KLIMA UREĐAJI: nova pravila, gradska ograničenja i praktična rješenja

Na spomenutom webinaru, u organizaciji Udruge Pokret Otoka i ePokret te uz podršku ZGRADOnačelnik.hr-a, sudjelovali su:

• Sanja Jerković, načelnica Sektora za kvalitetu stanovanja, procjenu vrijednosti nekretnina i komunalno gospodarstvo, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine
• Lorella Limoncin Toth,dipl. pov. umj., pročelnica Konzervatorskog odjela u Puli za područje Istarske županije, Uprava za zaštitu kulturne baštine, Ministarstvo kulture RH
• Ita Pavičić, viša savjetnica za prostorno uređenje grada Hvara
  • moderator: Tin Bašić, savjetnik, ZGRADOnačelnik.hr i predstavnik suvlasnika jedne zagrebačke zgrade

Fokus webinara je bio na onome što građani, vlasnici obiteljskih kuća, suvlasnici u stambenim zgradama, upravitelji, projektanti i jedinice lokalne samouprave trebaju znati, a da je vezano uz klima uređaje koji danas služe ne samo za hlađenje, nego i za grijanje - od zabrana i iznimaka, preko uloga i postupke uključenih, do stvarnih rješenja u zaštićenim jezgrama i na "običnim" zgradama. Pa krenimo redom...

Zašto sve ovo?

Cilj nije “zabraniti klime”, nego urediti prostor u kojem svi živimo i podići vrijednost nekretnina. Lijepa, funkcionalna i tiha pročelja, bez “šume kutija i cijevi”, interes su svih suvlasnika. Gradovi s jakim turizmom i baštinom imaju posebnu odgovornost, ali i korist - uredne ulice i trgovi.

Upravo zato je i organiziran webinar kako bi se pružile jasne upute i konkretni koraci nakon stupanja na snagu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada i Uputa o postavljanju klima uređaja za višestambene i stambeno-poslovne zgrade, uz napomenu da obiteljske kuće imaju drugačiji tretman, a gradovi kroz komunalni red dodatno uređuju detalje.

Temeljno pravilo: ulično pročelje - ne, osim ako...

Novi okvir jasno propisuje da je na uličnim pročeljima višestambenih i poslovno-stambenih zgrada (pročelja okrenuta prema ulici ili trgu) zabranjeno postavljanje vanjskih jedinica klima uređaja te pripadajućih cijevi, kabela, antena i sl.

• Iznimno, uređaji se mogu smjestiti na balkone, lođe ili terase, ali tako da nisu direktno vidljivi s javne površine (npr. ispod razine ograde, u odgovarajuće ormare ili iza prikrivnih maski toniranih u boju pročelja).
• Moguće su i lokacije na krovovima te na dvorišnim pročeljima (unutarnje dvorište, dvorišta drugih zgrada, prema parku/šumi).

Što znači “nisu direktno vidljivi”? Doslovno - da se s ulice ne vide. Primjerice, jedinca skrivena ispod ograde lođe ili iza prikrivajuće maske koja ne narušava izgled fasade zadovoljava uvjet. Svrha pravila je podići uređenost i vrijednost zgrade, a ne “daviti” građane formalizmom.

Tko je obveznik ovog režima? Zakon se odnosi na višestambene zgrade, stambeno-poslovne i poslovne zgrade, kao i blokovske garaže.

• Ne primjenjuje se na javne zgrade (npr. škole), kao ni na obiteljske kuće koje pak podliježu odlukama o komunalnom redu gdje se uređaji u pravilu mogu postaviti bez građevinske dozvole i glavnog projekta, ali uz poštovanje lokalnih odluka.

Projekt za cijelo pročelje: kako legalno “vratiti red”

Ako na uličnom pročelju više ne smije "svaka vanjska biti na drugom mjestu", postoji rješenje: jedinstveni projekt za cijelo pročelje.

