KUĆNI RED - Kako ga donijeti, provoditi, ali i sankcionirati one koji ga se ne pridržavaju

Zašto susjed buši zid u nedjelju u 18 sati? Opet ovaj ima tulum cijelu noć? Opet ova suši rublje na zajedničkom hodniku? Jesu li vam poznata ta pitanja? Vjerujemo da jesu. U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika nedavno se otvorila žestoka rasprava o – Kućnome redu.

Naime, član grupe (koji je inače izvođač radova) postavio je pitanje - Zašto još živimo po Jugoslaviji gdje nam u Kućnome redu kaže da je dnevni odmor od 14 ili 15 do 17 sati? Kako je poznato, prije su stanari radili od 6 sati ujutro, dolazili doma u 14 sati, pripremali ručak, ručali i onda se lijepo odmarali od 15 sati.

- Uredno kod izvođenja radova imamo problem da nam u 14 sati kucaju na vrata. Vrijeme je za promjene. Ja ozbiljno razmišljam u takvoj zgradi počet 'štemat' zidove u 6 ujutro – revoltirano je poručio član.

Razvila se žestoka rasprava u kojoj su jedni poduprli takav stav, a drugi su govorili da svi koji dolaze u zgradu moraju poštovati pravila igre. Zato smo istražili tematiku Kućnoga reda i zaključili da su djelomično u pravu i jedni i drugi. No o tome malo niže u tekstu.

- U vremenu društvenog vlasništva nad stanovima postojao je dokument koji se zvao 'Kućni red'. Bio je to akt društvene zajednice, a kršenje njegovih odredbi sankcionirala su društvena tijela i institucije. Nakon promjene titulara vlasništva, odnosno otkupa stanova, taj je akt prestao važiti – piše u publikaciji Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje, što je bio projekt koordinacije Udruga stanara Republike Hrvatske. (Publikacija je objavljena 2014. godine)

Stambene zgrade kao privatno vlasništvo izgubile su javni status, a to znači da bez ispunjenih preduvjeta službena tijela i osobe ne mogu djelovati. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa da suvlasnici donesu odluku u kućnom redu – jedini javno-pravni akt suvlasničke zajednice kojim se određuju pravila ponašanja suvlasnika i svih ostalih osoba koje trajno ili povremeno borave u zajedničkim prostorima zgrade.

Naravno, temeljni dokument svake zgrade je Međuvlasnički ugovor, no taj dokument određuje (vlasničke) odnose unutar zgrade i postavlja opća pravila igre i definicije. A samim time daje i legitimitet i legalnost Kućnome redu koji je dodatan akt kojim se definiraju pravila lijepog ponašanja. Naime, u svim višestambenim zgradama, posebice onim s velikim brojem korisnika, poseban je problem održavanja kućnog reda. Očekivanja stanara tu su nerijetko veća od realnih mogućnosti. Od upravitelja i ovlaštenih osoba često se očekuje da budu čuvari reda i smatra se da je to dio usluge i dužnosti za koje su plaćeni.

No, ugovorna se obveza upravitelja odnosi na zajedničke dijelove zgrade, a nikako na rješavanje problematičnog ponašanja. Ovlaštena je osoba tek prva među jednakima. Zbog toga se stanari obraćaju policiji, komunalnom redarstvu, inspekcijskim službama, servisnim službama, mjesnim odborima ili lokalnoj samoupravi, no njihov je učinak obično kratkotrajan i zato je odluka o kućnom redu vrlo važna. 

Stupanj njenog provođenja pokazatelj je kulture stanovanja, kao i regulacije odnosa među suvlasnicima.

Pročitajte i:

• KUĆNI RED - Pravo suvlasnika na mir i tišinu u zgradi
• KUĆNI RED - Mislite da je dnevni odmor tekovina starog režima? Varate se!
• 10 načina kako susjedi mogu izbjeći konflikte i sporove
• Imate 'susjeda iz pakla'? Evo kako ga maknuti iz zgrade
• Pratite temu: #susjedstvo iz pakla

Najčešći problemi u zgradama su:

• ostavljanje stvari na zajedničkim dijelovima zgrade (hodnicima, protupožarnim stubištima, tavanskim prostorijama i sl.)
• neprimjereno odlaganje otpada
• hranjene divljih životinja i ptica
• neprimjereno držanje i vođenje kućnih ljubimaca
• bučni radovi i adaptacije u stanovima u nedopušteno vrijeme
• sanitarna onečišćenja
• neprimjerena dječja igra
• remećenje prava na noćni mir
• neizvršavanje zajedničkih dužnosti i slično

Sve bi ovo moglo biti riješeno uz dobru volju, samosvijest, disciplinu te poticanje dobrosusjedskih odnosa i solidarnosti. Međutim, u praksi to često nije ostvarivo – stoji u publikaciji. Isto tako, važno je naglasiti da su dugo vremena u mnogim zgradama stajale javno istaknute nevažeće odluke o kućnom redu iz doba društvenog vlasništva.

