procedura
Izvor: athree23 / Pixabay
NE BUDI NEPLATIŠA

KORAK PO KORAK - Kako upravitelj zgrade vodi postupak ovrhe za neplaćenu pričuvu

Najgore za upravitelje, pa samim time i za suvlasnike jesu neosnovani prigovori u ovršnom postupku temeljem kojih se postupci oduže godinama, a u tom roku dužnik ne plaća i prikupi još više ovrha, a onda još i otuđi nekretninu kako bi onemogućio zasnivanje založnog prava ili ovrhu na nekretnini.

Problem naplate pričuve prisutan je u gotovo svim zgradama u Hrvatskoj. Velika većina suvlasnika uredno ispunjava svoje obaveze i redovito plaća pričuvu. No manjina ili ne želi plaćati pričuvu ili nema novca ili nešto treće. 

U svakom slučaju, plaćanje pričuve je obaveza ne zbog toga što je to račun ili režija, nego zbog toga što je to novac i štednja za održavanje zgrade i unapređenje života u zgradama. 

Vrlo često se u Facebook grupi Predstavnici suvlasnika postavi pitanje o pokretanju postupka ovrhe nad suvlasnikom koji ne plaća pričuvu. Većinu odgovora može se naći u edukativnim tekstovima pod egidom 'Ne budi neplatiša'. U svim savjetima pisali smo da upravitelj pokreće postupak. Ali kako zapravo izgleda sam postupak i procedura prisilne naplate?

Upraviteljska priča

Iz Udruge upravitelj su nam detaljnije objasnili proceduru pokretanja postupka, s njihove 'upraviteljske' strane. 

Udrugu smo pitali kada i pod kojim uvjetima upravitelj zgrade pokreće postupak ovrhe nad suvlasnikom koji nije platio pričuvu? Radi li se to automatski ili upravitelj čeka signal predstavnika? Dakle, radi li upravitelj jednom godišnje, ili kada već, analizu neplatiša pa se pokreće postupak ili kako?

Odgovorili su nam da upravitelj pokreće ovrhe nad obveznicima koji imaju dospjeli, a neplaćeni dug za pričuvu, ako naplata nije uspjela mirnim putem odnosno ako dužnik nije postupio temeljem opomene pred ovrhu. Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Međuvlasničkom ugovoru kao i Ugovoru o upravljanju, upravitelj je dužan brinuti o naplati pričuve te za pokretanje ovrhe nije potreban poseban zahtjev suvlasnika.

Primjerice, zagrebački upravitelj GSKG ovrhe za pričuvu pokreće automatizmom za sve dužnike svake DVIJE godine jer je zastarni rok TRI godine. Ako neki predstavnik podnese zahtjev da se ovrha pokrene u kraćem razdoblju, GSKG pokreće 'ručne ovrhe'.

Ugovorom o upravljanju trebali bi biti definirani uvjeti pod kojima se pokreće prisilna naplata. U tom ugovoru se posebno definiraju obveze upravitelja među kojima je i obveza upravitelja da organizira naplatu sredstava pričuve, uključujući i prinudnu upravu.

Korak po korak

Upravitelj redovno šalje opomene najčešće jednom godišnje, ali i uvijek prije ovrha, iako to nije zakonska obveza. Također se najčešće kod upravitelja na svakoj uplatnici vidi raniji dug što bi trebalo poslužiti kao opomena.

Ovrhe se pokreću tako da upravitelj formira Izvadak iz ovjerovljene poslovne knjige za određeni objekt na određenog suvlasnika ili više suvlasnika ako ih ima na istom objektu. Većina upravitelja prijedloge ovrhe ne izrađuju sami već Izvadak dostavljaju odvjetnicima koji pokreću ovrhe.

Ranije su ovrhe slane javnim bilježnicima, ali od 15. rujna 2021. godine se ovrhe pokreću putem sustava e-Ovrha.

