Kako pokrenuti stambenu zadrugu: Vodič korak po korak

U vrijeme kada cijene nekretnina rapidno rastu, a tržište najma postaje sve manje pristupačno, stambene zadruge sve se češće prepoznaju kao inovativno i održivo rješenje za stambeno pitanje. Temeljene na principima zajedništva, solidarnosti i neprofitnog djelovanja, stambene zadruge nude sigurno, kvalitetno i povoljnije stanovanje za različite društvene skupine. Savjeti.hr su napravili detaljan vodič korak po korak kako pokrenuti stambenu zadrugu i stvoriti zajednicu koja pruža više od samog krova nad glavom, a mi smo, uz par naših dodataka, saželi najbitnije.

Stambene zadruge nude priuštivo, sigurno i dugoročno stanovanje za one kojima je kupnja nekretnine ili klasični najam preskup. Model, temeljen na načelima neprofitnog zadrugarstva, omogućuje smanjenje troškova stanovanja i integraciju društveno korisnih sadržaja poput coworking prostora, teretana i sličnog. Pokretanje stambene zadruge zahtijeva suradnju lokalne samouprave, stručnjaka i budućih stanara, ali nudi dugoročne koristi koje daleko nadilaze izazove. Prema Goranu Jerasu, upravitelju Zadruge za etično financiranje i suosnivač MOBA-e, ovaj pristup idealan je za mlade obitelji, osobe s neredovitim primanjima, prekarne radnike i sve koji traže alternativu standardnim modelima stanovanja.

Koraci za osnivanje stambene zadruge

Proces pokretanja stambene zadruge zahtijeva suradnju lokalne samouprave (JLS) i budućih stanara. Evo kako izgleda idealni tijek, temeljen na iskustvu MOBA-e, Zadruge za etično financiranje i Zadruge Otvorena arhitektura, a donosi ga Goran Jeras:

Faza 0: Uvodni koraci

Iskaz interesa i sastanak s gradskim predstavnicima.
Izrada strateškog dokumenta za projekte priuštivog stanovanja.
Donošenje pravilnika i usklađivanje gradskih dokumenata za implementaciju modela.

Faza 1: Analiza i model

Analiza potencijalnih zemljišta.
Definiranje potreba lokalne zajednice i izrada projekta.
Prilagodba modela lokalnim uvjetima i izrada studije izvodljivosti.

Faza 2: Edukacija i promocija

Organizacija javnih predstavljanja i radionica za građane.
Poziv zainteresiranima za sudjelovanje u projektu.

Faza 3: Natječaj za zemljište

Definiranje kriterija i uvjeta natječaja.
Raspisivanje i provedba natječaja.
Potpisivanje ugovora s odabranom zadrugom.

Faza 4: Gradnja

Osnivanje zadruge i dovršetak projektne dokumentacije.
Pribavljanje građevinske dozvole i zatvaranje financijske konstrukcije.
Gradnja zgrade i useljenje.

Faza 5: Rad zadruge

Upravljanje zgradom, naplata najamnina i održavanje.
Promocija uspješno provedenog modela i širenje zadruge.

Financiranje i pravni odnosi

Lokalna samouprava često daje zemljište zadruzi na dugoročno korištenje, dok članovi uplaćuju 10-15 posto potrebnog iznosa. Ostatak se osigurava kreditom, a stanari otplaćuju dug kroz mjesečnu najamninu. Zadruga je vlasnik zgrade, dok stanari imaju doživotno pravo korištenja stambenih jedinica, s mogućnošću nasljeđivanja.

Prednosti života u stambenoj zadruzi

Niži troškovi stanovanja: Stanarine su do 30 posto niže od tržišnih cijena, uz dodatne uštede na troškovima zajedničkih sadržaja i energije.
Sigurnost i stabilnost: Doživotno pravo korištenja stana osigurava stanarima stabilno stambeno rješenje, s mogućnošću nasljeđivanja prava.
Zajednički sadržaji: Zgrade često uključuju teretane, coworking prostore, dječje igraonice i druge pogodnosti koje podižu kvalitetu života.
Društveno odgovorno stanovanje: Model je neprofitan i fokusiran na dobrobit zajednice, što omogućuje pristupačnost i inkluzivnost.
Energetska i ekološka održivost: Uključivanje energetskih rješenja poput solarnih panela i car sharinga smanjuje troškove i ekološki otisak.
Demokratsko upravljanje: Svaki član zadruge sudjeluje u donošenju odluka, što osigurava ravnopravnost i transparentnost.
Povezanost zajednice: Kolektivni način života potiče suradnju, solidarnost i osjećaj pripadnosti među članovima.

Nedostaci života u stambenoj zadruzi

Složenost donošenja odluka: Demokratski način odlučivanja može usporiti procese i izazvati konflikte.
Ograničena fleksibilnost: Stanovi se ne mogu prodavati, a prava korištenja vezana su uz članstvo u zadruzi.
Financijski rizici: Kašnjenje uplata članova može otežati otplatu kredita i opteretiti zadrugu.
Ovisnost o lokalnoj samoupravi: Promjene u političkim prioritetima ili nepružanje podrške mogu ugroziti projekte.
Rizik od getoizacije: Bez inkluzivnih mjera zadruge se mogu izolirati od šire zajednice.
Kompleksnost upravljanja: Samostalno upravljanje zgradom zahtijeva znanja i resurse.
Socijalna dinamika: Nesuglasice među članovima mogu utjecati na kvalitetu života.

Iako su ovo potencijalni izazovi, pravilnim planiranjem i organizacijom većina ih se može prevladati.

Napomena: Prema trenutnom prijedlogu Nacionalnog plana stambene politike RH doradit će se pravni okvir za stambene zadruge. Više o tome smo nedavno pisali u tekstu U prijedlog Nacionalne stambene politike ušle i stambene zadruge.

Da zaključimo...

Stambene zadruge predstavljaju održiv model za rješavanje stambenog pitanja, s posebnim fokusom na društveno ugrožene skupine. Uz podršku lokalnih vlasti i stručnjaka, ovaj model mogao bi ponuditi novu dimenziju u pristupačnom i sigurnom stanovanju.

Izradu i objavljivanje serijala tekstova pod naslovom "Gdje su nestale stambene zadruge?'" autorice Jasmine Džanović, financijski je podržala Agencija za elektroničke medije kroz projekt Poticanja novinarske izvrsnosti za 2024. godinu, a u cijelosti ih možete pročitati na portalu Savjeti.hr.

ZGRADOnačelnik.hr je početkom 2025. godine počeo provoditi projekt STANOVANJE PO MJERI koji će isticati ključne izazove priuštivog i održivog stanovanja, otvarati rasprave, nuditi rješenja te utjecati na poboljšavanje susjedskih odnosa, a što će u konačnici stvoriti bolje uvjete za život i potaknuti inovativna rješenja za stanovanje. Samo kroz priuštivo, održivo ali i stabilno (financijski i međuljudski) stanovanje možemo doći do STANOVANJA PO MJERI čovjeka.

Pročitajte više o projektu i ne zaboravite pratiti rubriku Stanovanje po mjeri.

Projekt STANOVANJE PO MJERI podržavaju:

INSTITUCIONALNI PARTNERI