Koje su obaveze i dužnosti predstavnika suvlasnika

U posljednje vrijeme, a pogotovo nakon razornih potresa prošle godine, počelo se postavljati pitanje - što radi i koje su obaveze predstavnika suvlasnika, pogotovo jer je predstavnik suvlasnika jedna od ovlaštenih osoba koja temeljem Zakona o obnovi može podnositi obrasce za obnovu.

Predsjednik kućnog savjeta, kućepazitelj, predstavnik stanara, odnosno predstavnik suvlasnika prvenstveno je prvi među jednakima u zgradi. 

>>> Nemate predstavnika suvlasnika? MORA biti netko iz zgrade!

Osoba je to koju su suvlasnici izabrali da:

• predstavlja njihove interese
• bude njihova veza prema Upravitelju
• bude veza prema svima onima koji na neki način 'sudjeluju' u životu jedne zgrade

Neki su zadovoljni sa svojim predstavnikom, neki nisu, neki niti ne znaju tko je. No, sve u svemu, predstavnik suvlasnika osoba je koja zastupa interese svih suvlasnika. A bira ga većina suvlasnika, odnosno natpolovična većina suvlasničkih udjela. 

>>> DONOŠENJE ODLUKA - Kojim postotcima suvlasničkih udjela se donosi koja odluka

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima definirao je predstavnika suvlasnika u članku 375. (koji definira obvezu donošenja Međuvlasničkog ugovora) ovako: 

• Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito
• ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama, i granice njegovih ovlasti

I to je zapravo to što se tiče spominjanja predstavnika suvlasnika u Zakonu. Stoga smo kontaktirali nekoliko upravitelja i udruga suvlasnika i dobili priličnu količinu odgovora o ovlaštenjima i obavezama predstavnika (odgovore su dali - GSKG, Udruga suvlasnika - stanara Grada Karlovca, Dražen Pomper iz Monela). 

Isto tako, tražili smo očitovanje Ministarstva pravosuđa (koje je nadležno za Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) koje kaže:

• Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika koji predstavlja suvlasnike kod upravitelja zgrade te štiti interese suvlasnika kod upravitelja.
• Njega biraju suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova, a njegov položaj, ovlasti i dužnosti uređuju se odlukama o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednim poslovima odnosno međuvlasničkim ugovorom
• Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima nisu regulirane ovlasti, obveze te odgovornost prema suvlasnicima.

U slučajevima kada predstavnik suvlasnika ne ispunjava svoje obveze, suvlasnici ga mogu smijeniti i izabrati drugoga (korake vidjeti ovdje).

Izbor, imenovanje i razrješenje predstavnika suvlasnika kao i odluka da li će predstavnik suvlasnika taj posao obavljati naplatno ili besplatno, u potpunosti je prepušteno odluci samih suvlasnika, uz uvjet da se za predstavnika suvlasnika izabere osoba koja je i sama suvlasnik predmetne nekretnine. 

Dakle, iz navedenog proizlazi da je jedini uvjet koji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima postavlja u odnosu na predstavnika suvlasnika da isti ne može biti treća osoba izvan suvlasničke zajednice!

>>> SUVLASNIK - što smije, a što ne smije. I što MORA!

Uobičajeno i najčešće, predstavnik suvlasnika ovlašten je: 

• sklopiti ugovor s upraviteljem o upravljanju zgradom
• sklopiti ugovor o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima zgrade
• sklopiti ugovor s nadstojnikom
• sklopiti ugovor o osiguranju
• u pravilu, nadležnoj vodoopskrbnoj tvrtci prijavljivati i odjavljivati broj ukućana u zgradi (neke vodoopskrbe traže da predstavnik suvlasnika to radi, a neke kažu da to mogu i sami suvlasnici) 
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
• dužan je voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• organizirati naplatu zajedničkih troškova
• odlučivati o radovima koji se uvrštavaju u Godišnji program upravljanja i njihovu izvođenju tijekom godine, na temelju prijedloga i u suradnji s upraviteljem, a kojima se ne utječe na povećanje doprinosa u zajedničku pričuvu
• na teret sredstava pričuve naručivati male radove (građevinske, elektro, stolarske, soboslikarske) vrijednosti do 4.000 kuna, bez PDV-a i nabavljati sitni potrošni materijal za zgradu do iznosa predviđenog godišnjim programom održavanja (ovo je dio odgovora zagrebačkog GSKG-a i to je njihova praksa, što ne znači da je praksa kod svih upravitelja)
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)
• sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju

>>> MEĐUVLASNIČKI UGOVOR - Kako se donosi, što mora sadržavati, koje su posljedice

Predstavnik suvlasnika dužan je:

• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla. Ne odgovara potpisom za kvalitetu izvršene usluge jer nije stručan za to, no ima pravo prigovoriti i suzdržati se od potpisa u slučaju sumnje u kvalitetu napravljenih radova 
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvještavati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i, najmanje jednom godišnje, podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima

>>> POTROŠNJA VODE - Kako prijaviti ili odjaviti stanara?

