ZGRADA
Izvor: zgradonacelnik.hr
SVE VIŠE JE NEZADOVOLJNIH SUVLASNIKA

Kako smijeniti upravitelja zgrade u 11 koraka

Niste zadovoljni s upraviteljem zgrade i želite ga smijeniti? Postupak nije suviše kompliciran, no ima 'caka'. 

Mnogi predstavnici suvlasnika i sami suvlasnici nisu zadovoljni s radom svog upravitelja. Podsjećamo, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definira rad Upravitelja.

  • Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju
  • Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova
  • Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom o upravljanju
  • Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve
  • Upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom o upravljanju nije drukčije određeno
  • Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno

Obaveze upravitelja zgrade (temeljem Zakona o vlasništvu) :

  • brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
  • obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
  • utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
  • raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže
  • obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
  • obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom o upravljanju
  • položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine
  • izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine
  • prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove radi poboljšice

Isto tako, suvlasnici su dužni o promjeni upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti, obavijestiti i najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Moramo naglasiti da postoje i neke 'cake'.

  • upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu
  • upravitelj koji je postavljen na neodređeno vrijeme ovlašten je otkazati upravljanje suvlasnicima uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvoga dana mjeseca koji slijedi otkazu
  • upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog
  • ako za to postoji važan razlog, upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova
  • ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja; smijenjena osoba ne može nikad više biti postavljena za upravitelja iste stvari

Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju. Razriješi li sud upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju.

Kako promijeniti upravitelja zgrade?

Kako bi se odabrao upravitelj ili promijenio dosadašnji upravitelj, mora se mijenjati Međuvlasnički ugovor. A kako to napraviti, slijedi nekoliko koraka i savjeta.

  1. Za zakonitu promjenu upravitelja zgrade potrebna vam je suglasnost natpolovične većine suvlasničkih udjela (kolokvijalno se to kaže 51 posto suvlasnika, gledano prema vlasničkim udjelima).
  2. Kako bi si 'skratili muke', bilo bi dobro da imate na umu i novog upravitelja koji će preuzeti poslovanje (ili barem dva ili tri) – to savjetujemo pogotovo za zgrade koja ima više stanova, da bi nekoliko stvari riješili na jednome mjestu
  3. Predstavnik suvlasnika saziva sastanak suvlasnika na kojemu izlaže dnevni red
  4. Donesite Odluku o raskidu ugovora s postojećim upraviteljem, koju potpisuje natpolovična većina suvlasničkih udjela
  5. Nakon te odluke, donesite Odluku o odabiru novog upravitelja (ako znate koji će to biti), s time da ta odluka stupa na snagu nakon što stari upravitelj preda zgradu
  6. Ovjera potpisa kod javnog bilježnika nije potrebna, ali svakako sačuvajte JEDAN komplet izjava suvlasnika s originalnim potpisima
  7. Starom upravitelju dostavite jednu presliku odluke suvlasnika, uz prateće pismo kojim obrazlažete donesenu odluku o otkazu ugovora
  8. Sačuvajte dokaz te dostave (pečati i potpis uručenja, povratnica ako ste slali poštom)
  9. Otkazni rok počinje teći od 1. dana u narednom mjesecu, a istječe u roku od točno 3 mjeseca (osim ako Međuvlasničkim ugovorom nije drugačije navedeno)
  10. Nakon što je prošlo TRI mjeseca upravitelj je razriješen dužnosti, a vi u međuvremenu tokom otkaznog roka trebate potražiti novog zakonitog upravitelja zgrade i s njim zaključiti ugovor (ako to niste napravili ranije)
  11. Slijedi primopredaja dužnosti između starog i novog upravitelja zgrade

Međutim, budite jako pažljivi. Slijedite proceduru, a ako treba, angažirajte i odvjetnika. Naime, postoji mogućnost da upravitelj kojeg želite smijeniti želi otezati. Pogotovo pazite ako imate određene financijske obveze prema upravitelju (ako je upravitelj kreditirao zgradu, to znatno otežava postupak).

Isto tako, ako zgrada ima kredit u banci, savjetujte se i s bankom što trebate učiniti. Naime, kada zgrada diže kredit, tri su potpisnika tog ugovora o kreditiranju – banka, predstavnik suvlasnika u ime suvlasnika te upravitelj. Budući da zgrada nema pravnu osobnost (nema OIB), banka zapravo plasira kredit 'preko' upravitelja.

PET KORAKA kako smijeniti predstavnika suvlasnika