može se fizički dostaviti na propisanom obrascu poslovnoj jedinici Agencije koja će ga elektroničkim putem u strojno čitljivom obliku proslijediti općinskom sudu na čijem području ovršenik ima prebivalište ili sjedište putem informacijskog sustava (članak 39. a Ovršnog zakona).

Nadalje, dok se ne ispune uvjeti za podnošenje prijedloga za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave elektroničkim putem na propisanom obrascu javnim bilježnicima, podnošenje prijedloga za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave obavlja se prema odredbama Ovršnog zakona (OZ). Sukladno odredbi članka 31. OZ-a, vjerodostojnom ispravom smatra se račun, mjenica i ček s protestom i povratnim računima kad je to potrebno za zasnivanje tražbine, javna isprava, izvadak iz poslovnih knjiga, po zakonu ovjerovljena privatna isprava te isprava koja se po posebnim propisima smatra javnom ispravom. Računom se smatra i obračun kamata.

Vjerodostojna isprava je podobna za ovrhu ako su u njoj naznačeni vjerovnik i dužnik te predmet, vrsta, opseg i vrijeme ispunjenja novčane obveze. Na temelju odredbe članka 39. a OZ-a, prijedlozi za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave automatski se povjeravaju u rad javnim bilježnicima kao povjerenicima suda ravnomjerno, po abecednom redu njihovih prezimena, prema pravilima o službenom području i sjedištu javnih bilježnika. Uz prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave mora se opisati tražbina iz vjerodostojne isprave i priložiti vjerodostojna isprava na temelju koje se predlaže ovrha.

Naime, pravodobni i dopušteni prigovor protiv javnobilježničkog rješenja na temelju vjerodostojne isprave (podnosi se javnom bilježniku, ali o njemu odlučuje sud) postupak preusmjerava u tzv. klasičnu parnicu koja se nastavlja pred sudom, a u kojoj stranke, sada tužitelj (bivši ovrhovoditelj) i tuženik (bivši ovršenik), moraju dokazati svoje navode da bi uspjeli u postupku.

U situacijama kada je stambeni ili poslovni prostori u vlasništvu JLS-a (općine ili grada), ovršenikom se smatra osoba protiv koje se tražbina ostvaruje. Dakle, u ovom slučaju vlasnik stambenog ili poslovnog prostora odnosno u konkretnom slučaju jedinica lokalne samouprave. Stoga, ako bude doneseno pravomoćno i ovršno rješenje o ovrsi, ovrha će se provoditi nad vlasnikom prostora.

Suvlasnici zgrade u kojoj se nalazi stambeni ili poslovni prostor u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada, trebali bi se prvenstveno sa svojim upitom vezanim uz naplatu zajedničke pričuve putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika zgrade obratiti nadležnim službama jedinice lokalne samouprave, koja je dužnik, ali i upravitelju zgrade, koji je ovlašten poduzimati daljnje pravne radnje u svrhu rješavanja predmetnih situacija.

U gradu Rijeci, za sve upite vezane za upravljanje stambeno poslovnim zgradama u kojima je Grad Rijeka jedan od suvlasnika prostora (stana, poslovnog prostora) suvlasnici se obraćaju u Odjel za gospodarenje imovinom, Direkciji za upravljanje objektima stambene namjene.

Udruga Upravitelj

Zastara za pokretanje ovrhe za pričuvu je tri godine od dospijeća svakog pojedinog iznosa, a ovrhe se pokreću kao i protiv bilo koje druge pravne i fizičke osobe temeljem Izvatka iz poslovnih knjiga koji je vjerodostojna isprava.

Prije uvođenja sustava e-Ovrhe prijedlozi za ovrhu slani su javnom bilježniku, dok su upravitelji od 15. rujna 2021. godine dužni pokretati ovrhe putem sustava e-Ovrha koji je reguliran Pravilnikom o obrascima u ovršnom postupku, načinu elektroničke komunikacije između sudionika i načinu dodjele predmeta u rad javnom bilježniku.

S obzirom na rok zastare, GSKG d.o.o., primjerice, nema problema s naplatom duga RH ili Grada Zagreba već se dugovanja većinom podmire redovnim putem prije pokretanja ovrha.

Republika Hrvatska je kao vlasnik pasivno legitimirana u slučaju da prostorom upravlja, primjerice, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine jer Ministarstvo nema pravnu osobnost. Također, ako prostorom u vlasništvu Republike Hrvatske upravljaju Državne nekretnine, obveznik plaćanja pričuve je i dalje sama Republika Hrvatska.