• Suvlasnici zgrada (nadpolovičnom većinom ako se radi o višestambenim zgradama) mogu odlučiti da se izradi projekt uređenja pročelja koji geometrijski ujednačuje položaje, predviđa maske i način vođenja instalacija. Takav projekt omogućuje da svi dobiju mogućnost hlađenja (a ponekad i grijanja), ali usklađeno, estetski i tehnički ispravno - fazno (kako tko mijenja uređaj) ili odjednom. Struka potvrđuje da maske s dostatnom propusnošću zraka ne ometaju rad uređaja.
• Za zgrade izvan zone zaštite, projekt izrađuje ovlašteni projektant (u pravilu arhitekt, op.ur.), a radovi se provode prema Pravilniku o jednostavnim građevinama i radovima (nema dozvole/glavnog projekta) - naravno, uz poštovanje novog režima i lokalnih pravila.
• Praktičan savjet: Ako planirate energetsku obnovu, iskoristite skelu! U istom zahvatu riješite jedinstveni raspored i maske - to je najjeftiniji i najlogičniji trenutak da se pročelje dovede u red.

Proučite:

• UPUTA MINISTARSTVA - Kako postaviti klima uređaj na višestambenoj zgradi
• HOW TO - Koraci kako postaviti klima uređaj u zgradama
• Kako postaviti i zamijeniti klima-uređaj ili zatvoriti balkon

Zamjena postojećih klima i “retroaktivnost”

Nova pravila ne djeluju retroaktivno.

Ako se postojeći uređaj mora privremeno ukloniti radi popravka, zamjene ili radova na fasadi, može se vratiti na isto mjesto ako je ondje bio prije stupanja novih pravila. Ipak, preporuka je da se prilikom većih zahvata (npr. energetske obnove) suvlasnici dogovore i usklade s novim pravilima - barem tako da se uređaji ujednačeno rasporede. 

Što ako drugi suvlasnici ne žele projekt? U praksi, građane brine "blokada" ostalih suvlasnika kad jednom od nijih hitno treba nova klima, a nema dogovora o zajedničkom projektu. Nažalost, bez dogovora nema rješenja. Predstavnik suvlasnika, upravitelj ni kao itko treći, ne mogu suvlasnicima nametnuti izradu projekta. Ovdje pomaže medijacija u zgradi i stručna podrška - projektanti mogu izraditi varijante i troškovnike, a upravitelj pomoći u organizaciji.

Nekretnine u zaštićenoj cjelini i kulturna dobra

Postoje dvije razine zaštite:

1. pojedinačna zaštita - stroža pravila
2. zgrade unutar zaštićene cjeline - fokus je na vanjštini i ambijentalnim vrijednostima (unutrašnjost je fleksibilnija).

A upravo za takve nekrenitne, u povijesnoj jezgri ili koje su kulturna dobra, pravila su stroža. Opće je načelo: sve što je vidljivo s javne površine - ne smije se dirati. No to ne znači da je klimatizacija zabranjena. Postoje različita prihvatljiva rješenja - od maskiranih pozicija, preko smještaja unutar krovišta uz diskretne “krovne maske”, do monoblok klima (bez vanjske jedinice) koje traže dvije rupe u pročelju i sve su češće prihvatljive kad su dio projekta rekonstrukcije/sanacije.

Uvijek treba projekt i odobrenje konzervatora (ili postupanje prema odluci o komunalnom redu uz konzervatorske smjernice).

Primjeri iz prakse: Gradovi sa starim jezgrama, poput Hvara, već godinama imaju pravilnike u kojima dobro funkcionira stalna suradnja grada i konzervatorskog odjela te kontinuirano savjetovanje građana. Primjerice. u Gradu Hvaru zona A nema vanjskih jedinica ni na pročeljima ni na kosim krovovima dok se u zoni B razmatraju dvorišna pročelja/balkoni uz stroge uvjete.