- No, kako su one nevažeće, Udruga stanara suvlasnika stambenih zgrada PGŽ, u suradnji s Primorsko-goranskom županijom, predstavnicima MUP-a, Vatrogasne zajednice PGŽ, Nastavnog zavoda za javno zdravstvo PGŽ, Ureda državne uprave, Hrvatskog pravničkog društva Rijeke, Grada Rijeke, upravitelja zgrada i pravnih savjetnika izradila je 2008. godine ogledni primjerak nove Odluke o kućnom redu. Taj primjerak može poslužiti suvlasničkim zajednicama za izradu i donošenje vlastite odluke o kućnom redu koja postaje punovaljana kada je prihvati natpolovična većina suvlasnika temeljem udjela u vlasništvu. (Primjerak možete pronaći u ovoj Publikaciji, na stranici 9).

Ono što se u ovoj publikaciji upozorava jest - ako ta odluka sadrži odredbe poput one da je

• svaki suvlasnik ili druga osoba koja boravi u zgradi dužna izvijestiti nadležno tijelo ili službu o slučajevima i stanjima koji bi mogli ugroziti zdravlje ili sigurnost ljudi (čl. 8.) i
• suvlasnici moraju osigurati nesmetani pristup zajedničkim dijelovima zgrade ovlaštenim službenim osobama nadležnih tijela i službi pri obavljanju službenih radnji (čl. 17.),

zajednički prostori zgrade dobivaju obilježje javnog mjesta i ovlaštene službene osobe mogu poduzimati službene radnje bez zapreka. Jednosavno rečeno - policija, primjerice, smije ući u zgradu. 

Što Kućni red može definirati?

Dražen Pomper, direktor tvrtke Monel koja se bavi upravljanjem zgradama, kaže da Kućni red definiraju suvlasnici na razini zgrade i taj dokument ne bi smio biti u suprotnosti s propisima RH.

- Unutar propisa možemo što želimo. To definiramo u kućnom redu i tu svoju volju pravno uobličimo i kroz međuvlasnički ugovor gdje navodimo koje će biti konzekvence za one koji se ne pridržavaju pravila. Suvlasnici kazne određuju sami na temelju Međuvlasničkog ugovora, znači moraju smisliti takve kazne da su provedive – kaže Pomper.

Predsjednik Udruge suvlasnika Grada Karlovca Alen Kristović objašnjava da se Kućni red kao dokument mora napraviti u skladu sa svim zakonima i propisima.

- Pa baš ako hoćemo jednostavno - naravno da je svaki zakon pa i uredba Vlade 'jača' od kućnoga reda - kaže Kristović.

Spominje i primjer popodnevnog mira koji je u raspravi na Facebook grupi Predstavnici suvlasnika nekima sporan jer govore da je nekada bilo lako jer se radilo od 6 do 14 sati, 14 do 22 ili od 22 do 6 sati, a danas toga više nema u takvoj mjeri. Neki rade do 14, neki do 15, neki do 16, neki cijeli dan, a neki uopće ne rade.

- Bilo bi najbolje da suvlasnici sa svojim predstavnikom sami odrede to vrijeme za popodnevni mir. Oni unutar zgrade najbolje znaju kako zgrada diše – kaže Kristović.

Osvrnuo se i na primjedbe majstora - svi oni zajedno s upraviteljima žive od suvlasnika. Pa neka onda i poštuju suvlasnike i njihove odluke i pravila. Ali da, i oni moraju raditi i zaraditi.

- Najbolje je da suvlasnici taj dio kućnog reda prilagode sebi ovisno od zgrade do zgrade, s tim da svi moraju znati da postoje i hitne intervencije kad taj kućni red ne vrijedi – zaključuje Kristović.

Milan Jokić, tajnik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada potvrđuje sve navedeno. No, upozorava na mehanizam kažnjavanja.

- Možete Kućnim redom definirati što želite, naravno da je sve u skladu s propisima RH. No, što u slučaju kada se netko ne drži kućnoga reda? I konstantno ga krši? Tko će odrediti kaznu? Tko će kaznu provesti? To je problem koji nije lako raščlaniti. Naime, suvlasnici imaju tada mogućnost tužiti stanara ili suvlasnika i na sudu moraju dokazati štetu. Da, imaju temelj u dokumentu, ali govorimo o tužbi i sudskom procesu – kaže Jokić.