Troškovi ovrhe

Iz Odjela gradske uprave za gospodarenje imovinom Grada Rijeke objašnjavaju da troškove ovrhe prethodno snosi ovrhovoditelj te se oni podmiruju iz pričuve, dakle na teret svih suvlasnika, a ako ovrha bude provedena, ovršenik je dužan ovrhovoditelju nadoknaditi troškove koji su bili potrebni za ovrhu.

Zahtjev za naknadu troškova podnosi se najkasnije u roku od trideset dana od dana završetka postupka. O troškovima postupka odlučuje sud u ovršnom postupku i u tom postupku određuje, na prijedlog stranke, ovrhu radi njihova ostvarenja (članak 14. OZ-a). Ako ovrhovoditelj u ovršnom prijedlogu zahtijeva određivanje ovrhe za troškove, dužan je navesti za koje nastale troškove zahtijeva naknadu i njihov ukupni obračun. Također je dužan po pozivu javnog bilježnika predujmiti troškove postupka o kojima ovisi poduzimanje neke radnje u roku koji odredi bilježnik, a ukoliko u roku ne budu predujmljeni troškovi utoliko se radnja neće provesti.

Dakle, troškovi postupka u vezi s određivanjem i provedbom ovrhe prethodno snosi ovrhovoditelj - dakle, suvlasnici zgrade, a kasnije se ti troškovi namiruju od ovršenika. Dakle, inicijalno svi nastali troškovi vezani uz konkretan postupak/spor plaćaju se iz sredstava zajedničke pričuve zgrade te se oni u slučaju uspjeha u sporu bez odlaganja vraćaju/uplaćuju u korist žiro-računa zajedničke pričuve zgrade.

NAJVAŽNIJE ZA ZNATI

U slučaju ovrhe, neovisno o tome što se radi o prostoru za potrebe određenog ministarstva ili državnog ureda, kao ovršenik na prijedlogu za donošenje rješenja o ovrsi obvezno se naznačuje REPUBLIKA HRVATSKA, a ne pojedinačno ministarstvo ili državni ured, pojašnjavaju iz Fine.

To konkretno znači: 

Kada se ovršuje država, obavezno se stavlja da je ovršenik država (RH). Kad se u tom postupku ovrhe upisuje OIB, onda se upisuje OIB ministarstva koje upravlja tom nekretninom.

A ako upravitelj ili suvlasnici ne znaju tko upravlja nekretninom, onda se stavi OIB Ministarstva financija.

Iz Ministarstva pravosuđa i uprave kažu da sustav e-Ovrha omogućava da se prijedlozi za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave šalju u elektroničkom i strojno čitljivom obliku elektroničkim putem.

Navedeno je omogućeno temeljem odredbi Zakona o izmjenama i o dopunama Ovršnog zakona („Narodne novine“ broj 131/20.), koji je stupio je na snagu 28. studenog 2020. godine, Pravilnikom o obrascima u ovršnom postupku, načinu elektroničke komunikacije između sudionika i načinu dodjele predmeta u rad javnom bilježniku („Narodne novine“ broj 43/21. i 94/21.), koji je stupio na snagu 15. rujna 2021. godine.

Sustav e-Ovrha omogućava zaprimanje pojedinačnih novih prijedloga za ovrhu te njihovo potpisivanje i slanje nadležnom sudu, a potom javnom bilježniku kao povjereniku suda. Dodatne upute o načinu podnošenja prijedloga za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave možete preuzeti OVDJE

Dodaju kako je uvođenjem sustava e-Ovrha učinjen značajni korak prema učinkovitom pravosuđu kao instrumentu gospodarske konkurentnosti na način da je uspostavljen učinkovit i brz sustav prisilne naplate potraživanja i da je smanjen trošak same prisilne naplate (kako u materijalnim troškovima tako i u troškovima ovrhovoditeljeve interne procedure utuživanja potraživanja).

Vezano za upravljanje nekretninom i postupak prisilne naplate tražbine s osnove neplaćene pričuve ukazuju na činjenicu da ministarstva nemaju pravnu osobnost već se prijedlog za ovrhu podnosi protiv Republike Hrvatske, kako ovršenika, s time da se pod oznaku ovršenika unosi OIB ministarstva koje upravlja predmetnom nekretninom na koju se tražbina odnosi.

Prijedlog za ovrhu u postupka prisilne naplate tražbine s osnove neplaćene pričuve podnosi se protiv jedinice lokalne ili regionalne samouprave, odnosno protiv općina, grada ili županija, te protiv pravne osobe u javnom vlasništvu kao ovršenika, obzirom da se radi o pravnim osobama.

Projekt ZGRADOnačelnik.hr-a 'Ne budi neplatiša' podržava