Stoga, konzervatori su ključni. Angažirajte ovlaštenog projektanta (strojara/arhitekta), pripremite tehničko rješenje, zatražite uvjete/odobrenje konzervatora i tek onda izvodite radove. Konzervatori i komunalni redari imaju ovlasti obustave i sankcioniranja bespravnih zahvata.

Proučite i kako su klima uređaji "riješeni" u Madridu.

Obiteljske kuće i komunalni red

Za obiteljske kuće važe su odluke o komunalnom redu koje propisuju jedinice lokalne samouprave. Stoga provjerite lokalne odredbe (mnogi gradovi propisuju i najsitnije detalje, od boje škura do položaja opreme). Za postavu klima uređaja u pravilu nema dozvole ni glavnog projekta, ali lokacijski i komunalni uvjeti mogu ograničiti gdje i kako se postavlja.

Posebne tehnike i inovacije

U gradskim jezgrama gdje vanjske jedinice ne dolaze u obzir, sve više se koriste monoblok klime (dvije rupe s rupom od 16–18 cm u zidu; izgled pročelja čuva se maskiranjem i pažljivim odabirom pozicije). Za veće prostore razmatraju se kombinirana rješenja i centralni sustavi. U rijetkim slučajevima javnih objekata uz more spominju se i dizalice topline voda-zrak s morskim izmjenjivačem što je tehnički složeno i skupo, ali dokazano izvedivo uz vrhunsko održavanje.

Ono što je bitno, sve to uvijek ide kroz projekt i odobrenja ako se radi o zaštićenim jezgrama.

ULOGE - tko što radi

• Vlasnici obiteljskih kuća - brinu se o usklađivanju svih radova s komunalnim redom njihovog grada / općine.
• Suvlasnici stambenih (stambeno-poslovnih) zgrada - odlučuju nadpolovičnom većinom o izradi jedinstvenog projekta pročelja i prihvaćanju rješenja (lokacije, maske, instalacije). Bez dogovora - nema provedbe.
• Upravitelj uz predstavnika suvlasnika organizira proces, prikuplja ponude projektanata i izvođača, priprema glasanje, koordinira obnovu.
• Projektanti (arhitekt/strojar) - izrađuju geometrijski ujednačeno rješenje, verificiraju propusnost maski, vode računa o održavanju i buci.
• Konzervatori - za zone u zaštiti propisuju uvjete i daju odobrenja; mogu zaustaviti radove i inicirati postupke protiv bespravnih zahvata.
• Komunalni redari/JLS - provode odluku o komunalnom redu, sankcioniraju, a često prvi uoče nepravilnosti i prijave nadležnima; u praksi pate od nedostatka kadra, pa je važna prevencija i savjetovanje.

Najčešće dvojbe i odgovori

Mogu li novu klimu staviti gdje je bila stara?

• Ako je stara bila prije novih pravila - kod privremene zamjene/popravka fasade može se vratiti na isto mjesto. No preporuka je iskoristiti priliku i s projektom ujednačiti pročelje. 

Stan bez balkona, prozori samo na uličnom pročelju - što sad?

• Opcije su: zajednički projekt pročelja (s maskama), dvorišno pročelje/krov (ako je izvedivo) ili monoblok klima (bez vanjske jedinice) kao dio projekta; u zaštićenim cjelinama - obavezna konzultacija s konzervatorom.

Što znači “nisu direktno vidljivi”?

• Doslovno - da se s ulice ne vide. Primjerice, jedinca skrivena ispod ograde lođe ili iza prikrivajuće maske koja ne narušava izgled fasade zadovoljava uvjet.

Smije li susjed "nasloniti" svoju klimu na "moj" vanjski zid?

• Pročelje je zajednički dio - ništa se ne može pojedinačno bez zajedničkog rješenja i nadpolovične većine suvlasnika.

Tko rješava kapanje kondenzata po prolaznicima?