Naime, od 15. rujna 2021. sva trgovačka društva i druge pravne osobe su u obvezi prijedloge za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave (IOS, račun) pokretati u elektroničkom obliku (e-Ovrhe) sudu prema stvarnoj i mjesnoj nadležnosti. Navedeno je regulirano Pravilnikom o obrascima u ovršnom postupku, načinu elektroničke komunikacije između sudionika i načinu dodjele predmeta u rad javnom bilježniku.

Sud predmet dodjeljuje u rad javnom bilježniku prema mjesnoj nadležnosti (na području cijele Republike Hrvatske prema sjedištu odnosno prebivalištu ovršenika), a javni bilježnik sukladno čl. 281. Ovršnog zakona šalje ovršni prijedlog ovršeniku te ga obavještava da može u daljnjem roku od 15 dana ispuniti svoju obvezu prema ovrhovoditelju.

Kada ovršenik ne podmiri svoju obvezu u navedenom roku:

  • javni bilježnik donosi rješenje o ovrsi protiv kojeg ovršenik može u roku od 8 dana izjaviti prigovor pa se postupak nastavlja pred sudom kao parnični postupak ili
  • kada prigovor nije izjavljen, javni bilježnik po proteku roka stavlja na rješenje o ovrsi klauzulu pravomoćnosti i ovršnosti, koje rješenje predstavlja ovršnu ispravu, odnosno osnovu za plaćanje sukladno odredbama zakona koji uređuje ovrhu na novčanim sredstvima i dostavlja se Fini uz elektronički kreiran zahtjev za naplatu

Naknada upravitelju

Naknade upravitelja se razlikuju od upravitelja do upravitelja, ali najčešće upravitelji ne naplaćuju posebno svoj angažman u pokretanju postupka ovrhe jer je to dio redovnog posla, ali suvlasnicima se naplaćuju troškovi odvjetnika i javnih bilježnika koji se po uspješnoj naplati od dužnika vraćaju u sredstva pričuve.

No prisilna naplata pričuve nije tako jednostavna. Najveći problemi su nedostatak novca na računu ovršenika prilikom naplate pričuve kao i neosnovano osporavanje ovrhe koje samo produžuje postupak naplate, ali rezultira dodatnim prihodom zgradi u obliku kamata ako je naplata moguća.

Najgori scenarij

Najgore za upravitelje, pa samim time i za suvlasnike jesu neosnovani prigovori temeljem kojih se postupci oduže godinama, a u tom roku dužnik ne plaća i prikupi još više ovrha, a onda još i otuđi nekretninu kako bi onemogućio zasnivanje založnog prava ili ovrhu na nekretnini.

Prigovor u kojemu ovršenik tvrdi da je prodao ili darovao stan ili ga na neki drugi način otuđio dovodi do problema naplate, ali se omogućuje buduća naplata protiv novog vlasnika koji nije dostavio dokumentaciju temeljem kojega bi ga upravitelj zadužio jer dostavljanje dokumentacije o vlasništvu je obveza suvlasnika i upravitelj je ne prikuplja sam.

Također su velik problem ostavinske rasprave koje znaju trajati i 20 godina u kojem slučaju upravitelj često nije u mogućnosti spriječiti zastaru.

Spriječiti zastaru

Ako ovrha nije pokrenuta i postala ovršna, ne može se staviti zabilježba ovrhe nad nekretninom. Za sada upravitelji nisu imali problem osim kod ostavina gdje je u komunikaciji s ostalim upraviteljima zgrada pronađena mogućnost za koju još nema prakse, a to je da se po pokretanju ostavinskog postupka utvrdi tko sve sudjeluje kao potencijalni nasljednik.

Tada bi se i pokrenula ovrha protiv svih takvih potencijalnih nasljednika kako bi se prekinula zastara, a ako netko od potencijalnih nasljednika uloži prigovor, ovrhovoditelj može zatražiti prekid postupka do okončanja ostavine čime se čuva dugovanje od zastare, a ne stvara se daljnji trošak parnice. 

Projekt ZGRADOnačelnik.hr-a 'Ne budi neplatiša' podržava