Ipak, postoji rješenje!

Naime, formalno pravno je moguće i kažnjavati one koji se ne drže Kućnoga reda. Kako? Vjerovali i li ne - lako. Slijedi nekoliko savjeta koji će svim suvlasnicima i njihovim predstavnicima biti od koristi.

1. Dobro procijenite odnose u zgradi (kako bi mogli prikupiti 51 posto suvlasničkih udjela)
2. U suradnji s upraviteljem i odvjetnikom kreirajte Međuvlasnikčki ugovor (ako ga nemate) ili Anex međuvlasničkog ugovora
3. U tom ugovoru (ili anexu) mora biti odredba i o Kućnome redu – Suvlasnici donose odluku o Kućnome redu za stambenu zgradu koja je sukladna važećim propisima RH i brinu se o njegovoj primjeni
4. Sada kada je Kućni red sastavni dio Međuvlasničkog ugovora, donosi se Kućni red i Odluka o Kućnome redu. Zašto jedno i drugo? Kućni red su pravila igre, a Odluka o Kućnome redu daje legitimitet i legalnost tome dokumentu
5. U toj odluci o Kućnome redu suvlasnici svojim potpisom pristaju se držati Kućnoga reda i prihvaćaju sva prava i obveze
6. Predstavnik suvlasnika mora potpisom i pečatom ovjeriti odluku
7. U Kućnome redu, suvlasnici mogu napisati što god žele (naravno da sve odredbe moraju biti u skladu s propisima RH). Tako suvlasnici mogu odrediti točno vrijeme kada se smiju odvijati radovi u zgradi (odnosno kada se smiju bušiti i 'štemati' zidovi,…)
8. No, ono što je jako zanimljivo – u Kućnome redu (a temeljem Odluke o Kućnome redu i Međuvlasničkim udgovorom) mogu se određivati i kazne!

KAKO SANKCIONIRATI suvlasnike i stanare (dakle, podstanare i druge)?

U Međuvlasničkom ugovoru i Kućnome redu definiraju se sva prava i obveze, ali i protokoli.

- Kazna može biti primjerice dvostruki iznos pričuve u mjesecu kada se dogodi slučaj. O slučaju treba napraviti zapisnik koji potpisuje predstavnik s dva svjedoka suvlasnika ili odbor ako ga zgrada ima. Dostavlja upravitelju koji generira uplatnicu i zavodi kaznu u karticu suvlasnika kao dugovanje sukladno gore navedenom zapisniku o slučaju, i Kućnome redu i Međuvlasničkom ugovoru – savjetuje Pomper iz Monela.

PRIJEDLOG PROTOKOLA:

• Ustanovite kršenje Kućnoga reda – ustanovljuje predstavnik i dva svjedoka
• Izdavanje pismenog upozorenja
• Nakon 5 dana, ako se osoba ogluši na upozorenje, izdavanje kazne – potpisuje predstavnik i dva suvlasnika
• Dostaviti kaznu prekršitelju i Upravitelju

Predlažemo da:

• Ako netko krši Kućni red (suši veš na zajedničkom prostoru, drži smeće u ulazu, hrani mačke lutalice, i tako dalje), izdajte službeno upozorenje kao predstavnik suvlasnika – napisano, potpisano, pečatirano. Taj dopis dostaviti prekršitelju i dvojci susjeda koji su svjedoci i upravitelju
• Ako se osoba ogluši na upozorenje, predstavnik suvlasnika izdaje dokument s izrečenom kaznom koju potpisuju dva svjedoka suvlasnika, dostavlja kaznu suvlasniku i upravitelju

Dakle, model sankcioniranja postoji. U mnogim zgradama ne postoje pravila igre i mnogi se oglušuju na pravila lijepog ponašanja. A temelj uspješne suvlasničke zajednice su jasno postaviljena pravila igre kojih se svi drže. 

PRIMJER:

PITANJE - U stambenoj zgradi smo donijeli Odluku o kućnom redu većinom glasova suvlasnika stanara. Treba li taj Kućni red dodatno ovjeriti i kod koga ili on stupa na snagu danom donošenja? Pitam zbog toga jer kad zovemo policiju radi remećenja Kućnog reda u zgradi, odgovor je da nam kućni red nije 'ovjeren.

ODGOVOR - (Hrvatska udruge stanara i suvlasnika zgrada) - Uz Odluku o kućnom redu trebate imati posebnu odluku suvlasničke zajednice usvojenu od strane natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu. Nakon usvajanja te odluke, predstavnik suvlasnika potpisom i pečatom ovjerava istu i ima tada ima obvezujuću snagu. Ako to napravite, skrenite pozornost djelatnicima policije da to navode u izvješćima.