Kućni red - kako "kazniti" loše susjede

Pravilnik o kućnome redu donesen je 04.06.2025. godine.

Pravilnik o kućnom redu u zgradama

Ono što novi Kućni razlikuje od staroga, odnosno od kućnog reda koji se još uvijek nalazi u zgradama, stari je bio mrtvo slovo na papiru, a u novom postoji mogućnost za propisane konkretne sankcije. Kućni red definiran je člankom 31. Zakona u upravljanju i održavanju zgrada.

Nakon što suvlasnici te sankcije uključe u međuvlasnički ugovor ili ih definiraju posebnim dijelom Kućnog reda - ovisno o načinu uređenja - bit će moguće i "kažnjavanje" osoba koje ga krše. Ključno je napomenuti da se, pravno govoreći, radi o povredi kućnoga reda, što je definirano člankom 32. Zakona. 

"Kažnjavanje" će, doduše, biti otežano zbog propisane procedure. No, kako se zakon mijenja, moguće je da će se postupak s vremenom pojednostaviti ili barem ubrzati za one koji učestalo krše Kućni red. U praksi bi to trebalo izgledati tako da će sami suvlasnici "kažnjavati" druge suvlasnike za povredu kućnog reda. Bit će to vrlo komplicirano jer će se morati donositi više odluka i to će biti otegotna okolnost suvlasnicima koji stvarno žele živjeti u miru, dok s druge strane postoji barem jedan problematičan suvlasnik koji to otežava. 

Uz Pravilnik o kućnome redu, objavljena su još dva ključna za upravljanje zgradama:

• Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednice suvlasnika
• Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra upravitelja zgrada

Propisani način kažnjavanja je takav da suvlasnik koji uoči povredu kućnog reda to mora nekako i (zakon kaže adekvatno) dokumentirati. Na koji će se to način točno dokumentirati s obzirom na odredbe Zakona o zaštiti osobnih podataka, nije točno utvrđeno. No postoji mogućnost da će se u slučaju uočavanja kršenja zvati policija koja bi trebala utvrditi kršenje javnog reda i mira ili barem kućnog reda. 

Nakon toga je potrebno skupiti suglasnost natpolovične većine suvlasnika da se izrekne opomena osobi koja krši kućni red. Nakon toga se ta odluka dostavlja upravitelju. Upravitelj će uputiti tekst u kojem navodi zašto su suvlasnici donijeli takvu odluku i tražit će da se prestane s kršenjem kućnog reda te se “problematičnom suvlasniku“ daje određeni rok da se s time prestane. 

Ako u roku od dvije godine isti suvlasnik dobije tri opomene, njemu se tek tada (uz treću opomenu) može izreći "kazna" (zakon jasno kaže da je to naknada za povredu kućnog redA) koja će se predvidjeti međuvlasničkim ugovorom. I za to treba donijeti odluku među suvlasnicima. Zakon je, dakle, u članku 32. propisao raspon te naknade - od 50 do 500 eura, ali pod UVJETOM da to bude uvršteno u Međuvlasničkom ugovoru zgrade. 

Sporost i dugotrajnost čitavog postupka, da bi došlo do neke sankcije, najveća je otegotna okolnost kada je o nekom "kažnjavanju" riječ. 

Osim problema sa suvlasnicima, česti su i problemi s korisnicima gradskih ili državnih stanova. Kada je riječ o njihovom iseljenju, ni suvlasnici ni upravitelj nemaju ovlasti – ti korisnici imaju ugovore sklopljene s gradom ili državom, koji su odgovorni za njihovo postupanje. Sve probleme koje uzrokuju ti najmoprimci potrebno je prijaviti Gradu ili Ministarstvu, koji potom poduzimaju daljnje korake.

PROČITAJTE VIŠE
Obveze suvlasnika i predstavnika suvlasnika prema novom Zakonu: Što se (ni)je promijenilo?  
Odvjetnik Ramljak - kako ćemo dokumentirati buku u zgradi?
Prijedlog Pravilnika o kućnom redu u zgradama
Podstanari 'iz pakla' - Što učiniti kad najmoprimac naruši vaša prava

UTVRĐIVANJE POVREDE KUĆNOG REDA

TEMELJ

• U Međuvlasničkom ugovoru MORA biti ugrađena odredba o obvezi plaćanja naknade za povrede kućnog reda od 50 do 500 eura. 
• U Međuvlasničkom ugovoru rangiraju naknadu povrede kućnoga reda - primjerice: 50 eura za smeće ispred stana, 100 eura za ostavljanje stvari u hodniku (bicikl, bijela tehnika....), 200 eura i tako dalje.  

KORACI

1. Suvlasnik primijeti povredu kućnog reda može 
2. Takvu povredu dokumentira na primjeren način
3. Inicira prikupljanje potpisa (ili izjašnjavanje elektroničkom poštom, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom) na obrazloženu odluku
4. Suvlasnici donose odluku o nepridržavanju pravila kućnog reda natpoloviučnom većinom
5. Upravitelj, u roku od deset radnih dana od zaprimanja zahtjeva, upućuje opomenu o obvezi pridržavanja kućnog reda onome suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda
   1. Ako se radi o povredi kućnog reda trajnije naravi, u opomeni će se odrediti rok za otklanjanje povrede. 
6. Upravitelj opomenu o povredi kućnoga reda upisuje u Registar zajednice suvlasnika
7. Ako isti suvlasnik na isti način opet krši kućni red (DRUGI put), tada se ponavljaju koraci od 1 do 6.
   • Ako se ne otkloni povreda trajnije naravi, nova opomena može se uputiti tek nakon isteka roka za izvršenje obveze
8. Ako isti suvlasnik na isti način opet krši kućni red (TREĆI put), tada se ponavljaju koraci od 1 do 6.
   1. Ako se ne otkloni povreda trajnije naravi, nova opomena može se uputiti tek nakon isteka roka za izvršenje obveze
9. Ako se kršenje odredbi kućnoga reda istoga suvlasnika dogode tri puta u DVIJE GODINE (dakle, koraci od 1. do 6. ponove se tri puta), tada upravitelj uz treću opomenu izdaje odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda. 
10. Ako se kršenje kućnoga reda nastavi i nakon treće opomene i izdane naknade, ponavljaju se koraci od 1. do 6. uz korak 9.

Naknada se uplaćuje na račun zajedničke pričuve.

Opomene se brišu iz Registra zajednice suvlasnika nakon proteka dvije godine od unosa u Registar.

Upravo na temu novih pravila za zgrade povezanih sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, upravitelj Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. (GSKG) iz Zagreba u suradnji sa ZGRADOnačelnik.hr-om organizirao je online predavanje za predstavnike suvlasnika i suvlasnike. Predavanje su održali Andrea Markešić, direktorica Službe ugovaranja i pravne podrške, GSKG, i Domagoj Šešok, direktor Sektora tehničkih poslova, GSKG. 

Cijelo predavanje možete pogledati u videu, a o ovoj konkretnoj temi govorilo se u 1:44:50 minuti.

Isto tako pročitajte i druge tekstove s ovog predavanja te pratite temu Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

Drugi mediji/portali mogu preuzeti najviše 50 posto teksta objavljenog na ZGRADOnačelnik.hr-u uz navođenje poveznice na originalni tekst. Pročitajte više o uvjetima korištenja i autorskom pravima.

Ako ne znate kako riješiti problem u zgradi, potrebna vam je pomoć ili pak samo želite motivirati i educirati susjede, proučite naše savjetodavne i druge usluge te nam se slobodno javite mailom za daljnje dogovore.

TREBAM SAVJET