• “Bijele cjevčice” kroz koje curi kondenzat niz pročelje do ulice su često viđene, ali estetski neprihvatljive opcije koje treba riješiti. U povijesnim jezgrama otvoreno kapanje po kamenu stvara dodatni problem. Za ovo je odgovoran primarno vlasnik uređaja koji mora osigurati pravilan odvod (npr. u postojeće oluke ili na neki drugi, skriveni i kontrolirani način). Ako ne, može reagirati komunalno redarstvo.

Ako smo u povijesnoj jezgri - je li sve “nemoguće”?

• Ne. Potrebni su projekt, alternativne pozicije, maske, ponekad monoblok rješenja ili sustavi u krovištu. Sve uz odobrenje konzervatora i usklađeno s lokalnim propisima.

Pet koraka do uredne i zakonite klime

Provjerite kontekst zgrade
Jeste li u zaštićenoj cjelini ili na pojedinačnom dobru? Ako da, odmah planirajte projekt i konzervatorske uvjete. Ako ne, i dalje vrijedi zabrana na uličnom pročelju bez zajedničkog projekta ako živite u višestambenoj ili poslovno-stambenoj zgradi. 
Provjerite lokalna pravila 
Odluka o komunalnom redu JLS može dodatno propisati gdje i kako postaviti klima uređaje. To vrijedi i za obiteljske kuće. 
Dogovorite se sa susjedima 
Ako živite u višestambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi potrebna je nadpolovična većina. Zatražite od upravitelja pomoć. Jedinstveni projekt pročelja rješava tehniku, estetiku i održavanje - s maskama i ujednačenim rasterom. 
Uključite struku
Ovlašteni projektant (strojar/arhitekt) mora provjeriti propusnost maski, bučnost, mogućnosti krova i dvorišnih pročelja te rješenja za kondenzat. 
Pametno tempirajte radove
Ako se radi energetska obnova - spojite s njom i uređenje pročelja (raspored i maske). Najmanji trošak, najveći efekt. Obavijestite komunalno redarstvo na početku radova.

Ukratko

Klime su danas standard, ali i pročelje je zajedničko dobro. Uz malo planiranja, dobru volju i struku, moguće je imati i hladan dom i lijepu zgradu, a to je upravo ono na što nas novi okvir i iskustva gradova uče. Stoga zaključimo:

• Ulično pročelje nije mjesto za “solo” klimu. Ako želite uređaj, idite na dvorišnu stranu, krov ili unutar lođe/balkona tako da nije vidljiva ili pokrenite jedinstveni projekt s većinom suvlasnika. Vrijedi za višestamene i poslovno-stambene zgrade.
• Zaštićene cjeline nisu “zabranjene zone”, nego zone pažljivog projektiranja. Uključite konzervatore, razmislite o monoblok rješenjima i maskama, te sve tehnički i estetski uskladite.
• Zamjene staro-za-novo nisu moguće - iskoristite svaku obnovu za ujednačavanje i poboljšanje pročelja.
• Obiteljske kuće prate komunalni red. Ne trebate dozvolu ni glavni projekt, ali morate poštovati lokalne uvjete (i estetiku susjedstva).
• Kondenzat nije “tuđa briga”. Riješite odvod u oluke, izbjegnite kapanje po pješacima i kamenim pločnicima. Ali izbjegavajte i kazne.
• Dogovor je kralj. Bez nadpolovične većine nema zajedničkog projekta za stambene zgrade. A bez projekta nema urednih pročelja. Upravitelji i projektanti tu su da pomognu - iskoristite ih.

Pogledajte video:

Ovaj okrugli stol - dialog bio je dio projekta “ETO Renew: Obnova i Energetska Tranzicija Otoka”, koji je sufinanciran sredstvima Ministarstva regionalnoga razvoja i fondova Europske unije, Splitsko-dalmatinske županije, Dubrovačko-neretvanske županije, Primorsko-goranske županije, Općine Pašman, Grada Malog Lošinja, Grada Cresa, Općine Postira i Općine Lumbarda, LAG 5, Maslina Resort-a te uz podršku brojnih partnera iz cijele Hrvatske.