Dakle, temelj svih ovlasti i dužnosti predstavnika suvlasnika je - Međuvlasnički ugovor. U tom ugovoru, suvlasnici mogu predstavniku dati ovlasti koje žele (naravno, da je u skladu s trenutnim zakonskim propisima i načinima odlučivanja u zgradi). 

NAKNADA ZA PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA

Svaki predstavnik može dobivati naknadu za svoj rad oko zgrade, naknada se određuje međuvlasničkim ugovorom, a o visini naknade odlučuju suvlasnici. 

PROČITAJTE I:

>>> Naknada predstavniku suvlasnika - kako se može isplatiti

>>> Mora li zgrada imati upravitelja? Mora, ALI...

>>>PET KORAKA kako smijeniti predstavnika suvlasnika

PRIMJERI PROBLEMA I ODGOVORNOSTI

Dimnjačari nisu pregledali sve plinske bojlere u zgradi, može li predstavnik odbiti potpisati nalog? I u slučaju da se dogodi trovanje plinom u stanu koji dimnjačari nisu pregledali, a predstavnik potpisao nalog, tko je odgovoran?

• Vezano za nepregledani dimnjak, odgovornost je na dimnjačaru ako je dao pozitivno mišljenje, odnosno nije ukazao na nedostatak, jer suvlasnici ne mogu sami birati dimnjačara, već dimnjačari imaju koncesije za određeno područje grada. Obveza je dimnjačara pregledati sve uređaje za loženje (kontrolira povrat dimnih plinova, čisti dimovodne objekte, ispituje misije dimnih plinova). Svaki nalog po izvršenom pregledu dimnjačara prije plaćanja treba ovjeriti predstavnik suvlasnika. Uputno je da svaki suvlasnik ovjeri nalog prilikom ispitivanja u svom stanu (odgovor GSKG).
• Predstavnik ne bi trebao potpisivati nalog ako svi radovi nisu obavljeni do kraja, posebice kod ovakvih sitaucija. Predstavnik uvijek može zatražiti da tehnička služba Upravitelja izvrši nadzor radova. A tko je kriv? Ako predstavnik nije ništa potpisao i javio Upravitelju da postoji dio koji nije pregledan sa sebe skida svu odgovornost (odgovor Udruge suvlasnika - stanara Grada Karlovca)
• Predstavnik suvlasnika može NE potpisati nalog dimnjačaru. Dimnjačar ima obavezu tijekom godine obići sve bojlere i ući u svaki stan. Ako postoji dokaz da dimnjačar nije mogao ući u stan, kriv je suvlasnik. 

Treba još dodati da ako nitko ne želi biti predstavnik suvlasnika ili ga je, iz kojekakvih razloga nemoguće izabrati, Upravitelj taj posao preuzima na sebe, odnosno potpisuje radne naloge. 

Donosimo nekoliko primjera iz prakse, pitanja i odgovore, s internetskih stranica Udruge stanara i suvlasnika zgrada.

PITANJE - Mora li se kod izbora novog predstavnika suvlasnika raditi aneks postojećeg međuvlasničkog ugovora? Upravitelj zgrade tvrdi da ne treba.

• ODGOVOR - Mora.

PITANJE  - Može li predstavnica stanara biti osoba koja nije suvlasnik zgrade.

• ODGOVOR - OVDJE

PITANJE  - Radi kritike na rad predstavnika stanara, on je odlučio dati ostavku na to mjesto i o tome obavijestio Upravitelja koji ga je razriješio te dužnosti. Može li predstavnik suvlasnika samoinicijativo, bez potpisa stanara, dati ostavku i riješiti se te dužnosti bez odgovornosti za (ne)učinjena djela?

• ODGOVOR - Može.

PITANJE -  Zanima me može li predstavnik suvlasnika biti osoba koja nije vlasnik stana nego je supružnik vlasnika?

• ODGOVOR - Samo na temelju punomoći kojom se prenose prava i obveze.

PITANJE -  Može li predstavnik suvlasnika imati izravan uvid u online promet žiro računa zgrade kojom upravlja upravitelj? Samo uvid, ne i provedbu transakcija.

• ODGOVOR  - Sve više upravitelja omogućava suvlasnicima digitalnim putem uvid u sve podatke vezane za upravljanje i održavanje zgrade. Imate pravo u svakom trenutku zahtijevati preko predstavnika da vam se dostave podaci koji vas zanimaju.

PITANJE -  Da li je predstavnik stara dužan svake godine podnijeti financijsko izvješće o utrošku pričuve i kojim zakonom je to regulirano?

• ODGOVOR - Da, za prošlu godinu do 30.06. u tekućoj godini. To je obveza upravitelja, a predstavnik je dužan preuzeti od njega i dostaviti svakom suvlasniku.

PITANJE - Predstavnika stanara izabrao je investitor. Da li je to legalno, što možemo napraviti obzirom da se predstavnik stanara oglušuje na mnoge zamolbe i reklamacije vezane za zgradu? Također si je odredio pozamašnu svotu koju prima kao naknadu.

• ODGOVOR - Ako je predstavnik sam izabrao investitora bez potrebne suglasnosti suvlanika, može kazneno odgovarati za sve štetne posljedice tog djela.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.